520 likes | 615 Views
第六章 成本法. 第六章 成本法. §6-1 成本法的概述. 一、成本法的概念. 积算价格 = 重新购建成本 — 折旧. 房地产价格. = 土地取得成本. + 建筑物建造成本. + 管理费用. + 投资利息. + 销售税费. + 开发利润. 二、理论依据. 生产费用价值论. 第六章 成本法. §6-1 成本法的概述. 三、成本法的适用范围. 1 、无交易、无收益的房地产估价 2 、特殊目的房地产估价 3 、特殊建造的房地产 4 、狭小市场上的房地产 5 、市场比较法中的修正计算. 多交易、有收益的房地产能否用成本法估价?.
E N D
第六章成本法 第六章 成本法
§6-1 成本法的概述 一、成本法的概念 积算价格=重新购建成本—折旧 房地产价格 =土地取得成本 +建筑物建造成本 +管理费用 +投资利息 +销售税费 +开发利润 二、理论依据 生产费用价值论 第六章 成本法
§6-1 成本法的概述 三、成本法的适用范围 1、无交易、无收益的房地产估价 2、特殊目的房地产估价 3、特殊建造的房地产 4、狭小市场上的房地产 5、市场比较法中的修正计算 多交易、有收益的房地产能否用成本法估价? 第六章 成本法
§6-1 成本法的概述 四、注意事项 1、要注意区分实际成本和客观成本 房地产的价格大多取决于其效用,而不是花费的成本 投入成本多,并不一定其价值就高 2、要结合市场供求分析来确定评估价格 市场供大于求 ——价格应向下调整 以正常成本评估的价格往往偏高 市场供小于求 ——价格应向上调整 以正常成本评估的价格往往偏低 第六章 成本法
§6-1 成本法的概述 五、成本法估价的步骤 搜集资料 估算重新购建价格 估算折旧 求取积算价格 第六章 成本法
§6-2 新开发土地的成本法估价 一、计算公式 新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本 +管理费用+投资利息+销售税费 +开发利润+土地增值收益 第六章 成本法
二、新开发土地价格的构成 (一)取得待开发土地的成本 (二)土地开发成本 (三)管理费用 (四)投资利息 土地取得成本、开发成本和管理费用,无论它们的来源是借贷资金,还是自有资金,都应计算利息 I=P[(1+i)n-1] I——利息额 P——资金额 i——利率 n——计息期 :从投入到开发期结束 第六章 成本法
(四)投资利息 1、土地取得费用的利息计息 基数为土地取得费用 计息期通常为整个开发期 2、土地开发费用和管理费用的利息 基数为土地开发费用和管理费 通常视为均匀投入 第六章 成本法
0 1 0.5 例6-1 总投资为550万元,开发期为1年,投资在1年内均匀投入,同期银行贷款年利率为8%,求利息。 I=550[(1+8%)0.5-1]=21.58(万元) 第六章 成本法
65% 35% 0 0.5 1 1.5 2 例6-2 总投资为400万元,开发期2年,第一年均匀投入总投资的65%,第二年均匀投入35%,同期银行贷款年利率8%,求利息。 I =400×65%×[(1+8%)1.5-1]+400×35%×[(1+8%)0.5-1] =37.31(万元) 第六章 成本法
50% 30% 20% 0 1 2 3 例6-3 总投资为600万元,开发期3年,在第一年年初投入总投资的50%,第二年年初投入30%,第三年年初投入剩余的20%,同期银行贷款年利率为8%,求利息。 I = 600×50%×[(1+8%)3-1]+600×30%×[(1+8%)2-1] +600×20%×[(1+8%)1-1] =117.47 第六章 成本法
(五)销售税费 1、销售费用 广告宣传、销售代理费 2、销售税金及附加 营业税、城市维护建设税和教育附加 3、其他销售税费 应由卖方负担的交易手续费等 第六章 成本法
(六)开发利润 1、开发利润=销售收入-土地取得成本-开发成本 -管理费用-投资利息-销售税费 2、开发利润是正常条件下的平均利润 3、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数 开发利润=(土地取得成本+开发成本)×直接成本利润率 开发利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用)×投资利润率 开发利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息 +销售费用)×成本利润率 开发利润= 开发完成后的房地产价值×销售利润率 第六章 成本法
(七)土地增值收益 土地增值收益=(土地取得成本+开发成本+管理费用 +投资利息+利润)×土地增值收益率 第六章 成本法
例6-4 某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩10万元,土地开发成本为每平方公里2.5亿元。土地开发周期为2年,土地征用等费用10万元/亩,在开发期初投入;土地开发费用第1年均匀投入30%,其余在第2年内均匀投入。年贷款利率为6%,按半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开发成本之和的10%,转让税费约为土地转让价的6.5%,土地增值收益为10%。试评估该土地的单价。 土地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+利息C+利润D+税费E+土地增值收益F 第六章 成本法
三、新开发区宗地价格评估 可转让土地面积 =开发区土地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率 新开发区某宗土地单价 =新开发区土地平均单价×区位、用途等修正系数 第六章 成本法
例6-5 某成片荒地面积为2平方公里,取得该荒地的价格为1.2亿元。将其开发成可转让形态熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元。开发期为3年,贷款年利率为6%,取得该荒地的价格在开发期初一次性投入;开发成本和管理费用在开发期内均匀投入。销售税费为可转让熟地价格的5.5%;开发利润为土地取得价格、土地开发成本和管理费之和的15%。开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。 新开发土地总价V总=取得该荒地的价格A+土地开发成本和管理费B +投资利息C+销售税费D+开发利润E A=1.2亿元 B=2.5亿元 C=A[(1+6%)3-1]+B[(1+6%)1.5-1]=0.46亿元 D= V总×5.5%=0.055 V总 E=(A+B)×15%=0.56亿元 V总=1.2+2.5+0.46+0.055 V总+0.56 V总= 4.99亿元 第六章 成本法
§6-3 新建房地产的成本法估价 一、计算公式 新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息 +销售税费+开发利润 二、新建房地产价格的构成 第六章 成本法
例 6-6 某新建房地产,土地面积20000平方米,建筑面积50000平方米。现时土地重新取得价格为3000元/㎡。建筑物建造的建安成本为1800元/㎡,管理费用为建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年,其中半年准备期,2年建设期,土地费用在准备期内均匀投入;建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%,第二年均匀投入60%,年利率为6%。销售税费为房地产价格的7%,开发利润为房地产价值的20%。试评估该房地产的总价与单价。 房地价格V总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F 第六章 成本法
§6-4 旧房地产的成本法估价 一、计算公式 旧房地价格=房地重新购建价格-建筑物折旧 =土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 旧建筑物价格=建筑物重新购建价格-建筑物折旧 第六章 成本法
二、重新购建价格 (一)概念 重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和正常开发利润之和。 建筑物 :建筑物重新建造成本之和 :土地重新取得价格或重新开发成本与建筑物重新建造成本之和 房地 认识: 1、重新购建价格是估价时点的; 2、重新购建价格是客观的; 3、建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格; 4、土地的重新购建价格是在时点状况下的价格。 第六章 成本法
二、重新购建价格 (二)建筑物重新购建价格的分类 1、重置价格 又称重置成本,是采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等,按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。 2、重建价格 又称重建成本,是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等,按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物完全相同的建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。 第六章 成本法
二、重新购建价格 3、适用对象 重置价格 一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备,或因建筑技术和建筑标准改变等,使旧建筑物复原建造有困难的建筑物 重建价格 有特殊保护价值的建筑物的估价,如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等 ★有特殊价值的文物古迹的整体估价不能应用成本法 第六章 成本法
二、重新购建价格 (三)重新购建价格的求取 1、土地重新购建价格的求取 比较法、收益法、基准地价修正法、成本法 2、建筑物重新购建价格的求取 单位面积法 单位体积法 (1)单位比较法 第六章 成本法
例 例 6-7 某建筑物的建筑面积为500平方米,该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/平方米,则评估该建筑物的重新购建价格为: 1200×500=60(万元) 例 6-8 某建筑物的体积为1000立方米,该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为1000元/立方米,则评估该建筑物的重新购建价格为: 1000×1000=100万元 第六章 成本法
2、建筑物重新购建价格的求取 (2)分部分项法 (3)工料测量法 (4)指数调整法 例6-9:某建筑物于1999年7月底建成,当时建造该类建筑物一般成本为880元/㎡,此后的建筑物建造成本的变动状况为:1999年内平均每月比上月递增1%;2000年与2001年基本保持不变;2002年与2003年内平均每月比上月递增0.5%;2004年内平均每月比上月递增2%。试利用上述资料求取2004年8月初的该类建筑物的重新建造成本。 第六章 成本法
三、建筑物折旧 (一)概念 估价上的折旧是指有各种原因所造成的建筑物价值的损失 折旧=建筑物在估价时点时的市场价值-重新购建价格 (二)建筑物的折旧因素 物质折旧 功能折旧 经济折旧 有形折旧 无形折旧 第六章 成本法
(二)建筑物的折旧因素 ——有形损耗 1、物质折旧 建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值损失 引起物质折旧的原因有: 自然经过的老朽 ——自然力的作用引起的 与建筑物的实际经过年数正相关 ——由人工使用引起的 正常使用的磨损 与使用性质、使用强度和使用年数正相关 ——因突发性的天灾人祸引起的 意外的破坏损毁 延迟维修的损坏 第六章 成本法
(二)建筑物的折旧因素 2、功能折旧 由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失 ——外部性折旧 3、经济折旧 供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、 空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化 第六章 成本法
(三)求取建筑物折旧的方法 直线法 余额递减法 年数合计法 偿债基金法 综合法 耐用年限法 实际观察 成新折扣法 混合法 第六章 成本法
1、直线折旧法 计算公式: Di——第i年的年折旧费 Di=D C——建筑物重新购建价格 L——残值 N——耐用年数 R——残值率 第六章 成本法
累计折旧额 建筑物的现值 年折旧率 第六章 成本法
例6-10 某建筑物,总建筑面积为200平方米,于8年前建成,重置价格为1000元/㎡,耐用年限40年,残值率为2%,试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。 已知:C=1000×200=200000元,R=2%,N=40,t=8 第六章 成本法
2、余额递减法 ——加速折旧 以残余价值,乘上一定的比率,来计算每年的折旧额 Di=C(1-d)i-1d =C-C(1-d)t=C[1-(1-d)t] VB=C-Xt=C(1-d) 第六章 成本法
例6-11 某建筑物,总建筑面积为200平方米,于5年前建成,重置价格为1000元/㎡,耐用年限40年,残值率为2%,试用余额递减法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。 已知:C=1000×200=200000元,R=2%,N=40,t=5 第六章 成本法
新建筑物常取 旧建筑物常取 在实际估价运用中,d也可凭经验取值 双倍余额递减法 ——假设折旧率在数值上等于直线法折旧率的2倍 第六章 成本法
残值率=0 第六章 成本法
3、实际观察法 4、成新折扣法 VB=C×q q——成新率 观察法 直线法 R=0: 5、混合法 第六章 成本法
(四)求取建筑物折旧的注意事项 1、注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别 估价上的折旧应注意的是市场价值的真实减损; 会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收 在估价上,C为重新购建价格,而且是估价时点时的; 在会计上,C为资产原值,不随时间的变化而变化。 第六章 成本法
2、使用经济耐用年限与有效经过年数为估价依据 维修保养属于正常: 有效经过年数=实际经过年数 维修保养好或经过更新改造:有效经过年数<实际经过年数 维修保养差: 有效经过年数>实际经过年数 N≠n+t A B D C 第六章 成本法
建2年 经济寿命50年 建3年 经济寿命50年 17年 土地期限40年 12年 土地期限70年 3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 (1)建筑物的建设期不计入耐用年限,即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计 (2)建筑物的耐用年限短于土地使用权年限时,应按建筑物耐用年限计算折旧 (3)建筑物的耐用年限长于土地使用权年限时,应按土地使用年限计算折旧。即按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧 第六章 成本法
经济寿命50年 10年 10年 土地期限50年 经济寿命50年 5年 土地期限50年 5年 3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 (4)建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前,其耐用年限早于土地使用权年限而结束,应按建筑物耐用年限计算折旧 (5)建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前,其耐用年限晚于土地使用权年限而结束,应按建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限计算折旧 第六章 成本法
4、注意分类折旧 例6-12:某建筑物的重置价格为300万元,经济寿命为50年,有效经过年数为15年。其中,门窗等损坏的修复费用为5万元;装修的重置价格为65万元,平均寿命为5年,已使用2年;设备的重置价格为100万元,平均寿命为15年,已使用12年,残值率假设均为零。其折旧总额计算如下: 门窗等损坏的折旧额=5万元 装修的折旧额= =26万元 设备的折旧额= =80万元 长寿命项目的折旧额= =39万元 该建筑物的折旧总额=5+26+80+39=150万元 第六章 成本法
项目 单位成本 数量 单项成本合计 基础工程 元/立方米 立方米 墙体工程 元/平方米 平方米 楼地面工程 元/平方米 平方米 屋面工程 元/平方米 平方米 门窗工程 元/平方米 平方米 给排水面积 元/平方米 平方米 供暖工程 元/平方米 平方米 电气工程 元/平方米 平方米 合计 税费利息管理费 重新购建价格 第六章 成本法
项目 单价 数量 单项成本合计 现场准备 水泥 沙石 砖块 木材 瓦面 铁钉 人工 税费 其他 重新购建价格 第六章 成本法
习 题 1、取得某3平方公里成片荒地的价格为500元/平方米,将其开发成熟地的费用为500元/平方米,税利为可转让熟地价格的15%,其可转让土地面积为2平方公里,则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为多少? 2、某建筑物建筑总面积为200平方米,重置价格为2000元/㎡,现值为284,800元。该建筑物已使用15年,耐用年限为50年,建筑物价值损耗是均匀的。试用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用折旧总额、年折旧额和残值率。 第六章 成本法
习 题 3、某建筑物,总建筑面积为200平方米,于8年前建成,重置价格为1000元/㎡,耐用年限40年,残值率为0,试用双倍余额递减折旧法计算该建筑物第5年的折旧额、折旧总额及建筑物现值。 4、一厂房建成后8年被改造为超级市场,并补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为40年,建筑物的设计寿命为50年,则计算该建筑物折旧的耐用年限应为多少年? 5、某建筑物设计寿命50年,已使用8年,经实地勘察,估计尚可使用32年,残值率为5%,则用直线折旧法计算的该建筑物的成新率? 第六章 成本法
习 题 6、有一房地产,土地总面积1000平方米,为10年前通过征用农地取得,当时每亩花费16万元,现时重新取得该类土地每平方米需要600元;地上建筑物总建筑面积2000平方米,于8年前建成交付使用,当时建筑造价每平方米500元,现时建造同类建筑物每平方米需1000元,估计该建筑物尚可使用32年,残值率为5%。试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。 第六章 成本法
习题答案 2、某建筑物建筑总面积为200平方米,重置价格为2000元/㎡,现值为284,800元。该建筑物已使用15年,耐用年限为50年,建筑物价值损耗是均匀的。试用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用折旧总额、年折旧额和残值率。 VB=284800元;t=15年;N=50年 重新建造成本C=200×2000=400000元 已使用折旧总额∑D=C-VB=115200元 年折旧额D=∑D÷t=7680元 残值率 R=4% 第六章 成本法
习题答案 3、某建筑物,总建筑面积为200平方米,于8年前建成,重置价格为1000元/㎡,耐用年限40年,残值率为0,试用双倍余额递减折旧法计算该建筑物第5年的折旧额、折旧总额及建筑物现值。 已知:t=8;C=200×1000=200000;N=40;R=0;求:D5、∑D、VB 解: =5% D5=C(1-d)5-1d=8145元 ∑D=C[1-(1-d)t]=67316元 VB=C-∑D t=C(1-d)=132684元 第六章 成本法