房地产估价

房地产估价 王诤诤

几个问题： • 教学大纲 • 教学目的 • 教学参考书： • 房地产估价，周寅康，东南大学出版社 • 房地产估价理论与方法，2007年房地产估价师执业资格考试辅导教材 • 房地产估价案例与分析， 2007年房地产估价师执业资格考试辅导教材 • 资产评估， 2007年资产评估师执业资格考试辅导教材 • 中国房地产估价师实务手册，赵世强主编，中国建材工业出版社 • 考试要求

第一章绪论

第一节房地产的内涵

一、房地产的概念 1、房地产，是土地、建筑物以及固着于土地、建筑物上不可分离的部分及其由此衍生的权益。

1-1建筑物包括房屋和构筑物。 　　房屋是指能够遮风避雨，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏、纪念或进行其他活动的工程建筑，一般由基础、墙体、门、窗、柱、屋顶、设备等主要构件所组成。房屋可分为住宅用房和非住宅用房。住宅用房是指人们用于居住的服务，有别墅、公寓等多种类型。非住宅用房则是指非直接入住的房屋，包括厂房、仓库、商场、宾馆、写字楼等生产、流通领域的用房，办公、文化、卫生、体育等行政、事业方面的用房以及其他专用性用房。

　　构筑物是指房屋以外的其它工程建筑，人们一般不直接在内从事生产、生活活动，如道路、桥梁、隧道、涵洞、水塔等。　　构筑物是指房屋以外的其它工程建筑，人们一般不直接在内从事生产、生活活动，如道路、桥梁、隧道、涵洞、水塔等。

1-2土地是地球上陆地的表面及其上下一定范围内的空间：地球表面；地上空间和地下空间。它不仅限于土地的表面，也包含一切天然的资源在内。1-2土地是地球上陆地的表面及其上下一定范围内的空间：地球表面；地上空间和地下空间。它不仅限于土地的表面，也包含一切天然的资源在内。

1-3地上定着物，即固着于土地、建筑物上不可分离的部分，从而构成土地或建筑物一部分，在物理上不可分离，或者虽然可以在物理上分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地建筑物的价值受到明显损害。1-3地上定着物，即固着于土地、建筑物上不可分离的部分，从而构成土地或建筑物一部分，在物理上不可分离，或者虽然可以在物理上分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地建筑物的价值受到明显损害。

2、从实体形态而言，房地产包括房和地两个方面。2、从实体形态而言，房地产包括房和地两个方面。 3、房地产具有物质内涵、产权内涵和财产内涵三个属性，即自然属性、法律属性和经济属性。

4、房地产通常被称为不动产（real estate或者property），是指不能被移动或移动后会破坏其功能或损失其价值的财产。　　相应的，动产是指能用外力推动或自行能够移动，且不改变其性质和价值的物，如牲畜、家具器皿、电器、交通工具等。

　　动产和不动产的区分标准不是纯物理性的。在一定条件、一定物理标准下的动产可以转化为不动产。动产之不动产化的条件有二个：第一是不动产与动产同属于一个所有人；第二是动产需用于不动产的经营或使用。　　动产和不动产的区分标准不是纯物理性的。在一定条件、一定物理标准下的动产可以转化为不动产。动产之不动产化的条件有二个：第一是不动产与动产同属于一个所有人；第二是动产需用于不动产的经营或使用。

　　当动产附着于不动产，成为不动产功能的必要组成部分的时候，不动产的价值范畴就包括了其上附着的动产价值。如附着于墙体的空调、电灯等；附着于土地地下的管道、管线等。因而，在界定评估对象的价值范围时，一定要明确所囊括的动产的形式和价值大小。　　当动产附着于不动产，成为不动产功能的必要组成部分的时候，不动产的价值范畴就包括了其上附着的动产价值。如附着于墙体的空调、电灯等；附着于土地地下的管道、管线等。因而，在界定评估对象的价值范围时，一定要明确所囊括的动产的形式和价值大小。

5、不动产有时也被称为物业。 　　　一般而言，物业是指单元性不动产，如一套住宅、一幢住宅、一个住宅小区、一个住宅组团等等。但是整个城市或者更大区域内的房地产就不能称之为物业。

二、房地产的分类 1、按用途划分：住宅/商业/服务/办公/工业/其它 2、按开发程度不同划分：生地、毛地、熟地、三通一平、七通一平

2-1 生地是指已完成土地使用审批手续，但未经开发的农用地、荒地或经开发后才能直接用于城市建设的土地； 2-2毛地是指旧城改造中，已完成土地使用审批手续，但须先动迁安置原住户、拆除旧有建筑物后方可使用的土地；

2-3熟地是指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接用于城市建设的土地2-4三通一平是指通水、电、路，土地平整；2-5七通一平是指通上水、下水、电、暖气、电信、电力、煤气、道路，土地平整2-3熟地是指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接用于城市建设的土地2-4三通一平是指通水、电、路，土地平整；2-5七通一平是指通上水、下水、电、暖气、电信、电力、煤气、道路，土地平整

三、房地产的价值特性 1、空间位置的固定性 2、数量的有限性（供给相对稀缺性） 3、使用的持久性（寿命长久性） 4、异质性（独一无二性与可替代性） 5、利用的多样性（用途多样性） 6、价值量大 7、流动性差 8、相互影响 9、易受限制 10、保值增值性

四、房地产的价值影响因素 　　（一）房地产微观因素1、实物因素　　实物因素，包括土地的面积、土地的形状、土地的地势、土地的土质和地基状况、宗地内基础设施完备程度和场地平整的程度、建筑物的体量、建筑物的面积大小和开间、建筑物的结构、建筑物内部的设施配套、建筑物的装饰装修、建筑物的空间布局和净空高度、建筑物的防水/保温/隔热/隔音/通风/采光和日照、建筑物的外观和完损程度等。

2、权益因素　　权益因素，包括房地产权利的设立和行使的限制、房地产使用管制、房地产相邻关系的限制三个方面。2、权益因素　　权益因素，包括房地产权利的设立和行使的限制、房地产使用管制、房地产相邻关系的限制三个方面。 3、区位因素　　区位因素，包括方位、距离、朝向楼层、交通、自然和人文环境，以及外部配套设施等。

（二）房地产宏观因素 1、人口因素，包括人口的数量、素质和结构2、制度政策因素，包括房地产制度政策、税收政策、金融政策、特殊政策以及规划政策等3、经济因素，包括经济发展状况、居民收入水平、物价、利率、汇率等4、社会因素，包括政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机等5、国际因素，包括世界经济、国际竞争、政治对立以及军事冲突等6、其它因素，包括心理因素、行政隶属变更等

五、房地产的描述 （一）描述土地和建筑物理性状的要素1、土地 ①名称；位置； ②四至，指土地东、南、西、北相邻的名称 ③面积，依法确认。 ④形状，地势，土壤及地基状况 ⑤权利状况 ⑥使用状况 ⑦开发利用的情况 ⑧交通、周围环境景观、公共服务设施完备程度 ⑨其他（土地权属证书、国有土地使用权出让合同、地籍资料、土地的城市规划限制条件）

2、建筑物 ①名称，位置 ②规模，用体积、面积或者其他单位来说明。 ③年龄、层数和高度 ④建筑结构 ⑤设施、设备、装饰装修、空间布局 ⑥防水、保温、隔热、采光等 ⑦维修养护及完损程度 ⑧占有使用情况 ⑨其他

　　（二）评估对象的界定 1、房地产概述　　　说明估价对象的位置、四至、用途、土地面积、建筑面积、土地形状、临街状态、规划条件等等）

2、房地产权利状况 　　说明估价对象的土地使用权、建筑物产权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明已使用年限和剩余使用年限及该宗土地的其他特殊的使用规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、租赁权等他项权利都要详细说明，并注明权证编号。）

3、房地产利用现状 　　说明土地、建筑物和构筑物的使用状况。包括说明评估对象是土地还是已建成的房地产，是土地的应指明是熟地、生地还是毛地及其规划指标；是在建工程的，应说明开工、竣工日期及目前工程进度；对已建成的房地产应说明建筑物的建成日期、耐用年限、已使用年限、建筑成新、建筑结构、建筑物基本构造、设施设备状况、装修标准、建筑密度、容积率、建筑高度、层数和各层建筑用途、建筑面积、平面布置、维护保养使用情况、工程质量以及其他地上附着物及配套状况等等。）

4、市政基础设施条件、周围环境　　说明房地产周边的市政及生活配套设施、交通状况、人文社会环境、自然生态环境等等。4、市政基础设施条件、周围环境　　说明房地产周边的市政及生活配套设施、交通状况、人文社会环境、自然生态环境等等。 5、市场背景分析　　着重对同类房地产的供求市场状况进行说明。

（三）应用举例 1、上海香料厂房资产重组评估　　　 ①估价范围：　　权利人拥有的产权证〔沪房地（普）字1997第000168号及第000169号〕范围内土地使用权和地上建筑物及构筑物。

　　 ②房地产概况：　　估价对象上海香料总厂为全国最大的精细化工厂。该厂对面为著名的“北方停车场”，离沪嘉高速公路仅一公里；离上海火车西站三公里，在外环线桃浦匝道口旁。具体坐落在普陀区真南路1370号（景泰路口）。该区域为上海较著名的桃浦工业区，即工业（尤其是化工产品）集聚地。例如上海第六制药厂、英雄金笔厂、上海橡胶厂均在该区域中。

　　　根据产权证登记状况，可将该厂划分为东西两块：东边占地32081平方米，地形为“缺口”的矩形，内有43幢建筑物，总建筑面积为17475.32平方米，容积率：0.55。建筑物大多建于七十～八十年代，由于化工生产的腐蚀性，房屋比较陈旧。近期个别房屋进行了外墙贴面装饰，目前厂房和设备均在正常生产中。　　　根据产权证登记状况，可将该厂划分为东西两块：东边占地32081平方米，地形为“缺口”的矩形，内有43幢建筑物，总建筑面积为17475.32平方米，容积率：0.55。建筑物大多建于七十～八十年代，由于化工生产的腐蚀性，房屋比较陈旧。近期个别房屋进行了外墙贴面装饰，目前厂房和设备均在正常生产中。

　　　西边占地45678平方米，地形基本为矩形，只有5幢建筑物，总建筑面积为5119.41平方米，容积率只有0.11，因此，还约有60亩左右的工业熟地可待开发。建筑物大多建于1994年，比较新。　　土地使用权四至范围是：东－－景泰路；南－－真南路；西－－敦煌路；北－－上海第六制药厂。土地使用权年限：50年，即1997年5月10日～2047年5月9日。于估价时点已使用了4年。经查土地使用权所使用的是7级土地。　　　西边占地45678平方米，地形基本为矩形，只有5幢建筑物，总建筑面积为5119.41平方米，容积率只有0.11，因此，还约有60亩左右的工业熟地可待开发。建筑物大多建于1994年，比较新。　　土地使用权四至范围是：东－－景泰路；南－－真南路；西－－敦煌路；北－－上海第六制药厂。土地使用权年限：50年，即1997年5月10日～2047年5月9日。于估价时点已使用了4年。经查土地使用权所使用的是7级土地。

　　　 ③房地产权利状况： 　　　经查阅委托方提供的房地产权证，目前房地产权利人（两张）均为：上海香料总厂。两张产权证是绿证，为空转划拨土地。目前都抵押在银行，编号为4#、20#、32#、39#、50#、51#建筑物受他项权利的限制。据了解，其上级单位－－上海家化集团公司，准备以股权形式收购该企业，同时，全部承担其债务。因此，本次估价不考虑他项权利对房地产权益的限制因素。

2、新南园住宅地块转让价值评估 ①土地概况　　该地块四至范围：东――新地苑住宅小区；南――复兴东路；西――河南南路；北――昼锦路。地块呈南北方向，三面临街。复兴东路沿街约50米，河南南路沿街约160米，昼锦路沿街约100米，形成一个梯形。根据上海市土地等级划分资料，该地块为三级。

　　　 ②土地使用权状况 　　权利人：上海新达利房地产发展有限公司。　　地号：豫园街道39街坊1/2丘。　　使用年限：1995年01月12日至2045年01月11日，由估价期日至终止日，土地使用权期限还有45.5年。　　占地面积：12,929平方米。

　　　 ③土地利用现状　　目前已完成动折迁，逐步完善“三通一平”。　　④市政基础设施条件、周围环境　　本地块呈规则的梯形状，占据了理想的拐角位置；西临河南南路，南临复兴东路主干道，北面为规划中的昼锦路；地块东面与新建的住宅小区“新地苑”相临。复兴东路在拓宽后与河南南路一起成为南市区东西、南北向的交通主干道。

　　　在本地块周边的建筑多为住宅楼，包括一些新建的高层公寓，如新地苑和太阳都市花园；也有一些较为破旧的民宅。太阳都市花园的开发规模达15公顷，总建筑面积为80万平方米，一期工程的六幢高层公寓楼和神牛商厦已经竣工；新地苑的总规划面积为13万平方米，整个小区由七幢高层组成，目前已竣工三幢。著名的旅游购物区–豫圆也在地块周边，吸引了本地区乃至世界各国的游客来此观光。　　从基础设施状况看，由于周边的建设已相当成熟，因而本地块属于熟地，可以达到七通一平的要求。　　　在本地块周边的建筑多为住宅楼，包括一些新建的高层公寓，如新地苑和太阳都市花园；也有一些较为破旧的民宅。太阳都市花园的开发规模达15公顷，总建筑面积为80万平方米，一期工程的六幢高层公寓楼和神牛商厦已经竣工；新地苑的总规划面积为13万平方米，整个小区由七幢高层组成，目前已竣工三幢。著名的旅游购物区–豫圆也在地块周边，吸引了本地区乃至世界各国的游客来此观光。　　从基础设施状况看，由于周边的建设已相当成熟，因而本地块属于熟地，可以达到七通一平的要求。

3、众城公寓60套公寓抵押价值评估 　　（1）房地产概况：　　地址：灵山路19号(现向城路19号)；　　　用途：外销住宅　　土地面积：1444.9平方米；建筑面积：8816.53平方米　　本地块呈规则形状，长、宽各约为60米和50米。建成的众城大厦东侧与锦城大厦相接，紧靠东方路；西侧为市政公用绿地；南侧为灵山路，路对面即为新天国际大厦，东方国际科技大厦，假日酒店等高层建筑；北侧是爵士大厦和嘉兴大厦。　　委估对象为其中60套外销全装修住宅。

　　　（2）房地产权利状况　　根据上海市陆家嘴金融贸易区国有土地使用权成片出让合同和中华人民共和国国有土地使用证“沪国用（批）第000653号”，本地块为浦东新区潍坊街道302街坊1/2地块。土地面积为3047平方米，使用期为70年（从1993年9月2日至2063年9月1日），地块用途为住宅。经查，本物业的权利人是约翰斯顿投资私人有限公司，房地产权证（沪房地市字(1998)第000822号）真实可靠，未发现他项权利（如抵押）登记。　　　（2）房地产权利状况　　根据上海市陆家嘴金融贸易区国有土地使用权成片出让合同和中华人民共和国国有土地使用证“沪国用（批）第000653号”，本地块为浦东新区潍坊街道302街坊1/2地块。土地面积为3047平方米，使用期为70年（从1993年9月2日至2063年9月1日），地块用途为住宅。经查，本物业的权利人是约翰斯顿投资私人有限公司，房地产权证（沪房地市字(1998)第000822号）真实可靠，未发现他项权利（如抵押）登记。（3）房地产利用现状　　目前60套公寓几乎已全部出租。

　　（4）建筑物和构筑物状况　　本物业是在1995年12月28日竣工的。地上主要建筑物是一座27层高的住宅楼，包括3层的商业裙房，附有1层地下车库；主楼为钢筋混凝土剪力墙结构。外墙采用进口西班牙无釉面砖。一至三层裙房采用进口花岗石及玻璃幕墙。大堂地面铺设进口花岗石，大理石墙面，白色乳胶漆天花板及饰线，配有高级不锈钢信报箱。公寓门窗采用：豪华防盗分户门，室内采用硬木门，高级铝合金窗。室内装修和设施：地面铺设硬木长条企口地板配以硬木踢脚线，墙面与天花板涂高级乳胶漆配天花饰线，阳台、厨房、卫生间地面铺设进口西班牙砖。卫生间采用大理石化妆台配以防雾镜，并装有名牌三件套洁具及相关五金件。厨房采用名牌组合厨柜，不锈钢洗涤盆，脱排油烟机，进口“林内”灶具及“白兔热水器”。　　（4）建筑物和构筑物状况　　本物业是在1995年12月28日竣工的。地上主要建筑物是一座27层高的住宅楼，包括3层的商业裙房，附有1层地下车库；主楼为钢筋混凝土剪力墙结构。外墙采用进口西班牙无釉面砖。一至三层裙房采用进口花岗石及玻璃幕墙。大堂地面铺设进口花岗石，大理石墙面，白色乳胶漆天花板及饰线，配有高级不锈钢信报箱。公寓门窗采用：豪华防盗分户门，室内采用硬木门，高级铝合金窗。室内装修和设施：地面铺设硬木长条企口地板配以硬木踢脚线，墙面与天花板涂高级乳胶漆配天花饰线，阳台、厨房、卫生间地面铺设进口西班牙砖。卫生间采用大理石化妆台配以防雾镜，并装有名牌三件套洁具及相关五金件。厨房采用名牌组合厨柜，不锈钢洗涤盆，脱排油烟机，进口“林内”灶具及“白兔热水器”。

　　（5）各层分布状况 　　　标准层5-24楼采用二梯五户式，每层包括三套2房单元和二套3房单元，其中：2房单元有两种规格：建筑面积分别为138.78平方米（D型和E型）和112.91平方米（B型）；3房单元有两种规格：建筑面积分别为149.60平方米（C型）和157.63平方米（A型）。25至26层复式单元：建筑面积分别在145~195平方米之间。

估价对象中： A型单元12套 C型单元14套 D型单元16套 E型单元14套　　复式单元4套　室号分别为： 5A、5C、5D、5E、6C、6D、6E、7C、7D、7E、8C、8D、9A、 9C、9D、10D、0E、11A、11C、11D、11E、12A、13A、13C、 13D、13E、14A、14C、14D、15A、15C、15D、15E、16A、16D、 16E、17D、17E、18A、18C、18D、18E、19A、19C、19D、19E、 20C、20E、21A、21C、21D、21E、23A、23C、23D、23E、25-26B、 25-26C、25-26D和25-26F

（6）市政基础设施条件、周围环境 本物业座落于繁华的东方路商业街道，绿化程度较好，是浦东新区主要的商业街之一。该区域内有银行、餐饮、购物、娱乐、教育等诸多公用配套设施，交通便利，区域内的公用设施(水、电、煤)都十分完备，是办公和居住的理想所在。建筑物靠灵山路一侧的1-3层商业裙房为金海马家具城。

第二节房地产的价值评估

一、房地产估价的含义 1、房地产估价——是指房地产专业估价人员，根据估价对象的估价目的，遵循房地产估价的原则和程序，在充分了解和掌握估价对象基本状况、房地产市场资料和深入分析房地产价格影响因素的基础上，选择科学而合适的估价方法，并结合估价人员的经验，对房地产在一定权利状态和一定时点的市场价值所做出的推测和判断。

2、十一个要素 必须要有明确的估价目的――要素一（估价目的）；必须遵循房地产估价的原则和程序――要素二、三（估价原则和估价程序）；必须依赖充足的房地产市场资料，深入分析房地产价格影响因素――要素四（估价依据）；必须选择科学合适的估价方法――要素五（估价方法）；必须充分了解和掌握待估房地产的各种权利状态――要素六（估价对象）；必须有明确的估价时点――要素七（估价时点）；要素八（估价当事人）-----估价人员、估价机构和估价委托人；要素九（价值类型——市场价值）；要素十（估价假设）要素十一（估价结果）。　　估价活动是一种分析、测算和判断的过程，是经验与艺术的结合

二、房地产估价的现实必要性 （一）房地产本身的价值特性需要专业人员参与估值活动1、房地产的固定性等特点，决定房地产市场是一类不完全的、地区性市场，房地产市场信息的掌握必然不易客观和全面，不能完全依靠市场来形成公平的市价，所以需要估价人员对其价值进行评估或鉴定。2、房地产产品的非均质性决定其价值需要分工细致的专业评估人员给予鉴定和评价。3、房地产价格形成的复杂性决定了估价工作的必要性。3、房地产估价是估价行业的主流。4、一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。

（二）房地产估价的现实需要 1、土地使用权出让的需要 2、房地产转让和租赁的需要3、房地产抵押的需要4、房地产征收和征用的需要5、房地产分割的需要6、房地产损害赔偿的需要7、房地产税收的需要8、房地产保险的需要9、房地产争议调处和司法鉴定的需要企业有关经济行为的需要10、房地产管理的需要11、其他方面需要（如会计计量需要、出国提供财产证明、为房地产证券化服务等）

三、房地产估价师考试 　　　房地产估价师考试有四门课考试：“房地产基本制度与政策”（包含房地产估价相关知识）、“房地产开发经营与管理”、“房地产估价理论与方法”、“房地产估价案例与分析”。每年6月中旬，可以在上海市职业能力考试院和同济大学、以及上海市房估协会报名。在连续两个考试年度内完成全部科目考试。

　　有关情况可以进入 　　（http://www.realestate.gov.cn）中国房地产估价师网了解情况。http://www.valuer.org.cn/上海市房估协会的网站http://www.spta.gov.cn/上海市职业能力考试院的网站　　不同学历的人员参加考试的要求不同。

本章小结： • 一、知识要点： • 房地产的概念、 • 房地产的价值属性 • 房地产的类型 • 生地、毛地、熟地、构筑物、建筑物、房地产、物业、不动产的概念 • 房地产的价值和定着物的价值联系 • 房地产的价值特点及内涵 • 房地产的价值影响因素 • 房地产的界定和描述 • 二、作业： • 依据评估报告的要求，选择自己熟悉的一宗物业，根据土地和建筑物的价值特征，进行描述。

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