개별공시지가 산정을 위한 토지가격비준표 작성 및 활용

1. 건설교통인재개발원 - 공 시 지 가 과 정- 개별공시지가 산정을 위한 토지가격비준표 작성 및 활용 2007. 2

2. 목 차 I . 개별공시지가 산정의 개요 II.개별공시지가 조사·산정시 유의사항 III.토지가격비준표 작성

3. I. 개별공시지가 산정의 개요 Korea Real Estate Research Institute(www.kreri.re.kr)

4. 1) 개별공시지가의 정의 2) 개별공시지가 산정근거 1. 개별공시지가의 정의/산정근거 건설교통부장관이 매년 공시하는 표준지 공시지가를 기준으로 시장·군수·구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여, 건설교통부장관이 개발 공급한 토지가격비준표상의 토지특성차이에 따른 가격배율을 산출하고, 이를 표준 지공시지가에 곱하여 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자 등의 의견 수렴과 시·군·구 부동산평가위원회 심의 등의 절차를 거쳐 시장·군수·구청장이 결정 공시하는 개별토지의 단위면적당 가격 『부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률』제11조 제3항 개별공시지가 조사산정지침(건설교통부 지침) Korea Real Estate Research Institute(www.kreri.re.kr)

5. 토지정책 추진의 중요한 기초자료 사적 경제활동의 주요 지표 2. 개별공시지가의 활용 각종 지가관련 공적업무의 기준 • 조세업무 - 국 세 : 종합부동산세, 양도소득세, 상속세, 증여세 - 지방세 : 토지분 재산세, 취득세, 등록세 등 • 부담금 - 개발부담금, 개발제한구역훼손부담금, 기반시설부담금 - (지역) 건강보험료, 기초생활보호대상자 선정 등 • 평가업무 : 참고자료 • 일반거래의 지표 • 감정평가의 기준 Korea Real Estate Research Institute(www.kreri.re.kr)

6. 개별공시지가 조사대상 축소 : (’05) 2,741만필지  (’06) 2,548만필지 3. 2006년 개별공시지가 산정결과 • 개별공시지가 축소 필지수 : 193만 • 표준지 공시지가 축소 필지수 : 50만  48만1천 주택가격 공시대상 부속토지 미산정(축소) : 236만 필지 • 이유 : 부동산 가격 중복 공시문제 • 대상 : 개별주택가격이 공시된 100% 주거용 주택의 부속토지 국/공유지 신규조사 (증가) : 36만 필지 • 이유 : 복식부기 도입을 위한 제도정비 차원 • 주요 증가지역 : 경남(11만 필지), 충남(13만 필지) 지가총액 : (’05) 2,041조  (’06) 2,258조 Korea Real Estate Research Institute(www.kreri.re.kr)

7. ’06년 개별공시지가 상승률 : 18.56% • 충남, 경기, 충북, 인천, 경남지역 순으로 상승률이 높음 Korea Real Estate Research Institute(www.kreri.re.kr)

8. 개별공시지가 주요 상승지역 특이지역 개별공시지가 : 독도 • 충남(연기, 공주, 천안), 경기(양평, 성남 분당, 양주, 평택, 여주), 인천(연수, 옹진군) 지역의 상승률이 가장 높음 • 조사대상 : 101필지, 최고(11만원), 최저(300원) Korea Real Estate Research Institute(www.kreri.re.kr)

9. Ⅱ.개별공시지가 조사·산정시 유의사항 Korea Real Estate Research Institute(www.kreri.re.kr)

10. 1) 주택가격공시 1. 조사·산정대상 변경 과세목적 부동산 평가체계의 개편 : 통합평가/통합과세 • 2005년부터 토지와 건물을 일괄평가 및 통합과세가 추진됨 • 과표적용비율 및 세율체계 개편 : 과표적용비율(50%), 세율체계의 간소화/인하 • 부동산 유형별 이원화 체계 : 통합평가(주택) vs 개별평가(상업용, 토지 등) ’06년 주택가격공시 : 1,301만호 (4월 30일공시) • 공동주택 : 아파트, 연립/다세대 –건설교통부, 한국감정워 • 단독/다가구 : 표준주택(20만호), 개별주택(410만호) –건설교통부, 시·군·구 세정과

11. 2) 주택부속토지 개별공시지가 산정 (’06년) 주택부속토지 - 개별공시지가 미산정 (’07년) 주택부속토지 - 개별공시지가 산정 • 06년에는 부동산가격공시제도에 의거 개별주택가격이 산정되는 주택의 부속토지에 대해서는 별도의 개별공시지가를 산정하지 않음 : 236만 - 건설교통부 : 표준지 공시지가 조사필지 축소(50만필지 48만 1천필지) 단, 공동주택의 부속토지 및 단독주택의 부속토지 중 일단지를 이루는 토지는 산정 대상임 • ’06년 주택부속토지 미산정으로 인한 부동산공시법 규정 배치, 조세행정에 지장 초래, 각종 부담금 산정시 지역별 형평성 저하 등의 문제발생 • 주택부속토지 개별공시지가 산정 -표준지 수 재확대 : 48만1천  50만필지 - 주택가격 토지분과 개별공시지가간의 격차 완화방안 마련 : 주택부속토지 전수검증 시행(KLIS프로그램 보완) Korea Real Estate Research Institute(www.kreri.re.kr)

12. 용도지역 기타제한(구역 등) : 기타(2) 도시계획시설 비준표가 없는 지역의 비준표 적용방법 2. 조사·산정지침 변경 • 현행 한 필지에 둘 이상의 용도지역 구분지정 시 2개까지 조사산정 됨을 감안하여 이에 맞춰 조사지침 개선 • 국제자유도시 특별법상의 지역·지구 조사 시 한 필지에 둘 이상의 지역·지구가 중복 및 구분 지정된 경우 규제정도에 따라 조사토록 지침개선 • (도시)계획사업 등이 착공 내지 완료된 경우 ‘토지이용상황’을 해당 시설의 실제 이용상황(공공용지, 상업용지 등)으로 조사토록 구체적인 조사기준 제시 - 시장, 유통업무설비, 유원지 등 일부 항목에 대한 구체적인 조사기준 제시 • 기존 지침의 비준표가 없을 시 비준표 적용방법에 대한 지침내용 삭제 • 토지가격비준표 보고서 상 해당 용도지역 비준표 누락 시 비준표작성 담당기관에 서 재작성 후 배포토록 개선(7.1기준 산정시에도 해당함) Korea Real Estate Research Institute(www.kreri.re.kr)

13. 주거지역 및 관리지역은 세분화된 용도지역을 기준으로 비교표준지를 선정함 • 선정기준 우선순위 : 용도지역 > 유사가격권 > 토지이용상황 > 도로접면 - 적정 표준지가 없거나 지가불균형 발생시 우선순위가 바뀔 수 있음 • 특수토지 : 용도지역과 거리에 관계없이 실제이용상황과 지목을 기준으로 선정 • 공공용지 등 : 인근의 주된 토지이용상황을 기준으로 선정 비교표준지 선정 핵심기준 비교표준지 선정 적정성 여부 판단 3. 비교표준지 선정시 유의사항 • 산정결과 인근 개별토지가격과 균형 유지에 따라 판단 비교표준지 자동선정 프로그램 개발 예정 (07년 이후 적용) Korea Real Estate Research Institute(www.kreri.re.kr)

14. 1) 비준표 적용시 유의사항 • 비교표준지 선정은 동일 용도지역내에서 선정토록 되어있으나, 실무상 부득이한 경우 타 용도지역에서 비교표준지 선정이 이루어지는 경우 용도지역 공통비준표 배율적용 • 대도시(7대), 중소도시, 군지역으로 구분하여 작성됨 • 자동산정프로그램 상에서 주거지역에 한해 자동산정이 가능 함 용도지역 비준표적용 용도지역 공통비준율 4. 그외 유의사항 제1종 일반주거지역   제2종 일반주거지역 표준지 개별토지 Korea Real Estate Research Institute(www.kreri.re.kr)

15. 원칙적으로 동일 읍/면/동 용도지역내에서 비교표준지를 선택하여야 하며, 용도지역내 표준지가 존재하지 않거나 부득이한 경우(지가격차가 큰 경우 등) 인근 읍/면/동내의 표준지를 비교표준지로 선정할 수 있음 • 이 경우 지가산정 대상토지가 속해 있는 읍/면/동 비준표의 가격배율 적용 읍/면/동 단위 토지가격비준표 적용 A 동 B 동  B동 비준표 적용  표준지 개별토지 Korea Real Estate Research Institute(www.kreri.re.kr)

16. Ⅲ. 토지가격비준표 작성 Korea Real Estate Research Institute(www.kreri.re.kr)

17. 1) 토지가격비준표 작성방법 토지가격비준표 작성시 활용된 평가기법 : 거래사례비교방식 1. 토지가격비준표 작성 방법 거래사례 수집 특성 비교 토지가격 산정 표준지공시지가 토지특성 비교 개별공시지가 토지가격비준표 (계량화· 객관화) 주관적 잣대 배제 Korea Real Estate Research Institute(www.kreri.re.kr)

18. 토지가격비준표 작성의 기본원리 • 비준표 작성단위 지역내에 선정된 표준지에서 조사 항목간의 특성을 도출한 후 도출된 항목간의 특성을 일반 개별필지에 적용 - 표준지 수가 부족하여 표준지의 항목간 특성분석이 불가능한 지역에 대해서는 전년도 개별필지 산정결과에 대한 분석결과로 보완함 특성 도출 특성 도출 특성 도출 특성 적용 표준지 개별토지 Korea Real Estate Research Institute(www.kreri.re.kr)

19. 토지가격비준표 기본개념 • 토지가격과 토지가격 형성요인(토지특성)간의 관계 P = F(S, E, T) - P : 토지가격 - S : 물리적 특성(지형, 지세, 도로조건, 등) - E : 사회경제적 특성(인구밀도, 교육여건, 산업발달정도 등) - T : 시간흐름 Korea Real Estate Research Institute(www.kreri.re.kr)

20. 2) 토지가격비준표 작성단위 ’02년부터 5개년에 걸쳐 작성단위 확대 시행 • 세분된 지역특성의 적절한 반영과 이를 통한 개별공시지가 적정성 제고 - 확대시행 이전 : 시·군·구별&용도지역별(ex : 서울시 서초구 주거지역) - 확대시행 이후 : 읍·면·동별&용도지역별(ex : 서울시 서초구 방배동 주거지역) Korea Real Estate Research Institute(www.kreri.re.kr)

21. 2006년 기준전국 용도지역별 읍·면·동 17,659개 case에 대한 작성단위 설정작업 완료결과 11,853개의 작성단위가 결정됨 Korea Real Estate Research Institute(www.kreri.re.kr)

22. 관리지역 작성단위 확대 토지가격비준표 유지·관리 2. ’07년 적용 토지가격비준표 작성 • 가격배율 조정 의견 반영 - 의견조사 실시 : 2006.8 • 용도지역 및 행정구역 변경 반영 - 조사방법 : 담당공무원의 직접 통보, 2006년 개별공시지가 data 분석 • 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』에 의거 2006년 말까지관리지역이 세분지정된 지역에 대해 작성단위를 세분화함 - 대전 동구외 19개 시·군·구 Korea Real Estate Research Institute(www.kreri.re.kr)