第二章房地产价格理论

第二章房地产价格理论 第一节地租理论　第二节土地价格第三节房地产价格金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

第一节地租理论 金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

土地二元论 一元效用论土地是不可再生的非耗竭性自然资源。具有稀缺性、效用性，具有使用价值。对有用且稀缺的土地资源的竞争性需求，使得地租（价）成为配置土地资源的有效工具。土地是自然之物与劳动的产物，是土地物质与土地资本的“二元复合体”，对土地物质的支付称为地租，对土地资本的支付称为土地资本的租金（包括土地资本的利息和折旧）。一、城市地租存在的原因金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

各种生产要素都能创造价值，劳动、资本、土地各要素分别按各自的贡献取得报酬，即工资、利息与地租。各种生产要素都能创造价值，劳动、资本、土地各要素分别按各自的贡献取得报酬，即工资、利息与地租。新古典经济学马克思政治经济学二、地租的来源只有工人的劳动才创造价值，是可变资本（工资V）的价值增值，包含了利息、地租与企业纯利润；地主是寄生的，他们不创造价值却以地租的形式参与对剩余价值的分割。金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

三、城市地租种类 金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

竞投地租 招标地租，是指土地使用者愿意向不同位置的土地支付的最大费用。从投标者角度看，是为了某种用途而需利用该土地时，愿意支付的最大地租成本。如果产品市场是完全竞争的，则土地租金就表现为竞投地租。金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

地租与距离的关系 地租距离中心商业区金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

阿兰索竞投地租模型公式 企业利润写成： d表示土地位置到中心商业区（central business district,CBD）的距离； C（d）表示企业的生产总费用，包括劳务费用、机会成本、资本设施的费用； r(d)是地租，n(d)表示位于位置处的土地数量，t(d)为单位运费； p,q分别表示产品的价格和数量。金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

企业愿意支付的总地租 充分竞争，所有企业的利润率是一致的，记为总地租为：单位地租为：特殊形式时，此时，在单位土地产量一定的情况下，地租的决定因素是运输费用，距离越远，运费越高，地租越低。金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

级差地租 如果两个等量的资本和劳力作用在不同地点的等量土地上，获取不同的利润，较优等的土地所获得的超额利润就转化为级差地租。在竞投租金模型中，这种利润差异由距离造成的运费节省额不同引起。在现实生活中，除了距离以外，其它因素如土地肥力、气候、矿产丰度、税负等也是造成级差地租的重要因素。城市中人口密集度，商业和服务业的繁华程度，交通、通讯、供热、供水、供电等基础设施完善度是决定级差地租分布的重要因素。金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ 由于位置或其它外部因素产生的超额利润转化而来的地租称为级差地租Ⅰ。劣等地没有级差地租Ⅰ。级差地租Ⅱ是指连续投在同一块土地上的各个资本，由于生产效率的不同，由资本效率较高的资本产生的超额利润被土地所有者拥有时所转化而来的级差地租。级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础和出发点，级差地租Ⅱ的变化最终又必然要以级差地租Ⅰ的形式体现。从对土地的长期利用过程来看，每一次租约的签订都应是级差地租Ⅱ向级差地租Ⅰ转化的过程。金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

城市级差地租Ⅱ 是指在城市一定面积的某一土地上，在投资界限范围内连续追加投资直到建筑边际，建筑面积由小到大（或者建筑质量由低到高），建筑产品总价值增加，由此产生的总价值与总成本之差形成的超额利润，这种超额利润转化而成的地租即为城市级差地租Ⅱ。金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

绝对地租 所谓绝对地租是指由土地所有权存在决定的，不论使用什么样的土地都必须缴纳的地租。绝对地租是土地所有者凭借对土地私有权的垄断所获得的，它由土地的产品市场价格高于社会生产价格的差额利润转化而来。金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

城市绝对地租 在土地使用权和土地所有权分离的条件下，所有的土地使用者都必须缴纳的地租，即城市土地使用者所必须缴纳的最低限度的地租。绝对地租量是使用一个城市最边缘的土地或位置、地基等方面最差的土地，所必须缴纳的地租量。城市最边缘土地作非农业用途时，所缴纳的地租不得低于作农业利用时的地租，所以，城市土地绝对地租量应等于与最边缘城市土地相邻的农地上的农业地租。金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

绝对地租与级差地租 单产价格市场价格绝对地租社会生产价格级差地租个别生产价格土地肥沃程度金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

垄断地租 具有独特性质的土地，其独特的优越性与稀缺性会导致其产出品能以高出产品价值和生产价格的垄断价格出售。由此产生的超额（垄断）利润会转化为地租，即垄断地租。金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

第二节土地价格 金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

私有制下 公有制下一、地价土地价格是土地所提供的地租的购买价格。地租的存在是土地价格的前提。为土地支付代价取决于土地收益，土地收益取决于土地总产品的价格。土地只能由国家拥有，所谓的地价实际上指的是使用土地若干年的价格，即土地的使用权价格。金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

二、地价构成 地价＝地租资本化＋土地资本利息及折旧金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

2004年杭州调整基准地价 元/平方米金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

二、地价构成 土地价格＝土地物质价格＋土地资本价格＝真正地租＋租金性地租真正地租＝绝对地租＋级差地租租金性地租＝本身土地资本地租＋外部辐射地租土地价格＝农地征地费（绝对地租）＋位置、用途、容积率差价（级差地租）＋土地开发费、配套费 (土地资本价格）金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

三、土地价格形成 价格价格 s s s1 p1 p1 s2 p2 p3 d1 p d1 p d d m m 土地数量土地数量金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

地价与地租的关系 地价和地租都属于价格范畴，两者在价格决定机制及经济含义上有一定区别。在竞争性要素市场，地租的决定机制与其它投入要素的价格决定机制是相同的，都受要素边际生产力的规律影响。从长期看，土地服务的供给与土地服务的需求都是有弹性的，二者弹性的共同作用将导致一个长期均衡，所以地租在长期内处于稳定变动状态。金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

地价与地租的关系 地价是一种可源源不断地提供土地服务流量或地租收益流量的土地资产的价格。土地的价格除了要受资本市场供求因素的影响以外，还要受到人们心理预期的巨大影响，人们对将来收益的预期很大程度上决定了土地的价格。金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

四、土地价格定价模型 古典理论认为，土地的现值之和为土地价格，收益流量由地租构成。这种由市场基础（market fundmental）条件决定的合理的地价，称为均衡地价。现代地价理论中，土地价格不但受到持有者土地利用收益的影响，同时还受到将来卖掉土地时所产生的收益（资本收益或土地增值收益）的影响。金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

古典理论之地价 金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

现代理论之地价 金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

第三节房地产价格 金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

一、房地产价格组成 金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

西湖8号公馆投资估算表1 金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

西湖8号公馆价格构成 金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

房价收入分配图 按保本估算（所得税不清算）按实际销售价格计算（未清算土地增值税）金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

财务成本 金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

建筑成本元/平方米 杭州地区，2007年金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

二、房地产价格种类 金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

私房 • 也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。 • 在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。 • 公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。 • 2006年底，全国城镇私房率达到83％，全国88％ • 2008年，杭州城镇私房率88％金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

公房 • 也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。 • 在实行房改政策前大部分住宅都是公有住房。房改后的使用权房和廉租房还是公房。金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

使用权房 • 是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 • 由各地方政府房管局、房管站管理。金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

安居房 • 是指为实施国家“安居工程”而建造的住房。它是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金共建的面向广大中低收入家庭，特别是对人均居住面积在4平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本价、由政府补贴的非赢利性住房。金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

廉租房 • 是指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有市镇非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金补贴或者以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

经济适用房 • 是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本低于普通商品房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

商品房 • 指房地产开发经营企业，用于市场出售而建造的房屋称为商品房。 • 普通商品房在商品房的定义基础上加入一些限制条件：普通商品房普通住宅必须满足以下条件： 1、住宅小区建筑容积率在1.0以上； 2、单套建筑面积在140平方米以下； 3、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

小产权房 • 也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，它并不构成真正法律意义上的产权。 • “小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的商品房。金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

商品房价格 金融学院/程大涛/708833466@QQ.COM

第二章 房地产价格理论