无锡商业大厦股份有限公司 发行推介书

1. 无锡商业大厦股份有限公司发行推介书 2002.6

2. 行业背景 中国的百货零售业正在经历着一次洗礼，这不仅仅是国内众商家的逐鹿，更有着海外商界巨鳄的窥伺，在这样的竞争环境中，百货零售业的新锐们正在筹划着一次新的进发。

3. 消费市场稳步增长 在向好的宏观环境中，零售业存在广阔的发展空间广阔， 但优势企业在在市场中发挥更强大的主导地位

4. 多业态并存大势所趋 • 传统百货零售业发展面临新型零售业态的挑战 • 连锁业作为新型业态的代表成为零售业发展主流 • 优势百货企业积极变革勇于创新，仍有发展空间

5. 公司概况 大浪淘沙，古运河畔，太湖之滨，这座风光旖旎的江南城市，有一座诚信大厦正跃然而起，凭着一颗为人民服务的拳拳之心，诠释着中国百货零售业的发展和未来

6. 无锡商业龙头 百货零售—— • 是无锡最大的商业零售企业 • 无锡及周边区域城市消费者心中赢得了很高的信誉 • 53个品牌在全市销量第一，28个品牌全省销量第一 • 销售额位居无锡商业零售业之首、江苏省领先

7. 无锡商业龙头 汽车销售 —— • 全国率先推出汽车分期付款的销售方式 • 品牌专营，开设多家汽车专卖店 • 拥有20多个知名汽车品牌的经营代理权 • 截至2001年公司累计销售汽车7590辆，累计销售额近8亿

8. 公司主营业务收入增长情况

9. 公司净利润增长情况

10. 百货零售 汽车销售 公司主营业务构成变化 1999 2000 2001

11. 经营分析 无锡商业大厦的成功完全归功于“信”、“灵”两个字，一则树立起了购物零风险的可贵口碑，一则顺利实现着企业的产业拓展，务实创新，稳健进取，无锡商业大厦谱写着变革奋进的进行曲。

12. 诚信为本，赢得顾客 • 在江苏首推“购物零风险”、“无障碍退货”系列服务满意工程 • 在商场内专门设立服务总长，专职受理顾客投诉 • 成立中国第一支由零售商发起设立的消费者权益保护基金

13. 策略经营，赢得市场 • 错位经营 避开百货店与超市、大卖场相比在运营成本和商品价格上的劣势，形成了自身的经营特色 • 品牌销售 通过争取著名品牌的总经销与总代理权，实现以20%的品牌商品取得80%的销售比例 • 买断经营 通过对成熟的市场认同度高、畅销产品实施买断经营，以求进一步提高公司百货经营的盈利能力

14. 创新管理，赢得未来 • 进销分离，创新管理流程 “进销分离、进价核算、单品管理、统一结算”，理顺经营环节、提高运营效率，有效降低经营成本 • 信息管理，突破传统模式 建成现代化的电子经营管理网络平台，为公司建立新型物流、连锁经营构架、加快规模扩张和跨区域发展打下了坚实基础 • 电子商务，实现立体营销 2000年“东方百业网”开通，形成了有形店辅与虚拟店铺相结合的立体营销模式，公司从单一传统百货向物流、连锁经营等结合提供依仗

15. 本次发行 • 股票种类：人民币普通股（A股) • 每股面值：1.00元 • 发行股数：4,000万股 • 发行价格：9.40元 • 发行市盈率：19.96倍 • 发行方式：向二级市场投资者配售 • 预计募股资金：37,600万元

16. 投资项目 大流通，大市场，大商业，中国加入WTO成为国内众多商家的全新机遇，谁能够把握住机遇的脉搏，谁就将赢得市场，赢得未来，无锡商业大厦正在努力，一个现代的商业构架正在形成，这就是我们面前的无锡商业大厦。

17. A.建设无锡东方物流配送中心及超市 投资金额：19,300万元 内部收益率：24.67% 投资回收期：5.13年 新增净利润：4,094万元 该项目将实现公司货物的内部统一配送，降低物流成本消耗、提高劳动生产率，服务于公司涉足连锁超市经营、无店铺销售等业态的需要，实现公司物流业务向社会化专业化方向发展的战略目标

18. B. 增资建造东方汽车城 投资金额：2,800万元 内部收益率：22.18% 投资回收期：5.7年 新增净利润：893万元 该项目依托公司在汽车销售方面的优势，建设集汽车销售、维修、服务、培训、旧车置换与拍卖等于一体的汽车城，形成新的汽车专卖集合经营模式，实现经营体制与交易方式与国际市场接轨，成为无锡地区最大的正规化、专业化、品牌化的汽车交易场所

19. C.收购无锡天鹏集团公司部分资产并改扩建东方食品物流配送中心C.收购无锡天鹏集团公司部分资产并改扩建东方食品物流配送中心 投资金额：6,200万元 内部收益率：19.99% 投资回收期：5.89年 新增净利润：1,010万元 该项目将收购天鹏公司下属食品商城、猪肉交易市场、5,000T冷库等部分资产，并对原有建筑、附属设备等硬件进行改造、调整进而扩建、新增经营设施与现代化信息管理系统，以形成现代化食品物流配送与服务中心的指挥枢纽

20. D.建设东方配送生产基地 投资金额：2,800万元 内部收益率：19.56% 投资回收期：5.27年 新增净利润：551万元 该项目计划与无锡市古竹山庄有限公司共同投设立无锡东方配送生产基地有限公司，建设东方配送生产基地即马山无污染工厂化经色产品——鱼虾养殖基地，为实现产供销一体化、减少流通环节、降低物流消耗、提高经营效益的目标

21. E.收购无锡市三凤桥肉庄有限公司部分股权 投资金额：945万元 内部收益率：22.63% 投资回收期：5.34年 新增净利润：223万元 该项目拟通过收购三凤桥公司部分股权，以强强结合，优势互补，使之成为公司发展的基础性资源，利用本公司各种经营渠道，以及经销网点，进一步扩大“三凤桥”特色产品的市场知名度和占有率，同时进一步发挥“三凤桥”特色产品生产能力

22. F.补充公司自有流动资金 投资金额：5,000万元 内部收益率：18.69% 投资回收期：7.3年 新增净利润：857万元 该项目拟通过增加公司流动资金，促进公司主营结构的调整，提高经销比重，减少代销和联销，最终实现企业市场竞争力的提升和经济效益的改善

23. 同类公司比较 一切源于对企业价值的孜孜以求，一切源于迅速积累起来的深厚根基，一切源于高效务实的管理作风，一切源于切切实实的成长能力，这样，无锡商业大厦无疑成为了行业内的佼佼者。

24. 2001年主要百货类上市公司主营收入增长状况比较2001年主要百货类上市公司主营收入增长状况比较 数据来源：上市公司公开信息和夏商研究

25. 2001年主要百货类上市公司净利润增长状况比较2001年主要百货类上市公司净利润增长状况比较 数据来源：上市公司公开信息和夏商研究

26. 2001年主要百货类上市公司期间费用比重比较 三费占主营收入比重 数据来源：上市公司公开信息和夏商研究

27. 公司名称 毛利率 净利率 净资产收益率 (%) 大厦股份 11% 2.70% 29.14 第一百货 19% 2.10% 4.22 王府井 17% 0.80% 1.6 新世界 18% 4.20% 9.63 西单商场 15% 3.60% 4.44 南京新百 18% 4.30% 7.55 重庆百货 12% 2.50% 13.73 华联商厦 11% 3.50% 6.63 商业城 14% 3.00% 7.41 武汉中商 12% 1.60% 5.06 南京中商 17% 3.60% 7.98 平均数 0.15 0.028 6.83 注：净资产收益率平均数剔除了大厦股份净资产收益率 上市前未摊薄的影响 2001年主要百货类上市公司盈利能力比较 公司毛利率水平较低是由于受汽车销售业务毛利较低的影响，若剔除这一因素的影响，公司百货零售业务毛利率为15.5%，处于同业平均水平。公司净资产收益率高达29%, 主要由于未上市股东权益未增加的影响，若按拟发行的8.98元最高价和拟发行的4000万A股摊薄后计算，公司发行后的净资产收益率为6.88%, 仍略高于同业平均水平。 数据来源： 上市公司公开信息和夏商研究

28. 公司名称 应收账款周转率 存货周转率 总资产周转率 大厦股份 84 17 3.9 第一百货 25 15 0.8 王府井 49 4 1.1 新世界 25 14 1 西单商场 25 5 0.9 南京新百 26 11 0.9 重庆百货 65 11 2.1 华联商厦 16 13 1.1 商业城 52 9 1.5 武汉中商 16 3 1 南京中商 21 18 1.2 平均数 37 11 1.4 单位：次/年 2001年主要百货类上市公司经营效益比较 数据来源： 上市公司公开信息和夏商研究

29. 2001年主要百货类上市公司偿债能力比较 数据来源： 上市公司公开信息和夏商研究

30. 发展战略 以零售百货为主导，以连锁经营为主体， 以物流配送为重点，以电子商务为手段， 建设现代商业企业

31. 无锡商业大厦股份有限公司 2002.6