VI Overføring og stiftelse av rettigheter i fast eiendom

1. VI Overføring og stiftelse av rettigheter i fast eiendom

2. Typer av erverv: a) originært erverv av eiendomsrett: okkupasjon Selvstendig erverv uavhengig av eldre rettigheter b) derivative erverv: avtale, arv, gave, tvangssalg, ekspropriasjon derivere = avlede c) godtroerverv: hevd, alders tids bruk

3. Derivative erverv – forholdet mellom partene Noen eksempler Salg, gave, bytte: krav til gyldig avtale eller gave, se avtaleloven av 31. mai 1918 nr. 4. Testament: krav til gyldig testament, arveloven av 3. mars 1972 nr. 5 kap. VIII, jfr. § 60. Tvangssalg: reglene i tvangsfullbyrdelsesloven må overholdes Ekspropriasjon: krav til gyldig vedtak om ekspropriasjon, jfr. oreigningsloven av 23. oktober 1959 nr. 3.

4. Dobbeltsuksesjon Når B har ervervet en rett i A`s eiendom hvoretter C erverver en rett i samme eiendom, har vi et tilfelle av dobbeltsuksesjon, dersom rettighetene kolliderer.

5. Peder Åsselger sin eiendom til Lars Holm og senere også til Marte Kirkerud Lars Holm Peder Ås Marte Kirkerud

6. Tinglysningsloven av 7. juni 1935 nr. 2 §20. Når et dokument er innført i dagboken, går det rettserhverv som dokumentet gir uttrykk for, i kollisjonstilfelle foran rettserhverv som ikke er innført samme dag eller tidligere.        Rettserhverv som er innført i dagboken samme dag, er likestillet; dog går utleggs- og arrestforretninger foran annet rettserhverv. Er flere utleggsforretninger innført samme dag, går den eldste foran.

7. Tinglysningsloven §21. (1. ledd) Et eldre rettserverv går uten hensyn til § 20 foran et yngre, dersom dette er stiftet ved rettshandel og erververen da hans rett ble dagbokført, kjente eller burde kjenne den eldre rett. Lars Holm Peder Ås Marte Kirkerud ikke i god tro

8. Tinglysningsloven §25. Dersom et dokument er anmerket i grunnboken på uriktig måte eller ikke er anmerket 2 uker etter at det ble ført inn i dagboken, kan det ved dom bestemmes at dokumentet skal stå tilbake for et senere tinglyst rettserverv ved avtale. Vilkårene for dette er a)at erververen av den senere tinglyste rett var i god tro ved innføringen i dagboken, b)at erververen om hans rett skulle stå tilbake, ville bli voldt uforskyldt tap fordi han har stolt på grunnboken, og c)at tapet for erververen ville være vesentlig større enn for den annen om dennes rett måtte vike, eller at det ville føre til vesentlige forstyrrelser i senere tinglyste rettsforhold om den tinglyste, men feilaktig innførte rettighet skulle gå foran.

9. Tinglysningsloven § 21. (1. og 2. ledd) Et eldre rettserverv går uten hensyn til § 20 foran et yngre, dersom dette er stiftet ved rettshandel og erververen da hans rett ble dagbokført, kjente eller burde kjenne den eldre rett.        For andre lovbestemte rettigheter enn pant har tinglysing ingen betydning, hvor ikke annet er særlig bestemt. Det samme gjelder rettserverv ved hevd.

10. Spørsmål 1 Peder Ås som eier den faste eiendom ”Haugen”, gnr. 101 bnr. 20 i Lillevik kommune opptar et lån på kr. 100.000 hos sin nære venn Lars Holm. Lånet skulle brukes til utbedring av eiendommen ”Haugen”. Lånet ble utbetalt 1. november 2003, og samme dag får Lars Holm et pantedokument som bekrefter at han har panterett for lånet i eiendommen ”Haugen”. På grunn av plutselig sykdom som rammer Lars Holm, blir pantedokumentet ikke tinglyst på gnr. 101 bnr. 20 før 31. januar 2004. På nyåret 2004 tar Peder Ås opp et lån på kr. 50.000 hos sin søster, Marte Ås, og også hun får pant for lånet i ”Haugen”. Dette pantedokumentet blir tinglyst på gnr. 101 bnr. 20 den 30. januar 2004. Marte Ås hevder at hennes pant har prioritet foran Lars Holms pant. Lars Holm hevder at hans pant går foran. Hvem har rett, og hvilke regler får anvendelse?

11. Dobbeltsuksesjon – spørsmål 1 Lars Holm panterett Peder Ås panterett Marte Ås

12. Lars Holms Marte Ås` Marte Ås` Lars Holms panterett panterett panterett panterett stiftet stiftet tingslyst tinglyst 1.11.03 nyåret 04 30.01.04 31.01.04

13. Tinglysningsloven av 7. juni 1935 nr. 2 §20. (1. ledd) Når et dokument er innført i dagboken, går det rettserhverv som dokumentet gir uttrykk for, i kollisjonstilfelle foran rettserhverv som ikke er innført samme dag eller tidligere.

14. Tinglysningsloven av 7. juni 1935 nr. 2 §20. (1. ledd) Når et dokument er innført i dagboken, går det rettserhverv som dokumentet gir uttrykk for, i kollisjonstilfelle foran rettserhverv som ikke er innført samme dag eller tidligere. pantobl. til Marte Ås panterett til Lars Holm

15. Spørsmål 2 Ta utgangspunkt i spørsmål 1. Hva hvis søsteren Marte Ås den 28. januar ble gjort kjent med Lars Holms lån til Peder Ås?

16. Lars Holms Marte Ås` Marte Ås` Marte Ås` Lars Holms panterett panterett kjent med panterett panterett stiftet stiftet lånet fra L.H tinglyst tinglyst 1.11.03 nyåret 04 28.01.04 30.01.04 31.01.04

17. Tinglysningsloven § 21. (1. ledd) Et eldre rettserverv går uten hensyn til § 20 foran et yngre, dersom dette er stiftet ved rettshandel og erververen da hans rett ble dagbokført, kjente eller burde kjenne den eldre rett. Lars HolmMarte Ås Rettshandel = viljeserklæring, f.eks. salg, bytte, gave, testament Rettslige disposisjoner fra namsmyndighetene er ikke rettshandel, f.eks. utleggspant (pantel. Kap. 5)

18. Grunnbokens negative troverdighet Godtroende tredjemann skal ikke behøve å respektere rettsstiftelser i fast eiendom som ikke fremgår av grunnboken.

19. Hjemmelsmannskonflikter A selger en eiendom til B tingl. §13. (1. ledd): Gir dokumentet uttrykk for en rettshandel, kan det ikke anmerkes i grunnboken uten at utstederen har grunnbokshjemmel eller samtykke av hjemmelsinnehaveren. ----------- A har grunnbokshjemmel – er oppført som eier i grunnboken, men A har blitt eier gjennom en ugyldig disposisjon. Se tingl. § 27

20. Tinglysningsloven §27. (1. og 2. ledd) Overfor den som har tinglyst en rett han har ervervet ved avtale med innehaveren av grunnbokhjemmelen, og som var i god tro da innføringen i dagboken fant sted, kan den innsigelse at grunnbokhjemmelen skyldes et ugyldig dokument, ikke gjøres gjeldende. Det samme gjelder når det i god tro er betalt leie eller avgifter til den som efter dokumentet er berettiget, eller det overfor denne er foretatt opsigelse eller lignende handling.       Disse bestemmelser gjelder dog ikke når dokumentet er falsk eller forfalsket eller er ugyldig på grunn av mindreårighet eller er kommet i stand ved tvang som nevnt i avtaleloven av 31. mai 1918 § 28.

21. Spørsmål 3 Peder Ås fikk høsten 2003 kjøpt tomtestykket ”Enget” av Ole Vold. Ole Vold var en gammel mann som var i ferd med å bli alderdomsvekket. Salgssummen ble satt svært lavt, kr. 20.000. Ole Vold hadde ikke idé om verdien av eiendommen. Peder Ås som var kjent med utbyggingsplanene for området, visste at eiendommen var verdt langt mer. Han fikk skjøte på ”Enget”, og skjøtet ble tinglyst i desember 2003. I januar 2004 ble eiendommen solgt videre til Marte Kirkerud for kr. 170.000. Marte Kirkerud fikk tinglyst sitt skjøte 2. februar 2004. Få dager senere ble Ole Volds barn klar over farens salg og de ville ha handelen omgjort. Har de rett til det? Hvilke regler får anvendelse? Per Ås Peder Ås` ”Enget” solgt Marte K`s kjøper ”Enget” skjøte videre til skjøte tinglyst Marte K tinglyst Høsten 03 desember 03 januar 04 2. febr. 04

22. Marte K Peder ÅS §27. (1. ledd) Overfor den som har tinglyst en rett han har ervervet ved avtale med innehaveren av grunnbokhjemmelen, og som var i god tro da innføringen i dagboken fant sted, kan den innsigelse at grunnbokhjemmelen skyldes et ugyldig dokument, ikke gjøres gjeldende. Det samme gjelder når det i god tro er betalt leie eller avgifter til den som efter dokumentet er berettiget, eller det overfor denne er foretatt opsigelse eller lignende handling. Skjøtet mellomOle V og Peder Å 

23. Ole Vold Peder Ås Marte Kirkerud Salget fra Ole Vold til Peder Ås er ugyldig, jfr. avtaleloven § 31. Er en disposisjon - f.eks. et salg - ugyldig, vil ikke en tinglysning reparere ugyldigheten, her det ugyldige salget mellom Ole Vold og Peder Ås. Tinglysningen har alene betydning overfor tredjemann, her forholdet til Marte Kirkerud.

24. Grunnbokens positive troverdighet Det går ikke utover godtroende tredjemann dersom det viser seg at grunnbokens positive opplysninger ikke er riktig. Den ”positive opplysning” i vårt eksempel i spørsmål 3 er at Peder Ås har grunnbokshjemmel (tingl. § 14). Regelen om grunnbokens positive troverdiget fremgår av tingl. § 27 første ledd. Unntak fra denne regelen i tingl. 27 annet ledd

25. Tinglysningsloven §27. (1. og 2. ledd) Overfor den som har tinglyst en rett han har ervervet ved avtale med innehaveren av grunnbokhjemmelen, og som var i god tro da innføringen i dagboken fant sted, kan den innsigelse at grunnbokhjemmelen skyldes et ugyldig dokument, ikke gjøres gjeldende. Det samme gjelder når det i god tro er betalt leie eller avgifter til den som efter dokumentet er berettiget, eller det overfor denne er foretatt opsigelse eller lignende handling.       Disse bestemmelser gjelder dog ikke når dokumentet er falsk eller forfalsket eller er ugyldig på grunn av mindreårighet eller er kommet i stand ved tvang som nevnt i avtaleloven av 31. mai 1918 § 28.

26. VII Hevd og alders tids bruk

27. Fra gammelt av er bruk over lang tid vært den mest sentrale rettsskapende faktor med hensyn til rettigheter til fast eiendom. Alders tids bruk Hevd

28. Tre vilkår for hevdserverv: God tro – handler i den tro at man har en rett Rådighet - bruk Hevdstid – 20 år eventuelt 50 år

29. Lov om hevd av 9. desember 1966 nr. 1 §1. (1. og 2. ledd) Etter denne lova kan det vinnast hevd på eigedomsrett eller bruksrett til ting.       Med ting er meint fast eigedom, lausøyre og rettsgilde verdepapir. Med verdepapir er meint omsetningsgjeldsbrev og dermed likestilte dokument og omsetningspapir som representerer retten til ein part i eit selskap.

30. Eigedomshevd. § 2. Den som har ein ting som sin eigen 20 år i samanheng, hevdar eigedomsrett.        For lausøyre og verdepapir er hevdstida 10 år.

31. Brukshevd. § 7. Den som brukar eller har tingen som om han var bruksrettshavar, hevdar bruksrett. Dette gjeld og for særlege bruksrettar som vegrett og anna.        Føresegnene i §§ 2-6 gjeld tilsvarande.

32. Hevd av eiendomsrett Hevd av bruksret, her en veirett

33. Rådighet som hevdsvilkår Eiendomshevd: Råde over eiendommen som sin egen, jfr. § 2. Rådigheten må være eksklusiv for å hevde eneeie. Flere kan hevde en sameierett. Hevd av medeiendomsrett, jfr. Rt. 1963 side 755

34. Rådighet som hevdsvilkår Hevd av bruksrett: Rådigheten må svare til den bruk man hevder, jfr. hevdl. § 7. For å hevde en enerett, f.eks. enerett til fiske i et vann, må bruken være eksklusiv. Hvor det ikke gjelder rettigheter av eksklusiv karakter, behøver ikke bruken å være eksklusiv. Man kan f.eks. hevde beiterett i utmarksstrekning selv om også eierens eller andres dyr beiter der. Flere kan f.eks. hevde en veirett.

35. Rådighet som hevdsvilkår Hevd av bruksrett: Rådigheten må svare til den bruk man hevder, jfr. hevdl. § 7. For å hevde en enerett, f.eks. enerett til fiske i et vann, må bruken være eksklusiv. Hvor det ikke gjelder rettigheter av eksklusiv karakter, behøver ikke bruken å være eksklusiv. Man kan f.eks. hevde beiterett i utmarksstrekning selv om også eierens eller andres dyr beiter der. Flere kan f.eks. hevde en veirett.

36. Brukshevd. § 7. Den som brukar eller har tingen som om han var bruksrettshavar, hevdar bruksrett. Dette gjeld og for særlege bruksrettar som vegrett og anna.        Føresegnene i §§ 2-6 gjeld tilsvarande.

37. Kontinuitet i rådighetsutøvelsen. Kravet til rådighetsutøvelse varierer noe etter forholdene. Rådigheten må være slik at den gir eieren et rimelig varsel, slik at han har oppfordring til å gripe inn. Består rådigheten i faktisk bruk, må den skje relativt hyppig, særlig dersom det ikke er andre omstendigheter, som f.eks. en innretning som forteller om hevdsbruken. Jo ”tynnere” bruken er, jo mindre opphold kantolereres.