지방 주택시장침체의 원인과 극복방안

1. 2007년 건설주택포럼 공개 세미나 지방 주택시장침체의 원인과 극복방안 2007. 11.27 한국건설산업연구원 김 현아

2. 주 요 내 용 • 제1장. 지방 주택시장 현황 • 가격동향 • 시장동향 • 지방 주택시장의 문제점 • 제2장. 지방 주택시장 침체의 원인 • 시장.정책적 요인에 의한 과잉공급 • 무차별적인 수도권 중심의 주택규제 • 고급일변도의 주택공급 • 제3장. 지방 주택시장 정상화 방안 • 정책효과로 위축된 주택수요의 정상화 • 시장기능 활성화

3. 제1장. 지방 주택시장 현황 • 가격동향 • 시장동향 • 지방 주택시장의 문제점

4. 제1장. 지방 주택시장 현황 1. 가격 동향 2004년부터 수도권과 비수도권의 가격 변동 차별화 • 2004년부터 지방의 주택가격은 안정세, 수도권은 2004년 잠시 안정 후 2005년부터 반등, 2007년 들어 보합세 • 전세가격도 수도권을 중심으로 2005년부터 회복세, 지방 주택 전세가격은 2005년 소폭 상승후 보합세 유지 [수도권과 지방의 아파트 전세가격 변동추이(전년동월대비] [수도권과 지방의 아파트 매매가격 변동추이(전년동월대비]

5. 제1장. 지방 주택시장 현황 [서울] [경기도] [인천] 1. 가격 동향 [부산] [대구] [울산] [충북] [충남] [대전] [광주] [경남]

6. 제1장. 지방 주택시장 현황 1. 가격 동향 2007년 지방 도시 주택가격 매매 및 전세가격 모두 약세 • 주택매매가격(종합) 수도권(4.8%), 울산(2.7%), 인천(9.7%)은 상승세, 기타 광역시는 약보합세 • 대구 -1.6%, 강원 -1.5%, 대전 -1.2%, 광주 -0.1%, 부산 0.1% • 주택전세가격도 수도권(3.5%), 인천(4.4%) 울산(2.9%)은 상승세 기타 광역시는 약보합세 • 부산 1.3%, 대구 -1.6%, 광주 0.7%, 대전 1.5%, 강원 -0.3% [주택유형별 세부 지역별 매매 및 전세가격 가격 상승률(1~10월)] (단위: %) 자료: 국민은행

7. 제1장. 지방 주택시장 현황 2. 시장 동향 전국 미분양의 90%가 지방도시 미분양, 2007년에도 대규모 공급 진행 • 2005년 이후 지방도시의 미분양 아파트 증가추세, 대구, 부산 등 경상남북도 최대 미분양 적체, 충남도 증가 • 2007년 9월말 현재 총 98,235호, 8월 대비 7%증가, 하반기 들어 수도권 미분양 증가속도 빨라짐. • 미분양이 가장 많은 지역은 경남(12,811호), 대구(11,944호), 충남(10,963호), 부산(10,739호)순임. • 이들 지역의 2007년 분양물량(예정 포함)은 현재 미분양보다 2~3배 많은 2~3만호 수준 [수도권과 지방의 미분양 주택수 추이(2002~2007.9월)] [지방도시의 지역별 미분양 주택수 추이(2002~2007.9월)] 자료: 건교부

8. 제1장. 지방 주택시장 현황 3. 지방 주택시장의 문제점 • 수도권과 분리된 경기변동을 나타내고 있는 지역 주택시장 • 국지성, 지역성 등이 반영된 독립된 하위시장, 시장의 세분화 • 수요 위축과 거래 감소 • 지방 주택수요 수도권에 비해 작고, 대부분 교체수요로 제한적 • 재고주택가격과 분양가의 격차 커, 구매자 능력 초과한 상품이 대다수(택지비 상승) • 청약관련 저축자의 2/3가 수도권 가입자 • 과잉공급과 유동성 위기 • 2004년부터 지방의 주택공급물량이 수도권을 추월 • 과잉공급에 의한 미분양 적체 현상 심화 (전국 미분양의 90%가 지방) • 신규 분양저조, 미분양 적체, 낮은 입주율의 3중고  주택건설사업의 자금흐름 경색 심화 최근 주택건설산업의 위험 요인

9. 제2장. 지방 주택시장침체의 원인 3. 지방 주택시장의 문제점 2006년 4.4분기 이후 지방 중견 건설업체 부도 발생 [PF ABS(ABCP포함) 발행 추이] • 2006. 9 ㈜세창 • 2007. 5 ㈜한승종합건설(시공능력 167위) . 6 ㈜신일(시공능력 57위)  대부분 지방사업장의 문제로 부도. 9 ㈜세종건설(시공능력 57위) . 9 ㈜동도(시공능력 195위) .11 KT건설(충남 131위), 거림건설(전남 275위), 효명건설(인천 321위), 석호건설, 기정건설(부산 20위, 전국 323위) • 2005년~2006년 부동산 PF ABS(ABCP 포함) 발행이 활발, 2007년 상반기 개발사업의 여건저하와 금융권의 신규자금 공여 억제 등으로 부동산 PF ABS(ABCP 포함) 발행이 감소, 만기도래 건수는 증가 • 2006년 6월 PF ABS발행규제 강화  만기 1년 미만의 사모 ABCP시장이 크게 활성화 • 2007년 하반기부터 기발행된 ABS 및 ABCP만기 도래, 분양실적 부진에 따른 상환불능기업 증가 예상 • 2006년말 평균 PF우발채무 규모 2005년말 대비 86.5%증가(9,092억원) • PF지급보증차입금 2006년말 자기자본 대비 4.3배, 순차입금과 지급보증차입금을 합산한 수치도 자기자본 대비 5배로 크게 증가 • 아직까지는 부동산관련 금융의 부실규모가 크지 않으나, 미분양이 장기적으로 지속될 경우 부정적 영향 미칠 가능성도 큼.

10. 제2장. 지방 주택시장침체의 원인 • 시장.정책적 요인에 의한 과잉공급 • 무차별적인 수도권 중심의 주택규제 • 고급 일변도의 주택공급

11. 제2장. 지방 주택시장침체의 원인 1. 시장.정책적 요인에 의한 과잉공급 2004년 이후 지방의 주택공급물량이 수도권 공급물량을 추월 • 2004년 이후 지방의 주택경기는 하향안정세를 나타냄에도 불구하고 공급물량은 오히려 증가 • 수도권 규제를 피하여 지방 수주 주력 + 지방의 개발호재 풍부(행복시, 혁신도시, 기업도시 등) • 2007년 최대 물량 분양 대기중(5개 광역시 10만 8천호) : 인허가 지연에 따른 사업지연, 분양가 상한제의 영향 • 지방은 분양가 상한제 시행에도 불구하고 주택건설 사업승인실적이 전년동기 대비 30%감소(14만 6천호) • 2007년 상반기 주택건설 사업승인 실적 전년대비 28.1%감소한 13만 431호 3/4분기에 14만호 이상 증가(28만호) • 9월말 현재 수도권은 총 13만 4천호로 전년대비 41.1%증가, 서울도 64.2%증가(재개발 영향) • 지방도시들은 분양가 상한제 시행에도 불구하고 신규 사업추진 저조(전년동기대비 30% 사업승인 물량 감소) [서울 및 지방의 주택건설사업승인 실적] [수도권과 지방의 아파트 분양 물량 추이] 자료: 부동산114㈜ 자료: 건교부

12. 제2장. 지방 주택시장침체의 원인 1. 시장.정책적 요인에 의한 과잉공급 과잉 공급의 원인 (시장 +정책요인 혼재) • 1. 수도권의 공급규제 강화로 건설업체 수주시장의 다변화(지방 시장 포함) (시장 +정책) • - 2003년 이후 수도권 재건축 수주, 신규 개발 택지 고갈 vs. 지방도시의 주거환경정비기본계획 수립과 확정 : 재개발 재건축 사업 가시화에 따른 수주 본격화(2005년 이후) • - 수요관련 각종 규제(분양권 전매, 금융 규제 등) 집중  상대적으로 지방도시는 규제의 반사이익 • 2. 지방의 대규모 택지개발사업 추진과 지역개발 호재 등장 (시장 +정책) • 택지조성 공사비 대신 대물로 받은 택지 활용 • 각종 지역개발호재(2004년 이후 지방의 각종 개발사업 가시화) + 풍부한 유동자금 부동산 투자 및 투기수요 부양 • 3. 수도권 주택경기 호황으로 인한 건설업체 및 개발업체의 자금 능력축적  지방으로의 공격적 수주 여력 구비 (시장) • 다양한 금융조달 기법의 등장(시공사 및 시행사 보증 등으로 자금조달 가능 + 금융기관 상대적으로 리스크 적고, 마땅한 자금운용대상이 부재한 상황에서 적극참여) • 4. 외환위기 이후 신규 주택공급 중단 + 지역내 주택교체 수요 누적 + 경기회복, 저금리 등에 따른 주택구매수요 회복 +브랜드가 부여된 고급 아파트 및 다양한 주택공급 = 지방 주택시장 판매 활기 (시장)  후발적인 사업참여 증가(지역개발사업추진에 따른 인근지역의 토지거래 활발, 재개발 사업 수주 증가로 개발에 대한 기대감 증대)

13. 제2장. 지방 주택시장침체의 원인 2. 무차별적인 수도권 중심의 주택규제 [주요 시도별 주택보급률(2005년)] • 2005년말 현재 전국의 주택보급률은 105.9% • 지방도시중 울산, 대구를 제외한 모든 지역 110%초과 첫주택구매자(first home buyer)보다 교체수요자 중심의 주택시장(여전히 양적 공급부족에 시달리는 수도권과는 주택시장의 사정이 다름) • 지방의 주요도시들이 인구 감소세  수도권으로의 인구 집중 심화 • 주택수요에 대한 구조적인 취약점 보유(지역내 수요로는 성장 한계, 인구이동 및 집중에 대한 개발호재가 요구) 자료: 통계청 • 청약통장 및 청약가점제 등의 시행이 지방 주택시장에서는 무력 • 교체수요가 많아 청약가점제 무력, 3순위 모집에서도 미달되는 사례 많음. • 지방의 주택구매수요는 기존 주택보유자들의 주택교체수요가 주류인데 반해, 수도권 중심의 금융규제가 걸림돌로 작용 : 각종대출규제 및 세부담(실절적인 취등록세 부담 증가, 보유세 증가)으로 주택교체를 위한 일시적 1가구 2주택자들의 부담 증가, 주택교체비용 조달의 어려움 증가(투기지역내 1인 1건의 대출 규제) • 재개발 재건축 사업추진의 여건 차이투기적 과열양상을 보이는 재개발 재건축 사업이 지방에서는청약통장 및 청약가점제 등의 시행이 지방 주택시장에서는 무력 • 투기적 수요가 높아 과열양상을 나타내는 수도권과는 달리 지방 재건축 및 재개발 사업은 수익성이 낮음. • 조합원들의 청산요구가 많고, 일분 분양분이 많아 사업의 리스크가 큼.(조합원들의 재정착을 위해서는 사업의 공공시설 확보등에 대한 지원이 필요한 실정임)  임대주택 의무비율, 소형평형 의무 건설, 기반시설부담금 등의 사업억제 효과 미미, 사업성만 더욱 악화

14. 제2장. 지방 주택시장침체의 원인 3. 고급 일변도의 주택공급 • 지방에서 공급되는 신규 주택은 거의 아파트 등의 공동주택으로 공급되고 있으며, 공급가격도 재고주택가격의 2배 수준 • 다양한 주택수요를 반영하는 주택공급보다는 공급자 위주의 대규모 공동주택공급이 주류(수요 많고 공급에 제한이 있는 수도권에 적합한 공급방식) • 각종 지역개발호재에 의한 토지가격 상승, 고급화 일변도의 고가-대형 아파트 공급으로 신규 아파트 분양가가 높은 수준(기존 주택보유자가 동일 평형대의 신규 아파트로 교체하기 위해서는 주택구매자금이 기존 주택을 처분하고도 2배 이상 필요) • 지방 미분양 아파트의 40%이상이 대형평형으로 지역수요자들의 구매범위를 벗어나고 있음.  수요에 기반한 공급이라기 보다는 공급자 위주의 수요유발형 공급이 한계에 봉착 [6개 광역시 평당 아파트 매매가격 수준 추이] [6개 광역시 평당 아파트 가격과 분양가 수준] 주: 평당 매매가격은 재건축 대상 제외한 가격임. 자료: 부동산114㈜ 주: 평당 매매가격은 재건축 대상 포함한 가격임. 자료: 부동산114㈜

15. 제3장. 지방 주택시장 정상화 방안 • 정책적 효과로 위축된 주택수요 정상화 • 시장 기능 활성화

16. 제3장. 지방 주택시장 정상화 방안 1. 정책효과로 위축된 주택수요의 정상화 • 주택수요 정상화로 거래 회복 • 전세수요의 자가구입 촉진  미분양 해소 • 신규 분양 주택을 모두 첫주택 구매자에게 공급하는 것은 문제  재고 주택시장으로 분산 • 주택교체수요자도 신규 시장에서 주택구입이 가능하도록 해야 함(주택교체수요자에 대한 가격 규제 폐지) • 주택교체를 위한 금융 및 세제 개선 • 거래 가능한 재고주택물량 확대 + 주택구매 능력 지원 • 6억 원 초과 주택에 대해서도 1가구 1주택 양도세 비과세 적용 • 양도차익 산정방법의 개선 : 적정 물가상승률 만큼의 가격 상승은 인정해야 규제지역(투기지역, 투기과열지구 등)의 해제 • 투기과열지구 해제 : 분양권 전매 제한, 무주택자 우선 공급 해제 • 투기지역 등의 금융규제가 존속되는 한 매수자의 구매여력이 안돼 분양권 유통이 가능해도 매수수요가 없음(일부 지역에서는 투기과열지구 해제 후 오히려 기분양된 분양권이 대거 매도물량으로 쏟아져 인근지역의 신규분양에 차질을 초래) • 투기지역 해제 : LTV, DTI, 1인 1건에 대한 대출 규제 해제 • 투기지역의 금융규제가 해제되더라도 1가구 2주택에 대한 규제가 존속되는 한 구매여력자 제한적 • 시가 6억원 초과 아파트 40여 만호 중 지방 소재 아파트는 약 0.5%(2천호에 불과) 결국 1인 1건의 대출규제 완화가 핵심

17. 제3장. 지방 주택시장 정상화 방안 2. 시장기능의 활성화 • 시장에서 정상적인 수요가 회복될 수 있는 수단 강구 • 소득 증가에 따른 자연적인 수요(1가구 2주택 수요) 포용 • 수도권 거주자들의 지방주택매입 허용 • 건설 및 부동산 개발시장의 구조조정 수요자 • (1) 지방으로 이전하는 기업종사자 및 지방사업장 영위자 등에 대하여 1가구 2주택 세제 감면 조건 확대 • 양도세 비과세 조건인 중복 보유기간을 현재 1년에서 3년 이상으로 대폭 확대하여 외지인들의 지방주택으로 이전하여 정착할 수 있는 충분한 기간 보장(혁신도시로 이전하는 공공기관 종사자와의 형평성) • 중년 이상의 가구들이 세컨 하우스(second house)의 목적으로 지방의 주택을 보유할 수 있도록 1가구 2주택 보유에 대한 허용요건을 완화 • (2) 1가구 2주택 보유에 대한 유연적 사고 • 지방 도시들은 계속 인구가 감소하고 있는데다가 소득수준을 감안할 때 2주택 이상 보유가 제한적일 수 밖에 없음. 반면 수도권 거주자들의 경우 소득증가, 여유시간 증대 등으로 인해 세컨 하우스(second house)에 대한 잠재적 욕구가 증대 • ※ 주 5일제 시행, KTX개통 등으로 인해 수도권에서 지방도시로의 여가수요가 증가하고 있는 가운데, 세컨 하우스로 지방주택이 기능할 수 있도록 할 필요성이 있음

18. 제3장. 지방 주택시장 정상화 방안 2. 시장기능의 활성화 정부의 미분양 아파트 해소방안은 비시장적 대책, 효과도 미미할 것으로 판단됨. 국민임대주택으로 활용(전용면적 60㎡이하, 수도권․지방) [매입가격] 국민임대주택 건설단가와 감정가격 중 낮은 가격을 기준으로 하되 시장상황에 따라 최저가격 수준으로 매입 [매입물량] 2007년 중 200호 내외를 시범매입, 2008년 이후 매년 1천호 이상 매입추진 비축용 임대주택으로 활용(전용면적 60㎡초과, 지방) [매입가격] 감정가격 이하 시장 최저가(소위 땡처리 가격) 수준으로 매입 [매입물량] 2008년까지 주공에서 3천호 수준을 매입, 임대주택펀드 설립 후 펀드재원으로 일정 수준 지속 매입 • - 매입기준에 따른 미분양 대상의 규모, 현재 미분양 아파트의 16%에 불과 • 전국의 미분양 아파트 수는 9만 1,714호이며 이중 준공 후 미분양은 1만 5,116호(수도권 1,504호, 지방 11,659호)로 전체 미분양 물량의 14.5%에 불과함. • 정부가 제시한 매입기준에 해당되는 미분양 주택수는 수도권(60제곱미터 이하, 준공 후) 269호 , 지방(60제곱미터 초과, 준공 후) 1만 56호로 총 1만 325호임. • 전국의 미분양(준공 후 포함)아파트 수에 비해 정부의 매입규모가 적을 뿐만 아니라, 매입가격 등에 대해 정부와 업계의 이견이 큼. • 본 방침은 정부의 비축용 임대사업에는 도움이 되겠으나 민간의 미분양 아파트 해소에는 큰 실효가 없을 것으로 판단됨. • 매입대상을 선정하는 기준에 대한 논란으로 실제 실행의 어려움이 있을 것으로 예상됨. • 정부가 제시한 기준 이외에 실제 민간 아파트의 분양율이 높은 단지는 기분양자와의 형평성이나 반발들로 인해 매입이 어려울 것으로 판단됨(준공후 미분양의 경우 단지내 소량인 경우가 대부분 임). • 분양율이 낮은 준공후 미분양 아파트는 주택수요가 없는 지역이므로 매입하여 임차인을 구하지 못할 가능성이 큼.

19. 제3장. 지방 주택시장 정상화 방안 2. 시장기능의 활성화 공급자 • (3) 미분양 아파트의 임대전환 활성화 • 건설사들이 미분양 아파트를 임대로 전환하여 공급할 수 있도록 유도  2-3년 이후 분양전환을 목표로 높은 전세거주수요 수용, 전세 보증금으로 자금 부담 완화 • 전국적으로 일시적인 공급과잉에 따라 당분간 수요자 중심의 주택시장 전개 불가피 • 충분한 신규 주택공급으로 인해 소비자들의 선택의 폭이 넓어졌으며, 향후 더 값싼 주택이 공급될 수 있다는 기대감에 구매대신 전세 등의 임차 거주를 선호하는 수요 증가 불가피 • 따라서 무리한 분양을 추진하여 낮은 계약율을 달성하는 것보다는 처음부터 낮은 분양율이 예상되는 지역은 임대주택으로 전환하여 임대주택으로 제공(대규모 미분양 해소에 적정) • 2008년 이후 주택의 전세가격 상승세가 예견되므로 현재 전세거주자들의 주택구입에 대한 수요는 여전히 잔존 • 1~2년 후 분양가 상한제에 대한 기대감이 약해지고 전세가격 상승에 따른 불안감이 증대될 경우 임대주택에 대한 분양전환 수요가 충분한 것으로 판단됨. • 사업시행자는 전세보증금 등의 확보로 현금확보를 위해 무리한 할인판매를 강행할 필요성이 없음.지역에 따라서는 보증부 월세 방식 등의 적용도 가능할 것으로 판단됨. • 다만전세보증금 등의 회계처리, 취.등록세 및 보유세 등에 대한 제도개선 노력이 요구됨 • 건설사업자가 미분양 아파트를 장기임대사업으로 전환할 경우 임대사업기간 중 국민주택기금 차입금과 임차인의 보증금이 임대사업자의 부채로 처리되어 회사경영 평가에 불이익을 초래함. 따라서 이에 대한 개선방안 마련이 요구됨. • 임대주택사업을 위한 별도의 spc 설립 및 자회사 설립 추진이 요망 • 중장기적으로 대정부 건의를 통해 현행 회계기준 개선 요구 ( 현행 리스회계처리준칙은 단기간내 개정이 어려우므로 이것이 마련될 때까지 대한건설협회에서 1995년까지 사용했던 “임대사업자 재무상황 평가방법”을 잠정 적용할 필요성이 있음(건설공제조합 및 대한주택보증(주)에서 회사경영 평가시 기금 및 보증금을 부채항목에서 제외하여 평가하고 임대사업자 결산 재무제표상 ‘주석’사항으로 기재)