남경북가재개발가행성연구보고서

1. 남경북가재개발가행성연구보고서 신광-차이나 개발 유한공사

3. 목 차 • 제 1부분 : 심양시 전체 도시현황 • 도시현황 • 전체경제현황 • 2008년 기초경제현황 • 1) 경제발전배경 • 2) 경제발전상황 • 4. 심양시 부동산시장 최근 현황 • 1)2007년 심양시 부동산시장현황 • 2)2008년 상반기시장 예측 • 제 2부분 : 심양 부동산 시장현황 분석 • 1. 심양시 부동산시장 개요 • 2. 부동산 시장의 특징 • 1)심양시 부동산 시장의 특점 • 2)심양시 부동산 시장의 문제 • 3. 심양시 부동산 기본 정황표

4. 1)분포구역 • 2)매체선택 • 3)건축형식 • 4. 심양시 부동산 시장 발전방향 • 1)방형태 방면 • 2)기능 방면 • 제 3부분 : 항목개요 및 S.W.O.T 분석 • 1. 항목기본개요 • 2. 항목 S.W.O.T 분석 • 제 4부분 : 상품영업 의견 • 영업관련건의사항 • 상품계획설계 건의 • 1)각층계획 • 2)인테리어계획

5. 3. 공공설비방안 • 4. 항목 시공.진도 계획 • 제 5 부분 : 자금 마련 및 리스크 예측 • 주요기술경제지침 • 1)기초근거 • 2)상관설명 • 3)투자예산 • 4)손익계산 및 투자분석 • 5)현금유동표 및 동태주자분석 • 제 6 부분 : 리스크 및 제거방안 • 위험요소 유형 및 예측범위 • 1)원가위험 • 2)시장위험 • 3)기타위험 • 2. 위험요소 제거 • 1)공기 • 2)투자정책

6. 제 7부분 : 결론 및 건의 • 결론 • 건의

7. 제1부분 : 심양시 전체 도시현황 • 도시현황 • ■심양시는 요령성 성도로서 중국동북지구의 중심도시이다. • 전체 면적 : 약 1.3만 평방킬로(시내면적은 3,495만 평방 킬로) • 인구 : 시 전체 인구는 703.6만 명, (시내인구는 499.9만 명) • 농촌인구의 지속적인 심양시 유입으로인한 비법정유입 인구는 1천2백만명의로 추정 됨. • 지리적 위치 : 동북지구의 남부위치, 대부분 평지로 구성됨 • 기후 : 온대 반습 대륙성기후에 속한다. • ■심양시는 중국 주요 공업기지로 새로운 중국현대공업의 요람지이다. • 50여 년의 건설은 심양에 자동차공장, 자동차부품공장, IT , 각종 부품제조업, 의약화공 및 • 식품음료 등 수많은 업종을 가져왔다. 심양은 종합가공능력 및 전체공정이 가능한 기능이 있는 • 도시이며, 중국 전체 165개 공업업종 중 142개 업종이 심양에 모두 있다. • 심양시는 인근 약2,400만에 달하는 도시를 잇는 고속전철을 개설하여 2010년 동북유일의 • 직활시로의 승격을 목표로 야심찬 투자를 하고있음. • ■ 심양은 동북지구의 경제중심이다. • 심양시 중심에서 반경 150km내에 안산, 무순, 요양, 본계, 단동, 영구, 철령 등 8개가 모여 • 요령중부 도시군을 형성하고 있다. 이 도시들은 기초공업과 가공공업이 주력산업인 도시로 • 경제적으로 서로 협조성이 높은 장점이 있으며, 미래의 중국에 경제적 발전을 가져올 곳이며 • 소비인구는 2,400만에 달할 것이다.

8. 심양시는 큰 항구를 갖고 있다.- 도선공항, 부두와 연결된 도로 67곳, • 항공노선 43곳, 해외 47개 도시 및 나라와 직항로 연결. • 동북3성에서 심양만큼 규모를 자랑하는 도시도 없으며, 공항에서 15분내에 시 중심 5성급 호텔에 도달 할 수 있는 교통시설을 갖고 있다. 심양시와 동북2대항구도시인 영구시는 고속전철- 고속도로로 40분이내이여서 물류에 중심에 위치하고 있다. • ■2007년 심양시의 슬로건은 “새롭게 건설하자”이다. • 친환경도시와 역사 문화의 도시건설이 심양시가 추구하는 방향이며 시에서 건설목표로 하고 있는 • 경제사회발전공간, 및 재력주기능도시를 건설하여 향후 심양시를 진정한 건설중점의 새로운 도시로 • 만들 계획이다 • 2. 전체 경제현황 • 심양시 통계국 2007년 5월 10일 발표에 따르면 <<2006심양국민경제와사회발전통계보고서>> • 에 비해서 전반적으로 발전하였다. 심양2006년도 지역생산 총액은 2,482억원 이며, 작년도대비 16.5%상승하였음. 그 중, • 1차 산업 증가액은 135.2억원(4.1%), 2차 산업 증가액은 1,137.2억원(22.1%), • 3차 산업증가액은 1,137.7억원(13.1%)이다. 각 산업별 비교도를 보면 2005년도 • 6.1 : 43.5 : 50.4 조정되어 5.5 : 45.8 : 48.7. 으로 변경되었음.

9. 2007년도 기초경제현황 • 경제발전배경 • 심양시위원회는 2007년 전시업무주제를 “ 기술창조, 체제창신, 관리창신” 등 • 환경의해, 공업의해, 개방 이후 심양시위원회는 2007년 전시의 업무주제를 • “새롭게 건설하는 해” 로 정하고 중심업무를 진행 중에 있다. • 심양시는 최근 몇 년간 스스로 각 년도 중점업무를 정하여 실행 중에 있으며- 그 예로 • 2002년도는 “녹지화 사업의 해”, 2003년도 2004년도는 “ 환경의 해”, 2005년도는 “공업의 해” • 2006년도는 “개방의 해”로 정해 시 발전에 반영하였다. 그 예로 “개방의 해”에는 심양시에서 • “2006 중국심양세계원예박람회”, “제 14회 세계생산력대회”, “제 5회 중국국제복장제조박람회”, • “2006중국심양한국주” 등 다채로운 국제행사를 개최하였으며, 심양시는 국제화 개방도시로서의 • 가능성을 충분히 보여주었다. • 2. 경제발전현황 • 전시경제발전의 한가지 독특한 점은 “2고1저” 현상이다. : 2006년도 지방생산총액은 2,468억원 • (16.2%증가), 14년만의 최고치 기록, : 시민의 평균수입인 11,580원(14.7%증가) • 10년 만에 최고치 기록. : 각지방정부가 발표한 실업률 수치는 5.1%가 하락하였다. • 4년 만에 최저치 이다.

11. PROJECT 개요설명 • 개발개요 • 사업위치 - 중국 요녕성 심양시 화평구 남경북가 • 사업지구 - 도시지역 / 중심상업지역 • 용도 - 주거 70%, 상업 30% • 토지면적 - 30,800 평방미터 • 사업면적 - 지상면적 : 123,200 평방미터 • 지하면적 : 36,316 평방미터 • 계 ; 159,516 평방미터 • 사업규모 : 지하3층, 지상5층 1개동, 지상25층 3개동 • 용적률 - 400% • 건축밀도 - 40% • 녹지율 - 25% • 고도제한 - 80미터 • 건설기간 – 2.5년 • 총투자비 - 주거지구 : 484,178,56 RMB • 상업지구 : 369,672,144 RMB • 총계 : 853,850,704 RMB • 미화 약 1억 2백만불(환율 1:7)

12. PROJECT개요설명/손익 및 투자 분석 • 1. 주거지구 - 아파트 • ● 토지면적 : 17,000 평방미터 • ● 건축규모 : A동(25층), B동(25층),C동(25층),지하2개층(주차장) • ● 연건평 : 지하 13,600㎡, 지666상 86,240㎡ • 계 86,240㎡ • □ 총투자비(단위/인민폐) • ① 토지비 : 17,000㎡×13,000원=221,000,000원 • ② 취득세 : 221,000,000원×4%=8,840,000원 • ③ 인프라비 : 99,840㎡×180원=17,971,200원 • ④ 허가수속비 : 99,840㎡×40원=4,992,000원 • ⑤ 설계비 : 99,840㎡×30원=2,995,200원 • ⑥ 감리비 : 99,840㎡×10원=998,400원 • ⑦ 건축비 : 지하 13,600㎡×1,500원=20,400,000원 • 지상 86,240㎡×1,850원=159,544,000원 • ⑧ 기본장식 : 86,240㎡×200원=17,248,000원 • ⑨ 설비비 : 86,240㎡×150원=12,936,000원 • ⑩ 조경비 : 13,550㎡×200원=2,710,000원 • ⑪ 법인관리비 : 212,838,000원×2%=4,256,760원 • ⑫ 분양경비 : 685,800,000원×1.5%=10,287,000원 • 합계(총비용) - 484,178,560원 인민폐 • 미화 약 6,910만불(환율 1:7.0)

13. PROJECT개요설명/손익 및 투자 분석 • □ 수지분석 • ① 총분양수입 - 685,800,000원 인민폐 • 아파트분양 : 86,240㎡×7,500원=646,800,000원 • 주차장 : 300대×130,000원=39,000,000원 • ② 세전수익 - 201,621,440원 인민폐 • (총분양수입) - (총비용) = (세전수익) • 685,800,000 - 484,178,560 = 201,621,440원 • ③ 세후수익 - 150,186,400원 인민폐 • (세전수익) - (제세금) = (세후수익) • 201,621,440 - 51,435,000 = 150,186,440원 • 미화 약 2,140만불(환율 1:7.0)

14. PROJECT개요설명/손익 및 투자 분석 • 2. 상업지구 - 쇼핑몰(백화점, 대형슈퍼, CGV극장, 스포츠센터) • ● 토지면적 : 13,800㎡ • ● 건축규모 : D동(5층), 지하 1개층(대형슈퍼), 지하2개층(주차장) • ● 연건평 : 지하 22,716㎡, 지상 36,960㎡ • 계 59,136㎡

15. PROJECT개요설명/손익 및 투자 분석 • □ 총투자비(단위/인민폐) • ① 토지비 : 13,800㎡×15,000원=207,000,000원 • ② 취득세 : 207,000,000원×4%=8,280,000원 • ③ 인프라비 : 59,136㎡×140원=8,279,040원 • ④ 허가수속비 : 59,136㎡×35원=2,069,760원 • ⑤ 설계비 : 59,136㎡×35원=2,069,760원 • ⑥ 감리비 : 59,136㎡×10원=591,360원 • ⑦ 건축비 : 지하 22,176㎡×1,500원=33,264,000원 • 지상 36,960㎡×1,850원=68,376,000원 • ⑧ 기본장식 : 44,352㎡×300원=13,305,600원 • ⑨ 설비비 : 44,352㎡×300원=13,305,600원 • ⑩ 조경비 : 6,400㎡×200원=1,280,000원 • ⑪ 법인관리비 : 129,531,200원×2%=2,590,624원 • ⑫ 분양경비 : 558,224,000원×1.5%=8,373,360원 • 합계(총비용) - 369,672,144원 인민폐 • 미화 약 5,280만불(환율 1:7.0)

16. PROJECT개요설명/손익 및 투자 분석 • □ 수지분석 • ① 총분양수입 - 558,224,000원 인민폐 • 백화점분양 : 44,352㎡×12,000원=532,224,000원 • 주차장 : 200대×130,000원=26,000,000원 • ② 세전수익 - 188,551,856원인민폐 • (총분양수입) - (총비용) = (세전수익) • 558,224,000 - 369,672,144 = 188,551,856원 • ③ 세후수익 - 146,685,056원 인민폐 • (세전수익) - (제세금) = (세후수익) • 188,551,856 - 41,866,800 = 146,685,056원 • 미화 약 2,000만불(환율 1:7.0)

17. 2. 상관설명 • (1) 본 계획서중의 계산은 판매면적에 따른 수입임, 공사 중에 따른 이익 및 추가 판매이익은 포함되지 않았으며, 또한 건설 중 상관부분에 추가 발생하는 비용은 미포함. • (2) 본 프로젝트개발 건설자금의 조달은 3가지 방법이며, • 1.기업자체자금,주주 출자금. • 2. 판매수입 재투자 • 3. 기타. 중국법규에 의한 차입, 대출 등. • 본 프로젝트 중 자금은 회사자체 투자를 기초로 하였으며, 상관부문의 재무비용은 미포함.

18. 현금 유동표 및 투자이윤분석 • 상관설명 : • (1) 프로젝트 예상기간은 2.5년이며, 첫해 30%공정완성과, 그 다음해 50%완성3년째 20%완공을 목표로 한다. • 토지매입금은 공사전비용부터 공사기간중인 1년 안에 전액 투입되어야 하며, 건축비용, 구역기초비용, 개발간접비용 및 불 예측 비용은 공정기간인 2년 안에 투입되는 비용이며, 관리비용은 3년에 나눠서 평균적으로 들어가는 비용임. • (2)분양기간은 2.5년으로 하며, 첫해 50%분양목표, 다음해에 40%분양목표, 3년째 나머지 10%분양계획. 판매비용은 판매진행 정도에 따라 분기투입방식이며, 영업세 및 부가세는 판매 진행 정도에 따라 납부하는 방식. • (3) 심양시에서 현재 시공되는 건축물에 용적률은 보통 600%로 적용되고있느나 신광-차이나의 • 용적률은 법적규정인 400% 임. 추후 조정할 수 있을 것으로 사료 됨. • 본 프로젝트는 높은 이윤을 창출할 수 있으며, 예상 이윤은 세후수익 : 296,871,496 RMB • 미화 :4,140 만 $

19. 위험요소 감소 및 제거 • 1. 위험요소 유형별 및 제거방법 • 1)원가위험요소 • 현재 물가를 고려할 때, 물자가격의 소폭상승은 예상되나, 사람으로 인한 인재방지를 통해 원가상승요인 억제와 더불어 고정 계약제도를 통한 합동계약방식으로 위험성을 줄여야 함. • 2)시장위험요소 • 시장위험은 시장의 수요와 공급에 따라 변하는 것으로 시장의 구매력, 시장의 소비, 라이벌생성, 금융시장, 노동력시장, 부동산 중개업 시장, 같은 업종간 경쟁 등이 시장의 변화를 가져와 위험요소가 될 수 있다. 현재 부동산 시장의 경쟁은 갈수록 심한 가운데 시장위험요소의 대부분은 실판매율이 예상판매율에 미치지 못한 곳에 있다. • 그래서 본 프로젝트에 있어서 반드시 시장위험요소를 제거하여야 하며 이의 달성을 위해서는 • 구매력 대비, 최저의 가격에 최상의 설계와 마감 인테리어를 통한 구매자의 욕구를 충족시켜줄 수 있는 명품에 건축물을 시공하여 최고의 브랜드화로 특화된 판매전략을 구사하여야 할 것이다. • 지금껏 심양에 진출한 한국업체들에 평가는 높지 않는 편이다.특히 저가 설계비의 투자에 의한 • 구조의 후진성 및 저급 마감재 및 설비자재를 사용하여 현지고객들에 비판을 면치 못하고 있는 점을 감안, • 신광-차이나에 마케팅전략은 약간 하향된 수익률로서도 최상의 고급건축물을 제공하여 현지인들에 사랑을 받는 명품브랜드로 인식시켜 향후 요녕성 건축시장에 당사의 브랜드로 고성장을 견인하는 명품 A.P.T로 남경북가에 신광-차이나의 의욕적인 첫발을 내 딛고자 하는 야망의 project임.

20. 3)기타위험요소 • 정책상 위험요소, 자연위험요소, 신용위험요소, 경영위험요소 등,돌발예측가능성을 분석하였지만 하지만 심양시 부동산개발시장에 있어서 단 기간 내 이러한 위험요소가 본 프로젝트에는 큰 영향을 미치지 않는다. 중앙정부의 부동산 외자유입차단 정책은 많은 투자기업들에 활동영역을 위축시키고 있으나 • 북경,천진,청도,상하이,하문,광동,심천에 비하여 동북3성은 아직 외자유치를 통한 지역경제활성화가 요원한 현실이며 부동산 가격도 아직은 저평가된 지역임을 확신하고 있다. • 동북3성어느지역을 가도 외자유입에 의한 부동산개발에 중앙정부 방침을 제시하며 투자을 선별하려는 지방정부는 없다.유치에 헌신적이며 열정을 가지고 환영하며 최대의 행정서비스를 제공한다.심양에 진출하는 신광-차이나의 경쟁력은 특화된 도시설계 및 인테리어의 고급화에 저렴한 가격, 그리고 현지인들과의 동화된 인간관계의 시너지효과에서 생성되는 브랜드 파워에 있다. • 4) 시공 관리 • 대한민국 최고 브랜드인 포스코의높은 인지도 및 기술력은 심양 시장에 일대 바람을 일으킬 것으로 사료 됨. • 포스코의 선진화된 관리기법은 과학적이고 합리적인 공정 계획을 설계하고 계량된 검증을 통해 공정진도계획에 따라 시공이 이루어져 또 하나의 신화를 창조하여 중국인들로부터 찬사를 받들 것으로 믿어 의심치 않는다. 지방정부와 시민들이 신뢰할 수 있는 중국 내 최고의 엄격한 감리회사를 찾아 본 프로젝트의 감리를 위임한다.

21. 심양 부동산 상황분석 및 결론 1 • 심양시 부동산 시장상황 • 새로운 외국투자 붐이 동북에서 일어나기 시작했다" • 중국 관영 신화통신은 5일 창춘(長春)발 기사에서 네이멍구(內蒙古)자치주 일부를 포함한 랴오닝(遼寧), 지린(吉林), 헤이룽장(黑龍江) 등 동북3성의 개발 플랜인 동북진흥계획이 외국투자를 끌어들이는 새로운 구심력이 되고 있다고 평가했다. • 국무원 동북진흥판공실이 작성한 통계에 따르면 중국의 동북지역은 지난 3년간 고속 경제성장을 이어갔다. • 이 기간 동북지역의 GDP 성장률은 2004년 12.3%, 2005년 12%, 2006년 13.48%로 전국 평균을 웃돌았다. 또 외국직접투자 이용액수도 2004년 51.7%, 2005년 89.5%, 2006년 48.3%로 다소 기복은 있었지만 연평균 50% 안팎의 증가세를 나타냈다 . 투자분야도 농산품 가공에서 장비제조, 현대농업, 서비스업, 기초시설 건설 등으로 다양해지고 있다. • 동북진흥계획은 중국 국무원이 지난달 2일 정식 국가발전계획으로 비준하고 이어 20일 세부추진계획까지 발표하면서 한층 탄력을 받는 분위기다. • 이 계획에 따르면 중국 정부는 2020년까지 동북지구에 국제경쟁력을 갖춘 장비제조업기지, 국가신형원료에너지보장기지, 국가중요상품양식농축산업기지, 국가중요기술혁신기지, 국가생태안전보장구 등 이른바 '4기지1구(四基地一區)'를 육성한다는 목표를 세우고 있다. • 특히 세부계획에는 북한을 겨냥한 항목도 다수 포함돼 있어 한국에서도 비상한 관심을 불러 일으키고 있다.

22. 심양 부동산 상황분석 및 결론 2 • TCR의 연결에서오는 지리적인 요인으로 심양시는 향후 한반도와 중국,유라시아,유럽의 물류중심기지도시로 • 발전할 것을 확신하고있으며 특히 내륙 중심도시가 항구를 가지고있는 도시라고 이야기한다. 물론, 현실적인 • 이야기이다.현재 2010년이면 단동. 대련,영구,안산,그리고 하얼빈까지의 고속철도가 심양을 중심역으로 전국 • 철도망의 환승지점이며 또한 현재 90% 의 공정율을 가진 심양 –영구간 고속도로는 현재 2시간에 소요시간을50분으로 단축 된다. 신광-차이나의 정보력은 언제나 선점의 기회에서 시장장악의 결과로 귀결될 것이다. • 국가개혁발전위원회가 최근에 발표한 수치에 따르면 70개 대중도시 주택판매가격이 지속적인 상승세를 이어가고있다. • 올해 1-4월 신축분양주택판매가격 성장폭은 6%가량으로 그중 4월 신축분양주택판매가격은 동기대비 5.3% 상승했다. • 주택가격하락을 바라는 중국 주민을 놓고보면 향후 10년간 상황은 보다 잔혹해질것으로 보인다. 올해 대학입시 • 희망자가 최초로 1000만명을 초과해 사상 새기록을 창조했다. 이들은 향후 1-4년사이에 로동력시장에 나서게 되며 • 6-10년후면 결혼년령에 이른다. 중국 도시화과정중 이들중의 대다수가 도시에 집중되면서 주택시장수요가 늘어나게 된다. • 또한 내년의 대학입시희망자수는 올해를 최과하게 된다. 마찬가지 도리로 이들이 2-5년사이에 • 로동력시장에 나서게 되며 7-11년후면 결혼년령에 이른다.

23. 심양 부동산 상황분석및결론 3 • 2002년이래 대학입시희망자수를 포함하면 결과는 더구나 낙관적이 못된다. 2002년 대학입시희망자는 527만명, 2003년은 613만명, 2004년은 723만명, 2005년은 867만명, 2006년은 950만명으로 중복 계산되는 매년중고졸업생수를 감안해도 해마다 늘어나는 추세이다. • 현재 청장년의 취업시즌이 닥쳐오지 않은 상황에서 중국의 주택가격은 이미 소비자가 감당할수 없는 지경에 이르렀다. 일단 상기 부류 인구가 로동력시장에 나타나면 주택가격하락 공간을 메우게 된다. 주택가격을 영향주는 요소에는 여러가지가 있다.국가의 조정통제정책, 국제경제환경, 경제주기의 반복 등은 직접 혹은 간접적으로 주택가격의 상승과 하락에 영향을 준다. 그러나 최종적으로 주택가격을 좌우지하는것은 공급과 수요의 관계이다. 개혁개방 이후30년전 건축된 도심에 모든A.PT는 이제 노후가 급속하게 진행되어 붕괴위기에 봉착해있다는 사실은 거주자는 물론 관계당국에 당면문제로 부각되어있다. 계층간에 대 이동이 시작된 주택시장을 주시해보면 • 부동산열기에 관한 현사항이 이해가 될 것 이다.여기에 신광-차이나에 계량된 경영학적 분석이 적중할 것이다. 심양에 투자의 가장 적기이다.

24. 계획설계건의/U-Eco City • 1.건축건의 • 동북3성에서 오랫동안 기억되는 명품을 위하여 신광-차이나와 포스코는 • 많은 노력 및 투자를 통한 최첨단 유-에코시티(U-Eco City)형 도심 블록에 • 설계를 접목시켜 쾌적하고 건강한 심양시를 건설하는데 기여하고자 한다. • 유비쿼터스 기술을 친환경 도시건설에 접목시키는 중국 최초의 사업으로, • 심양시 남경북가 개발사업에 적용하는 것은 물론 향후 동북3성의대도시에 진출을 위한 선점효과를 획득할 것 이다. • 유-에코시티 프로젝트는 '유비쿼터스'와 '환경'을 접목시켜 미래 신도시의 새로운 모델을 만드는 사업이며 "향후 고부가가치 사업으로 경제적 파급효과는 물론 신광-차이나의 브랜드가치 상승에 상당한 기대가 예상되는만큼 • 이번 남경북가 재개발사업은 중국 진출에 첫사업으로 향후 브랜드 창출을 위하여 첨단기법에 설계 및 시공과 고급마감재투입,그리고 최적의 안정감을주는 환경친화적인 이미지를 부각시키고져 함.

25. 유-에코시티(U-Eco City)형 도심

26. 07년 공정투자비용/ ㎡

27. 감사합니다. • 부 서 :신광-차이나 관리부 • 아성 ㈜ • 성 명 :박 효 천 • 메 일 :p7257@hanmail.net • 전 화 : +86-24-8965-9278 • 13032495904 • F A X : +86-24-8965-9177 • 주 소 :서울시 강남구 삼성동L.G • 트인텔2 • TEL:02 – 2191- 5770 • 중국요녕성 심양시 심북신구 재 • 락진 아성 붕우 농장.