Влияние мирового финансового кризиса на рынок офисной недвижимости Ростова-на-Дону июнь 2009 год.

1. Влияние мирового финансового кризиса на рынок офисной недвижимости Ростова-на-Донуиюнь 2009 год.

2. Краткая характеристика Ростова-на-Дону Статус - столица ЮФО Расположен на юго-востоке Восточно-Европейской равнины на правом берегу реки Дон Климат - умеренно континентальный Средняя t января: - 4,6 градуса Средняя t июля: + 37 градусов

3. Краткая характеристика Ростова-на-Дону • Площадь территории - 348,5 кв.км. • Территория города поделена на 8 административных районов • Население – 1,052 млн. человек (по данным переписи 2002 года)

4. Краткая характеристика Ростова-на-Дону ■ Представительства 25 международных организаций ■ Крупные предприятия: • « Ростсельмаш» - сельхозтехника • «Эмпилс» - лакокрасочные материалы • « Роствертол» - вертолеты «Ми» • « Донской табак»

5. Краткая характеристика Ростова-на-Дону • Мощность аэропорта (ежегодно): - 4,5 млн. пассажиро-км - 19,7 тыс. тонн грузов • В Ростове работают всемирно известные бренды: - «Люфтганза», «Ikea», «Metro», «Maserati», «Ашан»

6. История развития офисной недвижимости Ростова • 2003 год - офисы класса « С» («Атомкотломаш», «Орхлитмаш») – 80200 кв.м. • 2004 год- заявление строительных компаний о строительстве бизнес-центров классов «А» и «В» • 2006 год - офис класса «А» « Clever house» - 14590 кв.м офис класса «В» - «Купеческий двор» - 32 000 кв.м 2007 год - 105 тыс. кв.м – «Балканы», «Белый Слон», «Кристалл» 2008 год – 46 000 кв.м – «Гедон», «Ростовский»

7. История развития офисной недвижимости Ростова Динамика объема рынка офисных площадей кв.м.

8. История развития офисной недвижимости Ростова График динамики объема рынка офисной недвижимости

9. История развития офисной недвижимости Ростова

10. История развития офисной недвижимости Ростова

11. История развития офисной недвижимости Ростова Индикатор состояния рынка офисной недвижимости -обеспеченность офисными площадями, приходящимися на 1000 жителей.

12. История развития офисной недвижимости Ростова Обеспеченность офисными площадями • Прирост составил почти 62 %, но по сравнению с другими крупными городами показатель остается низким.

13. Характеристика рынка офисной недвижимости (3 квартал 2008 г.) • Объем предложений -около 480 тыс. кв.м • Введено в эксплуатацию объектов класса «В» - 46 тыс. кв.м • Общая площадь объектов, планируемых к вводу в 2009 г., – 80 тыс. кв.м.

14. Характеристика рынка офисной недвижимости (3 квартал 2008 г.) Наиболее известные офисные центры: • Купеческий двор «В» • Белый Слон «В» • Кристалл «В» • Содружество «В» • Гедон «В» • Clever house «А»

15. Обзор рынка офисной недвижимости (3 квартал 2008 г.) Наиболее значимые офисные проекты:

16. Обзор рынка офисной недвижимости (3 квартал 2008 г.) Уровень спроса

17. Характеристика рынка офисной недвижимости (3 квартал 2008 г.) Конкурентные преимущества офисов класса «С»: - Месторасположение - Качественная отделка - Удобная планировка - Необходимые инженерные коммуникации Поэтому с появлением новых офисных центров класса «В», имеющих неудачное месторасположение или другие слабые стороны, офисы класса «С» успешно конкурируют с ними.

18. Характеристика рынка офисной недвижимости (3 квартал 2008 г.) Уровень арендных ставок Средневзвешенное значение арендных ставок в руб/кв.м в существующих бизнес центрах:

19. Характеристика рынка офисной недвижимости (3 квартал 2008 г.) Уровень арендных ставок Средневзвешенное значение арендных ставок в руб/кв.м в строящихся бизнес центрах:

20. Характеристика рынка офисной недвижимости (3 квартал 2008 г.) Более высокая арендная ставка в строящихся объектах объясняется следующими причинами: - большинство реализуемых проектов имеют более высокий уровень инженерных сооружений и архитектурной составляющей проекта («Пять морей», «Риверсайд – Дон») - месторасположение большинства проектов является более привлекательным: в зоне деловой инфраструктуры или в историческом центре города. - в процессе строительства высокий уровень заполняемости не является приоритетной задачей застройщика,поэтому арендные ставки не снижаются.

21. Обзор рынка офисной недвижимости 3 квартал 2008 г. Распределение предложения офисных площадей в зависимости от района города:

22. Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.) • В стадии незавершенного строительства находится 6 офисных центров классов А и В общей площадью 84700 кв.м. - В планах строительства было еще 5 офисных центров общей площадью около 80 000 кв.м.

23. Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.) Уровень арендных ставок Средневзвешенное значение арендных ставок в руб/кв.м в существующих бизнес центрах

24. Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.) Уровень арендных ставок Средневзвешенное значение арендных ставок в руб/кв.м в строящихся бизнес центрах.

25. Обзор рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.) Сравнение арендных ставок в существующих офисных центрах (3 кв. 2008г и апрель 2009г.) Арендные ставки снизились: • Класс «А» - 13,3 % • Класс «В» - 14,5 % • Класс «С» - 31 %

26. Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.) Сравнение арендных ставок в строящихся офисных центрах (3 кв. 2008г и апрель 2009г.) Арендные ставки снизились: • Класс « А» - 24,85 % • Класс « В» - 22,3 %

27. Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.) Уровень спроса • Основным показателем, характеризующим уровень спроса, является доля вакантных площадей. • Доля вакантных площадей в существующих бизнес - центрах: Класса « А» составила 24 % Класса « В» составила 16 % Класса « С» составил 8%

28. Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.) Уровень спроса: В бизнес-центрах класса «В», характеризующихся слабыми сторонами (неудачное месторасположение, отсутствие парковки), доля вакантных площадей составляет: • «Купеческий двор» - 45 % • «Ростовский» – 22 %

29. Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.) Уровень спроса • Проведенный анализ зависимости уровня вакантных площадей и арендных ставок показал высокую эластичность спроса по цене. • Успешные офисные центры с привлекательными для арендаторов характеристиками классов «В» и «С», снизившие арендные ставки на 5-25%, не испытывают проблем с заполняемостью. («Кристалл», «Балканы», «Содружество»).

30. Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.) Снижение строительной активности: - Перенос от 0,5 до 1,5 лет сроков ввода в эксплуатацию проектов: «Гвардейский», «Пять морей», «Дипломат». • Замораживание проектов: «На Большой Садовой», «Цветочный» • Полностью отказ от проекта: «Международный конгресс центр»

31. Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.) • Планировалось к 2011 г. ввести в эксплуатацию 163400 кв.м. офисных площадей. • Учитывая влияние кризиса, ввод строящихся объектов будет примерно 84700 кв.м , что составит 51% от запланированного.

32. Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.) • Согласно данному исследованию, можно предположить, что объем рынка качественных офисных площадей увеличится к 2011 г на 43 %. • Учитывая влияние кризиса на общее экономическое положение города, можно предположить профицит офисных площадей.

33. Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.) Основные факторы неудачи проекта в данном сегменте в Ростове: • недостатки в концепции, • неудачное месторасположение, • высокий уровень арендных ставок, • несоответствие «цена – качество»

34. Спасибо за внимание! Галина Пивоварова, руководитель комитета по аналитике ЮГРО, руководитель отдела маркетинга «Дон-МТ», САРН,gbp@list.ru