Building on principle

Building on principle 2011년 이후 부동산 시장 대전망

2011년 하반기 주요 변수 및 전망 공 급 • 2010년 하반기 신규 입주량, 상반기보다 증가 (올 전체 물량의 60% 집중) • 전국 미분양 적체, 특히 수도권 미분양 급격한 증가로 하락 압력 심화 • 신규 분양 전년 초과 + 재고주택 매물 누적 + 중장기 보금자리주택 대거 공급 • => ‘체감 공급량 더욱 증가’ 2010년 전국 신규 입주 물량 추이 주택 재고수 대비 미분양 비율(%) 추이 자료 : 스피드뱅크 자료 : 국토해양부, 부동산114

2011년 하반기 주요 변수 및 전망 수 요 • 금리 인상 + 금융 규제 + 가격 하락 지속 => 매수세 위축 • 자금 압박 가중, 시장 불확실성 증대 => 구매 심리 악화 • 1세대 1주택자 위주로 수요층 축소 예상

2011년 하반기 주요 변수 및 전망 전국 개발사업 총체적 ‘위기’ • 한국토지주택공사(LH) 전국 대규모 사업 중단 및 포기 사태 • => 전국 414곳 중 140여곳, 이달중 사업 중단 결정 예정 • => 성남 구시가지 2단계 주택재개발 사업중 중동1, 금광1, 신흥2지구 사업 중단 • => 금융부채 118조원, 미분양 23조6800억원 규모 • 용산역세권’개발사업파행, 향후 불투명 • => 8/31 삼성물산 사업경영권 최종 포기, 향후 코레일 주도 예정 • => 7월 한달간 아파트 가격, 서울 지역내 최대 하락폭 기록 • 정부, 전국 35개 지구 ‘경제자유구역’지정 해제 검토 • => 인천 청라, 영종 및 부산 경남,진해, 전남 광양만권 등 16일부터 실사 진행 • 서울시, 재정비사업 줄줄이 변경 및 축소 검토 • => 마곡지구 워터프론트 사업, 종로세운재정비촉진지구 사업 등

2011년 하반기 주요 변수 및 전망 핵심 키워드는 저점 도달 이후의 ‘차별화∙양극화’ • 대세 상승 마감, 철저하게 입지와 상품성 따라 차별장세 심화 예상 • 고급지 vs 비고급지 / 수도권 vs 지방 / 중대형 vs 소형 양극화 차별화 국지화

2011년 하반기 주요 변수 및 전망 ‘현금 흐름’중시 투자 패턴으로의 전환 • 대세 상승 국면이 마무리되고 차별화가 진행될수록 인식의 변화 증대 • 대표적 주택 수요 ‘베이비부머’들의 은퇴 이후 노후 설계 불가피 • 따라서 ‘차익 거래’보다 ‘현금 흐름’중시하는 투자 패턴으로 전환 • 2011년 하반기는 거대한 투자 트렌드 변화의 초기! ‘관리형’ 투자 ‘양도차익 추구형’ 투자 message

2011년 하반기 주요 변수 및 전망 인구 ‘감소’보다는 인구 및 가구 ‘구조의 변화’주목 • 늘어나는 1~2인 가구 • => 소형 주택 수요 증가 및 새로운 주택 유형에 대한 필요성 • 베이비붐 세대(1955~63년생) 2008년부터 은퇴(53세) 시작 • => 선진국보다 빠른 베이비부머 은퇴 연령 • (베이비붐 세대: 일본(1947~49년생)은 2007년(60세) 은퇴 시작, • 미국(1946~64년생) 은 2008년(62세) 은퇴 시작) 우리나라 가구당 인구 구조 전망 ※ 통계청(2010.5월) 기준

2011년 하반기 주요 변수 및 전망 <주요 지표 추이 및 전망> • 2007년: 핵심생산가능인구(25~49세) 정점(2066만 명, 42.6%) • 2008년: 베이비붐 세대(1955~63년생) 은퇴(53세) 시작 * 베이비붐 세대: 일본(1947~49년생)은 2007년(60세) 은퇴 시작, 미국(1946~64년생) 은 2008년(62세) 은퇴 시작 • 2011년: 35~54세 인구 정점(1657만 명, 33.8%)* 인구 비중으로는 2010년에 최고(33.9%) • 2016년: ① 40~50대 인구 정점(1635만 명, 33.2%) ② 생산가능인구(15~64세) 정점(3619만 명, 73.4%)* 40~50대 인구의 정점: 미국 2006년(28.1%), 일본 1993년(29.2%) • 2018년: 인구 정점(4934만 명) • 2028년(?): 가구 수 정점(1980만 가구) * 통계청은 2030년(1987만 가구)까지도 계속 늘어날 것으로 추정 ** 일본의 경우 인구가 2004년을 정점으로 2005년부터 줄어들고 있으며, 가구수는 2014~2015년경부터 감소할 것으로 전망하고 있음.

2011년 하반기 주요 변수 및 전망 <광주광역시 인구 및 세대 증감 추이>

2011년 하반기 주요 변수 및 전망 <광주광역시 가격 및 공급동향>

중장기 부동산 시장 전망 1. 중장기 부동산시장 시나리오 ■ 현 부동산 시장 침체에도 불구하고 아파트 시장은 앞으로 10년간 상승세 유지 ■ 1주택 마련 후 재테크는 직접투자 보다는 간접투자 ■ 인구 감소추세에도 불구 강남 아파트 시장 지속 상승 10

외곽에서 도심으로 지방에서 수도권으로 중장기 4대 흐름 소형에서 중대형으로 투자형에서 관리형으로 중장기 부동산 시장 전망 2. 중장기 4대 트랜드 11

중장기 부동산 시장 전망 3. 부동산 시장의 변화 방향 부동산 시장의 변화 다시 도심이 뜬다 지방토지 개발 확률 낮아 평지 1층 상가 수요 증가 12

중장기 부동산 시장 전망 • 다시 도심이 뜬다 에그 푸라이 이론 노른자(도심) ○ 고령화 + 인구감소 겹치면 도심만 이용극대화 - 시골은 자연으로 되돌아간다 - 뱃살이론, 저수지이론 ○ 도심과 교외 차별화 극심해진다 13

중장기 부동산 시장 전망 • 평지 1층 상가 수요 증가 ○ 고령자 편의성 감안해 투자 - 고령자들이 쉽게 드나들 수 있는 평지 1층 상가는 영원 - 일본 할인점 이미 정체 - 우리나라도 편의점 + 할인점 장점 살린 동네가게 늘 듯 - 도심 주상복합아파트내 상가,테마상가는 쳐다보지 말라 14

중장기 부동산 시장 전망 • 지방 토지 개발 확률 낮아 ○ 앞으로 인구 주는 시골 땅은 애물단지 된다 - 토지는 상승기 가장 나중에↑, 하락기 가장 먼저↓ - 불황 진입 초기,1~2년 내에 상승세로 돌아서기 힘듦 - 시골 땅은 상승장 다시 오기 힘들다 - 개발가치 여부에 따라 양극화 극심 - 수도권 계획 관리지역등만 선별 접근/국토의 배꼽인 大田 위를 투자 15

분양가 상한제 적용 서울, 수도권 지방 대도시 신규분양APT 서울, 수도권, 신도시의 업무용빌딩 근린상가주택, 오피스텔 Best 종목 강북권, 수도권 재개발 뉴타운 예정지의 노후주택 지분 역세권 연립, 다세대, 다가구 등 소형주택 도심 역세권 고밀, 복합 개발 지역의 상업지, 주거지 저층주택 수도권은 X 형태 개발 준공업지, 재래시장 인근 근린상가, 연립, 다세대 등 역발상 테마 상품 (염전, 욕적율 제한 단독주택) 중장기 부동산 시장 전망 4. Best투자유망 종목

Thank you so much! 17

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