小组成员：徐略勤 023726 徐彬 023712 文江华 023727 指导老师：贾广社

项目总策划书 三林医疗康复中心小组成员：徐略勤 023726 徐彬 023712 文江华 023727 指导老师：贾广社

项目建议书 项目实施计划书

第一篇 项目建议书

项目确立的背景 • 项目选址和环境分析 • 项目可交付成果 • 项目组织委员会结构 • 项目市场分析及营销 • 项目投资估算 • 项目效益分析 • 综叙项目建议书

第一章 项目确立的背景

1.1 项目确立的社会背景 1) 上海正处于人口老龄化过程中，老年人口高龄化迅速发展 1999年末，上海市户籍人口中，60岁及以上老年人口为238.52万，占总人口的18.2%；65岁及以上老年人口为181.41万，占总人口的13.8%，据复旦大学、华东师范大学、上海社会科学院的人口研究所分别进行的上海市长期人口老龄化发展趋势预测，2030年时上海市65岁及以上户籍老年人口将达370—400万，比1999年增加1.0—1.2倍，占总人口的26.6—30.4%。

2) 在“少子化”和家庭规模小型化过程中，子女照料压力加大、“空巢家庭”及其中的独居老人家庭比重逐渐上升上海市自1979年以来实行普遍提倡一对夫妻只生育一个孩子的政策，全市户籍育龄妇女的总和生育率从1971年的1.96个减少到目前的0.9个以下，累计领取“独生子女证”的夫妇约230万对。预计在2010年后，即使生育政策允许一对夫妻普遍可以生育2个孩子，总和生育率也只能回升到1.5—1.6个。

1998年上海市老年人口状况和意愿综合调查资料表明，在被调查的1717名≥65岁城市老人中，“空巢家庭”’占33.6%，独居户占7.5%，预计本世纪30、40年代大批独生子女的父母进入老年后， “空巢家庭”的比重将超过50%。

3) 在现代化和市中心城区人口向外扩散过程中，老年人子女工作节奏加快、分开居住的距离拉大 2004年上海市老年人供养体系调查资料表明，在被调查的351名与所有子女分开居住的≥65岁城市老人中，离老人居所最近的子女，与老人居住在同一街道的占54.1%，与老人居住在同一区但不同街道的占18.8%，与老人居住在同一市但不同区的占20.5%，居住在上海市外的占6.6%。

我们估计20、30年代后，随着现代化发展，老年人的子女工作节奏将进一步加快，势将更难照料老年父母。而且由于中心城区人口向外扩散，人口流动的加剧，大多数老年人与子女住所的距离将会比现在远得多。一旦居住家中的老年人生活不能自理，便会更多地寄希望于社区老年照料服务的支援。我们估计20、30年代后，随着现代化发展，老年人的子女工作节奏将进一步加快，势将更难照料老年父母。而且由于中心城区人口向外扩散，人口流动的加剧，大多数老年人与子女住所的距离将会比现在远得多。一旦居住家中的老年人生活不能自理，便会更多地寄希望于社区老年照料服务的支援。

4) 在今后相当一段时期内养老机构的发展还远远不能满足老年人的需求据上海市民政福利事业管理处统计，1999年末全市民政系统养老机构406家，床位2423张；据原上海市老龄委员会事业发展部统计，1999年末全市卫生系统共有老年护理院35家，床位2840张。两个系统合计养老机构床位数为27077张；仅占全市60岁及以上户籍老人数的1.14%，占全市65岁及以上户籍老人数的1.49%。

此外，卧床不起的老人及其家属迫切需要的养护类床位数的比重小，严重供不应求。而且，现阶段上海市相当一部分养老机构硬件设施还较差，服务水准不高，康复训练、心理疏导等尚未引起重视。此外，卧床不起的老人及其家属迫切需要的养护类床位数的比重小，严重供不应求。而且，现阶段上海市相当一部分养老机构硬件设施还较差，服务水准不高，康复训练、心理疏导等尚未引起重视。

5) 上海市政府每年都把加强社区建设，开展社区老年照料服务列为当年政府为市民办实事的重要内容最近上海政府准备大力发展服务行业，而在为老龄人服务方面，政府也会投入更多的注意力和更多的物力及财力。综上，可以预见开发老年康复中心具有很大的发展潜力和市场前景。

1.2 项目的实施背景 1) 在世博会的影响以及综合规划优势的推动下，浦东三林地区的开发蒸蒸日上。作为浦东新区的一个重要居住基地，三林地区未来将成为浦东中心城区向外拓展的一个重要区域和住宅建设发展的一条重要轴线。 2) 浦东“大三林”地区是指东起杨高南路、南临外环线、西及北到黄浦江的广泛区域。一条川杨河将该地区分为南北两块，北块是发展较为成熟的上南地区，昌里路为区域商业的中心，生活配套相当成熟，南区发展起步相对较晚，但也因此，住宅开发可以较少受到现有规划的束缚和限制，未来规划想象和发展空间更为巨大。

1.2 项目的实施背景（续） 3) 2010年“世博会”会址、“世界第一拱”卢浦大桥等多项重点项目即将或已经落户三林，使该区域的发展日渐加速，能级不断提升。其中，世博会会址中就有2平方公里面积位于三林。 4) 在世博开发的推动下，三林将成为生活中心，有一大批原来生活在农村中的老年人将进入一个新的更为密集的生活区。他们在清闲之后会需要一个能提供他们休闲、交流的地方。而许多家庭中年轻一族没有足够的时间来照顾家中的老人所以年迈的老人们则需要一个提供及时的照顾的场所。

第二章 项目选址与环境分析

2.1 项目选址 根据浦东三林地区特有的居住格局，从交通、自然环境、区位优势等各个方面综合考虑，三林老年康复中心将落户于三林的南区，具体位置为浦三路与三林路交界处。建成后的康复中心将由浦三路、三林路和西泰林路构成一个环状的边界。周边为大面积的居住小区，拥有完善的生活设施。为康复中心提供了有力的后勤保障。

2.2 自然环境分析 2.2.1 原有环境此处原为浦东三林镇同济村所在（同济村包括12个大队），周边曾是一派田园风光，水绿天蓝，环境清幽。春天阳光和煦，万木蓬勃，香风袭人；秋天云高气爽，麦浪起伏，金风送喜。尽管现代文明也已在此留下脚印，然而，周遭的静谧却未曾追逐文明的喧嚣。在此疗养安歇无疑会是最好的去处。

2.2.2 现有环境 三林政府根据世博开发的要求，将同济一片发展成集中居住区，现已建成10个街坊及明丰花园等高档住宅区，而相隔一条杨高南路的西面就是凌兆、海阳、联丰、恒大华城、翰城等低密度高档次的住宅区，形成了规模化的生活中心。由杨高南路、永泰路、浦三路、三林路形成的网格形交通枢纽使这里四通八达，再加上卢浦的建成更缩短了浦江两岸的距离。

2.2.3 未来环境 交通方面：根据上海最新的城市交通规划，将有地铁M8线、轻轨L4线和城市快速铁R3线三条轨道交通线经过三林。环境方面：三林西侧规划有约7.6平方公里的大型综合性公园，南侧有500米宽的外环绿化带，北侧的川杨河随航运功能减弱，环境优势加强，将为三林构筑起一道滨河生活岸线。

2.3 社会经济环境分析 1) 中国是个具有几千年文明历史的国家，敬老、爱老、养老是中华民族的优良传统。建国三十三年来，随着社会主义制度的建立，物质和精神文明的建设，这种优良传统进一步得到发扬。重视社区建设，大力发展社区老年照料服务，是国际社会总结发达国家几十年来解决老年照料问题的经验教训所得出的重要理念。在1982年第37届联合国大会通过的《老龄问题维也纳国际行动计划》中明确指出：“社会福利服务应以社区为基础，并为老年人提供范围广泛的预防性、补救性和发展方面的服务。”建立这样一个中心具有良好的社会环境。

2) 1994年，上海市民政局等17个政府职能部门和群众团体联合制定发布《关于加快上海市社区服务业的意见》，对加快发展包括老年照料服务的社区服务业的重要意义、发展目标、基本任务、统筹规划、政策优惠等作了具体规定。1997年，经上海市政府同意公布了市计划委员会等12个政府职能部门和群众团体联合制定的《上海市老年事业发展“九五”计划和2010年远景目标》，其中对老年人照料服务的发展规定了具体目标。1999年，上海市民政局起草了《上海市老年事业“十五”计划和15年规划思路》的报告，可见，建立这样一个中心必能得到政府支持。

3) 上海市自1979年以来实行普遍提倡一对夫妻只生育一个孩子的政策，全市户籍育龄妇女的总和生育率从1971年的1.96（个）减少到目前的0.9（个）以下，累计领取“独生子女证”的夫妇约230万对。预计在2010年后，即使生育政策允许一对夫妻普遍可以生育2个孩子，总和生育率也只能回升到1.5—1.6个。上述变化，大大加重了子女对老年父母照料的压力，所以建立这样一个中心能得到广大群众的支持。

4) 上海地处繁荣富庶的长三角，1992年以来，上海经济已连续11年保持两位数增长。2002年，全市实现国内生产总值5408.76亿元，按可比价格计算，比1990年增长2.9倍，平均每年增长11.9%。上海社会生产力水平稳步提高，综合经济实力不断增强。按当年汇率折算的上海人均国内生产总值，1993年首次突破2000美元，1997年跃上3000美元台阶，2000年再上4000美元新台阶，2002年已接近5000美元，达到4912美元，继续居全国除港、澳、台地区外各省级地区之首。强大的经济实力告诉我们建立这样一个中心是有良好的经济环境的。

第三章 项目可交付成果

三林老年康复中心规划总占地面积为150000平方米，主要的设计规划特点是采用独立的公寓式设施，给病人以家的感觉。她将以下主要的三个部三林老年康复中心规划总占地面积为150000平方米，主要的设计规划特点是采用独立的公寓式设施，给病人以家的感觉。她将以下主要的三个部分和其他部分组成： 1) 生活服务区该区主要以提供日常生活服务为功能a、三层独立式公寓，即每个病人将拥有自己个人的小房间（该公寓总占地面积为10000平方米），公寓将建设有600间公寓房，其中100间为夫妻房，100间为精神和生理上需要有特殊照顾的老人，400间为一般性的公寓房。b、工作楼，工作楼主要给医务人员提供休憩和住宿的场所，并划分出一部分空间作为业务办公室。c、后勤设施，后勤设施主要提供餐饮、衣物浣洗、商品购物等服务，包括餐饮中心，生活服务一条街等。

2) 医疗服务区 该区的主要功能是给予病人医治康复服务。主要包括五层的医疗中心大楼，也是本康复中心的标志性建筑，可以分出身理治疗和心理治疗的两个大块。 3) 休闲娱乐区该区旨在给予病人提供放松、休息和娱乐的场所。包括健身设备房；棋排室；交流中心；篮球场两个；小型足球场一个。

4) 其他 该区主要指的是本康复中心内部环境，环境的设计以贴近自然为理念，将会建成一派有山水情趣的风光来，如瑶池，蓬莱水阁，瑶池中配以喷泉，增以鱼戏，蓬莱水阁亭亭其上；又如假山，沁芬泉，假山将衬以榆槿，馥以药芍，沁芬泉汩汩而出；石径出于深幽，柔柳拂在水面。建成的环境必将十分适宜人疗养。

第四章 项目组织委员会结构

4.1 委员会结构图 项目监督委员会项目委员会委员会主席项目顾问委员会政府部门项目投资者项目执行指挥官项目承包单位项目质量监测组顾问咨询专家项目相关人群

4.2 组织机构的分类和名称 • 项目委员会 • 业务部：开发科，营销科 • 财务部：出纳科，会计科，监督审计科 • 组织部 • 后勤部：采购科，物质管理科，生活服务科 • 协调部 • 外联部：公关科，宣传科

第五章 项目市场分析及营销

5.1市场分析预测 根据以下几个切实情况进行分析： 1）随着上海地区人口老龄化步幅的加快，上海市政府在养老方面面临的形势日益严峻。高龄老人的逐渐增多不仅给家庭，同时也给整个社会造成不小的压力，这其中不仅包括经济方面，子女在心理方面也会产生重荷。因老年人多属于非生养型群体，需要额外的付出与支持。老年人数目的大幅度增长势必给社会的高速运转产生不容忽视的阻力。市政府在这一方面已引起了警惕，采取了一系列相应的措施以应对日益严重的人口老龄化问题。

2）生活节奏的不断加快，子女对父母照顾的时间和精力正在逐步紧缩。飞速发展的上海地区其间充斥着激烈而紧密的竞争，为了更好的生存，人们都在加班加点地努力工作，这样便对年迈父母的陪伴与照料自然会慢慢减少，老年人的日常生活会受到不同程度的影响。于是便会产生一个关注自身事业发展与履行赡养父母义务的尖锐矛盾，这一矛盾是否能得到较好的解决直接关系到子女生活道路的良性发展。2）生活节奏的不断加快，子女对父母照顾的时间和精力正在逐步紧缩。飞速发展的上海地区其间充斥着激烈而紧密的竞争，为了更好的生存，人们都在加班加点地努力工作，这样便对年迈父母的陪伴与照料自然会慢慢减少，老年人的日常生活会受到不同程度的影响。于是便会产生一个关注自身事业发展与履行赡养父母义务的尖锐矛盾，这一矛盾是否能得到较好的解决直接关系到子女生活道路的良性发展。

3）建立高标准的养老与医疗中心势在必行。由以上两点分析我们可以看到，面对日益棘手的现实问题确实需要立马采取切实有效的措施。口味独特、高标准、服务综合全面的养老医疗中心自然会受到市民的亲睐。这一养老医疗中心具有优雅怡人的自然风光、舒适美好的居所条件、全面且体贴周到的服务以及丰富多彩的娱乐休闲活动，这一切都会使在这里生活的老年人获得温馨而愉悦的感觉，体会到生活的温暖与自在，沐浴爱的阳光和享受和谐的气氛。这一设施对老年人群体安享晚年是大有裨益的。 3）建立高标准的养老与医疗中心势在必行。由以上两点分析我们可以看到，面对日益棘手的现实问题确实需要立马采取切实有效的措施。口味独特、高标准、服务综合全面的养老医疗中心自然会受到市民的亲睐。这一养老医疗中心具有优雅怡人的自然风光、舒适美好的居所条件、全面且体贴周到的服务以及丰富多彩的娱乐休闲活动，这一切都会使在这里生活的老年人获得温馨而愉悦的感觉，体会到生活的温暖与自在，沐浴爱的阳光和享受和谐的气氛。这一设施对老年人群体安享晚年是大有裨益的。

5.2 市场营销 1)市场主导：在进行项目的市场营销时，首先要认真调查市场，分析客源市场并尊重市场需求，向市场投放适销对路的相关服务；同时，要把握好项目区特有的品牌优势和资源优势，有选择地、有重点地进行市场营销。 2)整体品牌营销：在制定市场营销策略时，要紧紧把握好康复中心所特有的优势及服务内容，营造出项目自身特殊的品牌形象。

第六章 项目投资估算

6.1投资估算 三林老年康复中心是一个综合的开发项目，需要有较大的资金投入，而且由于是一次性工程，必须一次将资金筹集完备，所以投资估算便显得尤为重要，下面做初步的项目的投资估算： 1) 土地利用费的估算：由于本项目开发是响应政府有关政策的条件下提出的，在得到政府大力扶持的条件下，土地使用费可以与政府进行进一步的磋商，以期得到政府尽可能多的优惠。

2) 建筑设施资金估算： 该项目中所需建设的建筑设施共有：病人公寓式住宿楼（占地10000平米），医务人员工作休息楼（占地3200平米），餐饮中心大楼（占地4000平米），商业服务一条街（占地14000平米）；医疗中心大楼（占地8000平米）；休闲娱乐楼房（占地3000平米）等总建筑面积42200平米，总施工费用4500万人民币。

3) 基础设施的投资估算： 本项目总占地面积为150000平方米，除去建筑设施占地42200平方米外，基础设施占地面积达到107800平方米，包括道路建设，景观建设，运动场地建设，绿化建设，管道和电缆建设等，总费用估算为1200万人民币。 4) 设备采购的投资估算：设备主要包括医疗设备，后勤所需设备，电话系统，电脑网络系统，休闲娱乐及健身设备等，估计费用在5500万人民币。

5) 广告宣传投资估算： 为把该项目做成上海市的一个特色项目，必要的广告宣传活动是少不了的，广告宣传投资估计在1500万人民币。 6) 其他费用：其他费用是指用于招标、可行性研究、运营启动费等方面及用于意外事故处理的费用，计2000万人民币。综上，该项目总投资在1.47亿人民币左右（表格单位为：万元）

6.2资金使用比例图

小组成员：徐略勤 023726 徐 彬 023712 文江华 023727 指导老师：贾广社