第五章收益法

第五章收益法

第一节收益法的基本原理

一、收益法的概念与基本公式 1、概念：　　收益法简称收益还原法，又称收入资本化法或收益现值法，是将房地产预期未来各年正常纯收益以适当的资本化率折现求和，求取估价对象在一定估价时点、一定产权状态下的价格。

2、基本公式： 　　待估房地产价格＝年纯收益×（P/A,i,n） ---------报酬折现法　　待估房地产价格＝年纯收益÷还原利率 ----------资本化法

3、计算举例（作业）　　例1：某房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为8.5%。该房地产的收益价格为多少？3、计算举例（作业）　　例1：某房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为8.5%。该房地产的收益价格为多少？

　　　例2：某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现已使用了6年；预计利用该房地产正常情况下每年获得净收益8万元；该类房地产的还原利率为8.5%。该房地产的收益价格为多少？　　　例2：某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现已使用了6年；预计利用该房地产正常情况下每年获得净收益8万元；该类房地产的还原利率为8.5%。该房地产的收益价格为多少？

　　例3：某人投资商铺，预计在头三年内，每年年末分别收益纯利润25万元、30万元、35万元，第四年年末至第十年年末每年收益纯利润50万元，第十年年末一次性转让可获得200万元的收入，如果商铺的一般投资收益率为10％，则该商铺的未来收益累计为多少？　　例3：某人投资商铺，预计在头三年内，每年年末分别收益纯利润25万元、30万元、35万元，第四年年末至第十年年末每年收益纯利润50万元，第十年年末一次性转让可获得200万元的收入，如果商铺的一般投资收益率为10％，则该商铺的未来收益累计为多少？

　　例4：某开发商准备购买一块土地，预计该土地在未来5年内的收益分别为50万元、52万元、45万元、48万元、54万元，如果第六年年末始，该土地的平均年收益稳定在50万元，土地的平均收益率为15％，土地的收益期无限，则该土地的未来收益总和为多少？如果收益期有限期，从第六年年初始还有45年，则该土地的未来收益总和又为多少？　　例4：某开发商准备购买一块土地，预计该土地在未来5年内的收益分别为50万元、52万元、45万元、48万元、54万元，如果第六年年末始，该土地的平均年收益稳定在50万元，土地的平均收益率为15％，土地的收益期无限，则该土地的未来收益总和为多少？如果收益期有限期，从第六年年初始还有45年，则该土地的未来收益总和又为多少？

二、理论依据 1、地租理论2、效用价值理论3、收益风险匹配原理

三、适用范围 1、收益法主要适用于有收益或潜在收益的房地产。例如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。　　它不限于被估对象是否正处于正常收益的状态，有些具有收益潜质的自用性或闲置的房地产，也可以用收益法评估价值。

2、收益法的应用条件有两个：即收益的可计量性和风险的可衡量性。　　所谓收益的可计量性是指，待估房地产未来年纯收益可以用货币计量，是稳定的可以总结出变化规律的。所谓风险的可衡量性是指，收益过程中的风险可以通过还原利率来反映。2、收益法的应用条件有两个：即收益的可计量性和风险的可衡量性。　　所谓收益的可计量性是指，待估房地产未来年纯收益可以用货币计量，是稳定的可以总结出变化规律的。所谓风险的可衡量性是指，收益过程中的风险可以通过还原利率来反映。

3、对于租赁性房地产，其收入来源于每年获得的租金扣除有关租赁成本、费用、税收之后的纯收入。　　对于营业性房地产，其收入来源于经营收入扣除必要的经营成本、费用及税收后的纯收入。3、对于租赁性房地产，其收入来源于每年获得的租金扣除有关租赁成本、费用、税收之后的纯收入。　　对于营业性房地产，其收入来源于经营收入扣除必要的经营成本、费用及税收后的纯收入。

四、方法特点 1、优点：　　理论性强。　　收益与价格的关系反映了市场租金与售价的关系。2、缺点：　　收益法中的还原利率和纯收益的确定比较困难，难免脱离实际。　　适用范围受到一定的限制。

五、评估步骤 1、搜集有关房地产收入与费用的资料2、估算潜在的有效毛收入3、估算必要的运营费用4、确定净收益5、选用适当的还原利率6、选择适宜的收益法计算公式，求出被估对象的收益价格。

第二节收益法的基本要素

一、年纯收益的求取 （一）年纯收益的概念1、“纯收益”是指仅由房地产这一生产要素而产生的业主可以自由支配的收益，由其他生产要素，如资金、管理、经营等发挥作用而产生的收益以及收益中不能被业主自由支配的部分（包括缴纳的税），是不属于纯收益的。

（二）年纯收益的基本公式 1.年纯收益＝潜在毛收入－空置等造成的损失－运营费用＝有效毛收入－运营费用1-1年纯收益　　是净运营收益，是从有效毛收入中扣除运营费用以后得到的归因于房地产的收入。年纯收益是有形的，可以为货币表示的收益。 1-2潜在毛收入　　是房地产在充分利用、没有空置下所能获得的归因于房地产的总收入。

1-3有效毛收入　　是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。有效毛收入，是客观的，而不是某一特定房地产“实际的”纯收益，即在良好市场意识和正常经营管理情况下所产生的规则、安全而持续的收益。排除了偶然和特殊因素的影响。1-3有效毛收入　　是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。有效毛收入，是客观的，而不是某一特定房地产“实际的”纯收益，即在良好市场意识和正常经营管理情况下所产生的规则、安全而持续的收益。排除了偶然和特殊因素的影响。

1-4运营费用　　①是维持房地产正常使用或营业所必要的费用，包括房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本、为承租人提供服务的费用等等。　　 ②运营费用中不包括房地产的折旧额，以及其他使用寿命比房地产的收益期限更长的附属构件的折旧摊消费用。

　　 ③ “折旧”在会计处理中视为一种费用，是针对固定资产－土地、建筑物及其附属的较大较大价值的设备等－预提的一笔再投资准备金。　　 ④如果这笔再投资资金没有被使用，则折旧是一种没有发生实际支出的“费用”，不应从毛收入中扣除；如果在收益期内将被使用，则可以分期以折旧的形式从毛收入中扣除。

　　⑤对于土地、建筑物等房地产的折旧费一般视同一笔收入，不从毛收入中扣除；而附属设备的折旧费视同一笔实际支出，分摊到每年进行分别扣除。　　 ⑥运营费用不包括所得税，因为所得税税额高低与特定业主的经营状况相关，而与房地产本身的品质没有直接关系。

（三）年纯收益的形式　　（1）租赁型房地产　　包括出租的住宅、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库等等。　　其收入的来源主要是出租的租金。租金除包括房地产本身的租金外，还包括其他设施的租金以及租赁保证金或押金的利息收入。同时需要考虑出租率，也就是考虑空置损失。费用包括年维修费用、管理费用、保险费用、年房地产税、年土地使用税、折旧费（不包括建筑物的折旧）等等。（三）年纯收益的形式　　（1）租赁型房地产　　包括出租的住宅、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库等等。　　其收入的来源主要是出租的租金。租金除包括房地产本身的租金外，还包括其他设施的租金以及租赁保证金或押金的利息收入。同时需要考虑出租率，也就是考虑空置损失。费用包括年维修费用、管理费用、保险费用、年房地产税、年土地使用税、折旧费（不包括建筑物的折旧）等等。

　　租赁期限需要根据被估房地产的租赁合同及自身的状态等多方因素最后确定。　　基本公式：年纯收益＝年租赁收入－年租赁费用　　租赁期限需要根据被估房地产的租赁合同及自身的状态等多方因素最后确定。　　基本公式：年纯收益＝年租赁收入－年租赁费用

　　　（2）直接经营型房地产最大特点是，房地产所有者既是经营者，又是所有者，房地产的租金与经营者的利润没有分开。　　商业经营型房地产，纯收益为商品的销售收入，成本费用包括商品的销售成本、经营费用、商品的销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润等。　　工业生产型房地产则根据产品的销售收入扣除生产的成本、产品的销售费用税金、管理费用、财务费用及厂商利润等等。　　农地的纯收益则是由农地的平均年产值扣除种苗费、肥料费用、人工费、投资利息、农业利润等等。　　提问：为什么经营型房地产的经营毛收入中要扣除利润？而租赁型房地产的租赁毛收入中不扣除？　　　（2）直接经营型房地产最大特点是，房地产所有者既是经营者，又是所有者，房地产的租金与经营者的利润没有分开。　　商业经营型房地产，纯收益为商品的销售收入，成本费用包括商品的销售成本、经营费用、商品的销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润等。　　工业生产型房地产则根据产品的销售收入扣除生产的成本、产品的销售费用税金、管理费用、财务费用及厂商利润等等。　　农地的纯收益则是由农地的平均年产值扣除种苗费、肥料费用、人工费、投资利息、农业利润等等。　　提问：为什么经营型房地产的经营毛收入中要扣除利润？而租赁型房地产的租赁毛收入中不扣除？

　　（3）多种收益类型的综合房地产　　先估算各单一收益类型房地产的纯收益，再将各部分的收益加和视为被估房地产的纯收益。　　注意：可以把费用分为变动费用和固定费用。　　以一个有客房、会议室、餐饮、商场、商务中心、娱乐中心的星级宾馆为例，客房的变动费用就是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用就是与会议室的使用次数相关的费用支出等等，固定费用就是包括人员工资、固定资产折旧、房地产税和保险费等等，不论是否经营都必须发生的支出。　　（3）多种收益类型的综合房地产　　先估算各单一收益类型房地产的纯收益，再将各部分的收益加和视为被估房地产的纯收益。　　注意：可以把费用分为变动费用和固定费用。　　以一个有客房、会议室、餐饮、商场、商务中心、娱乐中心的星级宾馆为例，客房的变动费用就是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用就是与会议室的使用次数相关的费用支出等等，固定费用就是包括人员工资、固定资产折旧、房地产税和保险费等等，不论是否经营都必须发生的支出。

　　　当同一宗的不同收益类型，投资风险不同时，对应的还原利率是不相等的。那么该房地产的收益价值应该等于不同部分的收益价值之和。　　结论：作为房地产估价依据的纯收益是由被估房地产产生；纯收益的产生基础是客观的，收益时间是持续的，扣除的费用成本是持续支付、直接必要的。　　　当同一宗的不同收益类型，投资风险不同时，对应的还原利率是不相等的。那么该房地产的收益价值应该等于不同部分的收益价值之和。　　结论：作为房地产估价依据的纯收益是由被估房地产产生；纯收益的产生基础是客观的，收益时间是持续的，扣除的费用成本是持续支付、直接必要的。

（四）几个问题1.无形收益及风险的量化：　　在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑各种难以用货币衡量的无形收益，通过报酬率的确定，来体现反映。比如在当地显示承租人地位现象的写字楼就应该有更高的租金价值。　　房地产收益是在评估时点，排除实际收益中的属于特殊、偶然因素后能够获得的一般正常收益，是客观收益，不是实际收益。（四）几个问题1.无形收益及风险的量化：　　在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑各种难以用货币衡量的无形收益，通过报酬率的确定，来体现反映。比如在当地显示承租人地位现象的写字楼就应该有更高的租金价值。　　房地产收益是在评估时点，排除实际收益中的属于特殊、偶然因素后能够获得的一般正常收益，是客观收益，不是实际收益。 2.租约对收益的影响　　有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金，而租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。

　　例题7：某商店的土地使用期限为40年，自2003年10月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200平米。一层于2004年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租的面积的月租金为180元/平米，且每年不变；二层现在暂时空置。附近类似商场一二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平米和120元/平米，运营费用率为25％。该类房地产的出租率为100％，报酬率为9％。请计算该商场2007年10月1日带租约出售时的正常价格。　　例题7：某商店的土地使用期限为40年，自2003年10月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200平米。一层于2004年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租的面积的月租金为180元/平米，且每年不变；二层现在暂时空置。附近类似商场一二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平米和120元/平米，运营费用率为25％。该类房地产的出租率为100％，报酬率为9％。请计算该商场2007年10月1日带租约出售时的正常价格。

3.纯收益的求取方法　　（1）过去数据的简单算术平均法：过去3－5年的净收益的平均值。　　（2）未来数据的简单算术平均法：调查预测未来若干年的净收益，然后简单平均。　　（3）未来数据的资本化公式法：调查预测未来3－5年每年不等的可能净收益，用现值年金公式求得等值的年金，作为未来更长收益期内的年纯收益值。3.纯收益的求取方法　　（1）过去数据的简单算术平均法：过去3－5年的净收益的平均值。　　（2）未来数据的简单算术平均法：调查预测未来若干年的净收益，然后简单平均。　　（3）未来数据的资本化公式法：调查预测未来3－5年每年不等的可能净收益，用现值年金公式求得等值的年金，作为未来更长收益期内的年纯收益值。

公式： 求解A。

二、资本化率或折现率 （一）资本化率的内涵1.资本化率的内涵　　“资本化率”－又称“折现率”或“还原利率”，是将房地产的年纯收益还原为价格的利率，本质上是一种投资收益率。　　投资收益率的大小与投资风险成正比，因此资本化率原则上应等同于在同等风险条件下给房地产投资者带来同等纯收益的投资收益率。

2.资本化率的表现形式 　　　资本化率分为土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率。注意资本化率与相应的收益风险匹配。　　一般来说，综合资本化率反映了土地资本化率和建筑物资本化率的加权平均水平，权数为两者的价值比重。　　即综合资本化率=土地资本化率*土地价值比重+建筑物资本化率*建筑物价值比重。　　由于土地的投资风险小于建筑物的投资风险，所以土地资本化率一般比建筑物资本化率小，中国评估师给的调整幅度一般为2个百分点。

3.资本化率的影响因素 1）资本投资的基准收益率，即真实的无风险收益率。2）投资房地产行业不同类型物业的行业系统性风险因素。3）通货膨胀的系统性风险因素。4）政策调整带来的市场供需波动风险因素。5）债务融资带来的利息成本因素。6）经营管理的非系统性风险因素。7）房地产本身的区位增值潜力、变现流动性等因素的非系统性风险因素。8）其它风险因素。

（二）资本化率的重要性 　　资本化率的微小调整对评估价值总体的影响很大，如教材page50的表4-1可知。（三）资本化率的确定方法 1.市场萃取法（市场比较法）　　“市场法”即通过同类房地产的收益投资比率，进行数学修正，得到被估房地产的还原利率。运用V=A/r或者V= （A/i）[1-(1+i)-n]求出r。　　如教材page61的表4-4 和page 65

2.权益债务投资补偿率组合法 　　综合资本化率=债务融资成本率×债务资产比重+权益融资成本率×权益资产比重　　　如教材page 62的例题4-2

3.风险报酬率累加法报酬率包含无风险报酬率和风险报酬率，即投资报酬率＝无风险报酬率＋风险报酬率　　其中，无风险报酬率用活期存款利率充当；风险报酬率根据风险产生的原因不同，细分为投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率。　　所以：投资报酬率＝无风险报酬率＋投资风险报酬率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率　　或者：投资报酬率＝无风险报酬率＋行业风险系数ß×（市场平均报酬率－无风险报酬率）3.风险报酬率累加法报酬率包含无风险报酬率和风险报酬率，即投资报酬率＝无风险报酬率＋风险报酬率　　其中，无风险报酬率用活期存款利率充当；风险报酬率根据风险产生的原因不同，细分为投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率。　　所以：投资报酬率＝无风险报酬率＋投资风险报酬率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率　　或者：投资报酬率＝无风险报酬率＋行业风险系数ß×（市场平均报酬率－无风险报酬率）

4.土地建筑物投资收益率组合法　　综合资本化率=土地资本化率×土地价值比重+建筑物资本化率×建筑物价值比重　　如教材page 62 例题4-3 5.投资收益率风险排序法　　先找出各种类型的投资及其风险与收益率　　并按收益率的大小顺序排列制表　　然后分析估价对象投资的风险性、流动性以及资产的安全性、管理的难易性等分析，确定其资本化率。　　如教材page 64

三、收益期限的确定 （一）收益期限的影响因素　　收益期限，是被估房地产理论上的、客观的、可以实现的预期最长的收益期限。　　它受制于政策法规、经济合同、所有权人的投资方式和目的等多重因素的影响。

（二）收益期限的确定方法当不考虑经济合同和投资方式的因素影响时，一般而言，当评估土地与建筑物的价值时，会遇到土地的使用年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致，应选择两者中较小的值作为收益期限。　　比如以出让方式获得土地使用权的土地上建造的普通住宅，土地使用权出让年限为70年，已使用9年，建筑物的经济寿命为50年，已使用5年，请判断最长的收益期为多长？　　当建筑物的寿命先于土地使用权结束，那么房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值。（二）收益期限的确定方法当不考虑经济合同和投资方式的因素影响时，一般而言，当评估土地与建筑物的价值时，会遇到土地的使用年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致，应选择两者中较小的值作为收益期限。　　比如以出让方式获得土地使用权的土地上建造的普通住宅，土地使用权出让年限为70年，已使用9年，建筑物的经济寿命为50年，已使用5年，请判断最长的收益期为多长？　　当建筑物的寿命先于土地使用权结束，那么房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值。

第三节收益法的应用举例

一、收益法计算应用 　　　例题8：某宗写字楼过去的市场价格为12000元/平米，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天3元/平米，共有10000平米可出租。该类写字楼的净收益为市场租金的70％。预测房地产市场3年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达12500元/平米，转让该写字楼的税费为市场价格的6％。如果投资者要求该类投资的报酬率为10％，请计算该写字楼目前的价格。

　　例题9：已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平米，报酬率为10％，请计算该宗房地产30年收益权利的价格。　　例题9：已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平米，报酬率为10％，请计算该宗房地产30年收益权利的价格。　　例题10：有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为50年，单价为2000元/平米，乙房地产的收益期限为30年，甲乙房地产其他状况假定相似，在报酬率为6％的条件下，乙房地产的单价接近于多少？

例题11：现拟评估上海市某大厦房地产于2005年10月31日的公开市场价值，该房地产权利人为上海某房地产有限公司，大厦2004年11月1日竣工投入使用，建筑面积为3875.68平方米，总高为24层，相应土地面积为5148平方米，权属性质为国有出让，土地使用期限为2000年11月1日至2050年10月31日止，土地用途为综合。估价对象处于商业中心，周围交通等商业服务设施齐全，由于有稳定的收益，采用收益法评估。经过调查得知该大厦的实际可出租建筑面积为3500平方米，实际出租率为78％。同类大厦的出租率为85％，月平均租金水平为19美元/月.平方米，2005年10月的美元外汇比率为1：8.274。其他必要费用包括管理费用一般为总收益的3％；保险费为建筑重置成本的千分之三，同类建筑物的单位造价为3800元/平方米建筑面积；维修费、保养费按房屋重置价格的2％计算，营业税和房产税按照年出租总收入的17.55％估算。如果已知1年期的贷款利率为5.31％，定为无风险收益率，而根据委托对象同类房地产行业的投资收益水平，风险收益率定为3％，则综合后房地产的还原利率为多少？，运用收益法得到该房地产的收益价值为多少？例题11：现拟评估上海市某大厦房地产于2005年10月31日的公开市场价值，该房地产权利人为上海某房地产有限公司，大厦2004年11月1日竣工投入使用，建筑面积为3875.68平方米，总高为24层，相应土地面积为5148平方米，权属性质为国有出让，土地使用期限为2000年11月1日至2050年10月31日止，土地用途为综合。估价对象处于商业中心，周围交通等商业服务设施齐全，由于有稳定的收益，采用收益法评估。经过调查得知该大厦的实际可出租建筑面积为3500平方米，实际出租率为78％。同类大厦的出租率为85％，月平均租金水平为19美元/月.平方米，2005年10月的美元外汇比率为1：8.274。其他必要费用包括管理费用一般为总收益的3％；保险费为建筑重置成本的千分之三，同类建筑物的单位造价为3800元/平方米建筑面积；维修费、保养费按房屋重置价格的2％计算，营业税和房产税按照年出租总收入的17.55％估算。如果已知1年期的贷款利率为5.31％，定为无风险收益率，而根据委托对象同类房地产行业的投资收益水平，风险收益率定为3％，则综合后房地产的还原利率为多少？，运用收益法得到该房地产的收益价值为多少？

二、评估案例的应用 　　　以众城公寓项目为例，请问答以下问题：1.本报告是如何确立年纯收益、还原利率和收益期限？2.如果你重新评估该房地产，运用收益法，你有哪些改进的意见？

三、评估报告的写作 1.首先概述收益法的基本思路及操作步骤；2.然后写出基本公式，并说明重要参数估算的基本思路；3.第三个部分，分步进行因子估算。　　收入和费用的项目尽可能全面，尽可能贴近实际案例的状况，允许借鉴其他案例进行有选择的摘抄，但是一定要注意与自己的评估对象相匹配。

　　比如资本化率，如果在市场背景分析中得出结论，收益会上升，那么就应该选用等比增长公式或者等差增长公式。对于租金或者售价的估算，可以采用市场比较法来估算，这样得出的数据更加让人信服。　　比如资本化率，如果在市场背景分析中得出结论，收益会上升，那么就应该选用等比增长公式或者等差增长公式。对于租金或者售价的估算，可以采用市场比较法来估算，这样得出的数据更加让人信服。

第四节残余法的基本原理和应用

一、残余法的基本思路 　　　（一）残余法又称残余收益估价法，它是根据房地一体的纯收益总额单独求取土地或建筑物价格的一种估价方法，包括土地残余法和建筑物残余法。

（二）基本的公式： 1.土地残余法（假定土地收益期限永久）　土地的纯收益＝房地合一收益－建筑物重置价格×建筑物还原利率　土地的价格＝土地的纯收益÷土地还原利率 2.建筑物残余法（假定建筑物收益期限永久）　建筑物的纯收益＝房地合一收益－土地价格×土地还原利率　建筑物的价格＝建筑物纯收益÷建筑物还原利率

3.土地残余法（假定土地的收益有限期）：土地的年纯收益=房地合一年收益-建筑物重置价格/（P/A,r建筑物，n建筑物 ）　　土地的价格=土地的年纯收益* （P/A,r土地，n土地） 4.建筑物残余法（假定建筑物的收益有限期）建筑物的年纯收益=房地合一年收益-土地重置价格/（P/A,r土地，n土地）　　建筑物的价格=建筑物的年纯收益* （P/A,r建筑物，n建筑物）

第五章 收益法