1 / 31

Nový stavební zákon a daně vybrané problémy

Nový stavební zákon a daně vybrané problémy. Andrea Gustiová (Deloitte) Radka Mašková (Deloitte) Jan Mareček (Česká společnost pro stavební právo) Václav Vlk (Rödl & Partner) Martin Tunka (MMR). Obsah. Novela stavebního zákona Daňové dopady novely stavebního zákona

hedwig
Download Presentation

Nový stavební zákon a daně vybrané problémy

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript


  1. Nový stavební zákon a daněvybrané problémy Andrea Gustiová (Deloitte) Radka Mašková (Deloitte) Jan Mareček (Česká společnost pro stavební právo) Václav Vlk (Rödl & Partner) Martin Tunka (MMR)

  2. Obsah Novela stavebního zákona Daňové dopady novely stavebního zákona Daňová problematika v oblasti nemovitostí • Aspekty daně z příjmů • Aspekty daně z přidané hodnoty

  3. Novela stavebního zákona

  4. Novela stavebního zákona Zákon č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) – účinný od 1. října 1976, dosud 20x změněn Vládní návrh zákona o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) • Sněmovní tisk č. 998 • Vláda předložila Sněmovně 1. června 2005 • Doporučeno k projednání Vládní návrh zákona o změně některých zákonů souvisejících s přijetím stavebního zákona a zákona o vyvlastnění • Sněmovní tisk č. 999 • Vláda předložila Sněmovně 1. června 2005 • Doporučeno k projednání

  5. Novela stavebního zákona Nový stavební zákon • Historie přípravy • Aktuální stav projednávání • Základní principy nové právní úpravy

  6. Novela stavebního zákona Několik vybraných okruhů – územní řízení • Územní rozhodnutí, územní souhlas, zjednodušené územní řízení • Účastníci územního řízení podle dosavadní a nové právní úpravy • Předkupní právo obce k určitým pozemkům • Platnost územního rozhodnutí

  7. Novela stavebního zákona Několik vybraných okruhů – stavební řízení • Kdy je potřeba stavební povolení a kdy stačí ohlášení? • Zkrácené stavební řízení • Stavba – výrobek • Autorizovaný inspektor • Oznámení o užívání stavby; kolaudační osvědčení • Kniha o užívání stavby

  8. Daňové dopady novely stavebního zákona

  9. Změna některých zákonů Změna zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí • § 6 (3) - Upravená definice stavebního pozemku nyní zahrnuje nezastavěný pozemek určený k zastavení • Stavbou, která byla ohlášena • Stavbou, na kterou bylo vydáno stavební povolení • Stavbou prováděnou na základě certifikátu autorizovaného inspektora • Stavbou prováděnou na základě veřejnoprávní smlouvy • § 7 (1) – Předmětem daně ze staveb na území ČR jsou nyní • Stavby, pro které byl vydán kolaudační souhlas nebo užívané před jeho vydáním • Stavby způsobilé k užívání na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo stavby podléhající oznámení stavebnímu úřadu a užívané • Stavby, pro které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí nebo kolaudačnímu rozhodnutí podléhající a užívané anebo podle dříve vydaných právních předpisů dokončené • Byty vč. podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí • Nebytové prostory vč. podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí

  10. Změna některých zákonů Změna zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí • Pro užívání staveb již není potřeba kolaudační rozhodnutí • Stačí oznámení stavebnímu úřadu; nebo • Kolaudační souhlas • § 9 (1) písm. g) – rozsah osvobození zachován • Nové stavby obytných domů ve vlastnictví fyzických osob • Byty ve vlastnictví fyzických osob v nových stavbách obytných domů • Osvobození => pokud výše zmíněné novostavby slouží k trvalému bydlení vlastníků či osob blízkých • Stávající ustanovení doplněno o stavby pro bydlení způsobilé k užívání na základě oznámení

  11. Změna některých zákonů Změna zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí • Změny vyvolané novou právní úpravou vyvlastnění • Mimo finanční náhradu nově přípustný i pozemek či stavba • § 9 - v takovém případě se přechody považují za jeden => daň se vybere z přechodu nemovitosti z vlastnictví vyvlastňovaného • § 10 - pokud nelze hodnotu nemovitosti stanovit jinak => základ daně z převodu nemovitosti je cena dle zvláštního právního předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) • § 20 - osvobození od daně z převodu nemovitostí => úplatný přechod vlastnictví k nem. na základě rozhodnutí úřadu územního plánování o výměně pozemku určeného regulačním plánem nebo pro veřejně prospěšné opatření

  12. Změna některých zákonů Změna zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích • V příloze „Sazebník“ byly doplněny následující body • Podání žádosti o vydání osvědčení o jmenování autorizovaným inspektorem a podání žádosti právnické osoby o souhlas s vý-konem činnosti autorizovaného inspektora………………10.000 Kč • Vydání územního rozhodnutí o umístění stavby, rozhodnutí o změně využití území nebo rozhodnutí o změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území………………………….1.000 Kč

  13. Daňová problematika v oblasti nemovitostí

  14. Aspekty daně z příjmů Obsah • Nabývání nemovitostí • Vlastnictví nemovitostí • Prodej nemovitostí

  15. Nabývaní nemovitostíNabývání u právnických osob • Způsoby nabývání tuzemci • Způsoby nabývání ze zahraničí Fyzické osoby z jiného členského státu EU vs

  16. Vlastnictví nemovitostí Daň z příjmů • Sazba daně z příjmů pro rok 2005 = 26% (2006 = 24%) • Příjmy českých realitních společností= obvykle generovány z pronájmu nemovitostí a ze zisku dosaženého prodejem nemovitostí (zisk je obsažen v základu daně a daněn jako běžný příjem) • Náklady spojené s nabýváním nemovitostí (např.notářské poplatky) = součást pořizovací hodnoty

  17. Vlastnictví nemovitostí Odpisy • Budovy • 5. odpisová skupina – 30 let • 6. odpisová skupina – 50 let - např. administrativní budovy, hotely, obchodní domy, školy, univerzity, muzea, knihovny atd.(nepoužije se pro hmotný majetek zaevidovaný do konce zdaňovacího období započatého v roce 2003) • Stavební dílo (dům,budova, stavba) se zařazuje do odpisové skupiny dle jeho hlavního užívání • Při rozdílném užívání budovy se hlavní užívání stanoví převažujícím podílem na celkové využitelné podlahové ploše • Pojem „hlavní užívání“ – otázka právní, ne skutková • Pozemky – majetek, který nelze dle zákona o daních z příjmů odepisovat

  18. Vlastnictví nemovitostí Uplatnění daňových ztrát • Ztráty lze počínaje rokem 2004 uplatnit během následujících 5 let • Ztráty dosažené před rokem 2004 lze uplatnit během následujících 7 let • Neexistuje možnost zpětného uplatnění ztrát • Ztráty z prodeje nemovitostí jsou daňově uznatelné (mimo ztrát z prodeje pozemků, které jsou daňově uznatelné až do výše dosaženého příjmu) • Znění zákona o daních z příjmů platné pro rok 2004 přineslo další omezení pro uplatňování ztrát

  19. Vlastnictví nemovitostí Pravidla nízké kapitalizace • Pravidla nízké kapitalizace mohou omezovat daňovou uznatelnost úroků placených z úvěrů od „spřízněných osob“ • Limitní hodnota podílu dluhy/vlastní kapitál je 4:1 • Definice spřízněných osob rozšířena od 1. ledna 2005 (neuplatní se u úvěrů poskytnutých před 1. lednem 2004) • Společnosti založené před 31. prosincem 2003 jsou osvobozené (1+3 roky)

  20. Prodej nemovitostí Prodej nemovitostí • Příjem z prodeje českých nemovitostí = příjem dosažený na území České republiky • Příjmy z prodeje nemovitostí zahrnuty v základu daně • Budovy – zůstatková hodnota je v okamžiku prodeje daňově uznatelným nákladem • Zohlednění společných ploch + infrastruktury • Pozemky – kupní cena daňově uznatelná jen do výše příjmů z prodeje

  21. Prodej nemovitostí Prodej podílu • Prodej podílu na české společnosti mezi českými nerezidenty, kteří nemají stálou provozovnu v České republice • Nepodléhají zdaněnív ČR • Prodej podílu na české společnosti mezi nerezidentem (prodávajícím) a českým rezidentem (kupujícím) obvykle podléhá zdanění v ČR • V případě aplikace smlouvy o zamezení dvojího zdanění je zisk obvykle zdaněn jen v zemi, kde má zahraniční investor daňové rezidentství a je osvobozen od daně v ČR • Prodej podílu na české společnosti jinou českou společností je zahrnut do zdanitelného příjmu • s.r.o. = ztráty jsou daňově neuznatelné • a.s. = ztráty jsou daňově uznatelné pouze v případě přecenění akcií na reálnou hodnotu (v ostatních případech jsou daňově neuznatelné)

  22. Prodej nemovitostí Daň z převodu nemovitostí • Daň z převodu nemovitostí -> při převodu vlastnictví k nemovitosti na území České republiky • Daň platí prodávající – nabyvatel je ručitelem • V roce 2004 došlo ke snížení sazby daně z převodu nemovitostí z 5% na 3% • Daň je vypočítána buď ze smluvní ceny nebo z oficiálního ocenění znalcem – daň se vždy vypočítává z vyšší z těchto částek • Osvobození pro novostavby bytových a rodinných domů –> při prvním úplatném převodu

  23. Aspekty daně z přidané hodnoty Obsah • Prodej nemovitostí • Stavební pozemek • Pronájem nemovitostí

  24. Prodej nemovitostí Prodej osvobozen od DPH • Podmínky uplatnění osvobození • Po uplynutí tří let od nabytí či kolaudace nemovitosti; obdobně platí i pro finanční leasing • Převod pozemků včetně operativního pronájmu vždy osvobozen bez nároku na odpočet s výjimkou převodu stavebního pozemku • Kolaudace • Kolaudace nové stavby • Kolaudacepo změně stavby, jejíž cena je vyšší než 30 % zůstatkové ceny stavby ke dni zahájení stavebního řízení

  25. Prodej nemovitostí Prodej podléhající DPH • Předpoklady zdanění • Do tří let od nabytí či kolaudace nemovitosti; obdobně platí i pro finanční leasing • Převod stavebního pozemku • Uplatnění snížené sazby DPH • Pokud není osvobozeno • Převod bytového domu, rodinného domu (vč. nedokončeného), bytu (vč. nedokončeného) včetně zabudovaných strojů a zařízení • Rekonstrukce, modernizace,opravy • Nelze u stavebních a montážních prací týkajících se výhradně nebytových prostor rodinných domů a bytových domů • Snížená sazba se uplatní jendo konce roku 2007 • Evropská Komise zvažuje trvalé zařazení do snížené sazby

  26. Prodej nemovitostí Nemovitosti ve snížené sazbě DPH • Bytový dům • Stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahových ploch všech místností a prostor připadá na byty • Rodinný dům • Stavba pro bydlení , ve které více než polovina podlahových ploch všech místností a prostor připadá na byty • Nejvýše 2 nadzemní podlaží, 1 podzemní podlaží a podkroví • Nejvýše 3 samostatné byty • Byt • Místnost nebo soubor místností, které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k bydlení • Včetně podílu na společných částech domu

  27. Stavební pozemek Stavební pozemek • Vymezení stavebního pozemku • Nezastavěný pozemek • Dle stavebního povolení lze na pozemku umístit stavbu • Na pozemku zatím není umístěna stavba • Aplikace DPH • Převod podléhá základní sazbě • Nelze uplatnit osvobození

  28. Pronájem nemovitostí Osvobození a výjimky • Pronájem osvobozený bez nároku na odpočet • Pozemky, stavby, byty a nebytové prostory • Zdanitelný pronájem • Parkovací místa • Bezpečnostní schránky • Krátkodobý nájem stavby včetně vnitřního vybavení a dodávek energií nejdéle na 48 hodin nepřetržitě

  29. Pronájem nemovitostí Možnost volby zdanění • Uplatnění daně na jinak osvobozený pronájem • Podmínky zdanění • Nájemce je plátcem • Pronajaté prostory použije pro uskutečňování ekonomických činností • Pronajímatel je povinnen do 30 dnů od uzavření takové nájemní smlouvy o této skutečnosti informovat svého místně příslušného správce daně • Možnost optimalizace uplatnění odpočtu daně navstupu

  30. Kontakty Daň z příjmů právnických osob Andrea Gustiová agustiova@deloitteCE.com +420 224 895 631 Daň z přidané hodnoty Radka Mašková rmaskova@deloitteCE.com +420 224 895 752

More Related