锦德地产 2012 年9月市场月报

锦德地产2012年9月市场月报 锦德360度全方位运营体系锦德市场部

目录第一节市场资讯 1.政策动向第二节数据统计 2.城市建设第三节项目跟踪第四节市场展望

1、政策动向 • 《基本住房保障条例》初成国务院拟强制保障房产权共有 • 国务院和住建部已经确定在《基本住房保障条例》颁布实施前，鼓励地方政府先行对保障房建设、施工、管理、运营、资金筹措等方面的内容进行“地方立法”，规范保障性安居工程各环节的实施行为。 • 产权共有之后，购置保障房的牟利空间将被基本清除。截止9月1日前，基本住房保障条例已经成型草稿。条例草稿总计9章75条，涵盖城镇、农村、军队住房保障三大领域，对住房保障责任、资金筹措、建设、管理、运营、退出、罚则等方面的内容进行了原则性的规定。在草稿中，购置政府投资建设保障性住房须和政府“按份”共有产权已然成为“刚性”规定。

1、政策动向 • 一线城市围堵房价行政手段干预楼市再度升级 • 高企的房价让各地房地产主管部门倍感压力。面对来自中央日益严厉的问责，地方政府无奈之下继续“限”字当头，加大行政干预的力度。 • 综合以往的几次楼市调控，行政手段都可以说是一种暂时性手段，限购、限贷随着调控的深入会逐渐撤出。专业人士指出：“从长期来看，金融、土地、税收仍是政策调整的主要部分，未来仍以经济手段为主要和长期的调控手段。” 当楼市调控又一次面临被市场消解时，地方政府“限字令”被迫再度升级。限购、限贷、限价等措施尚未取消，限售手段被越来越广泛地应用。广州市国土房管局9月24日证实，拟对珠江新城等豪宅集中区域实行限售，控制预售房源和推出节奏，以调控房价。 9月25日，北京宣布强化限购政策审核，要求北京户籍居民购房和办理房产证时，须上交第二代居民身份证，房屋登记部门将用身份证阅读器核验购房人的相关信息。

1、政策动向 • 目前房地产市场调控处于关键期，健全房地产市场的长效机制便是房产税。 • 房产税的推广是一个长期的过程，需要时间和改革的决心，长期来看，目前所推行的限购政策必然只是一项过渡性措施，要想房地产调控制度化、市场化，还需要通过房产税这一经济杠杆来调节。 • 政策信号显示房产税扩围渐行渐近财政部、国税总局等多部委短期内接连表态将“稳步推进个人住房房产税改革试点”，政策层面上释放的信号显示，房产税全面推开已是大势所趋。7月25日，国务院常务会议决定自8月1日起至年底，将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围，由上海市分批扩大至北京、广东和厦门等10地。

1、政策动向 • 龙头房企拿地加速主要有两个原因：首先，在销售持续好转的背景下，一方面房企财务状况进一步改善，拿地能力增加；另一方面房企可售货源有所消耗，拿地意愿增加。 • 其次，地方政府推地力度加大，尤其是优质地块推出增多，吸引了万科、中海和保利等龙头房企竞拍。这种大体量地块使得龙头房企能够在区域内长期深耕，另外其较高的保证金也使得龙头房企在竞拍中优势更加明显。 • 9月房企掀起拿地潮进入9月以来，龙头房企拿地的步伐明显加快。9月11日，万科集团以15.8亿竞得广东顺德商住地块，创造了当地土地出让的纪录。这是万科在6天内拿下的第四宗地块，共斥资68.9亿元。与此同时，9月以来，恒大、华润也分别在4个城市收入了4个地块。据链家地产市场研究部对10家龙头房企（保利地产、碧桂园、富力、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产世茂房地产、万科地产和中海地产）监测显示，从6月开始，上述龙头房企拿地步伐开始加大，6-8月，这10家龙头房企拿地金额都保持在150亿元左右。9月以来，龙头房企拿地明显加速，截至9月上旬，10家龙头房企中三家出手拿地，拿地金额合计82.4亿元，超过8月的五成。

1、政策动向 • 业内人士表示四季度个人房贷批贷可能“难上加难”。按历史经验，一方面，进入三、四季度后，各银行放贷速度逐渐放缓，放贷额度逐渐收紧；另一方面，银行放贷全年呈前松后紧状态，从三季度开始逐渐收紧属正常情况。预计进入四季度后，银行信贷额度可能“捉襟见肘”。 • 在限购、限贷政策尚未松动的背景下，如果银行上调首套房贷利率的局面持续下去，以自住需求为主的购房群体会受到影响，那么，可能倒逼开发企业再度‘以价换量’。 • 首套房贷85折优惠全面收紧北京、上海、深圳、太原和三亚等多地普遍取消首套房贷利率8.5折优惠，目前执行的利率至少是基准利率的9折以上。

1、政策动向 • 当前的房地产调控政策思路非常清晰，对市场影响比较大的四项政策中，没变的是限购政策，而且可能在一定时期内不会改变。 • 对于房产税，房产税试点应该推出，并且要加快推出，因为仅在重庆、上海试点现在的房产税方案没有多大意义，必须在全国推开。 • 限购政策不变房产税试点要加快推出建部政策研究室副主任王珏林9月27日在“中国房地产价值高峰论坛”上表示，限购政策在一定时期内不会改变，房产税试点应加快推出。

2.城市建设 • 达州打造提升五个主题公园高标准绿化进出口通道 • 9月22日至明年2月8日达州城区部分路段按车牌尾数限行 • 龙郡隧道10日全线恢复通车 • 达州市城区小红旗桥人行天桥19日起通行 • 国庆起达州境内收费公路逢重大节日小型汽车免费通行

目录第一节市场资讯 1.预售统计第二节数据统计 2.楼市销售 3.土地拍卖第三节项目跟踪 4.报媒统计第四节市场展望

1、预售统计 通川区9月获预售证项目达县9月获预售证项目

9月通川区日销量走势 2、楼市销售据统计，9月可统计到成交量为776套。日均成交35.6套，同8月份的日均销量36.77相比，有较小的降幅。数据相比于8月的1140套有所下滑，主要原因是：9月通川区销量统计为9月1日至9月21日，9月22日到9月30日数据未录入；其次7、8月的销量大幅上升，消化了一部分刚需，进入9月后各项目都未出台大的优惠措施，客户观望态度加强。

2011年9月到2012年9月通川区月销量走势 2、楼市销售由上图可以看出，近一年通川区月销量除2012年7月和8月外，每月销量均在200—400套之间，而从7、8月开始，出现大幅增长，在7月达到了740套，在8月更是达到了1140套，创造了近一年的历史新高。据统计，9月可统计到成交量为776套。数据相比于8月有所下滑，主要原因是：9月通川区销量统计为9月1日至9月21日，9月22日到9月30日数据未录入；其次7、8月的销量大幅上升，消化了一部分刚需，进入9月后各项目都未出台大的优惠措施，客户观望态度加强。

9月达县日销量走势 2、楼市销售

3、土地拍卖—历月土地推出情况 2012达州市月土地推出 • 截止9月，2012年达州市土地推出情况如上图所示。前3各月无土地推出，在9月达到了高峰，推出西外新区IIG2-1-d号地块，56923平米（折合85.38亩）。

3、土地拍卖—9月新推土地扫描 9月推出了西外新区IIG2-1-d号地块（原地块号IIG2-1-a），该土地建设用地使用权拍卖会定于2012年10月12日10时30分在达州市通川区西外金兰路136号市招投标交易中心307厅举行。 IIG2-1-d号地块基本情况如下：

3、土地拍卖—9月土地交易 本月暂无土地成交。南外叶家湾社区二小区511602-2010-B-02号地块于本月21日在达县国土资源局办公室进行拍卖，但以流拍告终。 • 该宗土地与7月5日和8月16日也曾公开拍卖过，但均以流拍告终。 • 之前该土地关注度极高，地理位置也相对较好，就目前达州市的整个土地情况而言，实属难得。但在拍卖当天“流拍”。其原因很有可以能是由于7月1日推出的《土地新规》所致，毕竟现大环境下，囤地拉长开发周期以不实际了。 • 其次，周围新开发项目较多，且项目优势都比较明显，如一品南庭，南山美庐，一新国际等，竞争压力较大。

4、报媒统计

目录第一节市场资讯第二节数据统计 1.近期入市项目 2.9月开盘项目第三节项目跟踪 3.楼盘动态 4.推新预告第四节市场展望

1、近期入市项目 蓝润十年城该项目预计修建8栋楼，包括4栋电梯房（33F）和4栋楼梯房（7F，花园洋房）。一期推出1#楼1单元和2#楼。目前正在办理VIP优惠卡（优惠1%），预计在11下旬开盘，1期推出429套房源。

1、近期入市项目 洲际.铂雅湾该项目预计修建4栋楼，办公楼1栋，已被达州农村信用社购买，住宅3栋，其中C栋为别墅（开发商自住），A、B栋对外出售。该项目于9月16日开始正式接受预定，现场气氛良好，约有40人左右看房，并有4组客户交订房金。

1、近期入市项目 洲际.铂雅湾A、B栋户型分布如下： A栋1/6号房建筑面积约110.58㎡三室两厅A栋2号房建筑面积约90.67㎡三室两厅A栋3/4号房建筑面积约50.92㎡二室两厅A栋5号房建筑面积约90.67㎡三室两厅 B栋1/2号房建筑面积约96.16㎡三室两厅B栋3号房建筑面积约74.39㎡二室两厅B栋4号房建筑面积约76.91㎡二室两厅B栋5号房建筑面积约74.92㎡二室两厅B栋6号房建筑面积约104.28㎡三室两厅B栋7号房建筑面积约109.92㎡三室两厅

2、9月开盘项目 悦城逸景本月21日，北外片区的悦城逸景项目正式开盘，此次开盘推出6号楼共计180套房源，户型区间在45—130m2。成交价格在4800—4900左右。本次开盘活动节目包括舞蹈、东北二人转以及歌曲演唱等。其中二人转的气氛较为良好，为现场接受度较高。当天现场约有150人左右，其中项目本身相关工作人员50人左右，其余观众为周边人权以及看房客户，其中主要以周边人群为主，外加少量的看房客户。 • 项目开盘当天，虽然现场人员较多，但多数为周边看热闹人群。在活动结束后，大多数观众都离开现场，看房客户寥寥无几。此次开盘活动当天营造的销售气氛不是很理想。 • 为项目的开盘，该项目对入口进行了打造，包括绿化，以及地面道路的重修，相比于之前有较大的改观，这也增强了部分购房者的信心。

2、9月开盘项目 悦城逸景开盘现场现场礼炮开盘当天项目入口处现场群众 ( 周边人群为主）现场二人转表演

2、9月开盘项目 别样苑 7#楼本月22日，位于西外片区龙泉路市审计局斜对面的别样苑隆重开盘。推出7号楼和8号楼共计115套房源。其中7#修建19F，规划为5层商业（商务酒店）和14层住宅；8#修建11层，规划为2层商业和9层住宅。户型区间在70-110m2。优惠后价格在4700—4800左右。现场未进行相关活动，但看房客户较多，人数在70—80左右，现场分为3个区域：项目了解区、客户休息等待区、签订合同区。客户通过了解后可在秘书台办理VIP卡办理（优惠1%），同时领取号码参与排号，并按次序到签订合同区签订合同。另注：大概在10点半左右办理VIP卡时领取到的排号为58，即截止到10点半，当天共有58批客户到现场了解该项目。 8#楼 • 虽然该项目未举行大型的开盘活动，但现场看房客户依然较多，现场销售氛围良好。 • 开盘当天售楼部分工比较明确，客户咨询了解、客户休息、客户签订合同各有分区，现场销售人员各司其职，现场秩序也维持得比较良好。 • 该项目开盘时价格相对于周边的青华园和州一豪庭都低，这也吸引了大批看房者。

2、9月开盘项目 凤翎锦绣.盈翠庭本月29日，位于北外片区的凤翎锦绣10号楼盛大开盘。10#楼为33F的2梯6户，共推出198套房源。价格4968—5088左右，在开盘前进行过一段时间的客户积累阶段，客户交5W可抵6W，以此来吸引客户。开盘现场活动包括川剧变脸秀、魔术表演、小提琴表演、热舞、响亮的歌声、气氛十足的互动等等。该活动规模较大，吸引了较多的人群围观，其中也包含不少数有意向购房客户。总体销售气氛较为良好。 10#楼户型组成如下 • 从推出楼栋以及房源来看，虽然只是推出了10#楼总计198套房源，但此次的开盘活动规模不亚于大项目的开盘。由于当天在参与时尚家苑项目活动，未到现场了解情况，但事后从项目周边人群了解来看，本次活动还是比较成功的，当天现场销售气氛也营造的较浓。 • 选择在推出10#时举行此次开盘活动，其目的除了宣传10#楼，为其销售创造调价外，对整个项目来说也起到了宣传推广的作用，以此来提升整个项目的影响力，为以后其它楼栋的推出奠定基础。

2、9月开盘项目 凤翎锦绣开盘现场开盘时销售部看房客户开盘境况开盘境况喷火表演

2、9月开盘项目 宏升国际西华名苑 9月30日，位于火车站附近（罗浮阳光对面）的西华名苑正式开盘对外预售。该项目为28层的2梯10户独栋楼，本次推出280套房源，户型区间在43-101m2左右，均价在4700—4800左右，小户型在5100-5200左右。项目于7月12日开始对外开放，并接受预定，订房客户预交5W可享受总房款优惠1W，并且约定如不购房，5W可退。该项目于9月28日取得预售证，在28号和29号，销售人员通知以前看房客户项目将于30日开盘。该项目相比于西外片区其它项目，价格较低，且小面积房源较多（大概2/5左右），总价较低，吸引了大批对价格比较看重的客户。罗浮阳光 • 该项目开盘时未举行活动，只是在开盘前通知前期客户项目将于30日开盘，但由于该项目的价格较低，总价较低，以及前期积累了较多的客户，目前该项目销售情况还是比较理想。

2、9月开盘项目 西华名苑—9月30日纠纷 9月30日当天，西华名苑发生一起客户纠纷事件，现场许多客户纷纷表示不满。经事后了解，产生分歧导致该事件的主要原因是优惠方案的不同理解。在项目开盘前，西华名苑曾接受过2个多月客户预约，预约的主要方式是：预交5W可定房，并可享受开盘后总房款优惠1W。项目开盘后，采取的是按揭优惠2%，一次性付款优惠3%，前期订房客户可享受1W优惠。对于前期订房客户，该项目的优惠操作方式为按定价计算出总房款后优惠1W，再按相应的优惠比例计算出应付房款，而客户觉得应该按定价算出总房款后按相应的优惠比例后再优惠1W房款。这样项目方于客户就产生了纠纷，当时项目处理不当，引起大量客户的不满，甚至有不少客户组团到别个项目看房给项目压力。甚至第二天项目部仍有1批客户要求退房。 • 从两种不同优惠方式来看，经过细算，总房款相差不大，在200—300元，但是由于事先未于客户交待清楚，以及事后未采取行之有效而且合理的的处理办法，使事件愈演愈烈。 • 虽然此事件对该项目由一定的负面影响，但从事后了解来看，对该项目的销售并未制造较大的阻力，该项目目前销售比较乐观，尤其小户型基本销售一空。

3、楼盘动态 西外片区 • 御景上城目前在售的是8、9号楼，价格5400——5500，按揭优惠4% 一次性付款优惠6%，优惠后价格为5200左右。根据规划预计明年5月交房，可能在今年春节前后可以交房。 • 万豪一品分ABCD四栋只有4个销售主任。定价较高5800、5900左右，优惠幅度较大，一般是3%，再在总价上优惠3W，价格在5200、5300左右户型较多，户型区间在33—110m2，小户型比较畅销，33m2基本售罄。据统计，9.4--10.4日，万豪一品共计成交10套。 • 通锦国际二期通锦国际二期共计修建7栋，呈点式建筑排列，7栋楼呈圆环排列，中庭花园比较大，属于开发商自销。价格在5100左右，优惠幅度不大。据统计，9.4--10.4日，通锦二期共计成交10套。

3、楼盘动态 • 州一豪廷分为A、BCD四栋，A栋是纯住宅，BCD3栋包括三层商业和21层住宅。价格在5100左右,优惠5%。A栋属于2梯8户，且户型面积都不是很大，包括70—90M2，且有80多的三房，明年年末交房。现场另有一组客户在咨询。据统计，9.4--10.4日，州一豪庭共计成交4套。 • 金利多.青华园总共10栋楼，修建33层，包括3层商业和30层住宅。总户数2300户左右，地下两层停车位，整个小区大概有1400个左右除6.7号楼在打地基外，其它均已封顶并已取得预售许可证。现在在销售1.2.3.5.8.9.10.11号楼，其中3号楼和8号楼成交较多。预计明年10月交房。价格5300-5500左右，优惠2%。主要推卖点(销售说辞）： • 地域配套，包括学校，市政，以及地理位置（金龙大道和凤凰大道的交汇处） • 户型设计 • 针对西外买菜较难，有附近市政府新规划了综合市场 • 将通锦国际即将入驻的摩尔百货和嘉裕影城也作为一大推卖点

3、楼盘动态 • 雍河湾预计修建18栋，分两期开发，一期为1-7号楼，二期为8-18号楼，一期预计在2013年5、6月份交房。热销户型区间为70—90m2的两室和两室变三室户型，价格在4900左右。雍河湾于8月16日加推200余套新房源，户型区间主要集中在84-115平米之间。楼栋内每层6户，其中4户为80余平米精致两房，另2户分别为109平米、115平米三房。 • 雍河湾9月推出优惠活动，活动截止到9月30日。优惠方式如下：教师节期间凭工作证明，部分房源可特惠2%-3%，并可在季度内抽取约4999元礼包。 • 雍河湾在中秋节来临之际推出“品红酒赏圆月",盛情邀约所有业主一同品鉴红酒。 • 雍河湾感恩购房季组合大礼包抽奖28日举行奖品设置为两（或叁项）：大家电组合或等值家电购物券，奖品为总价值约4999元的家电组合或抵扣房款，现场共计产生3名幸运业主，获得该奖励。据统计，9.4--10.4日，雍河湾共计成交15套。

3、楼盘动态 雍河湾28日活动现场活动现场获奖业主

3、楼盘动态 • 朝阳名宅共计修建2栋，A栋修建17层，B栋修建18层，其中1、2层为商业，其余楼层为住宅。共有房源142套，已售出90套，剩余房源在52套左右。并配有50余个停车位，户型区间在70—110m2. 价格在4900左右，折后价在4700左右（优惠4%)。目前AB栋均已封顶，预计明年5、6月份交房。据统计，9.4--10.4日，朝阳名宅共计成交7套。 • 滨江.山语城滨江山语城在9.4—9.10期间推出“金秋谢师恩购房好礼献”。活动具体内容是：活动期间购房客户除享原有的按揭1%，一次性付款2%外，还可获得5000元购房礼金，并有购房好礼相送。

3、楼盘动态 南外片区 • 天下城目前正在出售3号楼和13号楼，价格在4800——4900。购房可享受6888元家电基金和5000元团购优惠。从9.20开始中秋国庆优惠活动，在总房价上再优惠5000,但活动房源只有20套。 • 中央公园预计修建5栋楼，修建楼层为28层，1号楼已封顶，2号楼修建至23层，3号楼修建至15层。4、5号楼在打地基。目前正在销售的是1号楼。为两梯六户，有3种户型，80.73的两室两厅单卫、108.62的三室两厅双卫和113.09的三室两厅双卫。价格在4530左右，除开，按揭1%，一次性2%无其它优惠。该项目于9月26日取得2号楼的预售许可证，预售面积为15738.20m2，预计会在近期推出2号楼，对其进行预售。

3、楼盘动态 • 一新国际一期销售1.2.3号楼。目前正在销售3号楼，1、2号基本卖完，3号楼修建28层，为两梯6户，分为A、B两个单元。价格在4600—4800左右。目前正在加紧一期内部绿化的打造，1.2号楼预计明年6月交房，3号楼预计明年12月交房。售楼部于10月1日搬迁到项目处。

3、楼盘动态 北外片区 • 上水岸现销售价格4800—5200元/㎡，按揭优惠2%，一次性付款优惠4%，主体建筑进入外墙贴砖阶段，预计2013年6月份，整体一期交房。 2-2 户型（两室两厅单卫） 85.29m2 价格4800左右（优惠1%） 3-2-2 户型 111.28 m2 价格5010（优惠2%、朝向州河） 2-2-1 户型 84.04m2 价格4991(优惠2%）总体来说，朝向洲河的比朝向小区的价格高。 • 龙凤.半山嘉苑预计修建5幢，属于小高层，7层，为步行梯房，分为A、B、C、D、E幢，其中A、B为一梯4户，小户型（2室）为主，CDE为一梯两户，大户型（3室），价格4600-4700左右。主要推销卖点（销售说辞）： • 北外环境较好，无工业污染 • 小高层，通风采光都比较好 • 离市中心也比较近

3、楼盘动态 老城区 • 世纪苑2期属于独栋楼，预计修建26层，为两梯10户，面积区间在33-100m2. 近期售楼部由北山超市的临时接待中心搬迁到项目所在地。目前正在接受咨询并接受订购，预计于12月开盘。每天上客量在4组左右。目前价格在5600左右，目前优惠策略为按揭优惠1%，一次性优惠2%。 • 康力首座背靠凤凰山，离市中心较近，但离主干道一定路程。修建32层，其中包括 4层商业和28层住宅。20F价格最高，96.31的20F在5755左右。最低的是5455（5L），按揭优惠1%，成交价在5300—5500左右，不包括特殊楼层，奇偶层观景阳台不同。采光比较好，基本每个卧室都可以通过窗户接受光线。

4、推新预告 • 中央公园2号楼中央公园2号楼于9月26日取得预售许可证，预计会在近期推出对外预售。 • 州一豪庭C、D栋州一豪庭将于10月中下旬推出C栋房源，推出房源共161套，户型面积为68㎡-108㎡。 • 罗浮.南山美庐2期罗浮南山美庐2期新品即将面世。预计会于10月下旬推出16、17、18号楼共计540套房源，修建30层。本次房源以68-93m2刚需小户型为主，附送较大面积可变空间，主要针对客户群体为“80后新锐居”。户型组成比例如下

目录第一节市场资讯第二节数据统计第三节项目跟踪 1.9月市场总结第四节市场展望 2.市场展望

1、9月市场总结 • 从宏观政策来看，9月政策环境并未发生大的改变，依旧未然在房地产市场调控及稳定上，多部委都表示必须严格执行限购等措施，并加强管理，其次房产税的扩围基本已成定局。 • 9月达州共有4个项目开盘对外销售，其中西外两个（西华名苑、别样苑）、北外两个（悦城逸景、风铃锦绣10#楼）。另有本月有2个项目对外开放接受预定，西外的蓝润十年城和洲际.铂雅湾。本月入市项目较多，多个项目都选择在“金九银十”开盘。从目前来看，本月开盘的4个项目销售情况都还比较理想。 • 据目前统计，通川区9月销量为776套，相比于8有较大降幅，其原因主要有：9月通川区销量统计为9月1日至9月21日，9月22日到9月30日数据未录入；其次7、8月的销量大幅上升，消化了一部分刚需，进入9月后各项目都未出台大的优惠措施，客户观望态度加强。从已统计的9月1日到9月21日来看，日均成交量比起8月有小幅下降，日均销量减少1.1套左右。而从达县的销量来看，9月销量相比于8月有小幅上涨，9月月销量增加78套，环比增加8.7%。

2、市场展望 • 从7、8、9月销售来看，目前达州销量相比于上半年有较大回升。相比于8月，虽然”金九银十“并未表现出应有的热度，但成交量依然可观。如今”金九银十“已过去一半，从目前来看，销售形势趋于平稳。而多个项目选择在9月下旬开盘，并且取得了不错了销量，以此来看，销量应该处于比较平稳的阶段，不会在”金九银十“出现大涨，当然下跌的可能性也比较小。 • 据目前来看，10月也会有几个新项目入市，包括科伦医贸园、中央公园2号楼以及州一豪庭C、D栋等。

锦德地产 2012 年9月市场月报