PÓS GRADUAÇÃO EM DIREITO IMOBILIÁRIO

1. PÓS GRADUAÇÃO EM DIREITO IMOBILIÁRIO

2. Conceitos Introdutórios - Noções elementares e práticas Prof. Bernardo Chezzi Graduado em Direito pela Universidade Federal da Bahia, especializado em Direito Imobiliário pela Universidade Salvador (UNIFACS).

3. Por que estudar Direito Imbiliário? Sistema patrimonialista

4. Direito Imobiliário Noções elementares 1. Conceito norteadores 2. Regularidade ou irregularidade dos imóveis 3. Áreas do Direito que o integram 4. Sistema extrajudicial 5. Atuação Extrajudicial no Direito Imobiliário 6. Atuação Judicial no Direito Imobiliário

5. Conceitos básicos • Matrícula É a ficha que detém todas as informações de um imóvel, em ordem cronológica, de natureza constitutiva ou declaratória, no Cartório de Registro de Imóveis. “Matrícula é o procedimento que, tomando como base uma inscrição de domínio ou outro direito real imobiliário, tem por objeto o ingresso do imóvel, em forma originária, ao novo sistema registral; mediante a abertura de uma folha na qual tal bem é determinado e individuado, assim como o respectivo proprietário, e que confere um ordenamento à cadeia de transmissões e modificações reais imobiliárias, permanecendo inalterado até que seja inscrito um título posterior que implique constituição de novo direito real ou modificação ou extinção daquele já inscrito.” Luiz Guilherme Loureiro

6. Modelo de matrícula

7. Conceitos básicos • Sistema anterior à Lei Federal 6.015/1973; • Escrituração ipisis litteris dos títulos em tópicos, nas colunas dos livros; • Folio pessoal, não real • Não havia concentração dos atos de registro no fólio real. A cada modificação, gerava-se um documento novo para o imóvel. • Transcrição

8. Conceitos básicos Art. 167 , Lei 6.015/73: No registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: I – o registro: (...) hipoteca, contrato de locação, usufruto, contrato de promessa de compra e venda, incorporação, loteamento, arrematação em leilão, permuta, doação, desapropriação, legitimação de posse, etc. Art. 167 , Lei 6.015/73: No registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: II – a averbação: (...) construção, alteração de nome de rua ou número de prédio, alteração do nome por casamento ou divórcio, demolição, desmembramento, reserva legal, cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e/ou incomunicabilidade. • Registro x Averbação

9. Conceitos básicos Art. 246, Lei 6.015/73: Além dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, serão averbados na matrícula as subrogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro. • Registro x Averbação

10. Conceitos básicos • Escritura Pública “Escritura pública é o documento público escrito por tabelião em seu livro de notas. Neste documento, o notário registra e autentica as declarações de vontade das partes e atesta a conformidade do ato ou negócio jurídico com a lei, assegurando sua validade, eficácia e autenticidade”. Luiz Guilherme Loureiro

12. Atos típicos e atípicos Atos típicos - Atos que não interessam ao Direito Registral Atos atípicos - Todo ato que cria, modifica e extingue Direitos Reais Art. 108do Código Civil. “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

13. Conceitos básicos • Inscrição Imobiliária • Trata-se de um registro administrativo para fins de organização municipal, com finalidade principalmente tributária. “Aquele que tem por objeto a recopilação dos dados para coloca-los a serviço de uma organização pública”. • - Não existe juízo qualificativo, ou seja, não qualifica a competência ou a qualidade de quem autoriza os documentos; • - Existe apenas para a apreciação e constatação de um situação fática. Luiz Guilherme Loureiro

15. Regularidade dos imóveis “O ápice ou o alcance da norma jurídica dar-se-á através do registro imobiliário”. “Toda regularização de imóveis deverá ter como alvo o acesso de um título hábil ao Fólio Real”.(João Pedro Lamana Paiva)

16. Causas de irregularidade • Ausência de matrícula (de inscrição no Registro de Imóveis); • Não correspondência com a titularidade tabular; • Divergência entre a descrição do imóvel na matrícula e a realidade (ex: metragem, perímetro – poligonal, confrontação, rua, construção não averbada...); • Ausência de licenças necessárias • Outros (registral, civil, urbanístico ou ambiental)

17. Exemplos de irregularidade • Loteamentos irregulares e clandestinos

18. Exemplos de irregularidade Loteamento irregular “são aqueles que não obtiveram a aprovação ou autorização administrativa dos órgãos competentes, incluídos aí não só a Prefeitura, como também entes Estaduais e Federais, quando necessário”. Loteamento clandestino “[...] aqueles que, embora aprovados pela Prefeitura e demais órgãos Estaduais e Federais, quando necessário, fisicamente não são executados, ou são executados em descompasso com a legislação ou com atos de aprovação”. Francisco Eduardo Loureiro

19. Exemplos de irregularidade • “Puxadinhos” Extensão de um prédio principal , construída sem a autorização do órgão municipal competente, visando destinação autônoma.

20. Exemplos de irregularidade • Venda a non domino Venda realizada por quem não é dono.

21. Soluções judiciais e extrajudiciaisFunção de sanar a irregularidade • Gestão extrajudicial dos interesses do possuidor • Usucapião (extra e judicial); • Retificação de registro (área); • Reurb; • Averbação de construção; • Outros

22. Áreas que o integram (relacionadas) Direito Civil Direito Registral e Notarial Direito Urbanístico Direito Administrativo Direito Ambiental Outras

23. Áreas relacionadas Direito Civil • Competência privativa da União para legislar: • “Art. 22 da CF/88. Compete privativamente à União legislar sobre: • I - direito civil, comercial, penal, processual, eleitoral, agrário, marítimo, aeronáutico, espacial e do trabalho; • [...]”

24. Áreas relacionadas

25. Áreas relacionadas Direito Civil Parte Geral • - Capacidade • - Bens • - Obrigações e contratos

26. Áreas relacionadas DireitoCivil Direitos Reais • Rol a priori taxativo (resp 1.546.165-SP/STJ; • Art. 1225 do Código Civil • I - a propriedade; • II - a superfície; • III - as servidões; • IV - o usufruto; • V - o uso; • VI - a habitação; • VII - o direito do promitente comprador do imóvel; • VIII - o penhor; • IX - a hipoteca; • X - a anticrese. • XI - a concessão de uso especial para fins de moradia;         • XII - a concessão de direito real de uso; e         • XIII - a laje.     

27. Direitos Reais Conceito “[...] os direitos reais traduzem relação jurídica entre uma coisa, ou conjunto de coisas, e um ou mais sujeitos, pessoas naturais ou jurídicas”. (Sílvio de Salvo Venosa)

28. Direitos Reais Características Publicidade, obrigatoriedade: os direitos reais sobre imóveis são adquiridos após o registro título aquisitivo junto ao Oficial de Registro de Imóveis competente. Oponibilidade erga omnes: a partir do registro, o titular de um direito real passa a ter a prerrogativa de opor, a quem quer que seja, o seu direito, que recai assim sobre toda a coletividade. Sequela, aderência: faculdade concedida ao titular do direito real de perseguir a coisa nas mãos de quem quer que a detenha. Decorre da oponibilidade erga omnes. 1 2 3

29. Direitos Reais Características Direito de preferência: consiste no privilégio de se obter o pagamento de uma dívida com os frutos ou valor de um bem especialmente destinado à sua satisfação na constituição da obrigação. Aplica-se aos direito reais de garantia, ou seja, ao penhor, à hipoteca e à anticrese. NumerusClausus*: São previstos em lei. 4 5

30. Direitos Reais Posse x Propriedade Propriedade - Direito real de usar, fruir, dispor e reivindicar a coisa sobre a qual recai, respeitando sua função social. - Garantia de defesa constitucional preceituada no art. 5º, XXII da Constituição Federal. Posse - Exercício, total ou parcialmente, de algum dos poderes inerentes ao domínio (direito usar e fruir). - Presunção de domínio. - Não se confunde com a propriedade, podendo ser defendida de forma autônoma.

31. Áreas relacionadas Direito Civil Direitos Reais • - Condomínio • Edilício (Art. 1.331 a 1.358 do Código Civil) • Eventual (Art. 1.784 em diante do Código Civil) • Necessário (Art. 1.327 a 1.330 do Código Civil) • Voluntário (Art. 1.314 a 1.326 d Código Civil) • De lotes (art. 1358-A do Código Civil – LF 13.465/2017) • Multipropriedade (art. 1358-B a 1358-U do Código Civil - LF 13.777/2018)

32. Áreas relacionadas Direito Civil Direito de Família • - Regime matrimonial (união estável); • - Outorga de consentimento necessário (uxória, marital) • - Partilha de bens (judicial ou extrajudicial)

33. Áreas relacionadas Direito Civil Direito das Sucessões • - Administração do espólio; • - Inventário e partilha de bens; • - Inventário judicial ou extrajudicial

34. Áreas relacionadas Direito Registral • Competência privativa da União para legislar: • “Art. 22 da CF/88. Compete privativamente à União legislar sobre: • XXV - registros públicos;” Atuação de orientação do Conselho Nacional de Justiça (Emenda Constitucional 45/2004, art. 103-B) Exemplo: Provimento 65/2017 do CNJ – usucapião extrajudicial

35. Áreas relacionadas Direito Registral Competência supletiva da Estado para legislar, fiscalizar e organizar: “Art. 24 da CF/88. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre: [...] § 1º No âmbito da legislação concorrente, a competência da União limitar-se-á a estabelecer normas gerais. § 2º A competência da União para legislar sobre normas gerais não exclui a competência suplementar dos Estados. § 3º Inexistindo lei federal sobre normas gerais, os Estados exercerão a competência legislativa plena, para atender a suas peculiaridades. § 4º A superveniência de lei federal sobre normas gerais suspende a eficácia da lei estadual, no que lhe for contrário.”

36. Áreas relacionadas Direito Registral Competência supletiva da Estado: “Art. 37 da Lei Federal 8.935/1994. A fiscalização judiciária dos atos notariais e de registro, mencionados nos artes. 6º a 13, será exercida pelo juízo competente, assim definido na órbita estadual e do Distrito Federal, sempre que necessário, ou mediante representação de qualquer interessado, quando da inobservância de obrigação legal por parte de notário ou de oficial de registro, ou de seus prepostos”. Código de Normas (normas de serviço) de cada Estado

37. Áreas relacionadas Direito Registral • Assegurar a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos e negócios jurídicos relacionados a imóveis. • - Continuidade • - Especialidade Objetiva • - Especialidade Subjetiva

38. Áreas relacionadas Direito Urbanístico • Competência do Município: • “Art. 24 da CF/88. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre: • I - direito tributário, financeiro, penitenciário, econômico e urbanístico; [...]” • “Art. 30 da CF/88. Compete aos Municípios: • VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano;”

39. Áreas relacionadas Direito Urbanístico • Parcelamento do solo municipal • Loteamento, desmembramento, parcelamento por condomínio • Ocupação e uso • Alvará de construção, habite-se, alvará de funcionamento, remembramento, desdobro, etc. • IPTU se insere na atividade tributária do Município

40. Áreas relacionadas Direito Ambiental “Art. 13. da Lei Complementar nº 140, de 8 de dezembro de 2011. Os empreendimentos e atividades são licenciados ou autorizados, ambientalmente, por um único ente federativo, em conformidade com as atribuições estabelecidas nos termos desta Lei Complementar. § 1o Os demais entes federativos interessados podem manifestar-se ao órgão responsável pela licença ou autorização, de maneira não vinculante, respeitados os prazos e procedimentos do licenciamento ambiental. [...]

41. Áreas relacionadas Direito Ambiental Competência comum dos entes: “Art. 23 da CF/88. É competência comum da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios: [...] VI - proteger o meio ambiente e combater a poluição em qualquer de suas formas; VII - preservar as florestas, a fauna e a flora;”

42. Áreas relacionadas Direito Ambiental Competência concorrente dos entes: “Art. 24. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre: [...] VI - florestas, caça, pesca, fauna, conservação da natureza, defesa do solo e dos recursos naturais, proteção do meio ambiente e controle da poluição; [...] VIII - responsabilidade por dano ao meio ambiente, ao consumidor, a bens e direitos de valor artístico, estético, histórico, turístico e paisagístico;”

43. Áreas relacionadas Direito Ambiental • Passivo Ambiental (art. 2º, §2º da LF 16.651/2012 – art. 225 §3° da CF, art. 14., da LF 6.938/81, Súmula 623 do STJ – as obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo admissível cobrá-las do proprietário ou possuidor atual e/ou dos anteriores, à escolha do credor); • Licenças adequadas (supressão de vegetação, licença ambiental, outorga de recursos hídricos); • Correlação com as atividades da construção civil e o desenvolvimento imobiliário

44. Sistema extrajudicial Função notarial e registral “Art. 1º da Lei nº 8.935/94 (lei dos cartórios). Serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos”. “Art. 3º da Lei nº 8.935/94. Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro”.

45. Serventias Extrajudiciais Tipos de serventias • Registro de Imóveis - Atribuições: abertura/encerramento de matrícula, praticar atos de averbação e registro e expedir certidões de atos e documentos que constem de seus registros e papéis. - Averbação x Registro: a lei irá dizer aquilo que é objeto de averbação ou de registro (art. 167 da Lei nº 6.015/73). - Livros: Livro nº 1 - Protocolo; Livro nº 2 - Registro Geral; Livro nº 3 - Registro Auxiliar; Livro nº 4 - Indicador Real; Livro nº 5 - Indicador Pessoal.

46. Serventias Extrajudiciais Tipos de serventias • Tabelionato de notas - Atribuições:  lavrar escrituras e procurações, públicas;  lavrar testamentos públicos e aprovar os cerrados; lavrar atas notariais; reconhecer firmas; autenticar cópias. “Art. 6º Aos notários compete: I - formalizar juridicamente a vontade das partes; II - intervir nos atos e negócios jurídicos a que as partes devam ou queiram dar forma legal ou autenticidade, autorizando a redação ou redigindo os instrumentos adequados, conservando os originais e expedindo cópias fidedignas de seu conteúdo; III - autenticar fatos”. Ata Notarial

47. Serventias Extrajudiciais Tipos de serventias • Cartório de Registro de Títulos e Documentos -Atribuições:  publicidade e conservação de documentos em sentido amplo. Caráter residual. “Art. 127 da Lei nº 6.015/73. No Registro de Títulos e Documentos será feita a transcrição: I - dos instrumentos particulares, para a prova das obrigações convencionais de qualquer valor; [...] VII - facultativo, de quaisquer documentos, para sua conservação. Parágrafo único. Caberá ao Registro de Títulos e Documentos a realização de quaisquer registros não atribuídos expressamente a outro ofício”.

48. Serventias Extrajudiciais Tipos de serventias • Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas - Atribuições:  registro e averbações de/sobre Associações, Fundações e Sociedades Simples. “Art. 114. No Registro Civil de Pessoas Jurídicas serão inscritos: I - os contratos, os atos constitutivos, o estatuto ou compromissos das sociedades civis, religiosas, pias, morais, científicas ou literárias, bem como o das fundações e das associações de utilidade pública; II - as sociedades civis que revestirem as formas estabelecidas nas leis comerciais, salvo as anônimas. III - os atos constitutivos e os estatutos dos partidos políticos”. 

49. Serventias Extrajudiciais Tipos de serventias • Cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais - Atribuições:  Registros e Averbações de/sobre Nascimento/Casamento, Alteração do nome, Adoção, União Estável, Óbito, Emancipação, “Interdição” (Vide Estatuto da Pessoa com Deficiência), Divórcio.

50. Serventias Extrajudiciais Tipos de serventias • Cartório de Protestos - Atribuições: registrar um protesto sobre um título não pago.