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1. 中部不動産鑑定士協会研修:第一部不動産鑑定評価・地価公示の社会的意義　　　　　　　　　 　　-不動産鑑定士の社会的使命は終わったのか?-

   1. 不動産鑑定の直面する課題とは?: 2. 新しい不動産価格統計の整備1:不動産価格指数 3. 新しい不動産価格統計の整備2:不動産投資インデックス 4. 不動産鑑定ビジネスの将来ビジョン:事業分析 5.今，鑑定業界は何をすべきか? 清水千弘(Chihiro SHIMIZU) 麗澤大学経済学部准教授 1 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
2. 1.不動産鑑定の直面する課題とは?: 金融危機と不動産市場 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
3. Gordon’s Growth Model-Present Value, Discount Rate- Yit : Net Operating Income Rf :Risk Free Rate Rp : Risk Premium G : Growth in Real Rent Gordon,M.J and E.Shapro,(1956), Capital Equioment Analysis: The Required Rate of Profit. Management Science, Vol.3,pp.102-110. Gordon,M.J,(1959), Dividends, Earnings and Stock Prices. Review of Statistics and Economics, Vol.41, pp.99-105. L : Liquidity Risk ξ : Unexpected Risk 3 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
4. 社会経済構造の変化と不動産鑑定士に対する批判 社会経済構造の変化と不動産鑑定士に対する批判 不動産鑑定士に対する批判 「情報独占」に対する批判 「士」業に対する批判 総合規制改革会議(2002年) →新スキームへの転換 そして，現在での議論 公共投資(投資的経費)の減少。官依存型体質からの限界 競合分析: 新しい専門家，情報等の登場 不動産鑑定士の競合優位性は何か!!! Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
5. 直面する課題: 認識すべきこと1: 単なる技術問題できない 認識すべきこと2: 官製不況ではない 認識すべきこと3: 大きな構造変化局面にあること 　社会的需要の低下を認識すべき 日本だけの問題か???，世界ではどうか??? それでは，何をすべきか? →構造改革と新規事業開発 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
6. 社会構造の変化: グローバルクライシスは世界全体の経済構造を変化させた 金融危機後の新しい社会システムの構築 「金融規制強化」，「環境配慮型社会の実現」Shimizu(2010) 日本を含む先進主要国の課題 「人口減少」「高齢化」 →従来型」の不動産鑑定評価システムに対する社会的需要の低下 　「地価公示」の存在意義の喪失 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
7. 議論されている技術問題1. 取引価格，市場価格と不動産鑑定価格 不動産鑑定価格情報に対する批判: 取引価格: 個別的合意価格 市場価格:集合的合意価格 「市場」には，多くの売り手と買い手が存在している． 不動産の特殊性→同質の財が存在しない． 正常価格(公示地価)概念に縛られる鑑定制度 sollen vs. sein　→　Make Price , Comparable , Worth Mark to Marketはどこまですべきなのか? Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
8. 議論されている技術問題2: 不動産鑑定評価システムが抱える構造的問題 (1)鑑定誤差問題: Valuation Error Problem (2)平滑化問題: Smoothing Problem (3)依頼人干渉問題: Client Influence Problem 上記3問題は，今は，本当にないか?→　Yes or No →第三者機関による監視制度 金融市場の中に組み込まれたのであれば，そのルールに準拠していく必要がある。 金融規制の強化の動き(G20) Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
9. Valuation Error + Smoothing 地価指数=鑑定値指数(鑑定人による価格) リスク指標=ボラティリティ Source) Shimizu and Nishimura (2006) Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
10. 公的評価情報(公示地価)の歪み 出典:西村・清水(2002) Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
11. 出典:西村・清水(2002) Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
12. なぜValuation Errorが起こるのか? 取引価格情報の未整備→情報公開の必要性:日本の不動産市場の特殊性 ドイツ:1962年以降情報整備 米国・イギリス等:登記簿に掲載 フランス:公証人協会にて販売 情報の精度:サンプル・セレクションバイアスと申告された情報精度+建物価格の控除 鑑定人の認識誤差:市場の転換期に市場変化のシグナルを読み取れない(Gallimmore and Wolverton (1997)) いわゆる「時点修正問題」 12 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
13. 不動産鑑定評価の世界だけでの最適化問題からの脱却:例・金融市場において求められる要件 不動産鑑定評価の世界だけでの最適化問題からの脱却:例・金融市場において求められる要件 金融規制の強化 バーゼルⅡからバーゼルⅢ リスクマネジメント →リスクとはなにか? 再現可能性 第三者性→検査 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
14. 金融市場において求められる要件 再現可能性: →金融機関とビジネスするための条件 →新しいビジネスモデルの構築 NOI: 総賃貸収入から管理運営に要した費用（借入金返済額や資本的支出を控除する前の費用）を控除した純（正味）営業収益． 収益:不動産賃貸事業等により経常的に得られる現金収入． 費用:管理運営費用/維持管理費・水道光熱費・公租公課・損害保険料・テナント仲介手数料等 NCF: NOIから資本的支出（長期計画修繕費や修繕積立金等）を控除したネットの現金収入 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
15. 出所)国土審議会資料 有価証券届出書等の直近の開示資料を元に国土交通省作成（平成18年4月20日現在） Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
16. 改正不動産鑑定評価基準（平成19年7月施行）の概要証券化対象不動産の鑑定評価に関する基準が明確化 改正不動産鑑定評価基準（平成19年7月施行）の概要証券化対象不動産の鑑定評価に関する基準が明確化 我が国の不動産証券化市場の急速な進展に伴い、その健全な発展と透明性の確保のため、投資家や市場関係者に対し利益相反の回避や取引の公正性を示す上で不動産鑑定評価の果たす役割が増大している。 経済社会状況の変化に伴う鑑定評価に対するニーズの変化により、市場関係者やエンジニアリング・レポート作成者との連携の必要性、鑑定評価書における説明責任や比較容易性等が強く要請されている。 そこで平成19年7月に施行された改正不動産鑑定評価基準では、不動産鑑定評価基準に「各論第３章」を新設し、証券化対象不動産として鑑定評価を行う場合の適用範囲、鑑定評価にとっても重要な資料であるエンジニアリング・レポートについての不動産鑑定士の主体的な活用、DCF法の適用過程の明確化や収益費用項目の統一等を盛り込んだ。 図表　証券化対象不動産の範囲 1 証券化 対象不動産 の範囲 　資産の流動化に関する法律に規定する資産の流動化並びに投資信託及び投資法人に関する法律に規定する投資信託に係る不動産取引並びに同法に規定する投資法人が行う不動産取引 2 証券化対象不動産 　不動産特定共同事業法に規定する不動産特定共同事業契約に係る不動産取引 いずれかに該当する 不動産取引の目的である不動産※ 又は 不動産取引の見込みのある不動産※ 3 　金融商品取引法第２条第１項第５号、第９号（専ら不動産取引を行うことを目的として設置された株式会社（会社法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律第２条第１項の規定により株式会社として存続する有限会社を含む。）に係るものに限る。）、第１４号及び第１６号に規定する有価証券並びに同条第２項第１号、第３号及び第５号の規定により有価証券とみなされる権利の債務の履行等を主たる目的として収益又は利益を生ずる不動産取引　（信託受益権やいわゆる集団投資スキーム持分などのみなし有価証券に係る不動産取引） ※信託受益権に係るものを含む 16 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
17. 改正不動産鑑定評価基準（平成19年7月施行）の概要改正不動産鑑定評価基準のポイント 改正不動産鑑定評価基準（平成19年7月施行）の概要改正不動産鑑定評価基準のポイント 図表　改正不動産鑑定評価基準のポイント 証券化対象不動産の範囲 処理計画の策定に当たっての確認 エンジニアリング・レポートの取扱いと 不動産鑑定士が行う調査 DCF法の適用 証券化対象不動産の収益価格を求めるに当たっては、DCF法を適用しなければならない 証券化スキームに着目し、該当する不動産に対する鑑定評価について依頼のあった場合は、依頼者を問わず証券化対象不動産として鑑定評価を実施 ※前項参照 不動産鑑定士は、鑑定評価の依頼目的・背景、想定される証券化スキーム、依頼者と証券化関係者の関係等を把握する必要 証券化対象不動産の鑑定評価に当たり、不動産鑑定士は依頼者に対し当該鑑定評価に必要なエンジニアリング・レポートの提出を求め、その内容を主体的に分析・判断し活用 鑑定評価報告書の記載において、DCF法に活用した数値（賃料などの収益やプロパティマネジメントフィーなどの費用の額、最終還元利回り、割引率、資本的支出など）等の妥当性の判断根拠や積算内訳、DCF法の適用過程や相互の整合性を明確化 証券化対象不動産の鑑定評価は、複数物件が短期間で依頼されることも多いことから、あらかじめ依頼者に対し、不動産鑑定士が鑑定評価の一環として必要事項を確認し、それを踏まえて処理計画を策定・変更 エンジニアリング・レポートの提出がない場合や内容が不十分と判断する場合は、不動産鑑定士による調査等を実施し、内容や適切と判断した理由を鑑定評価報告書に記載 不動産取引の見込み段階のものから、従前に鑑定評価を行ったものの再評価までを含む 証券化対象不動産として鑑定評価を行った場合は、鑑定評価報告書にその旨を記載 不動産鑑定士によりばらつきのあったDCF法の収益費用項目の統一と項目の定義の明確化 ※次項参照 エンジニアリング・レポートの内容を鑑定評価に活用するか否かの検討に当たっては、その判断及び根拠について、鑑定評価報告書に記載しなければならない。 ※次項参照 不動産鑑定士は、エンジニアリング・レポート、DCF法等の適用のために必要な資料等の主な項目及び入手時期、実施調査の範囲、エンジニアリング・レポート作成者からの説明の有無等を確認し処理計画に反映するとともに、記録の作成、鑑定評価報告書の付属資料としての添付が必要 不動産鑑定士は、収益費用項目及びその定義を依頼者に提示・説明した上で必要な資料を入手するとともに、収益費用項目ごとに定める定義に該当することを確認 エンジニアリング・レポートについては、不動産証券化市場の環境の変化に対応してその内容の改善・充実が図られていくことにかんがみ、エンジニアリング・レポートを作成する者との密接な連携を図りつつ、常に自らのエンジニアリング・レポートに関する知識・理解を深めるための研鑽に努めなければならない。 証券化対象不動産の実施調査については、依頼者（依頼者が指定したものを含む。）の立会いの下、対象不動産の内覧の実施を含めた実地調査を行わなければならない。 依頼者への説明にあたっては、収益費用項目ごとに不動産の出納管理に関するデータ等と収益費用項目の対応関係を示すなどの工夫により、依頼者が不動産鑑定士に提供する資料の正確性の向上に配慮 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp 17
18. 改正不動産鑑定評価基準（平成19年7月施行）の概要ＥＲの鑑定評価報告書における記載事項と、ＤＣＦ法の収益費用項目の統一 改正不動産鑑定評価基準（平成19年7月施行）の概要ＥＲの鑑定評価報告書における記載事項と、ＤＣＦ法の収益費用項目の統一 図表　ＥＲの鑑定評価報告書における記載事項 図表　ＤＣＦ法の収益費用項目の統一化とその定義 18 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
19. 証券化対象不動産の鑑定評価に係るモニタリングワーキンググループ提言の概要証券化対象不動産の鑑定評価のモニタリングに関する基本的な考え方 証券化対象不動産の鑑定評価に係るモニタリングワーキンググループ提言の概要証券化対象不動産の鑑定評価のモニタリングに関する基本的な考え方 平成19年6月、証券化対象不動産の鑑定評価に係るモニタリングワーキンググループ（主査：麗澤大学 清水准教授）は、「証券化対象不動産の鑑定評価に係るモニタリングに関する基本的な考え方」を国土審議会土地政策分科会不動産鑑定評価部会で提言。 図表　証券化対象不動産の鑑定評価のモニタリングに関する基本的な考え方のポイント モニタリングの目的 モニタリングを実施する際の ポイント 具体的な取組み モニタリングの実施とあわせて 検討の必要な課題 証券化対象不動産の鑑定評価の実施状況を検証し、必要な対応を行なうことを通じて、鑑定評価の適切性を市場に示すこと 基準に盛り込まれた内容が適切に実務に反映されているか 関係者の相互理解の不十分さ等により市場の阻害要因となっていないか等 証券化対象不動産の鑑定評価について、基準の運用や実務の現状等を常に検証し、検証から得られた知見を関係者に提供することにより、鑑定評価がより適切に行われる環境を整備する 証券化対象不動産か否かの判断や、DCF法の適用等に活用する資料、エンジニアリング・レポート等を入手・活用する際に鑑定士が依頼者に行う説明・要請、確認が的確に行われているか DCF法の適用等に活用する利回り、資本的支出、賃料、PMフィー等について、具体的な判断基準やデータ等を活用して、鑑定士が主体的な判断を行い、具体的な根拠等を鑑定評価書に記載しているか 鑑定評価基準に新たに加えられた「別表」やDCF法の収益費用項目の統一等を適切に踏まえた鑑定評価書になっているか 鑑定士･鑑定業者の取組み 最新の情報入手、日常の研鑽 鑑定評価の依頼者への適切な情報提供 実務に必要な情報やノウハウの共有 鑑定士がより的確な鑑定評価を行うために活用するベンチマーク・データの整備や共有 鑑定協会を中心とする取組み 実務指針の不断の見直し、改定・充実 BELCA等との連携 幅広い実務者の参画による研究会の開催 国土交通省の取組み等 不当鑑定の未然の抑制・予防、厳正な措置 鑑定業者に関する情報の把握 実務のフォローアップに関する情報共有 第三者的な視点での検証 証券化対象不動産の鑑定評価に関する基準の運用や実務の現状、それに関連する課題やモニタリングの取組み等を幅広く把握・検証し、関係者に必要な対応等を提唱 19 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
20. 第三者性:証券化対象不動産の鑑定評価に係るモニタリング 第三者性:証券化対象不動産の鑑定評価に係るモニタリング 第三者的な検証委員会 「証券化対象不動産鑑定評価フォローアップ委員会」 情報共有・意見交換 鑑定協会を中心とする 実務のフォローアップ 鑑定業者 国土交通省 基準の周知・ﾌｫﾛｰｱｯﾌﾟ 鑑定士 改正された鑑定評価基準 鑑定協会 実務に関するデータの 蓄積・検証 幅広い 知見の活用 実務指針 書面調査の実施 ヒアリング、立入検査 幅広い 実務者の参画 ER作成者 実務指針等の柔軟な改定 速やかな情報共有（公表） 実務の 実施 不当な鑑定評価等に 対する厳正な処分等 役割分担・連携 処分基準の明確化 金融庁等 証券化関係者 依頼者 （運用業者等） 監督指針 投資家保護の ための監督 投資家 20 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
21. 本来目指したモニタリングの目的 不動産鑑定評価の個別最適化から，社会における全体最適化への発展 顧客満足の最大化に向けての努力 不動産鑑定士ビジネスの新規開発 →単なる技術問題や鑑定の世界での最適化を考えるものではないはず!!! Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
22. 2.新しい不動産価格統計の整備1:不動産価格指数マクロ経済指数としての住宅価格指数 2.新しい不動産価格統計の整備1:不動産価格指数マクロ経済指数としての住宅価格指数 The Paris OECD-IMF Workshop on Real Estate Price Indexes2006: Erwin Diewert, Discussion Paper 07-01, Department of Economics,The University of British Columbia Fenwick (2006; 6) suggested the following list of possible uses for house price indexes: •As a general macroeconomic indicator (of inflation); •As an input into the measurement of consumer price inflation; •As an element in the calculation of household (real) wealth and •As a direct input into an analysis of mortgage lender’s exposure to risk of default. Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
23. Monetary Policy Arthur (2006) also suggested some (related) uses for real estate price indexes: •Real estate price bubbles (and the subsequent collapses) have repeatedly been related to financial crises and thus it is important to measure these price bubbles accurately and in a way that is comparable across countries and •Real estate price indexes are required for the proper conduct of monetary policy. Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
24. 資産統計整備の重要性 ストック化社会への移行 新規のフローに依存した社会からストックから発生するフローに依存した社会 ストックの変動→不動産価格指数 ストック額→SNA土地資産額 ストックの変化を重視した経済政策の重要性の増加→金融政策 　資産価格の変動が長期の財サービス価格に影響をもたらす Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
25. 住宅価格指数を取り巻きどこで何が議論されているのか? 住宅価格指数を取り巻きどこで何が議論されているのか? 2010 G20でのIMF提案と決議　BIS登録 (スケジュール) Jun 2006 OECD-IMF Real Estate Price Index Workshop , in Paris May2009 Ottawa meeting May 2009 Start Nov 2009 This conference : presentation of project and gathering of user needs May 2010 UNECE/ILO CPI Meeting: draft available Feb 2011 RPPI Workshop: near-final draft available May 2011 Final draft (内容) Data Source : Gathering System Estimation Method : Hedonic measure or Repeat Sales measure Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
26. 不動産価格指数ハンドブックの概要 １０月２５日時点で、第３章～第７章が公表されている。 ハンドブックの構成（１０月２５日時点） 第１章 背景（未公表） 第２章 はじめに（未公表） 第３章 住宅価格指数の活用 第４章 住宅価格指数のフレームワーク 第５章 指数作成手法 第６章 データソース 第７章　近年採用されている指数作成手法 第８章 推奨（未公表） 第９章　用語集（未公表） 第１０章 参考：数値例（未公表） 参考文献 索引（未公表） Chapter 1. Preface (TBA) Chapter 2. Introduction (TBA) Chapter 3. Uses of Residential Property Price Indices Chapter 4. Elements for a Conceptual Framework Chapter 5. Methods Chapter 6. Data sources Chapter 7. Methods currently used Chapter 8. Recommendations (TBA) Chapter 9. Glossary (TBA) Chapter 10. Annex: Numerical examples (TBA) References Index (TBA) 注）日本語訳は仮訳 出所）http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page/portal/hicp/methodology/residential_property_price_indices 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
27. Chapter 3. Uses of Residential Property Price Indices 第３章の構成とポイント 第３章では、住宅価格指数の利活用方法が網羅的に紹介されている。 １０月２５日時点のハンドブックでは、①マクロ経済指標②金融政策③国富の測定④金融安定化指標⑤SNA（国民経済計算）におけるデフレータ⑥住宅購入の意思決定材料⑦CPI（消費者物価指数）を中心とした他の指数へのインプット　の７つが紹介されている。 第３章の構成 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
28. Chapter 3. Uses of Residential Property Price Indices ハンドブックに記載されているユーザーニーズ 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より
29. Chapter 4. Elements for a Conceptual Framework 第４章の構成とポイント 第４章では、住宅価格指数のフレームワークに関わる複数の論点が紹介されている。 第４章「Introduction」の中で、住宅価格指数固有の課題、住宅価格指数の種類について紹介された後、①CPI（消費者物価指数）・SNA（国民経済計算）との関係②指数作成手法（本資料では第５章部分で詳述）の紹介③集約方法④住宅価格指数設計上のその他論点が紹介されている。 第４章の構成 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より
30. Chapter 4. Elements for a Conceptual Framework 住宅価格指数の整備を進めていく上での課題 住宅価格指数固有の課題として、以下の点が指摘されている。 住宅価格指数固有の課題 不動産物件の個別性 散発的に発生する取引 利用目的によって異なる指数のフレームワーク 「土地」と「建物」を区別した指数を作成することの難しさ 住宅価格指数の種類 住宅価格指数を、以下の２種類に区別している。 2種類の住宅価格指数 A constant quality price index for the stock of residential housing at a particular moment in time 「特定時点」における、「住宅ストック」を測定するための価格指数　 A constant quality price index for residential property sales that took place during a given period of time 「特定期間内」において発生した、「住宅売買」を測定するための価格指数 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より
31. Chapter 4. Elements for a Conceptual Framework 住宅価格指数をCPI・SNAにおいて活用する場合に想定される用途が紹介されている。 住宅価格指数とCPI（消費者物価指数）・SNA（国民経済計算）の関係 CPI・SNAにおいて想定される住宅価格指数の活用用途 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
32. Chapter 4. Elements for a Conceptual Framework 指数の集約方法 地域毎、不動産の種類毎など、個別に作成した指数を集約する際の方法が紹介されている。 具体的には、加重平均方法・ウェイト採用時点について３種類、基準時点の定義について２種類の方法が紹介されている。 加重平均方法・ウェイト採用時点 基準時点の定義 ラスパイレス指数 算術平均 基準時ウェイト パーシェ指数 算術平均 比較時ウェイト フィッシャー指数 ラスパイレス指数とパーシェ指数の幾何平均 固定基準方式 基準時点をある１時点に固定する方式 連鎖基準方式 前期を基準時点とする方式 注）上表作成においては、白塚重典（1998）『物価の経済分析』（東京大学出版会）も参考にした 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
33. Chapter 4. Elements for a Conceptual Framework その他の論点 住宅価格指数のフレームワークのその他の論点として、公表頻度、月次推計と四半期推計の整合性、指数の改訂、大規模修繕・減耗の問題、季節調整、について紹介されている。 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より
34. Chapter 5. Methods 第５章の構成とポイント 第５章では、住宅価格指数の作成手法として、「平均値・中央値」「ヘドニック法」「リピート・セールス法」「SPAR法」が紹介されている。 各手法の概要と、指数作成手法毎のメリット・デメリットが整理されている。 第５章の構成 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より
35. Chapter 5. Methods ハンドブックで紹介されている指数作成手法 平均値・中央値（mean or median price indexes） 不動産の取引価格の平均値ないしは中央値を指数とする方法。 ハンドブックでは、不動産をエリア・タイプ毎に層化し、層毎に作成した指数を集約する「Stratification」も紹介されている。 ヘドニック法（Hedonic regression methods） 取引価格を被説明変数、属性情報を説明変数とする回帰モデルを構築し、品質調整済の価格指数を作成する方法。 ハンドブックでは、エリア・タイプ毎に異なる指数を作成し、Stratificationと組み合わせることで集約する「Stratified Hedonic index」も紹介されている。 リピート・セールス法（Repeat sales regression methods） 同一物件の複数回にわたる取引情報から、不動産価格の経年変化を把握する方法。 SPAR法（Sales price appraisal ratio method） 鑑定価格を基準時点価格、基準時点以降の取引価格を比較時点価格とし、両者の比率を計算することで基準時点から比較時点への価格変化を把握する方法。 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より
36. Chapter 5. Methods 指数作成手法毎の主なメリット・デメリット 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より
37. Chapter 6. Data sources 第６章の構成とポイント 第６章では、住宅価格指数のデータを紹介した上で、利用目的に応じてどのようなタイプのデータが求められるかについての例が紹介されている。 第６章の構成 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
38. 住宅の流通開始 （As soon as the property is on the market） 住宅ローンの申込（Mortgage applications） 住宅ローンの承諾（Mortgage approved） 売買契約締結 （Signing of binding contract） 取引完了 （Transaction Completed） Chapter 6. Data sources データの種類 住宅の売買プロセスを区分し、それぞれの区分毎に想定される価格データの種類・ソースが紹介されている。 住宅の売買プロセスとデータの種類 価格データの 種類 売手の募集価格 （Seller’s Asking price） 当初申込価格（Initial Offer price accepted by seller） 住宅ローン審査における評価額（Valuation price for loan） 最終的な取引価格（Final Transaction price） 最終的な取引価格（Final Transaction price） 最終的な取引価格 （Final Transaction price） 典型的な データソース （Typical Data source） 新聞広告（newspapers） 不動産業者 （estate agents） 金融機関（Mortgage Lenders） 金融機関（Mortgage Lenders） 法律の専門家（Lawyers） 登録機関 （Land Registries） 税務当局 （Tax Authorities） 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より
39. Data Source : Gathering System 清水(2009) Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
40. 公示地価・調査設計の問題: 2002年の頃 2002年・地価公示調査スケジュール ・第１回分科会:2001.09/05-13 ・第２回分科会:2001.09/25-28 ・第３回分科会:2001.10/22-26 　　　→代表標準地の価格および地価動向 ・第４回分科会:2001.11/15-22 ・第５回分科会:2001.12/03-07 　　　→事実上、ここで決定 ・第６回分科会:2002.01/08-11 ・第７回分科会:2002.01/10-15 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
41. 情報鮮度と価格決定の誤差1:3か月前データでの評価 情報鮮度と価格決定の誤差1:3か月前データでの評価 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
42. 情報鮮度と価格決定の誤差2:2か月前データでの評価 情報鮮度と価格決定の誤差2:2か月前データでの評価 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
43. 情報鮮度と価格決定の誤差3:1か月前データでの評価 情報鮮度と価格決定の誤差3:1か月前データでの評価 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
44. 先行指標の探索:経済モデル Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
45. 実績値と予測値 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
46. Chapter 6. Data sources 利用目的に応じたデータソース 望ましいデータソースは、想定するユーザーや彼らの関心事項・利用目的によって異なるとされている。 第６章では、想定するユーザーとデータソースの組み合わせについて、いくつかの例を挙げながら紹介されている。 利用目的に応じたデータソース例 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より
47. 価格データと属性データ正確な情報とは???*価格データの精度(取引価格or募集価格，速報性)*属性データの精度*Omitted variable bias (属性データで重要な情報が収集できない) Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
48. Chapter 7. Methods currently used 第７章の構成とポイント 第７章では、諸外国の住宅価格指数の事例が紹介されている。 「7.2.Index availability」において各国で採用されているデータのタイプ、指数推計手法等について紹介された後、イギリスおよびカナダの２ヶ国の住宅価格指数について紹介されている。 第７章の構成 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より
49. 各国で採用されているデータのタイプ 各国で採用されている指数作成手法 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より
50. Chapter 7. Methods currently used イギリス・カナダにおける住宅価格指数 出所)国土交通省土地水資源局「不動産価格の動向指標の整備に関する研究会」資料より
51. What are Appropriate Target Indexes? Robert Wood(2006) , “A Comparison of UK residential house price indices,” BIS Papers No 21. Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
52. Estimation Method : House Price Transaction Samples Pi,t : property i, transaction time t, *Repeat Sales Samples Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
53. Repeat Sales Method and Hedonic Method Traditional Hedonic Model（pooling data） Traditional Repeat Sales Model（Bailey, Muth and Nourse1963 A.S.A.J; RSBMN） Log difference of 2nd sale prices and 1st sale prices Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
54. Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
55. 価格指数: ヘドニック指数・リピートセールス指数 ラスパイレス型指数: パーシェ型指数: *品質の変化への対応ができない *バイアスが存在する(ボルトキヴィッチの関係式) Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
56. Problems of Estimation Methods: Repeat sales method: (i) there is sample selection bias (Clapp and Giaccotto,1992); Low transaction volume(Diewert, 2007) (ii) the assumption that there are no changes in property characteristics and their parameters during the transaction period is unrealistic (Case and Shiller,1987, 1989; Clapp and Giaccotto, 1992, 1998, 1999; Goodman and Thibodeau,1998; Case et al. 1991). Hedonic method: (i) there is an omitted variable bias (Case and Quigley 1991; Ekeland, Heckman and Nesheim 2004; Shimizu 2009); (ii) the assumption of no structural change is unrealistic (Case et al. 1991; Clapp et al. 1991; Clapp and Giaccotto 1992, 1998; Shimizu and Nishimura 2006, 2007, Shimizu, Takatsuji, Ono, and Nishimura 2007). Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
57. Figure : When did the condominium price hit bottom?-Condominium- 57 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
58. 不動産取引価格情報をとりまく議論 具備すべき要件:基礎情報が重要 価格・取引価格，　時点・契約時点　の正確性 モーゲージデータによる価格指数: 米国:OFHEO ，DCLGインデックス 登記簿をベースによる価格指数: 　価格・取引価格，　時点・登記時点 　　英国:Land Registry Index, 香港大学住宅価格指数， S&P CS指数 不動産流通データによる価格指数: →日本では，どの情報が利用可能か? レインズ or 取引価格情報の情報整備システムの全面的見直し??? Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
59. 3.新しい不動産価格統計の整備2:不動産投資インデックス 3.新しい不動産価格統計の整備2:不動産投資インデックス 日本の世界的地位の低下 グローバル社会の中での日本の役割 不動産投資資産大国→本当か? 人間の活動・経済の活動なくして，不動産は価値はない 経済の活動水準を示す不動産統計資料 →不動産投資インデックス Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
60. 不動産投資インデックスは何のために作られているのか? 不動産投資インデックスは何のために作られているのか? いくつかの誤解: ベンチマーク・サービス -インデックスを作ることが目的ではなく，パフォーマンス測定をすることが目的．それを実施するためにインデックスが作成される． -網羅率が低い指数は利用できない→本当???　日経225,経済統計 -母集団に偏りがある指数は利用できない(日本) -鑑定評価精度に問題がある指数は利用できない(ドイツ) 測定したいパフォーマンスの拡大: - Pan-European total returns - Global total returns - Sustainable Property Index (ISPI) Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
61. 不動産投資インデックスとは? 不動産投資パフォーマンス　or マクロ動向 総合収益率　=　インカム収益率　+　キャピタル収益率 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
62. IPDインデックスとNCREIFインデックス Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
63. International property cycles - Speed of adjustment Capital index, December 2002= 100 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
64. World of real estate performanceTotal return for leading real estate markets World of real estate performanceTotal return for leading real estate markets 64 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
65. World of real estate performanceTotal return for leading real estate markets 65 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
66. IPDインデックスは、世界の不動産投資パフォーマンスのトレンドを明らかにします IPDインデックスは、世界の不動産投資パフォーマンスのトレンドを明らかにします 各国の不動産投資リターン:2006-2008 Annual Total Return 0.0% 66 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
67. IPD- Indicative Pan-European total returns Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
68. Global total returns 2001 - 2005 出所)IPD Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
69. IPD/IPF Sustainable Property Index (ISPI) UK To identify the more sustainable properties in the market, ISPI asks landlords 20 or so questions, easily answerable, based on the 6 categories of: -Building quality -Building accessibility -Energy efficiency -Water efficiency -Waste management -Flood risk. 69 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
70. Transaction Based Index and Valuation Based Index 今回の金融危機で学んだことは，「不動産投資リスクとしてとくに注意しなければならない問題は，流動性リスクと合わせて不動産鑑定評価リスクが存在すること，そして，不動産の選別を注意深くしなければならないこと」であると指摘している(David Bucke , UBS Asset Management, IPD/IPF Property Investment Conference2009,Brighton,26.November.2009)． →NCRIEF Industry Index Transaction Based Index: 市場転換期で取引が著しく低下する．事情の多い取引が増加する．モデル推計上の誤差の存在と限界． Valuation Based Index: Smoothing, Valuation Error Problem Market Value or Worth →どのような価格として決定すべきなのか? Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
71. 資産関連統計はどのように整備すべきか? 不動産価格指数 a)不動産市場のマクロ動向把握→　公共 or 民間 b)金融リスクの評価(デリバティブを含む)→　民間 c)マクロ経済政策のターゲット→　公共 不動産投資インデックス a)投資市場のマクロ動向把握→　公共 or 民間 b)投資パフォーマンスの測定，ベンチマークサービス→　民間 公共の課題: -鑑定評価精度の向上の制度インフラの整備 -情報流通インフラの整備 米国：OSCRE（Open Standards Consortium for Real Estate） 欧州：PISCES（Property Information Systems Common Exchange Standard） Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
72. 4.不動産鑑定ビジネスの将来ビジョン 社会に対して何をもたらすのか? 報酬の対価とは何か? 新規事業開発は可能なのか? マーケティングとは? →需要を発見 →需要を創出 新しいビジネスプランはだれが描けるのか? 事業体質は改善可能なのか? Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
73. ①事業価値分析: 専門家の介在価値/ 不動産流通業の場合 「自分でもできるが専門性を期待」35.7% 「自分ではできないので依存（計）」47.8% 専門家・パートナーとして期待されている 　　リクルート 住宅総研 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
74. ②コスト構造分析: 事業改善・業務工程別コスト構造 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
75. 日米の不動産仲介コストの相違 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
76. 日米の不動産仲介コストの相違 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
77. 不動産仲介ビジネスの非効率性 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
78. ③報酬分析・報酬額は妥当なのか? 購入者の39.7%が「（受けたサービスに比して）高い」 　　　比較）「妥当」との回答は57.2% 　　リクルート 住宅総研 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
79. 専門性への対価 お金を払って仲介会社に依頼するのが当然 内容次第では払ってもよい を合わせた「払ってもよい」との回答率が 50％を超えたサービスの項目数をみると二項目のみ 62.7% 安全に取引（契約書の作成・重要事項説明書の作成・確認・立会い・引き渡し）を遂行すること 51.1% 候補になっている物件の検査（インスペクション）をして安全性・信頼性を評価すること Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
80. 50%ライン Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
81. ①事業価値分析: 不動産鑑定の場合 社会経済システムにおける不動産価格とは? 社会経済システムにビルトインされた不動産価格とは? (不動産価格指数や取引価格が整備されても鑑定評価は必要!!!) ・金融資産のリスク評価，担保価値 ・固定資産税，相続税の課税価格 ・公共用地買収 ・企業価値評価 等々 →不動産鑑定価格 →不動産鑑定価格の正確度が社会システムに影響をもたらす (R&D : ビジネス機会の創出) Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
82. 事業価値分析・その2: 地価公示制度は必要ないのか? 地価公示: 地価公示法（昭和44年法律第49号）に基づいて，土地鑑定委員会が毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示する ①一般の土地の取引価格に対しての指標 ②公共用地の取得価格の算定根拠 ③不動産鑑定士等が土地についての鑑定評価を行う場合の規準 →適正な地価の形成に寄与 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
83. 地価公示制度は必要ないのか? 地価公示: 地価公示法（昭和44年法律第49号）に基づいて，土地鑑定委員会が毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示する ①一般の土地の取引価格に対しての指標 　→取引価格情報の提供・路線価等の公開 ②公共用地の取得価格の算定根拠 　→公共事業(投資的経費)の低下 ③不動産鑑定士等が土地についての鑑定評価を行う場合の規準 　→土地価格から不動産価格へ Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
84. 公示地価の社会的意義 不動産鑑定12月号より 本稿の一連の整理からもわかるように，従来の延長線で考えてしまうと，不動産鑑定評価システムや地価公示システムなどの情報インフラは時代とともに陳腐化してしまうものである。しかし，金融危機後の新しい経済システムを構築していくなかでは，重要な情報インフラであることに気がつくことであろう。①厳格化される金融規制と②環境配慮型社会の構築，それを実現するための，③エコ・コンパクトシティを目指した都市の再編と新しい都市計画の枠組み策定，④農業・林業の活性化のための取引市場の整備，そして，日本が今後取り組まなければならない⑤東アジアの成長戦略の策定と連携強化，それを前提とした市場整備，⑥ストック化社会における資産統計の充実，さらには，本稿では言及しなかったが，⑦ストック化社会における企業，家計，自治体，国での不動産戦略の見直し，といった問題に直面する中では，不動産市場に関わるものの役割は大きい。(企業不動産戦略・公的不動産戦略) →タスク表と実施計画が重要 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
85. ②コスト構造分析・③報酬分析 不動産鑑定評価のためのコスト →取引事例収集・その他，不動産市場分析データの整備 サービス・モノの生産には費用がかかる →その費用が高すぎる場合には，事業から撤退する 費用がただの産業はない!!! 事業価値と報酬 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
86. 不動産鑑定評価のためのコスト:官に依存しない独自情報の整備: 不動産業況DIの整備 取引価格事例の生産: 外部性があるため政府の関与は必要!!! +独自情報の生産(競合優位性を持つ) 不動産価格情報の適切な把握の困難性 不動産価格→資産価格/将来の期待によって変化 先行指標 Reinhart and Rogoff(2009) Early Warning Signal 「顕在化された指標」と「表明された指標」 86 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
87. 景況判断: 景気動向指数: コンポジット・インデックス（ＣＩ）,ディフュージョン・インデックス（ＤＩ） ＣＩ:構成する指標の動きを合成することで景気変動の大きさやテンポ（量感）を把握 ＤＩ:構成する指標のうち 改善している指標の割合を算出することで景気の各経済部門への波及の度合い（波及度）を測定する →近年， 景気変動の大きさや量感を把握することがより重要になっていることから， 2008年4月値以降，ＣＩを中心の公表形態に移行 http://www.esri.cao.go.jp/jp/stat/di/di3.html →業況DI・短観 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
88. ＣＩとＤＩとの違い ＤＩは景気の各経済部門への波及の度合いを表す指標であり，各採用系列が大幅に拡張しようと， 小幅に拡張しようと，拡張系列の割合が同じならば同じＤＩが計測される。 ＣＩは景気の強弱を定量的に計測する指標であり，ＤＩが同じ数値で計測されたとしても， 各採用系列が大幅に拡張していればＣＩも大幅に上昇し，各採用系列が小幅に拡張しているならばＣＩも小幅に上昇する。 このように，ＣＩは，ＤＩでは計測できない景気の山の高さや谷の深さ，拡張や後退の勢いといった景気の「量感」を計測することができる。 http://www.esri.cao.go.jp/jp/stat/di/di3.html Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
89. DI先行指標: 12指標 最終需要財在庫率指数（逆サイクル） 鉱工業生産財在庫率指数（逆サイクル） 新規求人数（除学卒） 実質機械受注（船舶・電力を除く民需） 新設住宅着工床面積 耐久消費財出荷指数 消費者態度指数 日経商品指数（42種） 長短金利差 東証株価指数 投資環境指数（製造業） 中小企業売上げ見通しD.I. →不動産価格: Early Warning Signal (Reinhart and Rogoff(2009)) Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
90. 日銀短観 : Diffusion Index（ディフュージョン・インデックス） Diffusion Index（ディフュージョン・インデックス）: 企業の業況感や設備，雇用人員の過不足などの判断 算出の方法: 各判断項目について３個の選択肢を用意し，選択肢毎の回答社数を単純集計し， 全回答社数に対する「回答社数構成百分比」を算出した後，次式により算出 D.I.＝（第１選択肢の回答社数構成百分比）－（第３選択肢の回答社数構成百分比） 判断D.I.は，業況のほか，製商品・サービス需給や在庫，価格，設備，雇用人員，資金繰りなどの項目についても作成 http://www.boj.or.jp/oshiete/research/08204002.htm Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
91. 不動産業況・判断DI 顕在化した市況指標(Revealed Market Indicator) 　　→地価・その他の経済指標 表明された市況指標(Stated Market Indicator) 　　→判断DI 不動産専門家とのコラボ→不動産流通の世界に役割はないのか? 官依存型から独自調査の充実 　　　・情報生産産業 　　　・新しいビジネス接点 →ストック化社会にふさわしい専門家集団への成長 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
92. 自治体版KPIの開発の重要性 自治体版Key Performance Indicatorの開発の重要性 どのような政策目的のもとで，どのような不動産情報を蓄積し，誰が，定期的にモニタリングしていくのか 政策目標: -乱開発の防止 -投機的土地取引の防止 -街づくりと不動産取引 -評価精度の向上 価格指数の整備 業況DI →複数指標での市況把握 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
93. 不動産鑑定士の介在価値 不動産情報は，なぜ政策的な整備が必要なのか?(どこの国でも，国が整備している。ただし，価格調査まで) →不動産市場の公共性と特殊性 →不動産鑑定価格の社会経済的重要性 (地域)経済のEarly Warning Signalの有力な候補の一つ !!! →不動産は情報の塊である!!! 土地利用の外部性:　都市計画 -単純な外部性 　ある土地の土地利用が周辺の土地利用に対して影響をもたらす -追加的な外部性 　一度，決定された土地利用が時間を超えて影響をもたらす 良好な都市空間の創造=最適な土地利用の管理 →地域経済の持続的成長(資源の最適配分) Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
94. 不動産価格の変動と地域経済 資産価格の変動がどのように地域経済に影響をもたらすのか? 上昇局面: 企業・家計の資産に対する投機行動の活発化 -適正水準の資産価格の上昇に基づく投資の活性化は，(+). -本来，投資に回るべき資金が，過剰に資産に投資される(-) 下落局面: -信用収縮　 : 金融システムの不安定化 短期的な経済の停滞　資産需要低下 -長期的な期待の低下　: 価格の押し下げ効果 -負債効果　:生産性の高い経済主体から，生産性の低い経済主体に対する資産の移転 　　　　企業:成長性の高い企業，生産性の高い家計　 : 負債(大) Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
95. 社会経済構造の変化と介在価値の変化 必要とされる情報は，社会経済市場の状況に応じて変化してくる 経済成長・人口増加期: 公共事業の拡大期→縮小 →人口減少・低成長(経済力の低下)・国際化・都市間競争の激化と格差・公的セクターの縮小・公共事業の縮小 都市計画: 人口フレームから地価フレーム (都市計画検討小委員会での議論) (不動産市場の変化) 価格情報から収益情報に 環境対応の重要性 希少な資源からダブついた資源へ→リサイクル時代 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
96. 不動産鑑定ビジネスは，成長産業か，衰退産業か? 不動産鑑定ビジネスは，成長産業か，衰退産業か? 公共事業の減少 公示地価・固定資産評価というある種の公共事業 公示地価と不動産鑑定士の役割の変化 不動産関連資金の流れの変化 都市の衰退とコンパクト化 税収の減少と官民共同の可能性 小さな政府と大きな都市の限界 大きな政府と小さな都市へ Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
97. 不動産鑑定士の将来ビジョン　: 介在価値を考える 本当の意味での不動産の専門家へ 企業不動産戦略 環境不動産戦略 海外不動産投資戦略 金融規制への対応 まちづくりへの貢献 良質なストック形成への貢献 官依存体質からの脱却 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
98. 5.今，不動産鑑定業界は何をすべきか? 1.社会貢献価値の最大化を考える 2.ビジネスサイクルに応じたビジネスモデルの開発 3.官依存型体質からの脱却 　　官と民の程良い関係 4.専門性を充実させる: 競合優位性を持つ。情報と専門性の充実。 5.倫理規範を明確にする 6.鑑定協会の機能の在り方を再検討 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
99. 新規事業開発: 新しい社会的価値の創造 　　　　　あなたが社会に出て，新規事業の企画を命じられました。さて，どのように新規事業の企画・提案をしますか? Ⅰ．現状のマーケット確認 Ⅳ．ビジネスプラン Ⅱ．カスタマーの分析 Ⅲ．ターゲットの設定 当該事業領域のマーケットの現状を 　　　　正確に把握する どのような消費者がどのようなサービ ス・商品を必要としているか どんな消費者に対して、どんな方法で どんな商品を提供すればいいのか？ A社の強みを最大限に生かして、 A社だからこそできることをやる！ １．当該事業領域において， 市場規模，収益機会，競合会社 の有無を正確に把握する ２．消費者という視点から必要として いるニーズを的確に把握する ３．カスタマーのターゲティング ４．事業戦略の策定 キーワード① 『＊＊＊＊』 キーワード② 『＊＊＊＊』 キーワード 『＊＊＊＊』 ①現在の ニーズ ②商品提供 ２．市場規模 ３．競合会社 マーケットのセグメント ファーストステップとしての どこから攻めるか ③将来の ニーズ 顕在 現在 『＊＊＊＊』 今後の可能性のプレ調査 潜在 将来 統計学講義第1回講義資料より Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
100. ﾏｰｹｯﾄ確認 Ⅰ．現状の市場の認識 　・市場規模をどのように知るのか? →人口統計・消費統計などの利用 　・競合他社の市場規模をどのように知るのか　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 →業界統計等の利用 Ⅱ．カスタマー分析 　・消費者の現在のニーズをどのように知るのか　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 →アンケート調査・統計モデル等 　・当該商品が提供されたときの市場の変化をどのように予測するのか　 →アンケート調査・統計モデル等　　　 　・消費者の将来のニーズをどのように予測するのか →アンケート調査・統計モデル等 Ⅲ．ターゲットの設定 　・漠然とした当該市場のなかで，ターゲットをどのように絞り込むのか 　→市場の隙間はないか 　→成長分野はどこか Ⅳ．ビジネスプランの策定 　・自社の強みをどのように発見するのか ｶｽﾀﾏ分析 ﾀｰｹﾞﾃｨﾝｸﾞ ﾋﾞｼﾞﾈｽﾌﾟﾗﾝ 統計学講義第1回講義資料より Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
101. By Rupert J.Clarke (The head of Real Estate , Hermes Investment Management Limited ) Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
102. 清水千弘 : Chihiro Shimizu 麗澤大学経済学部　准教授　(博士・環境学) 277-8686　千葉県柏市光ヶ丘2-1-1 　麗澤大学経済学部研究室B棟309号室 　電話:04-7173-3439 FAX:04-7173-1100 E-Mail : cshimizu@reitaku-u.ac.jp 本日の講義資料・関係する研究論文は，下記からダウンロードできます http://www.cs.reitaku-u.ac.jp/sm/shimizu/ Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp