"הפרקטיקה ברפורמת המיסוי לדירות מגורים"

1. "הפרקטיקה ברפורמת המיסוי לדירות מגורים" לשכת יועצי מס- מרחב נתניה, חיפה והצפון, פתח תקוה ואזור השרון – 7.4.2014 עו"ד ורו"ח קובי צרפתי צרפתי ושות', משרד עו"ד

2. הרפורמה במיסוי דירות מגורים - כללי • במסגרת החוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013 ו-2014), התשע"ג-2013, אשר פורסם ביום 5 באוגוסט 2013, בוצעו שינויי חקיקה רבים ומהותיים בתחום המיסוי בכלל, ובחוק מיסוי מקרקעין בפרט (תיקון מס' 76). • ככלל, הוראות התיקון לחוק מיסוי מקרקעין ("החוק") נכנסו לתוקף ביום 1.8.2013 ("תחילת החוק") למעט הוראות מסוימות, אשר להן נקבעו הוראות מעבר ומועדי תחילה ספציפיים. עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

3. עיקרי השינויים מס רכישה • החלת שיעורי מס מוטבים ליחיד תושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת דירת מגורים במדינת תושבותו בלבד. • הוספת מדרגות מס חדשות • העלאת שיעורי מס • הקצאה באיגוד חייבת במס רכישה עו"ד ור"ח קובי צרפתי

4. עיקרי השינויים מס שבח • פטור אחת לארבע שנים – בוטל ! • פטור בגין "דירה יחידה" – שינוי התנאים • פטור במכירת "דירה יחידה" בעסקת קומבינציה - צומצם • דירת מגורים שניתנה במתנה – שינוי בתקופות הצינון לילד שקיבל דירה במתנה מהוריו. • פטור על מתנה לקרוב - ככלל, בוטל הפטור – מתנה, ללא תמורה, שניתנה לאח או אחות ובני זוגם (למעט במקרים מסוימים). עו"ד ור"ח קובי צרפתי

5. מס שבח – כללי "דירת מגורים מזכה" • לפי סעיף 49(א) לחוק "דירת מגורים" נחשבת ל"דירת מגורים מזכה", כאשר היא שימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות הבאות: ארבע השנים שקדמו למכירתה, או ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח. • יוזכר, כי לפי סעיף 1 לחוק "דירת מגורים" הינה דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימהוהיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה. עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

6. פטור אחת ל- 4 שנים – סעיף 49ב(1) • נוסח סעיף 49ב(1) לחוק ערב ביטולו • "המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה: • (1) המוכר לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס; לענין זה, מכירה בפטור ממס – לרבות מכירה בפטור חלקי, אך למעט – • (א) מתנה פטורה על פי סעיף 62 לילדו או לבן זוגו של נותן המתנה; • (ב) מתנה פטורה על פי סעיפים 60 או 61; • (ג) מכירה פטורה לפי סעיפים 49ז1, 64, 65, 67, 69 או 70; • (ד) מכירה פטורה לפי פסקה (5);" עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

7. פטור "דירה יחידה" – סעיף 49ב(2) • נוסח סעיף 49ב(2) לחוק ערב התיקון • "המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה: • (2) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א, והמוכר לא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו, ובארבע השנים שקדמו למכירה לא היתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת כאמור; הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה שהוא פחות מ‑25% ממנה ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997);" עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

8. פטור בגין ירושה – סעיף 49ב(5) • נוסח סעיף 49ב(5) לחוק • "המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה:... • (5) המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש; • (ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד; • (ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה." • תיקון מס' 76 לחוק לא שינה את המצב החוקי לעניין ירושות! עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

9. הגדרות חשובות ועיקריות "תושב חוץ" ו"תושב ישראל" – ההגדרות החדשות בחוק מפנות להגדרות הרלוונטיות בסעיף 1 לפקודת מס הכנסה: ""תושב ישראל" או "תושב" - (א) לגבי יחיד - מי שמרכז חייו בישראל; ולענין זה יחולו הוראות אלה: (1) לשם קביעת מקום מרכז חייו של יחיד, יובאו בחשבון מכלול קשריו המשפחתיים, הכלכליים והחברתיים, ובהם בין השאר: (א) מקום ביתו הקבוע; (ב) מקום המגורים שלו ושל בני משפחתו; (ג) מקום עיסוקו הרגיל או הקבוע או מקום העסקתו הקבוע; (ד) מקום האינטרסים הכלכליים הפעילים והמהותיים שלו; (ה) מקום פעילותו בארגונים, באיגודים או במוסדות שונים; (2) חזקה היא שמרכז חייו של יחיד בשנת המס הוא בישראל - (א) אם שהה בישראל בשנת המס 183 ימים או יותר; (ב) אם שהה בישראל בשנת המס 30 ימים או יותר, וסך כל תקופת שהייתו בישראל בשנת המס ובשנתיים שקדמו לה הוא 425 ימים או יותר; " עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

10. הגדרות חשובות ועיקריות -המשך ""תושב-חוץ" - מי שאינו תושב ישראל, וכן יחיד שהתקיימו בו כל אלה: (א) הוא שהה מחוץ לישראל 183 ימים לפחות, בכל שנה, בשנת המס ובשנת המס שלאחריה; (ב) מרכז חייו לא היה בישראל, כאמור בפסקה (א)(1) להגדרה "תושב ישראל" או "תושב", בשתי שנות המס שלאחר שנות המס האמורות בפסקת משנה (א); " "יום המעבר" – 1.1.2014 "תקופת המעבר" - 1.1.2014 - 31.12.2017 עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

11. תחולת שיעורי מס רכישה מוטבים - "דירה יחידה" עיקרי התנאים ערב התיקון (ממשיכים לחול) • לרוכש אין דירה אחרת בישראל ובאזור (יראו רוכש ובן זוגו וילדיהם עד גיל 18 כרוכש אחד). • לרוכש יש דירה אחרת אשר הושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997. • הרוכש מכר תוך 24 חודשים דירה יחידה שהייתה לו במועד הרכישה, או תוך 12 חודשים מיום שקיבל חזקה בפועל בדירה שרכש מקבלן. • יראו רוכש ובן זוגו וילדיהם עד גיל 18 כרוכש אחד. עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

12. תחולת שיעורי מס רכישה מוטבים - "דירה יחידה" עיקרי השינויים • שיעורי מס רכישה מוטבים יחולו רק על יחיד תושב ישראל. • ייחשב כתושב ישראל גם מי שתוך שנתיים מרכישת דירת מגורים בישראל היה לתושב ישראל. • רוכש ייחשב כמי שרכש "דירה יחידה" גם אם החזיק, בנוסף לדירה הנרכשת, חלק שאינו עולה על שליש בדירת מגורים (במקום 25% כפי שקבע החוק טרם התיקון). • מדובר בדירה חלופית שנרכשה חלף שתי דירות לפי הוראות סעיף 49ה(א) לחוק. • טופס 7912 – הצהרת רוכש דירת מגורים יחידה: עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

13. מס רכישה – שינויים-המשך • במקביל לאישור התיקון בחוק הועלה שיעור מס הרכישה בתקנות מ- 5% ל- 6%בגין רכישת "זכות במקרקעין" (להבדיל מדירות מגורים). לעניין זה נקבע כי ניתן יהיה לקבל החזר האחוז העודף בתנאים מסוימים (קיימת תוכנית בניה, היתר לבניה התקבל תוך 24 חודשים וכו'). איגוד מקרקעין • הקצאת מניות ב"איגוד מקרקעין" תחויב במס רכישה – ההגדרה של "פעולה באיגוד" תוקנה כך שלעניין מס רכישה, הקצאת מניות באיגוד מקרקעין, לרבות במקרים בהם הדילול במניות לאור ההקצאה אינו מהותי, תיחשב לאירוע מס ותחויב במס רכישה (בתוקף מה- 1.8.2013). עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

14. מס רכישה – שינויים-המשך הקצאת מניות באיגוד מקרקעין - המשך • בנסיבות בהן בעקבות פעולת ההקצאה לא שונו שיעורי ההחזקה בחברה, קרי בוצעה הקצאה פרורטה, לא תקום חבות במס רכישה ובתנאי שההקצאה אינה מטיבה עם בעלי מניות קיימים (הו"ב 4/13). • לעניין מס שבח – הקצאת מניות באיגוד מקרקעין תמשיך לא להיחשב כאירוע מס. הערה: זאת להבדיל ממכירת מניות באיגוד מקרקעין אשר הינה אירוע מס הן לצורכי מס שבח והן לצורכי מס רכישה. עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

15. מס רכישה – שינויים-המשך הקצאת מניות באיגוד מקרקעין – דוגמא • שמעון מחזיק בכל הון המניות של חברה ששווייה 10 מיליון ש"ח אשר כל נכסיה הם בנייני משרדים להשכרה. • לטובת רכישת בניין משרדים מגייס שמעון את חברו רמי אשר משקיע בחברה 5 מיליון ₪ ביום 30.11.13 תמורת מניות בחברה. האם יחול מס רכישה? • המדובר ב"איגוד מקרקעין" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק. • הקצאת הזכויות באיגוד מקרקעין חייבת במס רכישה לאור תיקון סעיף 9(ב)(1) לחוק, החל מיום 1.8.13. • יחול מס רכישה בסך 300,000 ₪ (=6%*5,000,000). עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

16. שיעורי מס רכישה – עד ליום 31.12.2014 עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

17. שיעורי מס רכישה – מיום 1.1.2015 עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

18. ביטול סעיף 49ב(1) - פטור אחת ל-4 שנים • ביטול מוחלט של הפטור במכירת דירת מגורים מזכה אחת לארבע שנים, החל מיום 1.1.2014. • לגבי דירות שנרכשו לפני שנת 2014, הטלת המס תיעשה באפן הדרגתי. • מיסוי על בסיס ליניארי: מרכיב השבח הריאלי שמתייחס לתקופה שלפני 1.1.2014 פטור ממס, ומרכיב השבח הריאלי שמתייחס לתקופה מיום המעבר (1.1.2014) יחויב במס בשיעור של 25%. • החישוב הליניארי החדש יחול על שתי דירות של אותו מוכר, לכל היותר (דוגמאות בהמשך) . עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

19. פטור במכירת "דירה יחידה" – סעיף 49ב(2) נוסח סעיף 49ב(2) לחוק – לאחר התיקון "המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה אם נתקיים אחד מאלה:... (2) הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א, והמוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים, ולא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו, ; הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה שאינו עולה על שליש ממנה ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת תשנ"ז (1 בינואר 1997); אם בשל החלק או הדירה האמורים הוחלה החזקה שבסעיף 49ג במכירת דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי פסקה זו;" עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

20. פטור במכירת "דירה יחידה" – סעיף 49ב(2) התנאים לפטור (עיקריהם): • המוכר הינו יחיד תושב ישראל או תושב חוץ, אשר הציג אישור משלטונות המס במדינת תושבתו, שאין בבעלותו דירת מגורים באותה המדינה. • הדירה היא דירתו היחידה של המוכר (גם הגדרה זו תוקנה כך שמוכר המחזיק בנוסף לדירה הנמכרת, חלק שאינו עולה על שליש, במקום 25% בדירה נוספת, עדיין נחשב כמי שמוכר "דירה יחידה"). • המוכר בעל הזכות בדירה 18 חודשים לפחות. • המוכר לא מכר בפטור ממס דירה אחרת ב- 18 החודשים שקדמו למכירה. • המוכר זכאי לפטור ממס שבח בגין הדירה עד לשווי של 4.5 מיליון ₪. תמורה מעל לשווי האמור, תחויב במס שבח. עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

21. דוגמא – תקרת פטור וחישוב ליניארי • יאיר, תושב ישראל, מוכר ביום 31.12.2016 דירה בת"א, בתמורה בסך 6 מיליון ₪. • דירה זו נרכשה על ידו ביום 1.1.2007 בשווי רכישה של 2 מיליון ש"ח. • במהלך השנים לא היו בבעלותו דירות נוספות. מהי החבות במס שבח של יאיר ? עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

22. עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

23. מס שבח – עיקר השינויים- המשך • עסקת קומבינציה - צומצם הפטור על מכירת "דירה יחידה" במסגרת עסקת קומבינציה, לשווי הדירה ללא הקרקע. • הפטור החד פעמי למשפחה בגין מכירת שתי דירות זולות לצורך רכישת דירה חלופית יינתן רק אם ביום המכירה יש למשפחה שתי דירות בלבד, שכן אז הדירה החלופית הנרכשת תהיה דירתם היחידה. • חישוב השבח - במכירת דירת מגורים ללא פטור, יחול מס שבח לפי תחשיב ליניארי של תקופות החזקה. בגין תקופת ההחזקה שממועד הרכישה ועד ליום 1.1.2014 יחול מס שבח בשיעור 0%, ואילו על תקופת ההחזקה מיום המעבר ועד מועד המכירה, יחול מס שבח בשיעור של 25%. עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

24. מס שבח – עיקר השינוים- המשך • דירת מגורים שניתנה במתנה– תבוטל ההטבה בתקופת הצינון לילד שקיבל דירה במתנה מהוריו. תקופת הצינון שתחול בכל המקרים תהיה 4 שנים אם מקבל המתנה לא התגורר בדירה, ו- 3 שנים אם מקבל המתנה התגורר בדירה (בתוקף מיום 1.1.14). • פטור על מתנה לקרוב- הוצא מגדר סעיף 62 לחוק מתנה ללא תמורה שניתנה לאח או אחות, למעט במקרים בהם הזכות הניתנת במתנה התקבלה מהורה או הורי הורה, ללא תמורה או בירושה. • תיקון זה נכנס לתוקף כבר ביום 1.8.2013. עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

25. מס שבח – תקופת המעבר (1.1.2014 - 31.12.2017) עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

26. שיעורי מס שבח החל מיום 1.1.2014 עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

27. שיעורי מס שבח החל מיום 1.1.2018 • דירת מגורים מזכה יחידה תזכה בפטור עד ל- 4.5 מ' ₪ ולגבי יתרת השבח הריאלי יחול מס בשיעור 25% (בדומה להוראות ב"תקופת המעבר" – כפי שהוסבר לעיל). • החל מיום 1.1.2018 מכירת דירת מגורים מזכה בידי יחיד תושב ישראל שאיננה דירה יחידה המזכה בפטור, תהא חייבת במס שבח בהתאם לפיצול הליניארי: • עד ליום 31.12.2013 – 0%. • מיום 1.1.2014 – 25%. • הוראה זו תחול גם על תושב חוץ המוכר דירה יחידה אם לא המציא אישור משלטונות המס במדינת תושבותו שאין לו דירה באותה מדינה. עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

28. דוגמא – דירה יחידה • יואב, תושב ישראל, מוכר ביום 31.12.2014 דירה יחידה בשווי של 3 מיליון ₪. • דירה זו נרכשה על ידו ביום 1.1.2010. • הדירה נרכשה בשווי רכישה של 1 מיליון ש"ח. • כמו כן, יואב לא מכר בפטור ממס דירה אחרת במהלך תקופה זו. • מהי חבות המס של יואב? • יואב זכאי לפטור מלא ממס בגין השבח (2 מיליון ₪). עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

29. דוגמא – שתי דירות ביום המעבר • ראובן בעל שתי דירות מגורים ביום המעבר (1.1.2014). • ראובן מכר ביום 2.1.2014 בסך 1,500,000 ש"ח דירה אחת, אשר נרכשה ביום 1.1.2000 בסך 1,000,000 ש"ח. מהי החבות במס של ראובן? עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

30. דוגמא – שתי דירות ביום המעבר • ראובן לא זכאי לפטור מלא (בגין "דירה יחידה") בגין המכירה מאחר וביום המעבר היה בעל יותר מדירה אחת. • יחד עם זאת, לאור תחולת החישוב הליניארי ישלם מס מזערי ביותר מאחר והשבח הריאלי חייב במס רק בגין יום אחד מתוך 14 שנים של החזקת הדירה. עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

31. דוגמא – 3 דירות ביום המעבר • טלי, תושבת ישראל, מוכרת ביום 1.1.2014 את דירת מגוריה בנתניה בסך של 2 מיליון ₪. • דירה זו נרכשה על ידה ביום 1.1.2012 בשווי רכישה של 1 מיליון ש"ח. • כמו כן, טלי מחזיקה בדירה נוספת בחיפה בה מתגוררת בתה, אותה טלי רכשה ביום 1.1.2008 בשווי רכישה של 2 מ' ₪, ודירת מגורים בת"א שנרכשה על ידה בשנת 2000. מהי החבות במס שבח בעת מכירת הדירה בנתניה? עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

32. עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

33. דוגמא – 3 דירות ביום המעבר- המשך • ביום 31.12.2017 החליטה טלי למכור גם את דירתה בחיפה במחיר של 4 מ' ש"ח. • יוזכר, כי טלי רכשה דירה זו ביום 1.1.2008 בשווי רכישה של 2 מ' ש"ח. מהי החבות במס שבח בעת מכירת הדירה בחיפה (מכירת דירה שנייה) ? עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

34. עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

35. דוגמא – 3 דירות ביום המעבר- המשך • ביום 1.1.2018 טלי מעוניינת למכור את דירתה בת"א (הדירה השלישית) ופונה אלייך לייעוץ בנושא. • האם טלי זכאית לפטור ממס שבח או לחישוב ליניארי? עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

36. דוגמא – 3 דירות ביום המעבר- המשך • טלי זכאית לפטור ממס לפי סעיף 49ב(2) לחוק ("דירה יחידה"). • ביום המכירה זוהי דירתה היחידה; • טלי בעלת הזכות בדירה בתקופה הממושכת מ- 18 חודשים; • טלי לא ניצלה פטור ממס לפי סעיף 49ב(2) לחוק ב- 18 חודשים אלה. • הערה: כאמור, הפטור מוגבל ל- 4.5 מ' ₪ (תקרה זו מתעדכנת בכל שנה). עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

37. דוגמא – רכישה בתקופת המעבר • מיטל, תושבת ישראל, רכשה ביום 1.1.2014 דירה בת"א בשווי 3 מ' ₪ וברמת גן בשווי 2 מ' ₪. • ביום 31.12.2016 מיטל מוכרת את הדירה בת"א ב- 4 מיליון ש"ח וביום 31.12.2018 היא מוכרת את הדירה ברמת גן ב- 4 מיליון ₪. • אין בבעלותה של מיטל דירות נוספות. • מהי החבות במס שבח בעת מכירת הדירות? עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

38. דוגמא – רכישה בתקופת המעבר - המשך • בגין מכירת הדירה בת"א יחול מס בשיעור של 25%. • חבות המס תהא 250,000 ₪ (=1,000,000*25%) • מה תהא חבות המס במכר ברמת גן ? עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

39. דוגמא – רכישה בתקופת המעבר - המשך • מיטל תהיה פטורה ממס בעת מכירת הדירה ברמת גן • לפי סעיף 49ב(2) לחוק ("דירה יחידה"). עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

40. דוגמאות - מתנות • חיים אשר מחזיק בארבע דירות מגורים מעוניין להעניק במתנה (ללא תמורה) את שלוש הדירות, אותן הוא רכש בשנות ה-80 כהשקעה, לבני משפחתו. • חיים מעוניין להעניק את הדירות במתנה לילדו אביב בן ה- 17, לבתו החיילת מעיין, ולאחיו הבכור אבי. • בנוסף, ביום 31.12.2014 עתיד חיים למכור את דירת המגורים שלו אשר רכש ביום 1.1.2010. מהן השלכות המס (שבח ורכישה) ? עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

41. דוגמאות – מתנות (המשך) • העברה ללא תמורה מיחיד ל"קרוב" פטורה ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק, ועל כן העברת הדירות לילדיו פטורה ממס שבח. • העברת הדירה לאחיו חייבת במס שבח לאור תיקון מס' 76 לחוק (מאחר ואין המדובר בדירה שחיים קיבל מהורה או מהורה הורה, בלא תמורה או בירושה). • חיים ייחשב כמחזיק בדירה שנתן לבנו מאחר ובנו קטין, ועל כן לא יוכל ליהנות מפטור בגין דירה "יחידה". • בגין מכירת דירת מגוריו יוכל ליהנות מפיצול ליניארי – בגין השבח שנצבר עד ליום 31.12.13 לא יחול מס ובגין יתרת השבח המיוחסת לתקופה שלאחר 1.1.14 יחול מס בשיעור 25%. עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

42. דוגמאות – מתנות (המשך) • ככל שמקבלי המתנות ימכרו את הדירות שקיבלו במהלך תקופת המעבר (1.1.14 – 31.12.17), אזי מכירותיהם תיחשבנה כמכירות של נותן המתנה.  • ברמת הרוכשים (בני המשפחה)יחול מס רכישה מוטב בשיעור של 1/3 משיעור מס הרכישה שאמור לחול, בהתאם לתקנה 20 לתקנות מס רכישה. בנוגע לאחים התקנה טרם תוקנה בהתאם לתיקון בחוק, אולם סביר כי הטבה זו לא תחול בעניינם. עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

43. דגשים נוספים • דירת מגורים מזכה, אשר התקבלה במתנה לפני 1.1.2014, זכאית לשיעור מס מוטב בתקופת המעבר בהתאם לתקופות הצינון הישנות (בין שנה לארבע שנים). • ניתן לעשות שימוש גם בפטור לפי סעיף 49ה לחוק – מכירת שתי דירות כנגד דירה אחת בהתאם להוראות הסעיף. עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

44. היערכות לאור הרפורמה • היערכות לעתיד • לייעץ ללקוחות לתעד ולשמור מסמכים, לרבות חוזים, קבלות בגין שכ"ט וייעוץ (שמאי, מתווך, עו"ד וכו'), השבחה (שיפוצים) ומימון (משכנתא). • לא למהר לנצל פטור! • פעמים רבות עריכת שומה עצמית עשויה ליצור הפסד אשר ניתן לקיזוז בהתחשב בניכויים, לרבות פחת, השבחות ובייחוד הוצאות מימון (משכנתא). • לשקול מעורבות רואי חשבון ויועצי מס בעריכת השומה העצמית – קיזוז הפסדים, פריסת שבח, דיווחים הדדיים בהצהרות הון וכיוצ"ב. עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

45. Ynet – 7.11.2013

46. דה מרקר - 4.11.2013

47. רשות המסים ממשיכה להילחם בהונאות המס מתחום הנדל"ן 2 אפריל 2014 • כחלק מהמאבק בהון השחור ובהלבנת ההון נערך במבצע רחב היקף בשבוע שעבר במחוז מרכז במהלכו גבתה רשות המסים כ-10 מליון ₪ ממעלימי מס. המבצע האחרון לרבעון זה בניהולו של שמעון לרנר, פקיד שומה חדרה, היה מבצע משולב של מס הכנסה ומיסוי מקרקעין וזאת במטרה לסקור את כל העוסקים בענף הנדל"ן. עיקר המבצע התמקד בפעילות בתחום הנדל"ן באזור שיפוטם של פקיד שומה חדרה ופקיד שומה נתניה.  • בחדרה התמקד המבצע באיתור הכנסות משכר דירה למגורים שלא מדווחות. לאחר איסוף מודיעין במשך מספר חודשים על בתי יוקרה המושכרים למגורים, בהם התמורה גבוהה משמעותית מתקרת הפטור, נערכו 73 ביקורות בנכסי בית וכן הופצו שאלונים לדיירים. פקיד שומה חדרה יבצע המשך מעקב ועיבוד נתונים. עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

48. רשות המסים ממשיכה להילחם בהונאות המס מתחום הנדל"ן 2 אפריל 2014 בנוסף, משרד מיסוי מקרקעין חדרה ביצע ביקורות לבדיקת נכונות הקפאות בשומות. במהלך הביקורת נמצא כי קרקע אשר הייתה בהקפאה נבנה עליה בניין דירות ועל כן נשללה ההקפאה והמוכר חוייב בתשלום השומה המלאה בסך של כ-1.2 מיליון ש"ח. במקרה אחר בו דווח על מכירת קרקע בחוף הים בגבעת אולגה הסתמן כי מדובר בקבוצת רכישה של דירות בבניין יוקרה ועל כן רוכשי הדירות, אם זו להם דירתם השנייה לא יוכלו להנות מהפטור לדירה יחידה.  בנוסף נמצאו מספר נכסים בקיסריה המשמשים למסיבות ואירועים אקסקלוסיביים שאינם מדווחים על הכנסתם. ממצאים אלו הועברו להמשך טיפול במשרדי מס הכנסה ומע"מ הרלוונטיים. עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

49. רשות המסים ממשיכה להילחם בהונאות המס מתחום הנדל"ן 2 אפריל 2014 • כמו כן במסגרת ביקורת רישום הכנסות של קבלנים, בכלל זה קבלני טיח, שיפוצים, בנייה, צבע וכו'. עלה כי כ-13% מתוך  העסקים שנבדקו לא רשמו הכנסות. בין העסקים שנבדקו ניתן למצוא: קבלן צבע שקיבל תמורת עבודתו 52,000 ₪ שלא נרשמו. מתברר כי אין לו תיק ברשות. בעל העסק בתגובה: "אני לא יודע של מי הרישומים במחברת ועל מה אתם מדברים". בביקורת שנערכה באתר בנייה ביישוב קדימה צורן נמצא קבלן המבצע עבודות שיפוצים ובנייה, שביצע עבודות בהיקף של 32,000 ₪ שלא רשם הכנסות אלו וכי גם לקבלן אין תיק ברשות. בביקורת נוספת בישוב אצל קבלן לעבודות טיח נמצא כי לא רשם הכנסות בגובה 65,000 ₪. הקבלן טען כי הכספים אינם שייכים לו. בביקורת בחדרה אצל קבלן טיח נמצאו שיקים בסכום 22,300 ₪ שלא נרשמו כלל. הקבלן תירץ "אני במצב של גירושם ורק אתמול הבאתי את הספרים". עו"ד ורו"ח קובי צרפתי

50. גלובס - 02.04.2014