Инвестиции в строительство: сколько может заработать консервативный инвестор ?

1. Инвестиции в строительство: сколько может заработать консервативный инвестор? 02.04.2012

2. Краткое описание • Инвестиционная идея • Покупка оптом квартир у застройщика на ранней стадии строительства по преференциальным ценам и последующая продажа розничным покупателям на высоких стадиях строительства и после его окончания. • Ключевые инвестиционные характеристики • Продукт предназначен для институциональных инвесторов в дополнение к инструментам фондового и финансового рынка. • Отсутствие прямой корреляции с фондовым рынком, низкая волатильность (позволяют стабилизировать поток комиссионных доходов НПФ). • Прогнозируемая доходность основанная на текущем состоянии рынка и прогнозов его развития. • Специализация на инвестициях в жилую недвижимость позволяет получать доход от продажи квартир еще до полного окончания финансирования строительного проекта. • Низкая ликвидность. • За паями ЗПИФ стоят не обязательства, а реальный актив. • Прямое участие доверительного управляющего в процессе прироста стоимости активов. • Создание добавленной стоимости за счет участия в ранних стадиях строительства. • В крупном диверсифицированном портфеле целесообразно наличие такого инструмента в размере 10%-20%.

3. Позиционирование инвестиций в строительство • Использование консервативной политики финансирования и принципов отбора проектов для инвестирования позволляет обеспечить достаточно низкие риски, связанные со строительством ипри этом генерировать доходность выше облигаций 2 эшелона. • Среднесрочный инвестгоризонт - 3-5 лет, связан сдлительностью цикла строительства и реализации объекта.

4. Источник доходаИнвестиционное финансирование застройщиков Факторы формирования дохода от инвестиций в строительство Дисконт (Скидка при покупке от текущей рыночной цены) Девелоперская прибыль (Прирост цены за счет стадии строительства) «Спекулятивная» прибыль (Изменение цен на рынке недвижимости) Слабая корреляция с колебаниями рыночных цен • 1. Инвестиционные сделки • ЗПИФ входит в проект на стадии строительства (при условии наличия разрешения на строительство), то есть получает часть «строительной» прибыли. • ЗПИФ как крупный оптовый инвестор и долгосрочный партнер приобретает квартиры по цене ниже рыночной. Дисконт при покупке квартир фондом составляет 10%-20%. • По мере возведения объекта цена квартиры в более высокой стадии готовности увеличивается и ЗПИФ получает девелоперскую прибыль. • При росте цен на рынке недвижимости ЗПИФ получает дополнительную «спекулятивную» прибыль. В случае спада рынка девелоперская прибыль и дисконт, являются запасом прочности для обеспечения положительной доходности по проекту. • Прогноз IRR по инвестиционным сделкам на 2012-2013 год находится на уровне 20%. Пример ценообразования: 30 тыс. руб. за м2 36 тыс. руб. за м2 42 тыс. руб. за м2 44 тыс. руб. за м2 Розничная цена продажи физическим лицам на момент покупки в фонд Розничная цена при условии роста цен в пределах инфляции Розничная цена продажи физическим лицам построенного объекта Цена покупки в фонд

5. Источник доходаСделки РЕПО • ЗПИФ приобретает имущественные паи по «залоговой стоимости», а застройщик обязуется выкупить обратно имущественные права с фиксированной доходностью. Прогноз IRR по проектам РЕПО на 2012 -2013 год находится на уровне 14%. • В случае невыполнения обязательств по выкупу ЗПИФ продает имущественные паи по рыночной стоимости конечным покупателями. • «Залоговая» стоимость имущественных прав при сделке РЕПО ниже чем при инвестиционной сделке в среднем на 10%. Факторы формирования дохода от инвестиций в строительство Доп. дисконт (Доп. скидка при сделке РЕПО) Дисконт (Скидка при покупке от текущей рыночной цены) Доп. прибыль при продаже в рынок Проценты Цена продажи м2 застройщику при обратном выкупе Цена продажи м2 на рынке в случае отказа застройщика от обратного выкупа 27 тыс. руб. за м2 +16%(за срок использования средств фонда) Пример ценообразования: 27 тыс. руб. за м2 36 тыс. руб. за м2 44 тыс. руб. за м2 Розничная цена продажи физическим лицам Розничная цена продажи физическим лицам (при отказе застройщика выкупать права) Цена продажи из фонда застройщику Цена покупки в фонд • Условия использования формата РЕПО • Сделки РЕПО используются в случае невозможности обеспечения базового принципа инвестирования по мажоритарному участию в проекте за счет договорного объема инвестиционной сделки. • Сделки РЕПО позволяют обеспечить мажоритарное участие в проекте. За счет этого снижаются риски: • Потери интереса застройщика к проекту за счет отсутствия участия в прибыли. • Компенсации увеличения себестоимости проекта за счет прибыли застройщика. • Риска ликвидности, особенно при первых проектах в регионе. • Несанкционированной продажи м.кв. застройщиком, что может повлечь отвлечение средств и привести к дефицитности проекта.

6. Создание добавленной стоимости • Мы договариваемся с застройщиками о покупке дешевле рынка (дисконт – до 20%) так как: • Являемся оптовыми покупателями – выкупаем до 90% площадей в объекте, • Работаем под известным брэндом и представляем капитал крупнейших финансовых институтов и институциональных инвесторов • Имеем долгосрочный характер сотрудничества с застройщиками и уже заработали положительную репутацию надежного партнера. В период кризиса мы выполняли все взятые обязательства по финансированию, не заморозив ни одной стройки. • Поступления от продажи м2, мы направляем на участие в следующем проекте, таким образом обеспечиваем постоянную загрузку активов. В проработке к инвестированию у нас постоянно находится около 6-8 проектов. • Комбинируя плановые ежемесячные транши застройщикам и поступления от продаж недвижимости, мы реализуем строительные проекты в сумме превышающие активы фонда, что увеличивает оборот и доходность фонда. • Мы обеспечиваем контролируемый выход из инвестиций, т.к. продаем квартиры напрямую конечным покупателям через организованную региональную сеть риэлторов-партнеров.

7. Исследование рынка, определение параметров инвестирования (регионы, лимиты и пр.), определение оптимального портфеля проектов. Разработка инвестиционной декларации. Поиск и отбор проектов для инвестирования. Ведение переговоров с застройщиками для получения максимальных преференций. Проверка контрагентов и экспертиза документов. Договорная работа с застройщиками и другими контрагентами (риэлторы, страховщики, эксплуатирующие компании, ипотечные агентства и банки т.д.) Мониторинг и контроль строительства Работа с госорганами по оформлению построенной недвижимости в собственность и т.п. Организация и сопровождение розничных продаж квартир. Функции УК при реализации продукта

8. Опыт и результаты финансирования строительства Компанией реализованы проекты по строительству недвижимости общей площадью более 160 тыс. м2. в следующих регионах - Краснодарский Край, Волгоград, Новосибирск, Московская область, Астрахань. Ключевой сегмент инвестирования – многоэтажное жилье эконом-класса. Преимущества работы в данном сегменте недвижимости: Возможность сформировать более диверсифицированный портфель за счет меньшей себестоимости проектов. Самая широкая аудитория покупателей и самый прогнозируемый спрос, самые ликвидные объекты – квартиры. Стоимость активов подтверждается реальными продажами квартир. Средневзвешенный IRR наших проектов:

9. Опыт и результаты финансирования строительстваЗПИФ «Жилищная программа» • Наш крупнейший фонд ЗПИФ «Жилищная программа» инвестирует строительство жилой недвижимости эконом-класса с 2006 года. • В 2008-2009 году ЗПИФ столкнулся с снижением спроса в результате кризиса и увеличением сроков реализации квартир, что повлияло на IRR проектов, входящих на тот момент в фонд. • Даже в период кризиса ЗПИФ запаса дисконта и «строительной» прибыли хватило, чтобы продавать квартиры выше цены инвестирования и не получить убытков по паям. • Фонд отличается стабильностью и по доходности с начала работы опережает основные биржевые индексы. • Динамика доходности фонда носит низковолатильный положительно-поступательный характер. Сравнение доходности за период с 01.11.2006г. по 01.01.2012г. Источник: www.micex.ru, www.rts.ru, www.investfunds.ru

10. Риск-менеджментБазовые принципы инвестирования • Принципы, применяемые УК, при инвестировании активов в строительство позволяют: • позиционировать ЗПИФ как консервативный защитный продукт для институциональных инвесторов; • генерировать положительно-поступательный прирост пая. • Отношения с застройщиком рассматриваются не как обязательственные (отдали деньги и ждем когда построят дом), а как партнерские (существенное участие на протяжении всего проекта). Управление рисками принципиально осуществляется не на уровне компании застройщика, а на уровне проекта. Для управления и существенного снижения рисков по проекту применяются базовые принципы инвестирования:

11. Риск-менеджментЦепочка принятия инвестиционных решений Утверждение принципов риск-менеджмента, лимитов и требований к проектам, застройщикам, регионам. Поиск и отбор проектов в соответствии с утвержденными лимитами. Одобрение проекта для утверждения на Инвестиционным комитетом. Утверждение проекта для инвестирования. Реализация проекта, мониторинг, контроль и отчетность. Утверждение отчетности, изменений по проектам, условий выхода из проектов.

12. Планируемая доходность инвестиций

13. Застройщики Инвестор (пайщик фонда) Покупатели квартир Инфраструктура ЗПИФ(аудитор, спецдепозитарий, спецрегистратор, оценщик) ЗПИФ недвижимости Стройка Стройка Общая схема работы ЗПИФ для инвестора Инвестор приобретает паи ЗПИФ. УК на средства пайщиков покупает у застройщиков оптом м2. УК продает квартиры в розницу конечным покупателям. Поступающие доходы реинвестируются в новые проекты. Ежегодно выплачивается промежуточный инвестиционный доход. По окончании работы фонда пайщик погашает паи и получает накопленный доход от участия в проектах. Д Д`=Д1-Fee Fee вознаграждение УК и расходы на инфраструктуру Д1 выручка от продажи м2 за вычетом операционных расходов Доплата м2 застройщику м2 Контроль операций, учет пайщиков