二章 ： 回顾

1. 二章：回顾 • 一、资产定价的形成原理 • 二、资产的价值类型 • 三、资产评估标准 • 四、资产评估假设 • 五、资产评估的两类原则

2. 第三章 资产定价的基本方法（3）第一节 成本法 • 一、成本法的基本原理 • （一）成本法的理论基础：生产费用价值论（C+V+L）。 • （二）评估思路：＝全价－耗费 • （三）应注意的问题 • 1.历史资料的真实性 • 2.形成资产价值的成本耗费是必要的

3. 二、成本法的计算公式及其各项指标计算 • 基本计算公式表述为： • 被评估资产评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗 • 或者： • 被评估资产评估值＝重置成本*综合成新率

4. （一）重置成本及其计算方法 • （1）重置核算法：以现行市价标准核算资产重置的直接成本和间接成本。 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本：购建全新资产时所费的可直接计入购建成本的部分；间接成本：与资产形成有关、但无法直接计入成本而必须进行分摊计算的部分，如管理费 • A/ 按复原重置成本评估(运用与原来相同材料、标准、设计、技术等，以时价生产和建造具有相同用途资产的成本）只有材料价格和费用标准发生变化。适用范围：服役时间不长或自制非标准设备。 Ep4：复原重置价

5. B/ 按更新重置成本评估（利用新的）——同类机器设备已经更新并能取得更新设备成本资料。 Ep5：更新重置价 • （2）物价指数调整法：参照物价指数将历史成本调整为重置成本的一种方法 Ep6：设备重置价格

6. （3）功能成本法：以类似功能的资产作为参照物，根据其功能与成本之间存在的稳定的函数关系推算被评估资产的重置成本。（3）功能成本法：以类似功能的资产作为参照物，根据其功能与成本之间存在的稳定的函数关系推算被评估资产的重置成本。 • A/ 功能和成本呈线性关系：生产能力越大成本越高，且呈正比关系（生产能力比例法，适用于单项资产评估） • 被评估资产重置成本/被评估资产年产量=参照物重置成本/参照物年产量 • Ep7：被评估资产重置成本=被评估资产年产量*参照物重置成本/参照物年产量 • =900*10/600=15（万元）

7. B/ 功能和成本呈非线性关系：生产能力和成本之间呈指数关系（规模经济效益指数法，适用于生产流水线资产） • Ep8：C689型笔记本电脑生产线重置价格 • =1500*（72/60）0.9 = • （4）统计分析法：选择代表性资产并精估其重置成本，再依资产重置成本与相应原始成本间稳定的函数关系推断全部资产重置成本。

8. （二）有形损耗的计量 • （1）观察法：有形损耗＝重置成本*（1—成新率），其中，成新率=1-有形损耗率（如，房屋） • 全新、较新、半新、陈旧、报废待处理（90-100、65-89、40-64、15-39、0-15）五个等级

9. （2）使用年限法：（重置成本—估计残值）*资产尚可使用年限/资产正常寿命（2）使用年限法：（重置成本—估计残值）*资产尚可使用年限/资产正常寿命 • 假设资产投资一次完成，中途没有更新改造或追加投资情况发生。 • *更新改造资产：加权平均使用年限=∑加权更新成本/∑更新成本 = ∑已使用年限*更新成本/∑更新成本 • Ep9：以使用年限法计算更新改造资产的有关数据。

10. Ep9上海毛纺厂毛纺设备 • 1999年购进，价值6万元，2004年、2006年进行两次更新改造，当年投资分别为6000元和3000元，2009年对这台设备进行评估，假设物价平均每年上涨10%，该设备尚可使用年限为8年，请估算设备的成新率。

12. 解: • （1）计算现时成本和加权更新成本（见上表） • （2）加权投资年限= （年） • （3）成新率=8/（9.55+8）=45.6%

13. （三）无形损耗的计量 • （1）无形损耗之一 —— 功能性损耗： • Ep10：被评估装置的功能性贬值额 • （2）无形损耗之二 —— 经济性损耗（war ）： • 计量方法1：年收益损失本金化: • 经济性损耗＝年收益损失额*（1—所得税率）/资产收益率 • 计量方法2：生产能力降低率指数法 • 经济性贬值率===[1—（受外界因素影响后的生产能力/原设计生产能力）x]*100% （ x 为规模效益指数）

14. Ep10：某生产自动控制装置正常运行需7名操作人员，目前同类新式控制装置只需4名操作人员，设操作人员年均收入12000元，被评估装置尚可使用3年，所得税33%，折现率10%，请测算被评估装置的功能性贬值额。Ep10：某生产自动控制装置正常运行需7名操作人员，目前同类新式控制装置只需4名操作人员，设操作人员年均收入12000元，被评估装置尚可使用3年，所得税33%，折现率10%，请测算被评估装置的功能性贬值额。

15. 第二节 收益法 一、基本原理 • （一）收益法的理论基础：效用价值论（夏天出售冰块）。 • （二）评估思路： • （三）运用的前提条件 • 1.资产收益可用货币计量 • 2.资产所有者承担风险也能用货币计量

16. 二、基本计算公式 *EP.13：一笔能持续带来年收益为8%、年收益为1000美金的初始投资为多少? (补充教案） （一）稳定化收益法 • （1）稳定化收益水平的确定： • A/ 平稳趋势模式： EP.14 :将表中2007年的收入作为稳定化了的收益水平

18. B/ 不稳定增长趋势模式（处在周期性市场扩张当中的企业） • EP.15 将历史收入取简单平均数。 • C/ 不稳定趋势：在过于不稳定时不宜使用收益法。 • （2）资本化率（见后）。 • （3）股利资本化模型EP.16

20. EP.16 对一家有股利支付的企业进行估价。这里，每股收益被资本化为每股价值，而不是将总收益资本化。这一价值以少数股权为基础，加上控股溢价就得出多数股权所决定的价值。

21. （二）未来收益折现法 • （1）建立以往收益的时间序列方程，然后假定该时间序列还将持续（对以往数据进行回归分析）：EP.17 按时间序列计算的回归方程。

22. （2）分别测算收益的各组成部分，然后加总：EP.18 总收益计算：当被估资产有一个以上的主要收益来源时，比如一家企业有不止一条生产线，每种收益来源都有不同的增长特点和未来的潜力时，适用。如果有理由认为这些收益的来源都是稳定的，就可以分别对其应用时间序列方法。 • EP.18 根据上述表格左表：按时间序列计算的方程为： • 总收益=Σ产品A/B/C==[年份*6.0-11412]+[年份*76.0-150134]+[年份*21.0-40686]，由此总公式推算得右表总收益。

23. EP.18

24. （3）间接预测收益法：首先确定收入与支出的动因，然后建立收益与这些因素之间的数量关系，再根据对这些因素未来的预测，估算出相关的未来收益水平。（这种间接方法可能是最难的，因为它要求对收入和支出背后的动因作较为深入的分析)，在银行或其它企业的购并业务中，由于更切合实际而常被采用 。

25. （三）资本化率与折现率的选择 • ——收益法的第二个关键性的决策领域 • （1）资本化率＝折现率—未来年收入增长率（未来年收入增长率，在实务中一般不会超过折现率） • 附：利率、折现率和资本化率的关系 • 利率：资金的报酬，只表示资金本身获利能力 • 折现率：管理的报酬，与资产及所有者使用的效果有关（未来有限年限收益的折现） • 资本化率（未来永续年间收益的折现）

26. （2）折现率的确定方法 • 1.求和法（折现率===无风险收益率+风险报酬率+<通胀率>） • 2.资本成本加权法 EP.19 • 3.市价比较法

27. 1.求和法 • 无风险报酬率：一个投资者在现成市场中较有把握取得的回报，如美国政府债券收益率。美国政府短期债券（如3月期国库券）常被认为最没有风险，然而从评估目的出发，通常最好用一年以上的政府债券利率作为基础利率：虽然在平价变现方面长期债券会有较大风险，但由于评估通常涉及基于长期收益走势的价值，所以对于无风险收益率来说，更具可比性和相关性。（中国金融抑制下：存款等货币基金回报率）

28. 风险报酬率：必须反映出两种风险，经营风险和市场风险（资产经营市场环境）风险报酬率：必须反映出两种风险，经营风险和市场风险（资产经营市场环境） • 风险报酬率的起点估算：可对一笔资产各种投资的收益率减去无风险收益率的结果进行分析，那个差额就是风险报酬率。如某企业为收购一项资产而向银行贷款，如果银行所要求的利率是13%，无风险报酬率是8%，而该资产又与被评估资产相似，则风险报酬率至少为5% • 资本资产定价模型计算(求和)：一项资产预期收益率==无风险收益率+反映特定行业和企业风险的总风险报酬率。其中，总风险报酬率==系统性风险报酬率*非系统性风险系数β（特定证券风险报酬率与证券市场上所有证券平均风险报酬率之比）——fund raising of the listed comp.

29. 2.资本成本加权法 EP.19

30. 第三节 市场比较法 一、基本原理 • （一）市场比较法的理论基础：马歇尔均衡价值论 • （二）市场比较法的评估思路：首先在资产市场上寻找与被评估资产相类似的参照物的成交价（又称交易案例）；然后对被估资产与参照物之间的差异进行调整，将参照物的成交价调整成被估资产的评估值。 • （三）市场比较法运用的前提条件：充分发育活跃的资产市场；参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料能够收集到

31. 二、市场比较法基本程序及有关指标 • （一）寻找参照物： • 参照物的成交价必须真实 • 参照物的基本数量要求：一般至少要有三个交易案例。 • 参照物与被评估资产之间大体可替代 • 参照物的成交价应是正常交易的结果

32. （二）调整差异： • 时间因素：一般，资产价格处于上升期间，调整系数大于1，反之小于1。 • 区域因素：具体方法主要采取打分法。区域因素对不动产价格影响尤为突出 • 成新率因素：参照物与被评估资产在有形损耗方面的差异对评估值的影响。 • 功能因素：可以通过功能系数法计算功能差异对评估值的影响。 • 交易情况调整。 • （三）确定评估值

33. 三、市场比较法具体操作方法 • 直接比较法：评估对象价值＝参照物价格*（评估对象A因素/参照物A因素） • 1.功能价值法＝参照物成交价格*（评估对象生产能力/参照物生产能力） • 2.价格指数法＝参照物成交价格*（1+物价变动指数） • 3.成新率价格法＝参照物成交价格*（评估对象成新率/参照物成新率） • 4.市价折扣法＝参照物成交价格*（1-价格折扣率） • 5.成本市价法＝评估对象现行合理成本*（参照物成交价格/参照物现行合理成本） • 6.市盈率乘数法＝评估对象收益额*参照物市盈率 （股价评估）

34. 第四节 清算价格法 • 一、概念：企业被迫停业清算时，资产拍卖所获得的变现价值。该评估必须具有法律效率的破产处理文件，或抵押合同及其它文件等。 • 二、影响清算价格的因素 • 破产形式：资产出售方是否丧失资产处置权//丧失：买方市场/未丧失：双方可讨价还价，价格可适当抬高——《母亲的忏悔》 • 处置资产方式：【案例】中国地方公有制企业MBO改制模式反思 • 资产处理时限：急/不急 • 清理费用：清理资产变现收入最低应能补偿清理费用，包括企业破产清算、评估资产时需支付一定费用

35. 三、清算价格的估算方法（3种） • （1）整体资产评估法： • 对整个企业或能独立使用的单项资产的清算价格进行的评估。如果某单项资产能继续经营或单独使用，则可参照现行市价法或重置成本法进行；否则可用变现价值或残值法评估；若某项资产变现价值不能支付评估及变现费用，不予评估

36. （2）现行市价折扣法： • 以现行市价为基础，根据清算条件及其它因素估定一个折扣率： • Ep11：有台机床8成新，计划清算拍卖，假设该机器市场价格新的为15万元，经过对各类影响因素的调查分析，确定该机床变卖时的损失率为20% V=15*80%*80%=9.6（万元）

37. （3）模拟拍卖法（类似于股票询价机制） • 评估人员向市场专家或潜在的购买者询问愿出的价格，结合其它因素进行调整后估算资产清算价格的方法。 • Ep12：大型农业机械评估价格 • 经过对三个农场主、两个农机公司经理和三个农机推销员的征询，得到其估价分别为：6、7.3、4.8、5、6.5、7，平均价格为6.1万元——6万元。

38. 第五节 三种基本评估方法的比较 • 一、各自适用条件 • 成本法：可重置计价、可贬值性、与重置资产具有可比性。 • 收益法:未来收益和风险都可用货币计量。 • 市价比较法：资产市场发达并存在近期成交的可比参照物。

39. 二、方法比较