オフィス総合コンサルティングのご案内

1. オフィス総合コンサルティングのご案内 ２０１２年９月１１日

2. オフィス見直しを検討される３つのポイント ①支払賃料が高い ②オフィスが分散している ③事業継続計画（Business Continuity Plan）が不十分

3. １ ①支払賃料が高い 賃料相場は常に変化しており、現在は底値圏です。

4. １ 出典：三鬼商事HP「オフィスデータ」より三菱ＵＦＪ信託銀行が作成

5. １ 2003年以来の高い平均空室率が継続しており（桃色折線）、 それに伴い平均賃料も低迷が続いています（紺色折線）。

6. 拡大図

7. １ ②オフィスが分散している • 複数のオフィスビルに分散している。 　（物理的な距離が離れている） • 同じビルに入居しているが、複数のフロアにある。 • 多層階に分かれていて不便。 • セキュリティエリア外（共用部分等）に重要情報や顧客情報を持ち出している。

8. １ ビルやフロア間の移動に伴う 時間コスト、人件費、交通費の負担が発生しています。 社員間のコミュニケーションが スムーズに取れていない状況になっています。

9. １ ③事業継続計画（Business Continuity Plan）が不十分 • 旧耐震ビル(※)に入居 ※1981年（昭和56年）6月に定められた建築基準法に基づいて建築された建物を新耐震ビル、以前の基準で建築された建物を旧耐震ビルとしています。 （1） • オフィスへの交通手段が限られている。 • 鉄道の最寄駅には複数路線が乗り入れしていない。

10. １ 万一の際に、社員様や来社しているお客様の安全を 確保出来ないおそれがあります。

11. １ ③事業継続計画（Business Continuity Plan）が不十分 • 納品やサービス提供が滞った際に多額の損害賠償 をする契約になっている。 • 万一の際でも、短期間での事業回復をする事が 取引条件になっている。 (2) 取引先との契約条項で不利になっているおそれがあります。

12. オフィス見直しのながれ

13. １ オフィス改善の方針検討フェーズ 現状課題 の把握 解決策の 検討 現オフィスを 改善 オフィスを 移転 物件選定 フェーズ

14. １ 物件選定フェーズ 一般的な賃貸借仲介業務 物件の探索 候補の決定 条件交渉・物件決定

15. １ 実行フェーズ ＰＪ立上げ オフィスの要件整理 設計・見積 工事会社決定 工事・引越し 原状回復工事の対応 移転に伴う諸手続き、印刷物の対応等

16. １ 現状課題の把握から移転完了まで、 ６ヶ月～１年６ヶ月の作業期間が必要となります。

17. １ 弊社は、移転候補物件の探索から条件交渉までの 一般的な賃貸借仲介業務だけではありません。 現状課題の把握から移転完了まで、 貴社をサポートいたします。

18. 弊社をご指名していただく貴社メリット

19. 弊社は借主の立場で交渉します。 仲介会社Ａ １ 探索・交渉の委託 ２ 三菱ＵＦＪ信託銀行 物件収集　　 借主＝貴社 貸主 仲介会社Ｂ ４ ３ 物件選定 借主の立場で　条件を交渉 オープンになっていない弊社独自の物件

20. 探索・交渉窓口を一本化することで、 貴社負担を軽減します。 弊社の交渉事例や成約事例を踏まえて、 貸主側と交渉します。

21. 事例紹介

22. オフィス利用状況 Ａ社様のオフィスは、新宿Ｂビル（賃借面積６，０００坪）、　Ｃビル（自社ビル）に分散していました。 新宿Ｂビルでは、多層階の複数フロアに分かれていました。 新宿Ｂビル Cビル Cビル 新宿Ｂビル

23. Ａ社様は、分散しているオフィスやフロアの集約、Ａ社様は、分散しているオフィスやフロアの集約、 利便性やＢＣＰの観点から、物件を探索されていました。 我々がご提案をしたのが、次の物件です。 ワンフロアは１，７００坪以上あり、大江戸線・副都心線の東新宿駅 直結、制震構造を備えていました。 オフィス検討の経過

24. 結果、移転先を新宿イーストサイドスクエアに決定され、結果、移転先を新宿イーストサイドスクエアに決定され、 弊社がお手伝いをさせていただきました。 出展：三菱地所ＨＰ イメージ図 移転先の決定～新宿イーストサイドスクエア～ 新宿イーストサイドスクエア ※2012年1月竣工

25. 弊社は、貴社の立場に立ってオフィス見直しをご提案します。弊社は、貴社の立場に立ってオフィス見直しをご提案します。 お困りごとをお聞かせください。 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社 不動産オリジネーション部 主任調査役 小野瀬 寛之 　 　安田 恭高 Tel： 03-6214-8088E-mail： kiyotaka_yasuda@tr.mufg.jp お問合せ先