היחס בין בעלות לחכירה לדורות

1. היחס בין בעלות לחכירה לדורות

2. חכירה לדורות, מהי? • סעיף 3 מגדיר שכירות באופן הבא "שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה";שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות". מדוע ישנן הרבה עסקאות חכירה

3. מדוע ישנן עסקאות חכירה לדורות במציאות הישראלית • 1. עסקאות אלו נועדו להתגבר על סעיף 13 לחוק המקרקעין המונע ביצוע עסקה בחלק מסוים מהמקרקעין ומאפשר הקניית זכות חכירה בחלק מסוים. • 2. חוק יסוד מקרקעי ישראל וחוק נכסי המדינה אוסרים על מנהל מקרקעי ישראל להעביר בעלות אלא בשיעור מסוים ממקרקעי ישראל. מכאן הנוהג של מינהל מקרקעי ישראל להחכיר את החלקה לתקופות ארוכות במקום העברת הבעלות בה. הצגת השאלה

4. בין בעלות לחכירה לדורות: הצגת השאלה חלקה x גוש y ראובן (בעלים) ? • בין ראובן לבין שמעון נכרת הסכם חכירה ל 100 שנים עם אופציה להארכה ל 100 שנים נוספות. • כיצד יש לסווג את העסקה בין ראובן לבין שמעון?האם מדובר בעסקת חכירה או מכר (העברת בעלות)? • במידה ומדובר בבעלות ולא בחכירה לדורות, האם יש להתייחס למהות העסקה (מכר) • או לכינוי הפורמאלי (חכירה לדורות) כפי שנעשה על ידי הצדדים? פסק דין חברת החשמל

5. ע"א 202/72 חברת החשמל לישראל נ' החברה הארצישראלית לקירור רשות הפיתוח ? • הסכם חכירה בין רשות הפיתוח (הבעלים) לבין החברה הארצישראלית (החוכרת) • 99 שנים ואופציה ל 99 • לחוכר יש חופש פעולה רחב. • התחייבות להעברת בעלות כאשר הדבר אפשרי. • החכירה מהוונת על פי פקודת זיכיון החשמל, חברת החשמל חייבת לקבל הסכמת הבעלים של המקרקעין כדי להעביר קו חשמל במקרקעין. הסכמתו של מי דרושה: הבעלים הרשום (רשות הפיתוח) או הבעלים האמיתי (החברה הארצישראלית)? מיהו הבעלים לצורך פקודת זיכיון החשמל? ההחלטה

6. ע"א 202/72 חברת החשמל לישראל נ' החברה הארצישראלית לקירור • בית המשפט קבע, כי הבעלות לעניין פקודת זיכיון חברת החשמל נקבעת על פי הבעלות הכלכלית ולא הפורמאלית שכן המטרה של הפקודה היא להגן על שמי שעומד להיפגע כלכלית כתוצאה מהנחתם של קווי החשמל. • יש לבחון את המהות של העסקה ולא סיווגה הפורמאלי. • במקרה זה, ולאור מאפייני חוזה החכירה, הבעלות הכלכלית נמצאת בידי החברה הארצישראלית לקירור. • ההסכם בין רשות הפיתוח לבין החברה הארצישראלית לצורך פקודת זיכיון חשמל הנו הסכם מכר (העברת בעלות) ולא הסכם חכירה. פסק דין לסוטיג נ' מייזלס

7. ע"א 2821/95 לוסטיג נ' מייזלס • בשנת 1980 משפחת לוסטיג חכרה מאביה של גב' מייזלס כשני דונם מתוך 3.5 דונם. • תקופת החכירה היא 999 שנה עם אופציה ל 999 שנה נוספים. • החלקה אינה ניתנת לחלוקה בעין. • על פי תוכנית המתאר, מותר לבנות על החלקה שני בתים בשטח שלא יעלה על 330 מ"ר. • לגב' מייזלס יש כבר בית בחלקה בשטח של 111 מ"ר. השאלה שנשאלת היא למי שייכים אחוזי הבניה או זכויות הבניה בחלקה? המשך תיאור העובדות

8. ע"א 2821/95 לוסטיג נ' מייזלס • הוראות החוזה: • תקופת השכירות 999 שנים. • השוכר רשאי ליהנות מהמושכר במלואו • השוכר רשאי לגדר את המושכר. • השוכר רשאי לעשות כל עסקה במושכר • ללא הסמכת המשכיר. • כל תמורה שהמשכיר מקבל בקשר עם המושכר • תועבר לשוכר. 1.5 דונם בבעלות מייזלס 2 דונם בבלעות מייזלס שהוחכרו ללוסטיג בחכירה לדורות. הצגת השאלה? זכויות הבניה על כל החלקה מאפשרות בניה בשטח של 330 מ"ר. למי שייכות זכויות הבניה? מי הבעלים האמיתי? אחוזי בניה, מהם?

9. אחוזי בניה, מהם? • אחוזי הבניה אינם מושג שהוגדר בחוק, אך ההיתר לבנות במקרקעין הניתן על פי חוק התכנון והבניה, תשכ"ח-1965, שהוא הקובע מגבלה חוקית להיקף הבניה במקרקעין, ניתן בהתאם לאחוזים המותרים לבניה על פי תכנית המתאר. אחוזי הבניה כחלק בלתי נפרד מהבעלות

10. זכויות הבניה כחלק בלתי נפרד מהבעלות • על פי פסיקתו של בית משפט העליון, זכויות הבניה נובעות מהבעלות בקרקע, וקונה הרוכש את הבעלות במקרקעין רוכש גם את תכונותיה של אותה קרקע, ובכלל זה את הזכות לניצול השטח המותר לבניה, היינו, את אחוזי הבניה שהוקצו לה על פי התכנית. • כדי לבחון את הבעלים, לא ניתן להסתפק בסיווג הפורמלי אלא יש לבחון מהות העסקה בין לוסטיג למייזלס (מכר או חכירה לדורות). מהות העסקה: מי הבעלים

11. מי הבעלים של אותה חלקה? • בסופו של דבר ההכרעה בעניין שבפנינו היא על פי ניתוח החוזה- הכרעה על פי מהות העסקה ולא על פי סיווגה הפורמאלי. • "...השאלה אם חוזה חכירה לדורות כמוהו כהעברת בעלות, נעוצה בסופו של דבר בתכנו של כל חוזה וחוזה...". השיקולים במבחן המהותי

12. השיקולים במבחן המהותי (משפטי-כלכלי) • 1. משך תקופת החכירה. • 2. הכוחות המשפטיים שניתנו לחוכר לבצע דיספוזיציות ולבנות בנכס. • 3. קיומה של זכות חוזית לקבלת זכות בעלות בעתיד כשהדבר יתאפשר (דומה לקניין שביושר). • 4. זכותו של החוכר ליהנות מהנכס. • 5. הכוחות שהשתיירו בידי הבעלים המקורי. • 6. אופן התשלום (היוון) או פריסה. במקרה דנן

13. הוראות ההסכם במקרה דנן • מלבד אורך התקופה שנקבע בו מופיעים בו הסעיפים המפורטים להלן: • "2. השוכר יהנה מן המושכר בשלמותו ויהא זכאי להשתמש במושכר כרצונו כדרך בעלים וכאדם העושה בתוך שלו ללא כל הגבלה. • 3. השוכר יהא זכאי לגדר את המושכר. • 4. השוכר זכאי בכל עת להשכיר, להעביר ולמסור את המושכר או כל חלק ממנו וכן להעביר ולמשכן את זכויותיו או כל חלק מהן לפי שטר שכירות זה לכל אדם ו/או לערוך בהן כל דיספוזיציה או עסקה, וזאת מבלי צורך בהסכמת או אישור המשכיר או כל נעבר של זכויותיו בחלקה 72 בגוש 6665 בכפר שמריהו. • 5. כל תמורה שהמשכיר יקבל במישרין או בעקיפין עבור או בקשר עם המושכר או בקשר עם זכויותיו בו תהיה שייכת בשלמותה לשוכר בלבד". התוצאה

14. התוצאה במייזלס • במקרה דנן הכוונה להעברת בעלות של ממש. • יש להניח שכאשר מתבצעת העברת זכויות במקרקעין בשטח של 2 דונם באזור בו מותרת בניה, וכאשר לא הובאה כל ראיה המצביעה על כך שרוכש זכות החכירה נזקק לשטח למטרות אחרות השונות מהמטרות המקובלות והסבירות לשימוש בקרקע, הרי מתבקשת המסקנה שהוא מעוניין בקרקע לשימושים המקובלים ולניצולה כמקובל, וסעיף 2 בהסכם מאפשר לו זאת. • על כן, אחוזי הבניה מתחלקים לפי החלקים של כל אחד מהצדדים בחלקה. דוגמה להחלת מבחן פורמלי

15. דוגמה להחלת מבחן פורמאלי (סעיף 13 לחוק המקרקעין) • ראובן בעלים של 3.5 דונם מחכיר לשמעון 1.5 דונם ספציפיים לתקופה של 1000 שנים. • מבחינה פורמאלית: שכירות (חכירה לדורות). • מבחינה מהותית: העברת בעלות. 1.5 דונם 2 דונם הצגת השאלה? האם יש תוקף לעסקה זו? ההוראות הרלוונטיות

16. דוגמה להחלת מבחן פורמאלי סעיף 13 לחוק המקרקעין עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים 11,12 ואין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה אחרת (הניסוח הנכון: אין תוקף לעסק בחלק מחלקה במקרקעין). סעיף 78 לחוק המקרקעין על אף האמור בסעיף 13 ניתן להשכיר חלק מסוים של מקרקעין המסקנה: לא ניתן להעביר בעלות בחלק פיזי מהחלקה אך ניתן להשכיר חלק פיזי ממנה. 1.5 דונם 2 דונם ההכרעה

17. דוגמה להחלת מבחן פורמאלי • השאלה: • האם האיסור חל על הסיווג הפורמאלי של העסקה(תהא מהותה אשר תהא) או על העסקה המהותית (יהא כינויה אשר יהא)? • תשובה • סעיף 13 נועד למנוע פיצול חלקות במקרקעין לחלקות קטנות ולכן המבחן המכריע הוא המבחן הפורמאלי (אסור להעביר בעלות פורמאלית וליצור יחידה חדשה) • ומכאן שלעסקת חכירה לדורות שמהותה העברת בעלות ישנו תוקף לפי סעיף 13 מאחר ולא כרוך בה אקט של העברת בעלות פורמלית. סיכום ומסקנות

18. סיכום ומסקנות: האם יש להתחקות אחרי המהות של העסקה או ניתן להסתפק בכינויה הפורמאלי? • 1. במידה והשאלה מתעוררת לשם תחולת או פרשנות דין מסוים אזי ההכרעה תהיה לפי התכלית של אותו דין. • במקרה של חברת החשמל המבחן הוא מהותי ואילו במקרה של סעיף 13 לחוק המקרקעין המבחן הוא פורמאלי. המשך מסקנות

19. סיכום ומסקנות • 2. במידה והשאלה מתעוררת אגב עימות בין הצדדים לעסקה עצמה אזי יש להתחקות אחרי מהותה האמיתית של העסקה, ולא ניתן להסתפק בכינויה הפורמאלי, ולפתור את הסכסוך על פי מהות זו (פסק דין מייזלס). • 3. במידה ולעסקה ישנה השלכה על צדדים שלישיים (היבט קנייני לעסקה ולא רק היבט חוזי) ומתעורר עימות בין אותו צד שלישי לאחד הצדדים לעסקה אזי יש להתחקות אחרי המהות האמיתית של העסקה ולפתור את הסכסוך על פי מהות זו. כיצד יש להכריע במהות העסקה

20. סיכום ומסקנות • 4. במידה ונדרשת הכרעה על פי מהות העסקה (חכירה לדורות לעומת מכר) אזי ההכרעה תיעשה על פי הוראות החוזה הרלוונטי ונסיבות העניין (ראה השיקולים במייזלס). מסקנה: נקודת המוצא

21. נקודת המוצא: מבחן מהותי בהיעדר אינדיקציות אחרות • ברירת המחדל צריכה להיות להפעיל את המבחן המהותי ולא להיצמד להגדרות של הצדדים אלא אם כן הדין הנתון מכוון דווקא להיבט הפורמאלי. מיטלטלין

22. ההבחנה בין שכירות לבעלות במיטלטלין • גם במיטלטלין מתעוררת בעיית ההבחנה בין עסקת שכירות למכר. • בעיה זו מתעוררת בעיקר בהקשר של עסקאות ליסיניג. ליסינג

23. ליסינג (Leasing) • משתמש (רופא שיניים וכד') צריך ציוד, פונה לספק כדי לרכוש ולמממן לצורכי מימון. • ניתן לעשות זאת ב-2 צורות: • הצורה הפשוטה – 2 עסקאות נפרדות: מממן משתמש ספק הלוואה + מישכון מכר הציוד אפשרות 2: ליסינג

24. ליסינג (Leasing) • בפרקטיקה – עושים עסקת ליסינג: ליסינג (leasing) = החכרה. המממן רוכש את הנכס מהספק ומשכירו למשתמש, כאשר בסוף תק' השכירות ניתנת למשתמש זכות לרכוש הנכס בתמורה מינימלית. פורמלית אין חוזה בין הספק לבין המשתמש, למרות שיש ביניהם מו"מ. משתמש מממן: חב' ליסינג ספק "השכרת" הציוד (ליסינג) מכר הציוד מדוע בליסינג

25. מדוע לרכוש בליסינג (משתמש) • 1. שיקולי מימון של הרוכש • צד אשר איננו יכול לממן רכישת נכס מכספו האישי, ומסיבה כלשהי אינו יכול לקבל הלוואה רגילה בשוק האשראי, עשוי לפנות לעסקת ליסינג מימוני כתחליף, כאמצעי מימון, כאשר הנכס משמש כבטוחה. שיקולי מס

26. מדוע לרכוש בליסינג • 2. שיקולי מס. בעסקת ליסינג (ממוני) שעל פי מהותה תוכר ככזאת לצורך דיני המס, ולא תמוסה כעסקת מכר ועסקת הלוואה, ולא תיפסל על פי סעיף 86 לפקודה, טמונים יתרונות מס רבים. • מקבל הנכס, מנכה את התשלומים התקופתיים כהוצאה, כאמור בתקנות מס הכנסה (ניכויים מיוחדים למשתמש בציוד בשכר מכר), התשמ"ט-1989, ובכך הוא מקדים את ניכוי עלות רכישתו של הנכס, במקרים בהם תקופת ההסכם קצרה מאורך חיי הנכס לצורכי פחת. תקנות מס הכנסה

27. תקנות מס הכנסה (ניכויים מיוחדים למשתמש בציוד בשכר מכר), התשמ"ט-1989 • 2. ניכוי דמי שימוש • דמי שימוש ששילם משתמש בשל שימוש בציוד מוכר לייצור הכנסתו, יותרו בניכוי. • (4) "דמי שימוש" - סכומים המשתלמים עבור שימוש בציוד מוכר, מכוח חוזה שימוש, שמתקיימים לגביהם התנאים הבאים: • (א) מועדי התשלומים נקבעו מראש; • (ב) תקופת הזמן שבין תשלום לתשלום אינה עולה על שלושה חדשים, והתשלום האחרון לא יהיה מוקדם משלושה חדשים לפני תום תקופת השימוש; • (ג) כל תשלום מחושב לפי שיעור קבוע מעלות הציוד המוכר, כאשר ניתן להוסיף לו סכום שאינו עולה על הפרשי הצמדה וריבית לגבי אותו תשלום מיום חתימת חוזה השימוש ועד ליום התשלום: לענין זה, "ריבית" - שיעור הריבית שהוסכם עליו בחוזה השימוש בתוספת הפרשים הנובעים כתוצאה משינוי תקופתי של שערי הריבית הנהוגים בארץ או בעולם, ובלבד שבכפוף לאמור לעיל, הנוסחה לחישוב הריבית תהיה שווה לגבי כל תשלום. המשך תקנות

28. תקנות מס הכנסה (ניכויים מיוחדים למשתמש בציוד בשכר מכר), התשמ"ט-1989 • (5) "ציוד מוכר" - נכס, כהגדרתו בסעיף 88 לפקודה, אשר תקופת השימוש בו, לפי חוזה השימוש, הינה לפחות 75% מהתקופה לגביה היה בעל הנכס זכאי להפחית את מלוא המחיר המקורי של הנכס, על פי כל דין, ולגבי משתמש כהגדרתו בתקנה 2)1)(א) - לפחות 100% מהתקופה האמורה, ושלפי חוזה השימוש המשתמש רשאי בתום תקופת השימוש לרכוש אותו. המשך יתרונות

29. היתרונות של עסקת ליסינג 3. שיקול עסקי: צד עשוי לכרות הסכם ליסינג כאשר אין לו ודאות לגבי כדאיות רכישת הנכס. ניתן לעצב העסקה בצורה שתנטרל את הסיכון הכרוך בכך. למשל, לקבוע שהתשלומים התקופתיים הראשונים ישקפו רק את השימוש והחזקה בנכס (כבכל שכירות), ולאחר פרק זמן מסויים להגדיל התשלומים. בסוף התק' - אופציית רכישה, ובכל עת – השוכר זכאי לסיים החוזה. יתרונות לחברה

30. היתרונות של עסקת ליסינג (חברת הליסינג) המוטיבציה של חב' הליסינג: נובעת, בין היתר, מהניסיון לחמוק מהוראותיו הקוגנטיות של חוק המשכון (כגון ס' 16 - מימוש המשכון, רק לפי הוראות ח' המשכון; ס' 13 – האפשרות לפדיון המשכון). כיצד יש להתייחס

31. כיצד יש להתייחס לעסקת ליסינג? • 1.סיווג פורמאלי • העסקה תיחשב לשכירות ללא קשר למהותה האמיתית. • חברת הליסינג בעלים (משכיר) והמשתמש שוכר. • 2. סיווג מהותי (להתחקות אחרי המהות האמיתית של העסקה) • א.שכירות אמיתית (ליסינג תפעולי). • ובמקרה זה חברת הליסינג נחשבת בעלים והמשתמש שוכר. • ב. עסקת אשראי (מכר והלוואה) (ליסינג ממוני). • המשתמש הוא הבעלים ואילו חברת הליסינג מקבלת משכון (שעבוד על הנכס). טיפול שורש

32. ע"א 2462/97 - הפועלים ליסינג בע"מ נ' טיפול שורש ו-2 אח' • פועלים ליסינג רכשה על פי הנחיית טיפול שורש ציוד רפואי למרפאת שיניים והשכירה אותו לטיפול שורש לתקופה של עשר שנים. • דמי השכירות משקפים החזר של הקרן (מחיר הציוד) בתוספת ריבית והצמדה. • "דמי שכירות" אלה היו צמודים למדד המחירים לצרכן. • טיפול שורש טענה כי המדובר בעסקת מכר ואשראי (ליסינג ממוני) וכי הפועלים ליסינג גבה ריבית העולה על סך הריבית המותרת (בהלוואות צמודות מדד) ואילו פועלים ליסינג טענה שמדובר בעסקת שכירות ולכן אין הגבלה על דמי השכירות. • השאלה האם מדובר בעסקת שכירות או עסקת מכר ואשראי הכפופה לחוק הריבית? טיפול שורש פועלים ליסינג ספק "השכרת" הציוד (ליסינג) מכר הציוד המבחן הוא מהותי

33. ע"א 2462/97 - הפועלים ליסינג בע"מ נ' טיפול שורש ו-2 אח' • יש לבחון כל עסקת ליסינג לגופה ולהכריע על פי מאפייניה לאור תכליתו של החוק הרלוונטי. • לצורך בחינת חוק הריבית המבחן צריך להיות מהותי ולא ניתן להסתפק בסיווג הפורמאלי. • אין בסיווג העסקה לצורך דין אחד, בהכרח, ליתן תשובה לגבי סיווגה של העסקה לצורך דינים אחרים, כמו, למשל, דיני חיובים, דיני הקניין, דיני מיסים או דיני הבטוחות. קריטריונים

34. השיקולים שיש לקחת בחשבון כדי להכריע במהות העסקה • 1. היחס בין התשלום התקופתי ובין שווי השוק של דמי שכירות הנכס. ככל שהתשלום התקופתי איננו משקף שווי שוק של דמי שכירות הנכס, יש בכך כדי להחליש את היבטי השכירות בעסקה הספציפית. והנטייה לראות בה כעסקת אשראי. • 2. היחס בין שווי השוק הנוכחי של הנכס ובין היוון זרם התשלומים התקופתיים על פי הסכם הליסינג. אם היוון זרם התשלומים התקופתיים על פי הסכם הליסינג קרוב לשווי השוק הנוכחי של הנכס, יש בכך לחזק את אופייה של עסקת הליסינג כעסקת מכר בתוספת עסקת הלוואה. המשך שיקולים

35. השיקולים שיש לקחת בחשבון • 3. קיומה של אופציית הרכישה וערכו של התשלום הנדרש למימושה של אופציה זו. קיומה של אופציית רכישה וערך מינימאלי של התשלום הנדרש למימוש האופציה, מצביעים על אופייה של עסקת הליסינג כעסקת מכר בתוספת עסקת הלוואה. • 4. מספר הצדדים לעסקה. אם בין בעל הנכס ושוכרו קיים צד נוסף אשר עניינו האמיתי הוא בעסקת אשראי עם השוכר, יחזק הדבר את הנטייה לראות בעסקה עסקת אשראי. • 5. השיקולים אשר הביאו את מקבל הנכס לכריתת הסכם הליסינג. המשך שיקולים

36. שיקולים נוספים • 6. הכוחות המשפטיים שניתנו לשוכר ביחס לנכס אל מול הכוחות ששויירו בידי המשכיר. • 7. חב' ליסינג מימוני משכירה את הנכס פעם אחת בלבד. היא אינה חפצה בו בתום תקופת החוזה ואינה ערוכה לאחסנו. בד"כ, הנכס עובר ישירות מהספק למשתמש. לעומת זאת, חב' ליסינג תפעולי משכירה את הרכב מס' פעמים ללקוחות שונים. בין ההשכרות השונות היא מאחסנת את הנכס ומתחזקת אותו (כדוגמת חברות השכרת הרכב). • 8. בליסינג מימוני לא ניתן להפסיק את השכירות באמצע, משום שדמי השכירות משמשים לפירעון ההלוואה שמימנה בפועל את רכישת הנכס. ההסכם במקרה של שורש

37. העובדות בפסק דין טיפול שורש • ההזמנה בוצעה בהנחיית טיפול שורש. • שכירות לעשר שנים יותר מאשר אורך חיי הנכס. • סך דמי השכירות משקף מחיר הנכס בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. • אופציה בסוף התקופה לרכוש את הנכס ב 1% ממחירו. התוצאה בשורש

38. העובדות בפסק דין טיפול שורש • לאור המאפיינים של ההסכם יש לקבוע כי המדובר בעסקת אשראי הכפופה לחוק הריבית שקובע תקרת ריבית מקסימאלית להלוואה צמודת מדד. • אם מתברר שהסכום שנגבה עולה על סך הריבית המותרת (בהלוואות צמודות מדד) אזי יש להחזיר את תשלומי היתר.