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市 場 分 析 與 預 測

市 場 分 析 與 預 測. 不動產市場的相關資料來源 雲林縣 虎尾鎮. 指導老師：陳淑美教授 班 級：四動一 B 組 長：葉亭廷 (4970T024) 組 員：陳信憲 (4970T020) 蕭宇廷 (4970T061) 彭翊哲 (4970T070 ). 壹、大環境分析. 1. 雲林縣人口成長與變動及家庭戶數、戶量. 1. 雲林縣人口成長與變動及家庭戶數、戶量. 2. 雲林縣就業人口與失業率. 2. 雲林縣就業人口與失業率. 3. 雲林縣所得水準.

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市 場 分 析 與 預 測

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Presentation Transcript

  1. 市 場 分 析 與 預 測 不動產市場的相關資料來源 雲林縣 虎尾鎮 指導老師：陳淑美教授 班級：四動一B 組長：葉亭廷(4970T024) 組員：陳信憲(4970T020) 蕭宇廷(4970T061) 彭翊哲(4970T070)

  2. 壹、大環境分析

  3. 1.雲林縣人口成長與變動及家庭戶數、戶量

  4. 1.雲林縣人口成長與變動及家庭戶數、戶量

  5. 2.雲林縣就業人口與失業率

  6. 2.雲林縣就業人口與失業率

  7. 3.雲林縣所得水準 (1) 雲林縣GDP：3052億 平均每人國民所得：416,442元 (2) 雲林縣近五年平均毎戶所得

  8. 3.雲林縣所得水準

  9. 4.雲林縣市場景氣 (1) 雲林縣建築執照面積(開工照)：58,011平方公尺98.03 (2) 雲林縣使用執照面積(完工照)：60,480平方公尺98.03 (3) 雲林縣開工面積：15,776平方公尺98.02 (4) 核發使用執照宅數： 299件97 Q2 (5) 建物所有權移轉登記件數(買賣)： 1,143件97 Q2 (6) 買賣契稅件數： 1,485件97 Q2

  10. 4.雲林縣市場景氣

  11. 5.住宅情況 (1)空屋率：18.182 % 97年第三季 (2)自有住宅比例：92.2% 97年第三季 (3)住宅存量：196,091 戶97年第三季 (4)本季住宅供給率(b/a) ：88.77 戶 97年第三季 (5)本季住宅短缺數(a-b) ：24,813 戶 97年第三季

  12. 6.金融措施 (1)退票率上揚而本國銀行逾放比率則略降 放款總額的增加主要是受政府借款增加及年底銀行衝刺放款業績影響。逾期放款總額增加的原因包括： （一）部分廠商營運欠佳、資金短絀，週轉困難，（二）失業率持續上升，個人借戶償債能力降低，（三）不動產市場仍未明顯復甦，擔保品處分不易， 影響債權歸收速度。 ( 四 ) 借戶協議分期償還後仍無力履約。

  13. 7.都市發展 (1)都市計畫 針對雲林縣未來區域角色定位，並配合全縣之土地利用，在整體發展方向上，本計畫主要研擬有以下七點： 加強城鄉行銷，重現雲林新形象。 產業結構的轉型與再造。 區域新成長中心的建立。 資訊立縣，永續發展。 樹立民眾共同意識。 生活優先，重視環境。 強化邁向國際化的基礎。

  14. 7.都市發展 空間發展構想 整合前述之發展方向，本計畫提出「兩軸、三都會區、四成長中心」之整體空間發展構想，並配合其它相關構想構建出如完整之空間發展藍圖，分述如下： （一）兩大發展主軸 1.沿台一線工商發展軸 2.濱海遊憩及工業發展軸 （二）三大都會區： （三）斗六、虎尾、麥寮、北港四成長中心； （四）富麗鄉城生活區 （五）東部山水遊憩系統網 （六）四通八達之運輸網絡

  15. 7.都市發展 (2)都市人口

  16. 7.都市發展 (3)都市產業 一、一級產業 （一）農業 （二）林業 （三）漁業 （四）畜牧業 二、二級產業 （一）工業

  17. 7.都市發展 (4)公共設施分部情形 文教設施：

  18. 7.都市發展 • (4)公共設施分部情形 • 公用設備 • 交通 • 鐵路 • 台灣鐵路管理局縱貫線 • 林內車站 • 石榴車站 • 斗六車站 • 斗南車站 • 石龜車站 • 台灣高速鐵路雲林車站（預計2011年通車）

  19. 7.都市發展 高速公路

  20. 7.都市發展 省道 台1線 台1丁線 台3線 台17線：濱海公路。 台19線 高鐵橋下雲林段道路西螺土庫段。 台61線：西濱快速道路，口湖白水湖段。 台78線：東西向快速道路，台西古坑段。

  21. 7.都市發展 古雲林八景： 《雲林縣采訪冊》中，選出了雲林八景(八景中有些目前已經不 在現今的雲林縣內)。 「龍門湧月」 在沙連堡外觸口清、濁同流處。 「鳳麓飛煙」 在沙連堡大坪頂鳳凰山。 「獅巖春曙」 在鯉魚頭堡獅仔頭山。 「鹿社秋光」 在沙連堡鹿株大山。 「虎溪躍渡」 在斗六堡虎尾溪。 「象渚垂虹」 在沙連堡象鼻山下。 「珠潭映日」 舊屬沙連，今隸埔裏社廳水社日月潭；即「彰 志」所謂「珠潭浮嶼」。 「玉嶂流霞」 在沙連堡八通關。

  22. 7.都市發展 風景區：劍湖山世界 古坑草嶺風景區 樟湖風景區 古坑華山咖啡 古坑福祿壽酒廠(酒博物館) 古蹟 : 北港朝天宮--全台灣300餘間媽祖廟總廟 廖家祠堂--三級古蹟 振文書院--三級古蹟 文化：西螺七嵌 布袋戲

  23. 7.都市發展 運動設施 1.現有縣立運動場所 (1)縣立田徑場：位於斗南鎮。 (2)縣立游泳池：位於斗六市。 (3)縣立羽球館：位於西螺鎮西螺國中。 (4)縣立桌球館：位於虎尾鎮崇德國中。 (5)縣立網球館：位於北港鎮立體育場。 (6)縣立體育館：位於斗六市。 (7)縣立棒球場：位於斗六市。 2.現有鄉鎮市立運動場所 (1)體育場：斗六市、虎尾鎮、北港鎮各一所。 (2)網球場：斗六市、莿桐鄉、西螺鎮等各設一座。

  24. 貳、區域環境分析

  25. 1.區域內人口組成 (1)位置： 虎尾鎮位於雲林縣之中心、南隔虎尾溪(北港溪)與斗南、大埤相望，北接新虎尾溪鄰西螺、二崙、崙背，東近莿桐，西距土庫，全鎮東西長約13.5五公里 ，南北約6公里 ，略呈長方形，總面積為6874公頃，劃為29里，524鄰。中心位置位於東經120 度2 分6 秒，北緯23 度4 分5 秒。 　　本鎮地處嘉南平原之西北側，位濁水溪的沖積扇上，地勢平坦，由東向西略為傾斜，高約海拔49公尺 。新、舊虎尾二溪流經本鎮南、北邊境，嘉南大圳濁水溪幹線貫穿鎮區。

  26. 1.區域內人口組成 (2)基地位置： 雲林縣虎尾鎮林森路2段57號(虎科大旁)  (3)當地人口：69,982人98年4月 (4)家庭戶數：21,226戶98年4月 (5)戶量：3.29 (人/戶) 98年4月 (6)新成屋個案數：698年4月 (7)行 政 區：共有29個里

  27. 2.公共設施 (一)

  28. 2.公共設施 （二）市場 市場計畫面積3.13公頃，已闢建零售市場一處，面積 0.09 公頃；批發市場二處，面積2.66公頃，闢建率 87.86﹪。 （三）旅遊景點 同心公園 虎尾車站 虎尾鐵橋及板仔橋 虎尾溪堤防步道 雲林布袋戲館 雲林故事館

  29. 2.公共設施 （四）加油站 現有加油站數量，公營二站，民營六站。 （五）喪葬設施 喪葬設施用地共計十二處，總面積29.71公頃，全屬公有。 (六)大型醫院 台大醫院虎尾院區:虎尾鎮興中里15鄰興中360號 天主教若瑟醫院:虎尾鎮新生路74號

  30. 2.公共設施 (八)公家機關 臺灣雲林地方法院:虎尾鎮明正路38號 TEL:(05)6336511 中區國稅局虎尾稽徵所：虎尾鎮光明路118號4樓 電話：(05)6338571 虎尾警察分局：虎尾鎮新興里光復路151號 總機電話：05-6331771 虎尾鎮戶政事務所：虎尾鎮行政路8號 電話：05-6329274 虎尾地政事務所：虎尾鎮新興里光明路120號 電話：05-6322070#24 雲林縣肉品市場：虎尾鎮延平里下湳100號 電話：(05)6622763

  31. 3.土地使用 (1)虎尾鎮使用分區

  32. 3.土地使用 現行虎尾都市計畫土地使用面積統計表 (單位：公頃，％)

  33. 3.土地使用 現行虎尾都市計畫土地使用面積統計表 (單位：公頃，％)

  34. 3.土地使用 (2)建物型態 1-4F超大店鋪30~120坪適各大餐廳.課輔.便利超商.公司行號5-12虎科大學生高級套雅房.獨占私密空間.星級飯店式管理

  35. 4.交通運輸 (1)聯外交通狀況：

  36. 4.交通運輸 (1)主要道路：

  37. 4.交通運輸 區域聯外道路系統 中山高速公路、台一線省道、縣145及縣158道路，為虎尾鎮的聯外道路。 高速公路 經本縣西螺後穿越虎尾東部，下接斗南及大埤。 省道 台一線則由彰化縣溪州鄉越西螺大橋，途經西螺，莿桐，穿過本鎮東 部再通往斗南、大埤，路寬12～15公尺，交通服務水準尚佳。 縣道 鎮內主要由縣145及縣158道路在中心交叉，貫穿南北及東西。 縣145：為台一號之衛星道路。縣內最長之縱向交通動線，連接西螺至 北港鋪設高級路面，鎮內吳厝至水圳橋路段交通略為遲滯，為縣內主要 道路之瓶頸路段，服務水準尚待改善。 縣158：道路西起台西，東至斗南，為縣內聯絡沿海地區至斗南交流道 的主要道路，總長33.3公里為高級路面，但在虎尾一北勢子路段車流輕 度遲滯，亦為瓶頸路段，應列為短期改善之道路。本鎮內部聯絡道大致 呈網狀分佈，以主要道路為主體，聯貫各聚落。各聚落間的交通聯絡尚 便捷，主要分佈於中部及東南部。

  38. 4.交通運輸 (2)主要道路&重要交通建設 國 道 國道1號：斗南交流道(斗南鎮境內)位於本鎮東南方，距市區約4公里。 省 道 台1線：位於本鎮東側，莿桐鄉- 虎尾鎮- 斗南鎮，通過本鎮主要村落-惠來厝 台78線：位於本鎮南側，東西向快速道路- 虎尾交流道。 縣 道 縣道145號：西螺鎮- 虎尾鎮- 土庫鎮，為通過市區的主要幹道 縣道158號：土庫鎮- 虎尾鎮- 斗南鎮，為通過市區的主要幹道 市區兩條主要幹道為林森路與光復路，外環道為文科路。

  39. 4.交通運輸 縣 道 縣道145號：西螺鎮- 虎尾鎮- 土庫鎮，為通過市區的主要幹道 縣道158號：土庫鎮- 虎尾鎮- 斗南鎮，為通過市區的主要幹道 市區兩條主要幹道為林森路與光復路，外環道為文科路。 鐵 路 虎尾糖廠轄下之運蔗鐵路，自1911年以來即兼營客運、成為地方重要交通工具，也使虎尾位居輻輳之地。但在公路發達後陸續撤廢、1978年時全面停駛。 台灣高速鐵路預定於虎尾設立雲林車站。今日特定區已規畫完成。

  40. 4.交通運輸 (3)交通流量分析 本轄計有台78線東西向快速道路東接褒忠鄉，直通古坑及國道1、3線；台17線、台61線快速道路北接麥寮鄉，南通四湖鄉，158線東向虎尾鎮，155線南接四湖鄉等重要道路，也是麥寮台塑六輕工業區上下班路線，每日行經車流量超過一萬輛次。

  41. 5.消費需求

  42. 6.區域市場發展 (1)區域內推出之住宅個案分析

  43. 7.區域市場胃納 1.個案推出情形 總共推出100戶，住宅100戶 2.個案銷售情形 約66% (66/100)。

  44. 8.競爭個案

  45. 參、小環境分析

  46. 1.基地現況面

  47. 2.鄰里環環境面

  48. 2.鄰里環環境面 (5)公共設施配置

  49. 虎尾第一大街中正路商圈 ↑

  50. 虎尾台糖糖廠↓ 虎尾科技大學校景↓ 虎尾白宮電影院↓

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