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香港專業議會

香港專業議會. 2009 年 4 月 18 日 《 物業管理的發展及機遇 》. 物業管理的發展及機遇. 講者： 馮國雄 香港內地經貿協會物業及設施管理委員會主席 香港地產行政師學會執行委員會委員 香港信和物業管理有限公司 副 總經理. 內容. 1.   導言 6.   現時情況及困難 2.   物業種類 7.   如何面對困難 3.   服務內容 8.   機遇 4.   行業特點 9. 如何作好準備

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Presentation Transcript

  1. 香港專業議會 2009年4月18日 《物業管理的發展及機遇》

  2. 物業管理的發展及機遇 講者：馮國雄 • 香港內地經貿協會物業及設施管理委員會主席 • 香港地產行政師學會執行委員會委員 • 香港信和物業管理有限公司副總經理

  3. 內容 1.  導言 6.  現時情況及困難 2.  物業種類 7.  如何面對困難 3.  服務內容 8.  機遇 4.  行業特點 9. 如何作好準備 5. 現今行業的變化 10. 中港兩地物管的分別

  4. 1. 導言(i) • 1950年代 – 經濟處於戰後發展初期 • 九龍「石硤尾」大火 • 政府建臨時房屋 • 從英國聘請物業管理人加入政府

  5. 1. 導言(ii) 1960-1970年經濟改善 • 需求更好的居住環境 • 第一個大型私人房屋計劃 – 美孚新邨 • 私人物業管理公司很多 • 现时香港物業管理公司協會(約80個會員)

  6. 2. 物業種類 • 住宅(包括單幢樓及屋苑) • 商場/購物中心 • 寫字樓 • 工業大廈/工貿大廈 • 其他設施 - 康體中心、學校、展覽中心、街市等

  7. 3. 服務內容 傳統及基本的內容 *公用地方及設施的管理 - 保安服務 - 清潔服務 - 維修保養服務 - 園藝綠化

  8. 4. 行業特點 • 相對穩定的行業 • 不是賺大錢的行業 • 需要員工細心、不怕麻煩及願意與人溝通的行業 • 是能夠促進社區和諧的行業

  9. 5. 現今行業的變化(i) • 傳統的概念 • 社會的改變 • 市場的改變 • 市場競爭劇烈 • 多元化服務

  10. 5. 現今行業的變化(ii) 傳統的概念 * 共用地方、共用設施 * 各業主共同擁有公共設備/設施 • 各業主共用/共用各項設施/服務 * 業主及物業使用人為聘用者 * 物業管理公司為受聘者

  11. 5. 現今行業的變化(iii) 社會的改變 * 政府倡導及加強宣傳教育，市民意識提高 * 法例修定及施行，行業更規範 * 經濟改善，市民生活質素提高 * 物業管理 → 物業服務

  12. 5. 現今行業的變化(iv) 社會的改變 物業管理 → 物業服務 管理處 → 客戶服務中心

  13. 5. 現今行業的變化(v) 市場的改變 * 物業管理公司数量多 * CEPA IV－ 容許香港公司將其香港所管理面積計算在內地公司資質評定內 * 競爭明顯越來越大、利潤下降

  14. 5. 現今行業的變化(vi) 市場競爭劇烈 * 減收酬金、服務費 * 提供各種增值服務 *訂下各項服務承諾 *多元化發展： 地產代理、租務管理、資產管理

  15. 5. 現今行業的變化(vii) 市場競爭劇烈 物管企業 *免費消毒殺蟲服務 * 贈送大廈設施(如:保安系統、空調 機等) * 合約期內免收部份酬金/服務費或回贈部份酬金/服務費、等等

  16. 5. 現今行業的變化(viii) 多元化服務 管理處 * 提供交通工具往返屋苑 *代送報紙 *代收發傳真 *雨傘外借 *維修工具外借 *提供預備早餐/夜宵服務等

  17. 6. 現時情況及困難 • 企業的入行門檻低，無資質的要求 • 競爭激烈，出現減價戰 • 經理人酬金越來越低 • 經濟不景，業主以收費作為選擇標準 • 員工流動性大，影響服務質素 • 屋苑事務趨政治化

  18. 7. 如何面對困難 • 加強客戶服務，要求員工對客戶有禮貌及耐性 • 要為客戶提供多元化及全面的服務 • 恪守專業要求，不做違反專業的事情招攬足夠專才 • 加強員工培訓，做好企業內部基礎工作 • 儘量以「酬金制」作為收費標準，減低虧損風險 • 為客戶提供更多的服務內容，朝「資產管理」方向發展

  19. 8. 機遇(i) 往內地發展 • 主要城市 - 北京、上海、廣州、深圳 • 其他城市 -天津、成都、重慶、南京、大連、 東莞、昆明、武漢等等

  20. 8. 機遇(ii) 往內地發展，因為內地：- • 房地產發展項目數量多 • 物業管理需求大 • 有經驗的人才求過於供 • 願意支付高酬金及工資

  21. 9. 如何作好準備 • 學習普通話 • 認識內地溝通文化 • 瞭解行業法規 • 與相關政府主管部門多作聯繫 • 發揮經驗所長，培訓員工 • 建立制度，加強監察

  22. 10.中港兩地物管的分別(i) 六個方面比較 1. 概念 4.    專業資格 2. 物業種類 5.   財務管理 3. 法律 6.    維修及保養

  23. 10. 中港兩地物管的分別(ii) 概念方面 香港 • 業主/住戶願意繳交管理費 • 公用地方及設施 • 大廈各項收支均為大廈管理帳項 • 管理公司只收取經理人酬金作為利潤 • 購買保險以減低風險

  24. 10.中港兩地物管的分別(iii) 概念方面 國內 • 業主/住戶比較不願意繳交管理費 • 發展商售樓後仍然認為擁有物業 • 大廈帳內之盈餘歸物管公司作為利潤 • 沒有購買保險概念

  25. 10.中港兩地物管的分別(iv) 物業種類方面 香港 • 住宅 (包括單幢式及屋苑) • 商場 / 購物中心 • 寫字樓 • 工業大廈 /工貿大廈 • 其它設施 –康體中心、學校、展覽中心、街市等

  26. 10.中港兩地物管的分別(v) 物業種類方面 國內 • 住宅小區 • 辦公樓 • 商場

  27. 10.中港兩地物管的分別(vi) 法律方面 香港 (i) 成文法例(Ordinance) • 房屋條例(第283章) • 建築物管理條例(第344章) • 業主與租客(綜合)條例(第7章) (ii) 普通法的案例(Precedent)

  28. 10.中港兩地物管的分別(vii) 法律方面 国内 • 全國性的法律/法規： 例如 : 物業管理條例 物權法 • 各省、市的地方性法規： 例如： 深圳經濟特區住宅區物業管理例 北京居住社區物業管理辦法

  29. 10.中港兩地物管的分別(viii) 專業資格方面 香港 • 註冊專業房屋經理 (RPHM) • 香港房屋經理學會專業會員 (HKIH) • 英國特許房屋經理學會專業會員 (CIH)

  30. 10.中港兩地物管的分別(ix) 專業資格方面 國內 • 建設部 -物業管理員上崗證 - 物業管理部門經理上崗證 - 物業管理企業經理上崗證 - 註冊物業管理師 (與人事部聯合推出) • 勞動及社會保障部 - 物業管理員 - 物業管理師

  31. 10.中港兩地物管的分別(x) 維修保養方面 香港 • 預防性及定期性的保養 • 較注重日常之保養維護 • 樓宇壽命較長 國內 • 需要時作維修、更換 • 保養較忽視 • 樓宇損耗較嚴重

  32. - 完 - 未盡之處 請指正

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