שיוך דיור ופנסיה בקיבוץ גבעת ברנר

1. שיוך דיור ופנסיה בקיבוץ גבעת ברנר אסיפה מספר 1 מצגת מכינה לאסיפה 1

2. תזכורת ורקע כללי ליישור קו - 1 • שיוך דירות - בינואר 2002 אושרה בקלפי "החלטה מקבעת" בדבר כניסה לתהליך שיוך הדירות בג"ב, באוגוסט 2007 אושר הסדר שיוך הדירות בקלפי וביוני 2008 אושרה בקלפי יצירת זיקה בין בית אב זכאי לבין דירתו. • שיוך הון – בשנת 2006 אושרה הצעה ראשונית זריזה (משיקולי מס) שהועברה בקלפי (החלטה אשר הסדירה יום קובע ופרמטרים נוספים, ויישומה היה תלוי בהשלמת החלטה מפורטת), במהלך שנת 2007, עובדה הצעה מפורטת, שהגיעה לדיון בקיבוץ בסוף שנת 2007 והוקפאה על רקע העמדה שאין לשיוך ההון מקורות. • קרן מילואים - בתחילת 2008, החל לעבוד בגבעת ברנר צוות קרן מילואים, במטרה לבצע מהלך זריז של איגום משאבים לטובת הפנסיה, באמצעות קרן מילואים.

3. חברים הצגת מודל שיוך ההון קיבוץ גבעת ברנר % 100 זכויות שונות השכרות משקיות עתיד גבעת ברנר אגש"ח חוב השכרות קהילה ענפי שירות % 100 % 100 % 54.15 ברנר לוגיסטיקה בע"מ רפת גן - אגש"ח 74% 26% גבעת ברנר אחזקות ורד השפלה יזמויות ומנהל קולחי ברנר אגש"ח גביש – חברה בע"מ רגב אגש"ח ג"ב חקלאות אגש"ח בית חלומותיי אגש"ח משתלות ג"ב-אגש"ח

4. תזכורת ורקע כללי ליישור קו - 2 • במחצית 2008, שולב רו"ח גיורא מרקר בעבודת קרן המילואים, ובמשך הזמן (עם התארכות עבודת הצוות) נכנסה מיכל ינאי בהדרגה לנעליו של עומר כהן. • הצוות קיים עבודה מקיפה ומעמיקה, במשך כשנתיים (עד סוף 2009) וגיבש מודל, אשר הקדיש את כל הנכסים הפנויים, הנוכחיים והעתידיים של הקיבוץ ועסקיו להבטחת פנסיה תקציבית, גדולה ככל האפשר, לכל מי שהיה חבר קיבוץ גבעת ברנר ביום השינוי. • על רקע אי קיומה של פנסיה צבורה, ראה לעצמו הצוות חובה להבטיח פנסיה משלמת מרבית לחברים לאורך זמן. • בדצמבר 2009 הוצגה המלצת הצוות להנהלות ובפברואר 2010 באסיפת הסבר לקיבוץ. • במהלך ההצגה להנהלות, ובאסיפה, הוצגה משמעות שקבלת המודל במתכונתו הנוכחית, ידחה מהלך שיוך הדיור בגבעת ברנר בשנים רבות.

5. הצגת מודל קרן המילואים – תיאור גרפי מסכם השימושים המקורות מתנהל בקרן מילואים רובד 4 מענק פנסיונרים – חלוקה נוספת שוויונית לכל הפנסיונרים, בסכום של עד על 70% מהשכר הממוצע במשק תמורות מעסקאות נדלן אחרות C רובד 3 עתודה להבטחת שני הרבדים הראשונים עד סכום של 15 מ' ש"ח C1 תמורות מג"ב לוגיסטיקה B B1 רובד 2 תוספת של 25% לפנסיית הבסיס A2 מקורות קהילה שוטפים כולל השכרת דירות A מתנהל בשוטף רובד 1 פנסיה הבסיס עפ"י הנחיות הרשם (2760) A1 רק מהשכרת דירות שלא שויכו A4 B2 C2 A3 א1 א1 רווחי העסקים א א1

6. העתודה • מודל קרן המילואים הינו בעיקרו מודל משלם ולא מודל צובר. • היוצא מהכלל הינו רובד 3, אשר מהווה עתודה (צוברת) לשני הרבדים הראשונים כדלקמן: • העתודה כולה תעמוד על 15 מיליון ₪. • 10 מיליון ₪ הראשונים מתוכם יהוו ביטחון לרובד הראשון (הבטחת תשלום פנסיית הרשם), ויעשה בה שימוש רק אם יחסרו כספים לרובד זה מהמקורות המיועדים לכך. • 5 מיליון ₪ הנוספים (בין 10 ל- 15 מיליון ₪) יהוו ביטחון לרובד השני (הבטחת תשלום הפנסיה המוגדלת), ויעשה בה שימוש רק כאשר יחסרו כספים לרובד זה מהמקורות המיועדים לכך. • עפ"י קרן המילואים, עתודה זו הינה מרכיב חשוב ביציבות ורציפות התשלומים לפנסיונרים.

7. הפנסיה התקציבית בגבעת ברנר על ציר הזמן בשקף זה מוצגת ההוצאה השנתית השוטפת המחושבת בגבעת ברנר לפנסיה התקציבית על ציר הזמן. *= זוהי הטבלה המקורית, בינתיים עודכנה פנסיית הבסיס ל- 2867 ₪. הגרעון לפנסיה צבורה עפ"י תקנות הרשם הינו למעלה ממאה מיליון ₪.

8. תזכורת ורקע כללי ליישור קו - 3 במאי 2010 כונסה ישיבה משותפת של קרן המילואים וצוות שיוך הדירות אשר בה הוחלט להשהות קבלת החלטה בנושא קרן המילואים ולהקים צוות מצומצם של שני הצוותים לגיבוש הסכמות מחודשות. הצוות נפגש מספר פעמים, ובעזרת עבודת מטה אשר בוצעה ע"י: יעל, בנצי וגיורא מרקר, גיבש הצעה מחודשת בנושא הפנסיה ושיוך דירות, הצעה אשר הוצגה בישיבת הנהלות משותפת. בישיבת ההנהלות סוכם להעביר זירת הדיונים בנושא להנהלה הרחבה. ההנהלה הרחבה קיימה מספר דיונים בנושא, התייעצה עם החברים המובילים את שיוך הדירות ועם עו"ד ארז לבנון, אספה בעזרת רו"ח גיורא מרקר נתונים נוספים וגיבשה המלצה לאסיפה, כפי שמוצג בשקפים הבאים.

9. בסיס הנתונים - 1 נבנה במשותף בסיס נתונים רב שנתי למקורות והשימושים הקשורים לפנסיה התקציבית, בהקשר של שיוך הדירות (בין השאר) בדגשים הבאים: המודל נבנה ל- 20 שנה. מהכנסות ההשכרות הורדו כל ההוצאות הישירות והעקיפות. הובאו בחשבון כל ההוצאות הקשורות בפנסיה התקציבית ובפנסיונרים. הובאו בחשבון הכנסות המימון על העתודה שנשמרת לעת סגריר. הובאה בחשבון הכנסה שוטפת מורד השפלה בגין רכישת נכס והשכרתו החל משנת 2012. הובאה בחשבון העברה מהעסקים של 1.2 מיליון ₪ בשנה. נלקחה הנחה שההכנסות מברנר לוגיסטיקה יחלו בעוד 10 שנים בהיקף של כ- 2 מיליון ₪ בשנה ויגיעו להיקפם המלא של 4 מיליון ₪ שנתיים לאחר מכן. נלקחה הנחה שבית ישע יניב מיליון ₪ לשנה החל מעוד 10 שנים. שכר הדירה צמוד למדד השכר/פנסיה. לא הובאו בחשבון הוצאות מס מול ההכנסות שנלקחו בחשבון. התוצאה הכמותית של ההנחות שלעיל מוצגת בשקף הבא.

10. בסיס הנתונים - 2

11. המלצת ההנהלה הרחבה - 1(כללי) בהנהלה הרחבה נבחנו חלופות שונות והתגבשה ההמלצה הבאה החלופה המומלצת היא החלופה מוטת הפנסיה, באופן שיישום שיוך הדיור במתכונת מלאה לכלל החברים הזכאים, יתבצע כאשר יתאפשר (בהנחות המודל, בשנת 2023). שמירה על המסגרת של קרן המילואים כפי שהתגבשה בצוות קרן המילואים (ותגיע במקביל לאישור הקיבוץ), תוך אימוץ החלטות שיוך הדירות כפי שיתקבלו בעניין העתודה ושימוש לדירות מגורים. הצגת מכתב התחייבות, אשר יאושר ע"י האסיפה ויועבר לחברים הזכאים לשיוך, באופן שיחזק ויבטיח המחויבות לשיוך הדיור בעתיד. שלושת מרכיבי ההצעה (החלופה + קרן המילואים + המכתב) יוצגו באסיפות נפרדות ויאושרו בו זמנית בקלפי.

12. המלצת ההנהלה הרחבה – 2 (מפורט)(הערה: המועדים והאחוזים בכל שלב אינם אוטומטיים, וכפופים להתאמתות הנחות התחזית) החל משנת 2012 מתחילים להעלות הפנסיה התקציבית בהדרגה (שנה ראשונה ב- 10%). בשנת 2016 מגיעים לפנסיה תקציבית מוגדלת מלאה ויציבה. בשנת 2023 מפעילים שיוך דיור מלא. החל משנת 2024, בהנחות שבמודל הבסיס, צפוי להיווצר עודף של כ- 2-3 מיליון ₪ בשנה אשר ייועדו לקרן המילואים. בשקף הבא מוצג גרף הממחיש לוחות הזמנים של החלופה.

13. המלצת ההנהלה הרחבה – 3 – לוח זמנים

14. לפני ההנהלה הרחבה הוצגה חלופה נוספת (אשר לא התקבלה בהנהלה הרחבה), ע"י צוות שיוך הדירות המצומצם (עמיהוד, בנצי ויעל בונה). • ההצעה התבססה, בין השאר על מודל בנצי שעיקריו • במועד מהלך שיוך הדירות, קיימים כ- 180 מגרשים/בתי אב הכוללים/משייכים שתי דירות, רובן אחת מעל השנייה. • דירות אלה ישויכו לבעליהן המיועדים, אבל השכרת אחת מהן לטובת הקיבוץ תימשך וההכנסות בגינן ימשיכו לשרת את הקיבוץ לאבטחת הפנסיה התקציבית. • מודגש כי מודל בנצי מהווה אמנם שיוך חלקי כלפי פנים (החברים), אך מהווה שיוך מלא כלפי המינהל ! • הבדיקה שביצענו מראה • הכנסות השכרת הדירות נטו בגבעת ברנר נכון להיום הינן כ- 4.5 מיליון ₪ בשנה. • עם הפעלת מודל בנצי נותר מקור מהשכרות של כ- 3 מיליון ₪ . • עם הפעלת שיוך מלא, נותר מקור מהשכרות של כ- 1 מיליון ₪. חלופה מוטת שיוך - 1 - מודל בנצי

15. חלופה מוטת שיוך 2 – עיקרי החלופה • מתן תוספת של 10% לפנסיה החל משנת 2012, ועליה הדרגתית לפנסיה מוגדלת (תוספת של 25%) מלאה משנת 2021. • שיוך על פי מודל בנצי, לאחר שיושלמו המהלכים התכנוניים, ותוכשר לכך ההיתכנות בהחלטות המנהל (סיום הדיון בבג"ץ ושאר מכשולים) תוך 5-6 שנים. • מכיוון שבשלב מסוים ייווצר גרעון מצטבר של כ- 5 מיליון ₪, מוצע שהגרעון ימומן מהעתודה/יתרות אשר נצברו עד היום לקרן המילואים. • בחלופה המוצעת קיימים שני "שסתומי ביטחון" • המעבר למדרגות פנסיה גדולות יותר יעשה רק עם התחזיות יתאמתו או יהיו טובות מהצפוי. • המעבר לשיוך מלא יהיה מותנה במקורות אשר ייוצרו.

16. חלופה מוטת שיוך – 3 – לוח זמנים

17. חלופה מוטת שיוך – 4 – יתרונות על פי מציעי ההצעה, יש בה את היתרונות הבאים תומך בהגדלת הפנסיה מיד (הגם שבהדרגה). נותן בטחון מלא במימוש השיוך (הגם שבשלב ראשון רק במודל בנצי). מונע את הקונפליקט הקיים בהצעת ההנהלה הרחבה שככל שדוחים את מועד מימוש שיוך הדירות, גדלה ההכנסה מהשכרות דירות (גדל מספר הדירות), הכנסה שיהיה יותר ויותר קשה לוותר עליה, וכפועל יוצא מכך גדל "התמריץ" לדחיית מועד יישום השיוך, והחשש שבסופו של דבר ייוצרו תנאים שימנעו את ביצועו.

18. הסיכום עד הנה המלצת ההנהלה הרחבה וההצעה החילופית, מוצגות בזאת לשאלות והערות באסיפה. בהמשך, לאחר האסיפות אשר בהם יוצגו ויידונו הנושאים המשלימים (קרן המילואים ומכתב ההתחייבות), בכוונת ההנהלה להביא את כל הנושאים במרוכז להכרעה ואישור בקלפי. לדיאלוג רגוע ופורה