奢侈稅下的房市

1. 19th亞太財務經濟會計與管理會 -奢侈稅成效分析與房市未來發展 奢侈稅下的房市 報告人:蘇啟榮 信義房屋 不動產企研室 2011.07.09

2. 交易量價變化 買方心態的轉變 房市長期供需質量演變 結論

3. 北市及新北市房價動態 • 選擇性信用管制後，台北房價持平後上漲 • 奢侈稅(特種貨物及勞務稅)後台北房價小幅回檔後反彈 信義房屋不動產企劃研究室；依信義房屋住宅成屋成交資料統計

4. 北市及新北市價量動態 • 選擇性信用管制後，台北房屋交易量增，提供房價上漲動能 • 投機交易加速房價上揚，奢侈稅後投機遭排除，需求量縮，房價波動放緩。 • 現階段奢侈稅雖沒有造成房價下跌，但發揮抑制房價急漲的功能 信義房屋不動產企劃研究室會整；依信義房屋住宅成屋成交資料統計，買賣移轉棟數依內政部統計

5. 量縮收斂 桃竹以南交易穩定 • 5月份買賣移轉量回升，量縮衝擊並未進一步擴大。 • 觀察奢侈稅影響3~5月份移轉量，桃園以南區域較去年同期增加，反應經濟復甦鞏固房市基本面。 各縣市累計3~5月建物買賣移轉棟數變化 資料來源:內政部

6. 未來房價看法-持平樂觀 註：針對公司網站會員，透過E-mail問卷方式進行購屋意向調查

7. 政策事件對買方影響 • 大陸人民來台置產限制:採許可制 .限住宅產品 .限購1屋 .3年內不得移轉 .每年停留4個月 .房貸限5成 Q:ECFA與陸客自由行效益，是否帶動外來購屋需求？

8. 市場現象-捷運產品購買者眾 • 捷運站旁200公尺 • 全新電梯大樓 • 標準2、3房 • 公設低於30% 蘋果日報2011.06.15

9. 房市長期供需演變

10. 人口變化帶動換屋置產市場 • 80年代25~34歲年輕人口比重高，首購需求為主力。 • 90年代35~44歲人口增幅最大，換屋需求漸增。 • 2000年後45~54歲人口增幅最大，換屋置產需求漸增。 不動產 消費財 投資財 資料來源:內政部統計處

11. 財富分配差距拉大 房市發展兩極 • 2000年後平均薪資水準幾無增長，受薪階層購屋能力原地踏步。 • 富裕階層衍生換屋或置產需求。 2008年GDP組成占比 依商業週刊1158期P.86說明 繪製 商業週刊 1158期 P.84

12. 歷年住宅新增供給及新增家戶 • 90年代受容積管制影響，市場明顯供過於求。 • 2000年後新增供給相對有限。 • 北市住宅供給率(住宅存量/家戶數)最低，僅91.6%。 資料來源:內政部統計處、營建署

13. 五都空屋率達一成 • 依營建署研究顯示，五都空屋(低用電)達一成。 • 租金長期持平，反應住宅並無短缺情況。 • 台灣住宅供給可滿足消費財的使用需求，但遇上資金熱潮，可能滿足不了投資需求。 資料來源:摘自2011.02.02自由時報，報導係依據營建署委託研究報告結果。 資料來源:行政院主計處、台北市主計處

14. 住宅供給-屋齡結構 • 台灣住宅主要興建於1970~1980年代，隨著屋齡老化，需要汰舊換新來改善住宅品質。 • 北市老房子比例最高，五成以上屋齡超過30年，未開發用地相對稀有，都更迫切性高，新北市由農而工而住，扮演台北都會區的主要住宅區。 註.依2000年普查資料加計新增住宅使照戶數(含店舖住宅) ，未扣除使照戶數。

15. 各都市長期房價變化 • 台灣住宅市場在時間上以及地理空間上呈現不均衡的發展。 • 人口結構、財富分配的變化，未來中高端住宅市場仍佔相當比重。 資料來源:信義房屋不動產企研室，房價指數基期:1991Q1；各年度為第4季指數值。

16. 小結 • 1.奢侈稅後，短期投資需求退場，自住、置產成購屋主力。 • 2.台北地區受高房價、奢侈稅影響，交易量不易達到去年水準。 • 3.新北市以南房價負擔較輕，自住需求可望隨失業率降低而增加。 • 5.下半年市場新增住宅供給有限，無價格破壞疑慮。 • 4.資金、利率、匯率、物價等整體金融條件，對房價屬正面影響。 • 房貸利率高於租金報酬率之前，自住產品價格修正壓力不大 • 定存利率高於租金報酬率之前，置產型產品價格修正壓力不大 • 6.稅制將是影響未來投資置產需求的關鍵。

17. 敬請指教