DIREITOS DE VIZINHANÇA

1. DIREITO DE VIZINHANÇA

2. O direito de vizinhança é composto de regras que ordenam não apenas a abstenção da prática de certos atos, como também de outros que implicam a sujeição do proprietário a uma invasão de sua órbita dominial.

3. Estas regras objetivam assegurar a coexistência pacífica entre os vários proprietários, particularmente os confinantes; e buscam regular as relações entre estes a fim de evitar abusos de direitos. Limitam as prerrogativas individuais dos proprietários ao mesmo tempo em que regulam a convivência.

4. São três as formas que os direitos de vizinhança podem se apresentar: 1. restrição o direito de propriedade, na medida em que regulam seu exercício; 2. limitações legais ao domínio, que se assemelham a servidões;3. como restrições oriundas das relações de contigüidade entre dois imóveis

5. DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA IN ESPECIE

6. Do uso nocivo da propriedade e do abuso de direito • o direito de propriedade é limitado em razão do princípio geral que proíbe ao indivíduo um comportamento que venha a exceder o uso normal de um direito, causando prejuízo a alguém. • Desconsiderando os atos que prejudicam vizinhos de forma culposa (posto que se configuram ilícitos civis enquadrados no art. 186 do CC), os direitos de vizinhança enquadram-se nas situações em que o dano é causado no âmbito do exercício de um direito, cabendo ao prejudicado o direito de reação na forma da lei.

7. Este exercício de direito, no caso, configura-se como irregular, anormal; a propriedade é utilizada de forma abusiva, causando ofensas à incolumidade de um prédio ou de seus moradores.

8. Como exemplos de uso nocivo da propriedade e abuso de direitos, temos: Poluição de águas comuns pelo lançamento de resíduos; Existência de árvores que ameaçam tombar no prédio contíguo; Festas noturnas espalhafatosas em residências; entre outros.

9. Das árvores limítrofes Nossa legislação prevê três hipóteses de conflitos derivados por árvores limítrofes: 1.quando as árvores nascem nos confins entre dois prédios; 2. quando há a invasão de um prédio pelos ramos e raízes de árvore pertencente ao prédio contíguo; 3. a questão sobre a propriedade dos frutos caídos de árvore situada em terreno confinante.

10. No primeiro caso, a cada proprietário pertence metade da coisa, ou seja, a árvore que se encontra em ambos os terrenos, na divisão entre os mesmos, é considerada coisa comum.Somente podem ser cortadas ou arrancadas de comum acordo, devendo ser repartida entre os donos os gastos com sua conservação e colheita devem ser comportados igualmente, e cada companheiro deve indenizar o outro por eventuais prejuízos que der causa.

11. Na segunda hipótese, o CC permite ao proprietário do terreno invadido cortar os ramos e raízes da árvore invasora, até o plano divisório. Uma vez realizado o (justo) corte, o proprietário do prédio confinante também pode se tornar proprietário dos ramos e raízes cortados. Agindo com dolo ou culpa grave no exercício do direito de corte, deverá arcar com a devida indenização ao proprietário da árvore.

12. Na última situação prevista, sendo o terreno público, os frutos pertencem ao dono da árvore; se particular, a queda natural dos frutos em terreno confinante permite que o proprietário deste adquira os frutos; se este provoca a queda, comete ilícito, por se apropriar do que não é seu.

13. Da passagem forçada A passagem forçada baseia-se em dois princípios: no de solidariedade social que rege as relações de vizinhança, e no da função econômica-social das propriedades, que interessam todo o coletivo. Este instituto implica três condições fundamentais para sua ocorrência:

14. que o imóvel pretensamente encravado esteja, efetivamente, sem acesso a via pública, nascente ou porto, ou quando este acesso existe, porém de forma insuficiente ou inadequada; 2. que o prédio seja naturalmente encravado, ou seja, não pode ter sido provocado, nem ao menos culposamente, pelo seu proprietário;

15. 3. que o proprietário do prédio por onde se estabelece a passagem forçada receba uma indenização, fixada judicialmente ou por convenção; 4. que o direito seja exercido por seu titular legítimo: o proprietário, usufrutuário ou enfiteuta.

16. A indenização geralmente é calculada de acordo com a desvalorização da propriedade e com os prejuízos que dessa passagem possam advir ao imóvel onerado, e, uma vez concedida a passagem, sua não utilização, pelo período de 10 anos, pode acarretar sua perda, podendo, no entanto, ser readquirida mediante pagamento da indenização.Uma vez cessada as circunstâncias que caracterizem o encravamento, por mais cômoda que seja a passagem forçada, esta deverá ser extinta.

17. Das águas Esta matéria é regulada não só pelo nosso Código Civil, como também pelo Código de Águas (Dec. N. 24.643/34), e basicamente refere-se a cinco situações: águas que fluem naturalmente do prédio superior; águas levadas artificialmente ao prédio superior; fontes não captadas; águas pluviais; e aquedutos.

18. Na primeira situação, a lei impõe ao dono do prédio inferior a obrigação de receber as águas que correm naturalmente do superior, ou seja, fluxo natural, o que significa dizer que as águas que o prédio inferior está obrigado a receber são as de chuva e as que brotam naturalmente do solo. Já em relação às águas impróprias, o proprietário do prédio superior deve fazer obras que evitem que estas águas escoem para o terreno vizinho, devendo indenizar este por eventuais prejuízos.

19. Na segunda situação, de águas levadas artificialmente ao prédio superior, divergem o Código Civil e o Código de Águas: o primeiro acolheu a posição em que o dono do prédio inferior podia reclamar que se desviassem as águas artificiais, ou que lhe fossem indenizados os prejuízos; já o Código das Águas retira a possibilidade de escolha e prevê apenas a indenização pelos prejuízos, mas jamais a permissão de impedir o escoamento das águas.

20. Na situação das fontes não captadas, o dono da fonte não captada, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir o curso natural das águas pelos prédios inferiores;se o proprietário do prédio inferior tem a obrigação de receber as águas naturais do prédio superior, também tem direito aos sobejos, e aos sobejos limpos.

21. Ao proprietário de nascente que impedir o curso das águas, ou consumi-las além de suas necessidades, de má-fé, pode ser obrigado judicialmente não só a reparar os danos causados, como também a cessar os atos prejudiciais.

22. Com relação às águas pluviais, o Código de Águas estabelece que pertencem ao prédio em que caírem diretamente, podendo o dono do terreno dispor livremente, salvo existindo direito alheio em sentido contrário, nem podendo ser estas águas desviadas de seu curso natural, estando o infrator sujeito a responder por perdas e danos e ser compelido a desfazer as obras erguidas para o desvio da água.

23. Com relação aos aquedutos, estes representam o direito do proprietário canalizar, em proveito agrícola ou industrial, as águas a que tem direito, mediante prévia indenização.

24. O Código de Águas prevê ainda a possibilidade de canalização pelo prédio de outrem, também mediante prévia indenização, se para as primeiras necessidades da vida; para serviços de agricultura ou industria; para o escoamento de águas superabundantes; e/ou para o enxugo ou bonificação de terrenos.

25. Dos limites entre prédios e da demarcação • A contigüidade entre os prédios implica na necessidade de delimitação entre seus espaços, a fim de evitar disputas sobre domínios. • Em regra, o direito de demarcar é do proprietário que seja titular de um direito real: o enfiteuta, o usufrutuário, o usuário, o condômino. Porém não ao possuidor direito, como o credor pignoratício, o locatário ou depositário, tampouco ao sucessor da herança não partilhada.

26. Do direito de construir • A construção de prédio pelo proprietário é direito seu, inserido no ‘ius fruendi’ . No entanto, o direito individual deve ser equacionado com o direito social; • o direito de construir deve sofrer limitações e restrições sempre que representar prejuízo à segurança, sossego e saúde da vizinhança.

27. Estas limitações e restrições não são representadas apenas pelas determinações dos direitos de vizinhança, mas também pelas regras administrativas, que geralmente cabem ao Município .Para se defender de construções que infringirem normas regulamentares e preceitos de direito civil, pode o prejudicado, no prazo decadencial de ano e dia, após a conclusão da obra, propor ação demolitória.

28. Além da demolição, deverá ser fixada a indenização em perdas e danos, caso pedida. Neste caso, o proprietário é responsabilizado pelo prejuízo, podendo-se ajuizar ação regressiva contra o engenheiro cuja imperícia, imprudência ou negligência originou o dano.

29. Do direito de tapagem • O art. 1.297 confere ao proprietário o direito de cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo seu prédio, seja este urbano ou rural; em sendo os tapumes comuns, ou seja, partilhados por ambos os proprietários, • o §1º do referido dispositivo legal prevê a repartição proporcional das despesas de construção, manutenção e conservação, sendo garantido ao proprietário cobrar do vizinho confinante a sua quota nas despesas, caso não as tenha cumprido, por se tratar de obrigação propter rem.

30. Quem, no entanto, possuir aves e animais domésticos, que exigem maior proteção, ou por outro motivo necessitar de tapumes especiais, deverá responder sozinho por estes, somente sendo cabível a repartição das despesas caso este tapume especial também seja útil ao vizinho confinante.