第一章物业管理法律与政策概述

1. 第一章物业管理法律与政策概述 主讲：初志坤

2. 第一章物业管理法律与政策概述 第一节 物业与物业管理 第二节 物业管理法律关系 第三节 物业管理法律责任 第四节 物业管理法规的渊源

3. 第一节物业与物业管理 【案例】这栋楼能单独进行物业管理吗 北京某机关将小区内的一栋住宅楼全部买下，分给单位职工居住。但该单位认为负责小区物业管理的物业服务公司物业管理费比较高，物业管理服务质量也较差，所以想把自己买下的这栋楼封闭起来，由本单位自己进行管理或由本单位委托其他物业服务公司来管理。该想法一经提出，开发商、物业服务公司立即明确告知该单位，绝不能由其单独进行物业管理。可该单位员工认为，既然业主有权选聘物业服务公司，开发商、物业服务公司就没有任何权力对此进行干涉。双方为此争论不休。

4. 第一节物业与物业管理 【分析】首先，新建居住小区必须统一实行物业管理。根据《物业管理条例》第九条第二款规定：“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”第三十四条：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。” 其次，根据《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，全体业主，包括本案例中的该单位业主，他们有权利对物业服务公司的工作进行监督、审查、批评，也可以选聘、解聘物业服务公司。但是这种权利不能任意地、无限制地行使，而必须按照法定的程序通过业主大会、业主委员会来代表行使。 因此，不允许业主按照自己的意愿，在没有经过业主大会、业主委员会，或绕过业主大会、业主委员会的情形下，擅自作出决定，单独委托其他物业服务公司。

5. 第一节物业与物业管理 一、物业的概念及其属性 1.“物业”一词，是港澳粤地区方言对房地产的称呼，由香港传到深圳等沿海地区，又从沿海地区扩散到内地。 所谓“物业”，据香港李宗得先生所著《香港房地产法》一书的解释是:“物业是单元性地产。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业可分割为小物业”。由此可知，房地产在香港地区称物业。由此可见： 物业的概念：物业是指房屋及配套设施设备和相关场地。具体包括： （1）建筑物本体 （2）配套设施设备 （3）相关场地

6. 第一节物业与物业管理 一、物业的概念及其属性 2.物业与相关概念的区别 日常生活中“不动产”、“房地产”、“物业”几个概念相互混用的情况。从非专业角度，一般情况下三者可以通用、互为替代。但严格说来，从专业角度这三个词既有联系，又有区别。 “不动产”（real estate）侧重于指物质形态，“房地产”（real estate，property）则物质形态和权益并重，“物业” （property）侧重于指权益。 “物业”与“房地产”二词确切说来也有所区别： 其一，房地产一般用于泛指一个国家、地区或城市所有的房产与地产，物业则一般用于指某宗具体的房屋建筑及其相关设施设备与场地； 其二，房地产往往是指生产、流通、消费整个过程的房地产产品，而物业主要是指已建成投入使用进入消费领域的房地产产品。

7. 第一节物业与物业管理 一、物业的概念及其属性 3.物业的法律属性 （1）基本物业权属 ①所有权：指所有人依法对自己的物业享有的占有、使用、收益和处分的权利。在我国物业的所有权分别由国家或集体享有土地、房屋及相关场地、设施的所有权，个人、法人和非法人组织可以享有房屋、设施的所有权。 ②用益物权：用益物权，是对他人所有的物业，在一定范围内进行占有、使用、收益、处分的他物权。 ③担保物权：是与用益物权相对应的他物权，指的是为确保债权的实现而设定的，以直接取得或者支配特定物业的交换价值为内容的权利。

8. 第一节物业与物业管理 一、物业的概念及其属性 2.物业的法律属性 （2）建筑物的物权 ①建筑物的所有权 ②土地使用权：使用是依照建筑物业的性能和用途，并不毁损其物或变更其性质而加以利用。 ③收益权：就是收取建筑物的利益，包括孳息和利润。 ④处分权：处分是决定建筑物事实上和法律上命运的权能。

9. 第一节物业与物业管理 二、物业管理的概念 《条例》规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 1.物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。 ①业主是否选择聘用物业管理企业来对物业实施管理，是业主的权利，但现实中却无法实现这种权利。 ②业主可以通过三种方式对自己的物业进行管理：其一是业主自己管理；其二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；其三是业主选聘物业管理企业进行管理。

10. 第一节物业与物业管理 二、物业管理的概念 2.物业管理的基础是物业服务合同。 业主与物业服务管理公司属于平等的民事法律关系，由合同确定双方的权利义务关系。物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。 3.物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。 物业管理合同主要规定的两方面的内容，除此之外，可以接受业主和使用人的委托，为其提供物业服务约定以外的服务项目。也可以接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。

11. 第一节物业与物业管理 三、物业管理在我国的发展 （一）物业管理的起源与发展 1.19世纪60年代，英国著名的希尔女士实施规范的物业管理，使住房秩序和环境得到了大大的改善。 2.随着物业管理机构的增加，20世纪初，美国成立了第一个行业协会--芝加哥建筑管理人协会。 （二）我国物业管理的产生 1.1978年开始的物业行政管理体制 如大庆石油管理局对住宅小区进行封闭性管理；常州等地由街道办事处统一管理；上海市由房管所、街道居委会、派出所三位一体进行管理。

12. 第一节物业与物业管理 2. 物业管理 的市场化运作的开始 （1）1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司--深圳市物业管理公司成立，针对小区的产权多元化格局，按照社会化、专业化的管理原则和企业经营方式，对住宅小区实施专业管理。 （2）1986年广州东华物业管理公司成立，为五羊村居民提供各种公共服务、专项服务和特色服务。 （3）1990年深圳市莲花物业管理公司管理的莲花二村，被评为国家示范文明住宅小区。其借鉴香港的物业管理的成功经验，又借鉴国内房管所房屋管理的丰富经验。

13. 第一节物业与物业管理 （三）我国物业管理的发展 1.1993年，深圳市人大颁发第一部物业管理地方性法规《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》。 2.1994年建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，住宅小区推行社会化、专业化的管理；由物业公司统一专业化管理；房产开发企业在出售住宅小区前，应选聘物业管理公司；住宅小区应当成立住宅小区管理委员，由住宅小区的产权人和使用权人代表组成。 3.1995年，建设部在青岛召开全国第一次物业管理工作会议，推广青岛的经验。 4.1997年，建设部在大连召开全国第二次物业管理工作会议，推广大连改造整治旧住宅小区的经验。 5.1999年，建设部在深圳召开全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度的经验。 6.2000年，中国物业管理协会成立。

14. 第二节 物业管理法律关系 【案例】 物业服务公司有权因业主未缴清购房费而停水电吗 某小区物业服务公司由该小区开发商组建成立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏的企业法人。 某日，开发商给该物业服务公司发来一份通知，称该小区某业主系分期付款购房，但其入住后却迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。 该物业服务公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活，导致该业主的强烈不满。

15. 第二节 物业管理法律关系 【分析】 在同一个法律关系中，责、权、利均应一致。履行了相关合同义务，就应该享有相应的权利。但两种法律关系不能相互混淆。 本案例中的业主，同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。但这两个法律关系不能相互混淆。在房屋买卖法律关系中，业主承担支付房价款的义务，享有取得房屋所有权的权利。而在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业服务企业服务的权利。该业主未按期交纳购房款，只能说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。

16. 第二节 物业管理法律关系 一、物业管理法律关系的概念与特征 1. 物业管理法律关系 是指由物业管理法律规范调整人们在物业管理及相关活动过程中所形成的相互之间的权利与义务关系。 2.物业管理法律关系的特征 （1）物业管理法律关系主体的多样性 物业管理法律关系主体包括自然人、法人、国家和其他组织。 自然人中又有中国公民和外国人，产权人和非产权人； 法人中有建设单位，也有物业服务企业和其他物业专营服务企业； 国家主要指房地产行政主管部门及物价、公安、税务等其他部门； 其他组织如基于物业管理行业特殊性而产生的特殊主体业主大会和业主委员会以及物业管理协会。

17. 第二节 物业管理法律关系 一、物业管理法律关系的概念与特征 2.物业管理法律关系的特征 （2）业主意志的多元化和代表性 作为物业管理法律关系一方的业主，具有的个体业主分散和意志多样的特征，使得组成一个统一代表全体业主利益和意志的机构成为必要，而业主大会及其常设机构业主委员会就是这种代表机构。 （3）多重法律关系交错的统一体 物业管理法律关系的内容即主体间的权利、义务既有平等主体间的民事关系，又有不平等主体间的行政管理关系。 如物业服务公司与业主委员会的关系是平等主体之间的民事关系；政府行政主管部门或司法机关为维护物业管理的规范、有序运作，就要对物业管理法律关系主体在物业使用、维护、监控等方面进行监督，这就是行政管理关系。

18. 第二节 物业管理法律关系 二、物业管理法律关系的构成要素 1．物业管理法律关系的主体 物业管理法律关系的主体是指物业管理法律关系中权利的享有者和义务的承担者。如业主、使用人、物业服务公司、政府行政管理部门等。 （1）业主 业主是房屋的所有权人。业主是物业管理法律关系中的重要主体。由于各业主的权利形态一般表现为建筑物区分所有权，于是，业主大会及其执行机构业主委员会成为代表全体业主的法律关系主体。 （2）使用人 也称非业主使用人，是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。一般不能参加业主大会与业主委员会。

19. 第二节 物业管理法律关系 （3）开发商 开发商作为物业的投资建设单位，原始取得物业所有权，在物业销售前，是物业唯一的所有权人，也称大业主。根据有关规定，开发商在法定或约定的期限内，对其销售的物业承担保修责任；物业销售前，实施前期物业管理时，开发商有权选聘物业服务企业。 （4）物业服务企业 也称物业管理企业，是指按照物业服务合同的约定，专门进行房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，为业主和使用人提供服务的企业。

20. 第二节 物业管理法律关系 （5）政府行政管理部门 《物业管理条例》第五条规定：“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。”“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。” 第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”“有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”

21. 第二节 物业管理法律关系 2．物业管理法律关系的客体 物业管理法律关系的客体是指物业管理法律关系主体的权利义务共同指向的对象，包括物、行为和非物质财富。 （1）物 物是指物业，是指纳入物业管理范畴的各类建筑主体及其附属设施、共用设备和场地，这是主要的、基本的客体。 （2）行为 如物业服务公司履约进行的保洁、保安等活动。 （3）非物质财富 非物质财富是指物业管理中产生的荣誉、发明专利等精神文化财富。如小区、大厦的荣誉称号及管理方案、规划设计等。

22. 第二节 物业管理法律关系 3．物业管理法律关系的内容 物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系主体所享有的权利和承担的义务。主要指业主的权利义务、物业服务企业的权利义务，这是物业管理法律关系最基本的要素。 如物业的所有权人或使用人可以合法使用物业及其附属配套设施；业主可以要求物业服务企业提供规定或约定的有关服务，或物业服务企业要求装修人不得在影响他人休息时间进行装修施工等。 一个主体享有某项权利的同时，也必定要承担相应的义务。如业主和使用人在享有物业装修权利的同时，又必须承担维护物业完整、不得损害房屋结构的义务。

23. 第二节 物业管理法律关系 三、物业管理法律事实 根据法律事实与物业管理法律关系主体的意志是否有关，可以划分为自然事实与行为事实两大类。 1.自然事实 （1）事件 根据《中华人民共和国民法通则》第153条、《中华人民共和国合同法》第117条第2款规定不可抗力“是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。” 不可抗力事件通常指自然灾害性的事件(如地震、风暴等) 和社会性的战争等。 （2）状态 根据《中华人民共和国民法通则》第136条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年，该物业服务公司一般就会丧失胜诉利益。其原因是经过1年行使起诉权的状态造成诉讼时效过期。

24. 第二节 物业管理法律关系 三、物业管理法律事实 2.行为事实 行为事实是指以物业管理法律关系主体的意志为转移，并能引起物业管理法律关系产生、变更和终止的客观现象。根据行为是否与当事人的意志有关，可以分为当事人行为与他人行为两种。 （1）当事人行为，如业主拒缴物业管理费的行为，可产生物业服务企业与业主之间的诉讼法律关系。 （2）他人行为，如法院的裁决、行政机关的行政处理决定即属于他人行为。 行为事实依其合法性可分为合法行为和违法行为（包括违约行为、侵权行为等）。

25. 第三节 物业管理法律责任 【案例】 停车场大树砸坏小轿车，物业服务企业应否承担法律责任 某日, 北京市宣武区一小区内一棵高达 10 余米的大树被大风连根拔起，砸坏了停在树旁的一辆轿车。事发后，平安保险公司依据保险合同为车主陈先生理赔了3.3 万元。5个月后，平安保险公司在宣武区人民法院起诉，要求物业公司承担原告理赔给客户的 3.3 万元经济损失。其理由是，大树被风刮倒前已有歪斜，该小区物业服务公司应预见到后果并事先采取措施。被告物业服务公司则认为，大树倾倒属不可抗力，不应承担责任。 法院经审理后，判决该物业服务公司承担赔偿责任。其法律依据是，《中华人民共和国民法通则》第107条还规定，因不可抗力不能履行合同或者他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。《物业管理条例》第36条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

26. 第三节 物业管理法律责任 本案中的大风，是否属于不可抗力，是本案的关键。一般认为，不可抗力独立于人的行为之外，不受人的主观意志所支配。如属正常的刮风下雨，即使程度强烈也不能视作不可抗力；而对于台风、闪电，气象台未能预先预报，或者虽已预报但当事人已经采取必要措施却仍不能避免损害后果发生的，则当属不可抗力。本案中正常的刮风现象并不是不可预见的。大树被大风刮倒之前已出现倾斜，物业服务公司则应预见到损害后果的发生，理应采取相应的防护措施。但该物业服务公司未能履行物业服务合同的约定，没有作为，其假定完全不适用于不可抗力免责条款。因此，该物业服务公司应该承担赔偿责任。

27. 第三节 物业管理法律责任 一、物业管理法律责任的含义与构成要件 1．物业管理法律责任的含义 法律责任也称违法责任，是指自然人、法人或国家工作人员因其违法或违约行为应承受某种不利的法律后果。 2．物业管理法律责任的构成要件 （1）违法性 政府行政主管部门的工作人员、物业服务公司、业主和使用人在进行物业管理服务、使用物业的活动中，必须遵守国家物业管理法律规范，如果因故意或过失违反了物业管理的法律规范，导致有损失事实发生，就属于违法行为。如物业服务公司乱收费、业主违章搭建或违章装修等。

28. 第三节 物业管理法律责任 （2）危害性 危害性是指违法行为人的行为对国家、集体或公民的合法权益造成了侵害，具备了法律规定的危害后果。如违章装修损害房屋的结构所造成的房屋质量的破坏，对公民的生活与安全带来了隐患；房屋装修时堵塞或改变给排水管道，妨碍相邻他人正常给排水等行为。 （3）可罚性 可罚性是指行为人的违法行为符合法律法规所规定的制裁条件。可罚性是违法性和危害性的法律后果，是前二者派生的。 以上物业管理法律责任的构成要件缺一不可，只有同时具备，才能由当事人承担物业管理的法律责任。

29. 第三节 物业管理法律责任 二、物业管理法律责任产生的原因 1．侵权行为 如物业管理活动中，物业服务企业因业主未履约缴纳物业管理费，就采取停电、停水，甚至更换出入门磁卡限制业主进出园区等行为，就属于侵犯业主人身权利、财产权利的侵权行为。 2．违约行为 如物业管理活动中，业主拒绝缴纳物业管理费的行为，物业服务企业因不作为导致电梯故障频发造成损毁，属于违约行为。 3．行政违法行为 如物业管理活动中，政府房地产行政主管部门的工作人员在接到物业服务企业随意出租公共用房造成园区生活秩序混乱的投诉后，却收受物业服务企业财物或者其他好处不予查处的行为；业主和使用人强占小区公共绿地种植果菜的行为；住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的行为，都属于行政违法行为。

30. 第三节 物业管理法律责任 4．犯罪行为 如物业管理活动中，物业服务企业违反国家消防安全有关规定，造成重大事故，且损失巨大，就要依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 三、物业管理法律责任的种类 1．民事责任 （1）违约责任 如物业服务企业不按合同约定提供服务，减少保洁次数，降低保洁标准；业主不缴纳维修基金。 （2）侵权责任 如物业修缮施工时没有设置明显标志和安全措施而造成他人损害的；违章建筑或附属设施影响他人采光和通风；物业保安人员滥用职权、殴打业主等行为都属侵权行为，应承担侵权责任。 （3）无过错责任

31. 第三节 物业管理法律责任 2．行政责任 行政责任是指物业管理行政主体和物业管理行政相对人的行为违反物业管理法律规范而必须承担的法律责任。如没有营业执照而从事物业管理活动；物业服务企业采用不正当的手段获利；物业管理人员的渎职行为以及妨碍国家行政管理和业主委员会对其实施的管理和监督等违法行为，都应受到相应的处罚。承担行政责任的方式有责令限期整改、行政处罚、行政处分等。 3．刑事责任 如物业服务企业保安人员监守自盗；业主或使用人违法存放爆炸物引发爆炸，造成人员伤亡等。承担刑事责任的方式是刑事处罚，包括主刑和附加刑。

32. 第三节 物业管理法律责任 四、物业管理法律责任的承担方式 1．承担物业管理民事法律责任的方式 （1）停止侵害 是指停止正在进行的侵害行为。如加害人因违章装修造成房屋损害的行为正在进行中，受害人有权要求停止侵害。 （2）排除妨碍 是指将妨碍他人权利行使的障碍除去。如在公共通道堆放物件，妨碍邻居通行，堆放物件人应承担排除妨碍的民事责任。 （3）消除危险 是指行为人的行为有造成他人损害或再次造成他人损害的危险时，行为人应将危险之源除去。如危房已出现险情，随时有可能倒塌而危及邻居，邻居有权要求消除危险，危房业主有责任消除危险。

33. 第三节 物业管理法律责任 （4）返还财产 是指一方当事人将无权占有的他人财产返还给对方当事人。如房屋租赁到期，承租人托辞不搬，非法占有出租人房屋，出租人有权要求其搬离，返还房屋财产，承租人应返还所承租房屋。 （5）恢复原状 是指将损坏的财产修复，条件是既有修复的可能，也有修复的必要。如楼上当事人私自更改排水系统，造成楼下邻居墙体渗水，楼下邻居有权要求楼上当事人予以修复。 （6）赔偿金 是指行为人支付一定的金钱，赔偿因其不法行为给他人造成的损害。不能采取其他责任方式时，—般可以采取赔偿损失的责任方式。 （7）违约金 是指违约方按照法律规定和合同的约定，付给对方的一定数量的货币。这是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现征罚性。

34. 第三节 物业管理法律责任 （8）修复或更换 均属质量担负责任，如对房屋施工质量的保修或室内设施的维修、更换或重做。 （9）消除影响，恢复名誉 是对侵害人身权的行为适用的一种责任形式。如房屋承租人利用所租房屋进行赌博、卖淫、嫖娼等活动，使房屋主人名誉遭受到损害，行为人应承担消除影响、恢复名誉的民事责任。 （10）赔礼道歉 是指公开认错、赔不是的行为。这表示了对不法行为的谴责以及对受害人的利益的确认和保护。 （11）取消或限制部分权利 是指由于行为人不履行其应尽的义务而取消或限制其享有对应的部分权利。如不允许拖欠物业管理费的业主进入业主委员会。

35. 第三节 物业管理法律责任 2．承担物业管理行政法律责任的方式 1）警告和通报批评。 2）罚款。在《物业管理条例》等法规中，均有罚款的规定。 3）没收财产。 4）行政拘留。 5）劳动教养。 6）许可证处罚。如改建房屋者违反建筑管理法规，以致原合法取得的建筑施工许可证被撤销。 7）停止营业。

36. 第四节 物业管理法规的渊源 一、宪法 宪法中关于物业权属的条款是物业管理立法的根本依据和指导思想。 二、法律 1.《中华人民共和国民法通则》 它概括地确定了我国民法的基本原则、基本制度和主要内容，主要包括基本原则、公民(自然人)、法人、民事法律行为和代理、民事权利、民事责任、诉讼时效、涉外民事关系的法律适用等部分。 1990年12月5日，最高人民法院发布了《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若于问题的意见(修改稿)》，共230条，详细规定了如何具体适用《民法通则》中的各项规定。

37. 第四节 物业管理法规的渊源 2.《中华人民共和国物权法》 《中华人民共和国物权法》包括物权法分为总则、所有权、用益物权、担保物权、占有等五编，共19章247条，涉及所有权、共有、用益物权、担保物权和占有等财产关系，其中所有权中的“业主的建筑物区分所有权”、“相邻关系”、“共有”等内容与物业管理关系密切。 “物权”是一种财产权，指权利人依法对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权法所称的物，包括不动产和动产。 3.《中华人民共和国合同法》 最高人民法院于1999年12月1日通过了《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》，自1999年12月29日起施行。 最高人民法院于2009年2月9日关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）。

38. 第四节 物业管理法规的渊源 4.其他法律 《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》等。 三、行政法规 《物业管理条例》 2007年8月26日中华人民共和国国务院令﹝2007﹞第504号公布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，自2007年10月1日起施行。 《物业管理条例》的主要内容可归纳为：建立了10项基本制度；明令业主的5项权益；明令物业服务企业的7项权责；明令4项禁止行为；规范两项书面合同；授权4项规定。

39. 第四节 物业管理法规的渊源 1．10项基本制度 （1）告知制度 住宅小区的业主大会会议应当同时告知相关的居民委员会； 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主； 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议； 业主依法确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业； 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业； 物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

40. 第四节 物业管理法规的渊源 （2）业主委员会备案制度 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有—定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。 （3）物业管理招标投标制度 国家提倡建设单位、业主通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 （4）承接验收制度 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。 （5）保修责任制度 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任；物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权利时，责任人应当及时维护养护，有关业主应当给予配合；责任人不履行维护养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

41. 第四节 物业管理法规的渊源 （6）交接制度 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第—款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。 （7）资质管理制度 国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。 （8）人员资格制度 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 （9）专项维修资金制度 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金。 （10）报告制度 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告；物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

42. 第四节 物业管理法规的渊源 2．业主的5项权益 （1）业主大会有权选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 （2）业主依法享有的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 （3）物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。 （4）住宅专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造、不得挪作他用。 （5）业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

43. 第四节 物业管理法规的渊源 3．物业服务企业的7项权责 （1）从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 （2）一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。建设单位应当按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 （3）物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法利益。 （4）物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

44. 第四节 物业管理法规的渊源 （5）物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 （6）违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 （7）物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 4．4项禁止行为 （1）业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动；物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

45. 第四节 物业管理法规的渊源 （2）物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 （3）物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 （4）业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路及场地，以损害业主的共同利益。 5．2项书面合同 （1）前期物业服务合同 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 （2）物业服务合同 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

46. 第四节 物业管理法规的渊源 6．授权4项规定 （1）物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 （2）确立了业主在业主大会上的投票权的确定方法就是面积加上人数这样一种。 （3）国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。 （4）专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

47. 第四节 物业管理法规的渊源 其他法规 《城市市容和环境卫生管理条例》 四、地方性法规 《上海市居住物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。 五、部门规章 如《物业管理服务收费办法》、《住宅专项维修资金管理办法》等。 规章的另一类是由省、自治区、直辖市的人民政府以及省、自治区人民政府所在地的市及国务院批准的较大市的人民政府所制定的有关规章。如《北京居住小区物业管理办法》、《广州市房屋修缮管理规定》等。 规章的地位低于宪法、法律、行政法规，不得与它们相抵触。

48. 第四节 物业管理法规的渊源 六、司法解释 2009年3月23日最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释。 2009年4月20日最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 七、政策文件 政策文件是由无权制定行政规章的行政机关，在其法定的职权范围内制定的在一定区域范围内具有约束力的规范性文件。它的法律效力低于法规、规章，但可作为行政机关所做的具体行为的依据。如《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》、《深圳市物业管理资质证书管理规定》等。

49. 案例分析题 案例一：业主被盗，物业管理应否赔偿 王先生是某住宅小区的业主，上个月12日凌晨出差回来，发现家中被盗，经过清点，家中财产被盗损失大约为12万元。于是，王先生及时向辖区派出所报了案，但至今为止，案件都没有侦破。 现在，王先生认为他每月都按时缴纳了物业管理费，这次财产损失应该由他所在住宅小区的物业管理处给予赔偿。你认为可以吗？

50. 案例分析题 案例二：小区管理处不准业主小区内拍照 日前，某住宅小区业主陈女士搬进新家后想拍一些照片给远方的父母看一看自己的居住环境，就在小区里拍摄照片。当她在小区花园里拍摄花草景色时，小区物业管理处的男保安冲过来用手挡住相机镜头说，小区内不可以拍照。陈女士表示自己是业主，保安直言业主也一样不能在小区内拍照。一气之下，陈女士在小区论坛发帖表示心情很郁闷。陈女士的帖子引起众多业主的愤慨。有十几位业主都发帖表示自己是头一回听到小区内不能照相这回事，疑惑着为什么业主在小区内不能拍照，甚至有业主以叛逆的态度反抗：“明天也拿个相机去拍，看他们能拿我怎样？” 为此，记者采访了8家物业服务公司，其中，5家物业服务公司表示，一般看到有人在小区内拍照，保安都会阻止，业主向保安出示业主卡，即可以在小区内拍照，但是，只可以拍人物和花草，不可以拍建筑物外立面。主要理由是怕被竞争对手抄袭开发商的园林、建筑设计，所以哪怕是业主也不例外。 你物业服务公司有权禁止业主在小区内拍照吗？他们的理由能成立吗？