AULA DE DIREITOS DAS COISAS

1. DIREITO CIVIL IV - DIREITO DAS COISAS Aula 11 – Propriedade superficiária. Direitos de vizinhança.

2. Conteúdo Programático desta aula • Compreender a propriedade superficiária; • Diferenciar a superfície da enfiteuse; • Identificar os limites à propriedade decorrentes dos direitos de vizinhança.

3. Propriedade Superficiária Direito real de construir e plantar em imóvel alheio, conferido pelo fundieiro (proprietário do solo) em benefício do superficiário (titular do direito), que passará a exercer a posse direta da coisa, dentro de prazo determinado.

4. Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.

5. Característica: - Direito real sobre coisa alheia; - Finalístico: construir ou plantar; - Temporariedade; - Cânon superficiário (pagamento), na hipótese de concessão onerosa; - Escritura pública, registrada no Cartório de Registro de Imóveis; - Impossibilidade de realização de obras no subsolo, a não ser que haja estipulação favorável expressa.

6. Sujeitos Fundieiro: proprietário do solo. Faz jus, na hipótese de concessão onerosa, ao cânon superficiário, que é o pagamento pela utilização de sua propriedade.

7. Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente.

8. Superficiário: proprietário das construções e/ou plantações. Possui o chamado direito de implante e tem a posse direta sobre o solo que exerce tal direito. Responde pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel.

9. Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel.

10. Código Civil x Estatuto da Cidade O Estatuto da Cidade (Lei n° 10.257/2001), em seus artigos 21 a 23, também regula o direito real de superfície, de forma diferenciada do tratamento conferido pelo Código Civil.

11. Seção VII Do direito de superfície Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.

12. § 1º O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação urbanística. § 2º A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa. § 3º O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição em contrário do contrato respectivo.

13. § 4º O direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos os termos do contrato respectivo. § 5º Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus herdeiros. Art. 22. Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o superficiário e o proprietário, respectivamente, terão direito de preferência, em igualdade de condições à oferta de terceiros.

14. Art. 23. Extingue-se o direito de superfície: I – pelo advento do termo; II – pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário.

15. Enunciado n° 93, I Jornada de Direito Civil CJF: As normas previstas no Código Civil, regulando o direito de superfície, não revogam as normas relativas a direito de superfície constantes do Estatuto da Cidade, por ser instrumento de política de desenvolvimento urbano. Pablo Stolze: as normas do Estatuto da Cidade foram revogadas pelo novo Código Civil.

16. Constituição da Superfície: - Consensual; - Usucapião.

17. TRANSFERÊNCIA DA SUPERFÍCIE - Ato inter vivos; Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições. - Ato mortis causa Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros. Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência.

18. EXTINÇÃO DA SUPERFÍCIE A superfície extingue-se pelo decurso do prazo estipulado no instrumento público que a constituiu. - Extinção antecipada: desvio de finalidade. O Estatuto da Cidade apresenta outras formas de extinção antecipada da superfície. - Desapropriação: indenização ao proprietário e ao superficiário.

19. DIREITO DE VIZINHANÇA As normas atinentes ao direito de vizinhança refletem limitações ao direito de propriedade. Constituem verdadeiras obrigações propter rem, que nascem com a própria propriedade, classificando-se como deveres impostos aos vizinhos, de maneira recíproca.

20. NATUREZA JURÍDICA: a) teoria das servidões legais; b) obrigações propter rem (teoria que prevalece).

21. Princípios a) função social da propriedade, como limite à autonomia privada dos proprietários; b) solidariedade, sobretudo nas situações de passagem forçada e nas servidões de cabos e tubulações; c) vedação do enriquecimento sem causa.

22. Espécies a) restrição ao direito de propriedade quanto à intensidade de seu exercício – uso anormal da propriedade; b) limitações legais ao domínio similares às servidões – árvores limítrofes (art. 1.282 a 1.284 CC), passagem forçada (art. 1285), passagem de cabos e tubulações e águas(art. 1286 e 1287 CC). c) restrições oriundas das relações de contigüidade entre dois imóveis – direito de tapagem e direito de construir(art. 1297 e 1298 CC).

23. Uso anormal da propriedade (arts. 1.277 a 1.281, CC). A doutrina destaca que os critérios para determinar o uso anormal da propriedade são: - grau de tolerabilidade da perturbação; - localização do imóvel; - natureza da utilização ou da perturbação.

24. DIFERENÇAS DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA E SERVIDÕES PREDIAIS a) os direitos de vizinhança têm como fonte imediata a lei, não podendo o proprietário do prédio serviente se opor à utilização pelo prédio dominante. Ao contrário, as servidões prediais são constituídas através de acordo entre as partes, dependendo, por isso, de anuência expressa de ambos os proprietários dos prédios envolvidos; b) os direitos de vizinhança são obrigações propter rem decorrentes do direito de propriedade. As servidões prediais são direitos reais;

25. c) os direitos de vizinhança são, em regra, insuscetíveis de usucapião. As servidões prediais, em determinadas hipóteses, estão sujeitas a usucapião; d) os direitos de vizinhança somente são extintos pela modificação objetiva da situação material que deu origem a eles. As servidões prediais podem ser extintas por acordo de vontades; e) os direitos de vizinhança surgem da necessidade de assegurar o exercício útil e pacífico da propriedade por todos. As servidões prediais surgem pela comodidade e vontade dos proprietários.

26. Exercícios Semana 10 1-Lara instituiu superfície de imóvel residencial em favor de Dário pelo prazo de 10 anos, mediante pagamento de cânon no valor de R$ 1.000. Durante a vigência da superfície, Dário construiu na casa, sem que Lara soubesse, mais um andar, aproveitando a laje já existente. Com base na disciplina da superfície no Código Civil, responda JUSTIFICADA E FUNDAMENTADAMENTE se a Dário poderia ter construído o andar e se Lara terá, extinta a superfície, que indenizá-lo a título de benfeitorias úteis realizadas.

27. Questãoobjetiva 1 (Delegado de Polícia/MG - 2007) Considerandoosdispositivos do Código Civil em vigor sobre o direito de superfície, assinale a alternativa INCORRETA: a) O proprietáriopode conceder a outrem o direito de construiremseuterreno, por tempo indeterminado, medianteescriturapúblicadevidamenteregistrada no Cartório de Registro de Imóveis. b) O direito de superfícienãoautorizaobra no subsolo, salvo se for inerenteaoobjetodaconcessão. c) O direito de superfíciepodetransferir-se a terceiros e, pormorte do superficiário, aosseusherdeiros. d) O superficiáriopodeestabelecerservidões no terrenoparafacilitar o usodaconstrução e do imóvel.

28. Até a Próxima Aula!