物業管理服務業 之展望與前途

1. 物業管理服務業之展望與前途 主講人:葉武霖 內政部營建署管理服務人培訓 講師 新都興物業資訊服務股份有限公司 總經理 台中市政府公寓大廈爭議調解委員會 委員

2. 今日研討項目 • 物業產業之任務與發展趨勢 • 物業服務範疇與上下游產業 • 物業服務之展望與錢途 • 如何投資會漲價的不動產 • 學校時準備考試之證照 • 物業面臨之問題與考驗

3. 物業成長史 • 75年進入逢甲經濟系 • 77年證所稅事件投入股市,成立證劵研習社 • 79-80年兩伊戰爭,擴張信用股票市值由正轉負 • 81年創業進入不動產,並投資不動產 • 81-88年經營保全公司及物業管理公司 • 88年921大地震房地產斷頭賣出 • 85-98年轉入物業管理電腦化服務市場

4. 參與物業專案 • 新光人壽.厚生資產管理Reits系統開發 • 千翔.台業.集合等百餘家保全系統整合 • 全國2,000個社區大樓管理系統採用 • 營建署管理服務人講師及教案編撰 • 臺中市政府公寓大廈調解委員 • 景文.清雲科技大學物業管理系統教學

5. 物業服務之任務 • 延長建築物生命週期及提升物業之價值 • 提供專業之商業支援及資產管理等服務。

6. 物業服務之趨勢 • 飯店業跨入物業管理服務 • 建設公司跨入物業管理服務。 • 政府機構、學校務業服務外包 • 電信及相關上市公司積極開發不動產 • 包租公、包租婆的崛起 • 智慧建築導入物業服務

7. 飯店業建設公司跨入物業之目的 • 晶華酒店承接中國第一豪宅上海湯城一品及預備服務台北帝寶大樓 • 六福皇宮、國賓飯店成立物業公司。 • 元大建設、聯聚建設成立物業服務公司 • 俱樂部與建設公司聯合行銷

8. 跨入物業之目的:提升服務品質並拉升房屋銷售價值跨入物業之目的:提升服務品質並拉升房屋銷售價值 • 總建坪10,000坪,原售價50萬/坪元。 • 銷售價80萬元,總提升銷售金額: 10,000*(80-50)萬=30億

9. 包租公-專業租賃經理人 • 代管200戶:房屋每年週轉兩次 一次八千元年收入 =O.8*2*200=320萬 • 擁有房屋可出租 每間八千元月入八萬元 • 危機入市:法拍屋及建設公司財務出問題.仲介公司倒閉

10. 物業服務之範疇 • 住宅、廠辦社區大樓 • 學校、醫院、政府機關建築物。 • 公路、港口、機場、隧道、高鐵 • 商務型飯店住宅 • 各類建築等設備設施維護服務

11. 物業提供者(上游) • 建設公司:負責投資興建銷售業者 • 資產投資公司:開發興建及購買投資經營之業者 • 不動產管理機構:受金融機構或業主委託經營不動產之業者

12. 物業服務提供者(中介者) • 代銷公司:負責銷售之業者 • 不動產經紀公司:代理不動產出租或出售服務之業者 • 代書:提供不動產買賣過戶或租賃公證服務之業者 • 不動產估價師:提供不動產價值評估服務之業者

13. 物業服務提供者(下游) • 保全公司:提供保全器材監控安全或人力駐衛警服務之業者 • 公寓大廈管理公司:提供公寓大廈行政事務或設備管理服務之業者 • 物業管理公司:提供不動產綜合性服務之業者

14. 物業服務之相關行業 • 電梯、機電、土木、裝修、園藝、消防、環保、搬家公…………等 • 周邊產業電信、第四台、物流宅配

15. 東森不動產REITS新聞 • 全球房地產2000年以來表現相當優異，至今年11月統計全球房地產指數年平均漲幅高達16.19%，遠勝過全球股市指數(MSCI世界指數)平均漲幅4.52% • 仲量聯行的資料，今年上半年亞洲資金或外資直接投資的金額高達430億美元，較去年同期增加40%，亞洲房地產熱度直線上飆。

16. 不動產證劵化REITS(real esate investment trust) • 權益型不動產信託:直接型,與不動產景氣及經營績效有極高關係。 • 抵押權型不動產信託:間接型,以放款債權為主,以利息收入為主。 • 混合型不動產信託:以上兩者混合

17. 不動產證劵化REITS案例 • 壽險公司:發行新光一號、二號 、國泰人壽、富邦REITS • 建設公司或不動產投資業者:IBM大樓 • 政府鼓勵發行:高鐵車站不動產開發、台開都市更新計畫信託

18. 權益型(Equity REITS) • 投資標的:不動產本身 • 影響收益主因: 不動產景氣與經營績效 • 收益穩定度:較低 • 投資風險:較高 • 類似投資標的:股票或受益憑證

19. 抵押型(間接Mortgage REITS) • 投資標的:抵押債權及相關證劵 • 影響收益主因:利率 • 收益穩定度:較高 • 投資風險:較低 • 類似投資標的:債劵

20. 物業服務之展望與錢途 • 掌握社區大樓相關之通路,提供不動產居住人們各項生活之需求 • 掌握不動產交易之第一手訊息,提供最佳及最快速之租售服務。 • 了解各類型不動產之經營效益及投資績效之分析

21. 如何從物業賺進人生第一斗金 • 在校時期:加強相關物業知識 • 初入社會:從房地產業務員及基層做起。 • 自立門戶:勇敢創新並整合資源 • 建立個人多項財務自由之管道

22. 準備財務自由技能: • 不用工作也可賺錢 • 擁有一項專利權 • 別人能幫你賺錢 • 擁有有產值之通路(直銷/網站..) • 金融市場投資股利或利息收入 • 不動產投資租金收益

23. 不動產增值要素 • 位置Location：台中市七期、台北信義、高雄美術館 • 基地坐落：面向或周邊永久性空地 • 風水忌諱：路沖、水岸轉折處、建 物煞氣……. • 理想戶數：70-150戶

24. 不動產增值要素 • 周邊生活圈：例如接近新光三越百貨、國家音樂廳、老虎城、新世貿展覽館、一．三高速及中彰快速道路、高速鐵路、朝馬轉運站、逢甲商圈

25. 不動產增值要素 • 公共設施：俱樂部系統規劃(接待大廳、游泳池、三溫暖、SPA、健身房、聯誼廳、 視聽室、 頂樓BBQ烤肉區、頂樓交誼誼…等多項複合休閒設備) • 地下室之維護：冷藏垃圾處理、停車場使用情形、完善消防系統、漏水問題

26. 不動產增值要素 • E化服務：飯店式管理服務、英式管家居家服務、科技．環保．綠三合一智能建築物 • 避免相關產業: 工業區,廠房,寺廟,垃圾儲存,資源回收中心…….

27. 不動產投資價格評估因素 • 土地成本+新建成本(或折舊後之建物成本) • 投資報酬率:10%以上(本益比) • 自備款存款利率需加入成本計算 • 未來利率上漲因素須考慮 • 確實做好區域不動產市場調查 • 找熱門區段與學區或商圈

28. 物業/不動產相關證照 • 不動產估價師:大專畢業相關科系,或修 18學分以上 • 不動產經紀人:高中職畢業 • 地政士:代書,高中職畢業 • 公寓大廈事務管理服務人:國中 • 公寓大廈技術管理服務人: 高中機電土木科系畢業或三年以上相關經驗

29. 不動產估價師學歷要求 • 專科以上不動產估價、地政、土地資源、土地管理、不動產經營、土地管理與開發、建築、資產(管理)科學科、系、組、所畢業者。 • 專科以上相當科、系、組、所畢業，並曾修習相關學科至少六科，每學科至多採計三學分，合計十八學分以上，有證明文件者。自中華民國93年7月起，其中須包括不動產估價或土地估價。

30. 不動產估價師考試科目 • 民法物權與不動產法規﹙包括不動產估價師法、土地法、平均地權條例、土地稅法及其附屬法規﹚。 • 土地利用法規﹙包括區域計畫法、都市計畫法、都市更新條例、土地徵收條例及其附屬法規﹚。 • 土地經濟學。 • 不動產投資與市場分析、不動產估價理論﹙包括高層建築物估價)、不動產估價實務。

31. 地政士代書考試學歷要求 • 公立或立案之私立高級中等或高級職業以上學校畢業，領有畢業證書者。 • 高等或普通檢定考試及格者。 • 中華民國78年12月29日土地法第三十七條之一修正公布施行前已從事土地登記專業代理業務，且於修法後仍繼續執業未取得證照，並有地政機關核發之證明文件者。

32. 地政士考試科目 • 土地法規（包括土地法及其施行法、平均地權條例及其施行細則、土地徵收條例及其施行細則、地政士法及其施行細則）。 • 土地登記實務（包括土地登記規則、地籍測量實施規則中第三編土地複丈及第四編建築改良物測量、土地登記及土地測量之申辦與作業程序）。 • 土地稅法規（包括土地稅法及其施行細則、遺產及贈與稅法及其施行細則、稅捐稽徵法及其施行細則、房屋稅條例、契稅條例）。 • 國文、民法概要。

33. 不動產經紀人學歷要求 • 高中或高職以上。 • 經高等或普通檢定考試及格者。

34. 不動產經紀人考試科目 • 土地法與土地相關稅法概要（包括土地法、平均地權條例及其施行細則、土地徵收條例、土地稅法及其施行細則、契稅條例、房屋稅條例）。 • 不動產經紀相關法規概要（包括不動產經紀業管理條例及其施行細則、公平交易法、消費者保護法、公寓大廈管理條例）。 • 國文、民法概要。 • 不動產估價概要。

35. 公寓大廈管理服務人學歷要求 • ㄧ般委訓單位考試即可 • 公寓大廈事務管理服務人:國中 • 公寓大廈技術設備服務人: 高職以上機電電子化工或理工相關科系畢業或三年以上相關經驗 • 公寓大廈防火避難服務人: 高職以上機土木建築科系畢業或三年以上相關經驗

36. 什麼是記帳士（代客記帳業者） • 高中職畢業 • 受委任辦理公司營業、變更、註銷、停業、復業及其他登記事項。 • 受委任辦理各項稅捐稽徵案件之申報及申請事項。 • 受理稅務諮詢事項。 • 受委任辦理商業會計事務。 • 其他經主管機關核可辦理與記帳及報稅事務有關之事項。。

37. 記帳士考試科目 • 稅務相關法規概要（包括所得稅法、稅捐稽徵法、營業稅法、查核準則） • 租稅申報實務（包括所得稅、加值型及非加值型營業稅申報實務） • 記帳相關法規概要（包括記帳士法、商業會計法、公司法第八章公司） • 國文（作文與測驗） 。 • 會計學概要。

38. 產值及就業人數： • 目前國內物業管理服務業中，以公寓大廈管理維護為例，約有450家，從業人員約50,000人；清潔服務約7,400家，從業人員約150,000人，合計約為200,000人，年產值約500億元 • 保全有427家，從業人員35,374人，其中駐衛保全年產值約有150億元。

39. 物業管理面臨問題： • 物業管理教育不足，基礎建設薄弱，教育體系未設有物業管理專門科系，職業訓練體系亦不完整，造成人員素質參差不齊。 • 國內物業管理人員證照制度有待加強，服務之品質化與標準化難以建立。（如物業管理經理人、物業管理師及物業管理人員制度）。

40. 物業管理面臨問題： • 惡性低價競爭及現況整體經營環境，不利合法業者經營發展，難以吸引人才投入物業管理服務行業。 • 台灣目前物業管理缺乏完整性整合系統提供全方位整合服務。

41. 簡報完畢 感謝您的聆聽與指教 主講人: 新都興物業資訊服務股份有限公司 總經理 葉武霖