Анализ к адастровой оценки недвижимости - проблемы и предложения .

1. Анализ кадастровой оценки недвижимости -проблемы и предложения. Топал Е.Г., директор ООО «УрБЭО»

2. Актуальность • Кадастровая стоимость является базой для расчета: • налога на недвижимость • арендной платы (земля, здания) • Недвижимость – самый эффективный источник налоговых и арендных платежей с точки зрения: • администрирования • собираемости • расчета

3. Проблема 1 – низкое качество кадастровой оценки Проблема 2 – доступность при пересмотре кадастровой стоимости

4. Причина 1 – объект оценки • Рассматриваются два объекта кадастровой оценки – земля и здание (нет технической возможности их совместить информационно). • Недостаток здание не торгуется на рынке самостоятельно без земли и не может иметь прямой рыночной стоимости. Только земля или (земля + здание) могут быть объектами рыночного оборота и, следовательно, могут иметь рыночную стоимость.

5. Какова наиболее вероятная величина доли земельного участка в общей стоимости единого объекта недвижимости? 20% 30% 60% Земельный участок ? Единый объект недвижимости Улучшения

6. Условия расчета • Стоимость единого объекта недвижимости = стоимости улучшений + стоимость земельного участка • Доля земельного участка в величине стоимости единого объекта недвижимости = стоимость земельного участка / стоимость единого объекта недвижимости • Наиболее вероятное значение доли земельного участка в ЕОН будет выявлено для земельного участка, на котором расположено не более одного строения • Фактор местоположения в настоящей работе не учитывался

7. Группа 5 – таблица 1

8. Изменение доли на примере группы 5(Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения) Минимальное значение: 5% Максимальное значение: 45% Среднее значение: 24%

9. Изменение доли на примере ГРУППы 10 (Объекты социальной инфраструктуры) Минимальное значение: 27% Максимальное значение: 94% Среднее значение: 70%

10. Зависимость величины доли от КИТ

11. Причина 2 – информация • 1) При расчете кадастровой стоимости используется информации об объекте недвижимости из федерального ГКН. • неполная и недостаточная информации об объекте • низкое качество информации. • Необхоимо– децентрализация информации об объекте оценки и создание базы данных об объектах оценки на местном уровне • 2) Недостоверная информация о рынке • необходимо создание системы непрерывного мониторинга информации о рынке недвижимости на местном уровне по основным ценнообразующим факторам

12. Причина 3 – cтандартизация • В России нет: • профессиональных правил (стандартов) кадастровой оценки. • нет правил массовой оценки • нет четкого определения массовой оценки. • нет нормального определения кадастровой стоимости: • Законопроект № 421531-6 «Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 2421 настоящего Федерального закона».

13. Причина 4 – оценщик • государственная кадастровая оценка выполняется негосударственными оценщиками, выбранными на торгах. В соответствии с новой контрактной системой закупок (44-ФЗ), введенной с 01.01.2014 взамен 94-ФЗ, услуги по оценке включены в перечень работ и услуг, в отношении которых заказчик обязан проводить электронный аукцион. • Единственным критерием для определения победителя аукциона является цена!

14. Существующая схема кадастровой оценки Налогополучатель (государство) Налогоплательщик (физики, юрики) Налог аукцион оспаривание ? Независимый оценщик Независимый оценщик ? Ставка массовая оценка индивид оценка ? ? СРО СРО Комиссия ? Кадастровая стоимость Кадастровая стоимость

15. Оспаривание – это процедура предусматривает состязательность сторон если муниципалитет усматривает занижение цены он может принять активную позицию не только в суде, но при работе комиссии, в том числе при установлении рыночной стоимости выше уже определенной кадастровой. такая состязательность будет только на пользу всем сторонам участникам

16. НО! • Кадастровая оценка: • является одной из сложнейших технологических дисциплин, требующих совершенного программного обеспечения, • требует высокого уровня профессионализма, • требует длительного опыта работы в области эконометрического моделирования. • требует ПОСТОЯННОГО непрерывного мониторинга рыночных цен • требует постоянной актуализации • требует преемственности в организации процесса оценки • требует хорошего знания местного рынка земли и недвижимости! • требует постоянной работы по оспариванию

17. Причина 4.Массовое оспаривание массовой оценки

20. Новации • Приказ Минэкономразвития России от 16.05.2013 г. № 259 «О внесении изменений в порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 г. № 263» определяет новый порядок принятия решений комиссией. • Федеральный закон от 04.06.2014 N 143-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами" • Из подведомственности арбитражных судов исключены дела об оспаривании результатов кадастровой стоимости. Теперь такие дела будут рассматривать суды общей юрисдикции областного уровня.

21. Новации • ПОПРАВКИ к проекту федерального закона № 421531-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» • информация об отчете об оценке имущества, принадлежащего полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, а также информация об экспертном заключении на такой отчет подлежат размещению правообладателем такого имущества в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в объеме и в порядке, установленным уполномоченным федеральным органом.. • установление периодичности проведения государственной кадастровой оценки не чаще чем 1 раз в 3 года и уточнение даты вступления в силу результатов такой оценки. • В состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта РФ, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также подлежащие обязательной ротации не менее чем на 75 процентов раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков

22. Проблема 3 – последовательность принятия решения о результатах КО Сегодня процедура оспаривания включается, когда на основе кадастровой оценки путем установления ставок налога уже сверстан бюджет субъекта федерации. Решения комиссий, направленные на уменьшение кадастровой стоимости, а, следовательно, налоговой базы, могут в значительной степени уронить бюджеты субъектов федерации. Предложение Необходимо установить оспаривание (уточнение) результатов кадастровой оценки до утверждения ее результатов.

23. Возможные решения • Государственная кадастровая оценка не должна быть рыночной услугой и не может продаваться на торгах, в порядке, предусмотренном законодательством о контрактной системе в сфере закупок (44-Ф формирование института кадастровых оценщиков (асессоров). • рассмотреть процедуру оспаривания до утверждения результатов кадастровой оценки местными органами власти. • случае оспаривания при принятии решения в пользу налогоплательщика, ему компенсируется переплата налогов до момента принятия решения об оспаривании  • пересмотреть методологию в части определения кадастровой стоимости

24. Организация оценки кадастровой стоимости Vго Рыночная информация налог Расчет налога Государственная кадастровая оценка Vго V Налогоплательщик Vио Независимая оценка СРО

25. СПАСИБО за ВНИМАНИЕ! Топал Елена Геннадьевна