별내지구 상가 시행사업계획서

1. 별내지구 상가 시행사업계획서 Presentation Total Solution (주)L M K landmass-korea 홈페이지: www.reclmk.com

2. 4 2 3 사업지 환경분석 택지개발지구 분양사례 사업성 분석 및 전략 5 결 론 Contents BYULNAE COMMERCE DISRTCT PROJECT 1 사업지 개요

3. Chapter 1 BYULNAE COMMERCE DISRTCT PROJECT Chapter1 . 사업지 개요 01. 사업배경 및 목적 02. 사업 현황 03. 건축개요 04. 예상 건축 조감도 05. 별내신도시 전경 06. 사업지 위치도 07. 사업절차 및 투자진행

4. 1. 사업지 개요 01. 사업배경 및 목적 사업 배경 • 별내 택지개발에 따른 중심 편익시설로써의 개발 필요성 • 밀집 주거지로서의 활성화 및 미래지향적 고 부가가치 확보 필요 • 상가분양의 경쟁력 확보 및 투자비 회수를 위한 효율적 방안 요구 • 다양한 시설도입 추진에 따른 상호 시너지효과의 극대화 방안 요구 • 대외적 사업주 이미지 고려, 사업성 및 수익성 극대화 방안 Chapter 1 사업지 개요 01. 사업 배경 및 목적 02. 사업현황 03. 건축개요 04. 예상 건축 조감도 05. 별내신도시 전경 06. 사업 위치도 07. 사업절차 및 투자진행 별내 택지개발 지구 內 상가시설 분양 사업 목적 및 전개 고 객 ㈜알이씨엘엠케이 ○ 고객의 이익에 부합하는 제반사업의 성공적 수행 ○ 사업영역의 내실경영 도모, 사업안정화 ○ 신도시의 자족기능 부여, 지역민의 삶의 질 향상 ○ 관련자료 및 조사, 정밀분석에 근거한 사업타당성 검토 ○ 시행 전문업체로서의 성공적인 분양 ○ 미래형 복합 소비시설의 성공적 MODEL 제시 ○ 효율적 투자효과를 위한 최적의 방안 제시 ○ 개발시설의 본질 이해를 통한 사업환경의 종합적 검토 ○ 최적의 개발 CONCEPT의 도출 ○ 구체적 시설계획 및 차별화 시설 방안 수립 ○ 목표 수요의 설정 및 마케팅 전략 수립, 사업성 검토 ○ 효율적인 분양 방안 수립 ○ 상가시설 개발의 사업 타당성 ○ 분양면적의 적정 규모 및 도입시설 ○ 사업의 성공전략

5. 1. 사업지 개요 02. 사업현황 사 업 개 요 위 치 :남양주시 별내면 별내택지개발지구 내 준주거지역 및 상업지역 사업면적 (토지) : 794.00 ㎡ (240.18평) 사업면적 (건물) : 4,590.00 ㎡( 1,388평) 용 도 지 구 :준주거 사업용지 용 도 :근린상가 시 행 사 :㈜알이씨엘엠케이 시 공 사 :추후 지정 Chapter 1 사업지 개요 01. 사업 배경 및 목적 02. 사업현황 03. 건축개요 04. 예상 건축 조감도 05. 별내신도시 전경 06. 사업 위치도 07. 사업절차 및 투자진행 • 매 입 : 2010.3~4월(예정) • 착 공 : 2011.3월부터(예정) • 분 양 :착공즉시 • 준 공 :착공 후 8개월 시 설 면 적 규 모 :지하 2층 ~ 지상 7층 건 폐 율 : 60.00% 용 적 율 : 400.00% 개 발 면 적 토 지 매 입 :약 1,897,453천원 예정(한국토지주택공사) 직접공사비 :약 3,886,400천원 예정 개 발 방 법 :토지매입 + 양수권 인수 시 공 사 :시공참여 협의 중 인 허 가 :계획 중 세전이익 : 6,309,127천원 수 익 율: 42.32 %

6. L M K타워 1. 사업지 개요 03. 건축개요 설계 개요 Chapter 1 사업지 개요 01. 사업 배경 및 목적 02. 사업현황 03. 건축개요 04. 예상 건축 조감도 05. 별내신도시 전경 06. 사업 위치도 07. 사업절차 및 투자진행

7. 1. 사업지 개요 04. 예상 건축 조감도 A type(학원) Chapter 1 사업지 개요 01. 사업 배경 및 목적 02. 사업현황 03. 건축개요 04. 예상 건축 조감도 05. 별내신도시 전경 06. 사업 위치도 07. 사업절차 및 투자진행 Btype(메디컬)

8. 1. 사업지 개요 05. 별내신도시 전경 조감도 Chapter 1 사업지 개요 01. 사업 배경 및 목적 02. 사업현황 03. 건축개요 04. 예상 건축 조감도 05. 별내신도시 전경 06. 사업 위치도 07. 사업절차 및 투자진행 위성사진 현장사진

9. 1. 사업지 개요 06. 사업지 위치 사업지 (별내지구 내 준주거용지) Chapter 1 사업지 개요 01. 사업 배경 및 목적 02. 사업현황 03. 건축개요 04. 예상 건축 조감도 05. 별내신도시 전경 06. 사업 위치도 07. 사업절차 및 투자진행

10. 1. 사업지 개요 07. 사업절차 및 투자 진행 Chapter 1 사업지 개요 01. 사업 배경 및 목적 02. 사업현황 03. 건축개요 04. 예상 건축 조감도 05. 별내신도시 전경 06. 사업 위치도 07. 사업절차 및 투자진행 사업 진행 흐름도 - (주)한국토지주택공사가 별내지구 내 공공택지개발을 추진하면서 원주민에게 발생한 생활대책용지 상가지분 권리를 (주)LMK 및 투자가가 매입하여 (주)LMK가 관리하고 그 권리를 취합하여 (주)LMK가 토지대금 및 건축비용을 투입, 시행, 분양 후 (주)LMK와 투자자의 지분비율로 수익금을 배당하는 방식이다. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- • (주)LMK 고객 투자 진행도 • 시행은 (주)LMK 주관으로 하며 상가지분 30구좌, 평수로는 240평(793㎡)을 배정받아 시행, 분양에 • 착수하고 시행,분양 후 그 수익금을 (주)LMK와 투자자의 5:5비율로 배분한다. • (단,투자자의 원금은 시행사에서 보장하며 시행수익금은 약 60억원 정도로 예상됨. >예상수지분석표 참조)

11. Chapter 2 BYULNAE COMMERCE DISRTCT PROJECT Chapter2 . 사업지 환경분석 01. 별내신도시 개요 02. 입지 분석 03. 지적도 및 항공사진 04. 주변 상가시세 05. s.w.o.t분석 06. 관련 법규검토

12. 공 공 공 지 단 독 주 택 교 육 시 설 하 천 커뮤니티센터 연 립 주 택 마 을 회 관 아 파 트 사회복지시설 하수종합처리장 근린생활시설 의 료 시 설 공급처리시설 상 업 종 교 시 설 주 차 장 업 무 주 유 소 주 상 복 합 체 육 시 설 철 도 준 주 거 공 원 보행자전용도로 도시지원시설 일 반 도 로 원 충 녹 지 공 공 청 사 경 관 녹 지 2. 사업지 환경분석 01. 별내신도시 개요 (지구개요 및 토지이용계획) Chapter2 사업지 환경분석 01. 별내신도시 개요 02. 입지 분석 03. 지적도 및 항공사진 04. 택지개발지 상가시세 05. s.w.o.t분석 06. 관련 법규검토

13. 2. 사업지 환경분석 01. 별내신도시 개요 (토지이용계획표) Chapter2 사업지 환경분석 01. 별내신도시 개요 02. 입지 분석 03. 지적도 및 항공사진 04. 택지개발지 상가시세 05. s.w.o.t분석 06. 관련 법규검토 주) 공원녹지율 : 28.7% (공원, 녹지, 하천, 공공공지 포함)  하수처리장(21,909㎡) 상부를 공원으로 계획 : 공원녹지율 포함시 29.1%

14. 2. 사업지 환경분석 01. 별내신도시 개요 (추진배경) Chapter2 사업지 환경분석 01. 별내신도시 개요 02. 입지 분석 03. 지적도 및 항공사진 04. 택지개발지 상가시세 05. s.w.o.t분석 06. 관련 법규검토

15. 2. 사업지 환경분석 02 입지 분석 (교통1-1) • - 고속도로(판교~구리간) • - 국도4개노선 (6호, 43호, 46호, 47호) • - 지방도4개노선(314호, 362호, 390호, 391호) • - 시도1개노선(17호선) • = 수도권 동북부지역 교통의 결절지 • 남양주 광역철도망 확충계획과 연계하여 • 북부권역의 거점지역으로써의 역할 담당을 • 위한 역사신설 • 중앙선 : 청량리~덕소, 연장 18.0km • 경춘선 : 청량리~춘천, 연장 57.8km • - 수도권 외부 순환선 • 의정부~도농~광주, 연장 44.2km 경춘선 • 복선화 사업을 통한 사업지구 남단으로 • 철도노선 신설, 인근의 갈매 역사 및 퇴계원 • 역사와의 역 간격 등을 감안하여 지구 내 • 역사 신설 추진 Chapter2 사업지 환경분석 01. 별내신도시 개요 02. 입지 분석 03. 지적도 및 항공사진 04. 택지개발지 상가시세 05. s.w.o.t분석 06. 관련 법규검토 상계동 별내신도시 의정부 진접 지하철7호선 노선버스 노선버스 BRT노선 동대문 별내역 태능입구역 춘 천 지하철6호선 신내역 경춘선 서울외관순환 고속도로 노선버스 망우역 상봉역 청량리 중앙선 강남, 잠실, 송파권 20분 대 진입가능 양 평 강 남 구리시 분 당

16. 2. 사업지 환경분석 02 입지 분석 (교통1-2) Chapter2 사업지 환경분석 01. 별내신도시 개요 02. 입지 분석 03. 지적도 및 항공사진 04. 택지개발지 상가시세 05. s.w.o.t분석 06. 관련 법규검토 • 지하철4(예정),6,7,8호선 연계 • (별내역에서 8호선 암사역까지 • 20분대 진입) • 경춘선 별내역사에 종합환승 • 센터 설치 • 별내지구 내 순환버스간 환승가능 • 간선도로에 BRT 전용차로 설치 • 서울시 노선과 연계

17. -소요시간 -위치/상태 -차량간격 -정류장/환승 -사고 -교통상황 2. 사업지 환경분석 02 입지 분석 (교통1-3) 실시간정보 실시간정보 Chapter2 사업지 환경분석 01. 별내신도시 개요 02. 입지 분석 03. 지적도 및 항공사진 04. 택지개발지 상가시세 05. s.w.o.t분석 06. 관련 법규검토 BIS센터 버스회사 유선internet -버스위치 -도착시간 -운행시간 무선internet • - 단지 내 순환버스를 운영 • - 버스우선 신호시스템(tsp) • - 버스운행정보시스템(bis) • - 자전거 도로 설치 • 별내역 등 4개소 • Bike Sharing 설치 버스 우선 신호시스템(TSP) 전자수집장치 안테나 수집 데이터 처리기 판독기 캐비넷

18. 2. 사업지 환경분석 02 입지여건 분석 (교육 ) 별 내 신 도시 Chapter2 사업지 환경분석 01. 별내신도시 개요 02. 입지 분석 03. 지적도 및 항공사진 04. 택지개발지 상가시세 05. s.w.o.t분석 06. 관련 법규검토 교육 통합시스템 정보센터 마을도서관 교육시설 정보센터 학원가 마을도서관 중앙도서관 마을도서관 마을도서관 정보센터 중앙도서관 중앙도서관 교육시설 정보센터 교육[BTL 사업을 통한 LTNS(library total network system)를 도입] 중앙 도서관1개소(1,200평), 마을 도서관2개소(각200평),정보센터3개소(각15평),학교 도서관12개소 체육시설과 연계하여 학교별 특화, 공원시설과 연계하여 학생들의 학습장 활용 학교 및 문화시설과 인접한 지역에 수준급 학원가 조성출처 : 건설교통부 보도자료 (05.12.20)

19. 2. 사업지 환경분석 02 입지여건 분석 (문화,복지 ) 축구장 암벽등반 거리예술공연 Chapter2 사업지 환경분석 01. 별내신도시 개요 02. 입지 분석 03. 지적도 및 항공사진 04. 택지개발지 상가시세 05. s.w.o.t분석 06. 관련 법규검토 구정남재묘석 윤촌회 신도비 폐비윤씨 사사지 재가노인지원시설 유료실버타운 노인종합복지시설 문화회관 문화 – 문화회관,역사공원,고향 전시관 설치 = 개발로 인해 사라지게 될 마을의 모습을 기록을 통해 사회적, 역사적 가치를 지닐 자료 수록 복지 – 노인복지분야 : 재가 노인지원시설(생활권 중심 도보권에 설치),노인종합복지회관, 유료 실버타운, 청소년 복지분야: 커뮤니티센터,문화센터,이벤트광장,Open Art-zone = 노인, 청소년, 여성, 장애인이 편리하게 생활할 수 있는 복지도시 구현

20. landmass-korea 2. 사업지 환경분석 03. 지번도 및 항공사진 Chapter2 사업지 환경분석 01. 별내신도시 개요 02. 입지 분석 03. 지적도 및 항공사진 04. 택지개발지 상가시세 05. s.w.o.t분석 06. 관련 법규검토 L M K landmass-korea

21. 2. 사업지 환경분석 03. 지번도 및 항공사진 사업지B 사업지A Chapter2 사업지 환경분석 01. 별내신도시 개요 02. 입지 분석 03. 지적도 및 항공사진 04. 택지개발지 상가시세 05. s.w.o.t분석 06. 관련 법규검토

22. (단위:천원] 1층기준 65,000 55,000 50,000 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 15,000 10,000 2. 사업지 환경분석 04.택지개발지 상가시세 (비교분석) Chapter2 사업지 환경분석 01. 별내신도시 개요 02. 입지 분석 03. 지적도 및 항공사진 04. 택지개발지 상가시세 05. s.w.o.t분석 06. 관련 법규검토 조 사 분 석 인근택지개발지구 및 주요 택지 개발지구 내 개발상가 비교분석 결과, 주요 관심사인 핵심적 분양 성을 좌우하는 분양가 측면에서 좌측의 그래프와 같이 당사사업 지의 분양가는1층 기준으로 보아 저렴하게 책정되어 타지역과의 경쟁력에서 우월적 지위을 확보, 분양성의 극대화을 부여하였음 사업지 은평 신내 동탄 판교

23. 2 1 3 2. 사업지 환경분석 05. S.W.O.T 분석 Chapter2 사업지 환경분석 01. 별내신도시 개요 02. 입지 분석 03. 지적도 및 항공사진 04. 택지개발지 상가시세 05. s.w.o.t분석 06. 관련 법규검토 • 강점(STRENGTH) • 중심상가위치 - 150만평 강북권 최대의 택지개발지구 별내 신도시 상업지역에 위치 • 주변 시범단지 및 빠른 입주 APT단지 수요 확보. • 고정고객의 확보– 24,000여세대 상주인원 10만여명으로 고정고객 확보 • 유명 브랜드 APT - 신도시 내 유명 브랜드 APT (현대, 한화, 쌍용, 대원등) 단지주변에 위치함으로서 • 중심상권의 핵심지역으로 부각. • 교통 - 지하철 4,6,7,8호선 및 별내역사 내 종합환승센타 건립, 국도, 외곽순환도로, BRT연계노선등 강남권 20분대 • 소요, 연계노선으로 인하여 서울시 전역을 30분~40분대 진입 가능 기회요소(OPPORTUNITY) 초기상권 형성지 위치 -시범단지 및 최초 입주 APT 단지주변에 위치하여 최초 상권형성으로 상권 선점효과 높음. 경기 회복세에 따른 투자확대 - 경기 회복에 따른 소비부담 감소로 수요 확대 제도의 시행 - 2007년11월 부동산개발 억제법 제도시행으로 인한 상가 공급물량 감소로 상가투자 적기 위협요인(THREAT), 취약요인 (WEAKNESS) 상권의 분산화 - 주변 근린 상가 밀집지역과 상권의 분산화 가능성 있음. 접근성 미비 - 사업지 인근공사로 인한 접근성 하락 및 단기 상권 활성화에 소요되는 시간

24. 2. 사업지 환경분석 06. 관련 법규 검토(1-1) 공 급 대 상 자 Chapter2 사업지 환경분석 01. 별내신도시 개요 02. 입지 분석 03. 지적도 및 항공사진 04. 택지개발지 상가시세 05. s.w.o.t분석 06. 관련 법규검토 • 사업자등록증 및 기타 객관적인 서류에 의해 기준일(예정지구 공람공고일’04.2.16)이전부터 지구 내에서 • 영업(축산),영농 등을 하였음이 입증된 자 • -1군 : 준주거용지(27㎡기준) • -2군 : 근린생활시설용지(20㎡기준) • 기준 - 영업손실 보상대상인 영업(시행규칙 45조) • 법 제77조 제1항에 따라 영업손실을 보상하여야 하는 영업은 다음 각 호 모두에 해당하는 영업으로 한다.<개정 2007. 4.12> • ---------생략--------- • (3)영농보상자,시설채소,화훼농가 • (임차농도포함, 다만 평수에서 차별하는 경향,사업지구 내 농지 1,000제곱미터 또는 시설 660제곱미터 이상 경작한 자) • (4)축산업자 중 일정기준에 해당하는 자 • (주공:[축산법]에 의한 등록을 하였거나 등록대상이 아닌 경우로써 축사 등 300제곱미터 이상의 시설에서 • 축산업을 영위한자)

25. 2. 사업지 환경분석 06. 관련 법규 검토(1-2) 권 리 여 부 Chapter2 사업지 환경분석 01. 별내신도시 개요 02. 입지 분석 03. 지적도 및 항공사진 04. 택지개발지 상가시세 05. s.w.o.t분석 06. 관련 법규검토 • 권리이전(협의양도)에 대한 판례 • -광주 지법 2007.1.25. 선고 2006구합1159 판경[생활대책대상자부적격처분취소] • 택지개발 사업의 시행자인 한국토지공사가 이주자들에게 상업용지 등을 공급하는 생활대책을 수립, 시행하는 경우, 위 생활대책의 법률상 성질(=손실보상) 및 생활대책대상자의 지위 확인을 구하는 소송의 성격(=공법상 당사자 소송) 이는 법령에 의하여 공공목적의 수행을 위한 택지개발사업을 시행하는 사업시행자가 위임받은 행정권한의 범위 내에서 이주자들을 종전의 생활상태로 원상회복시켜 주기 위하여 마련한 제도로서 헌법 제23조 제3항이 규정하는 손실 보상의 한 형태라고 보아야 하지, 이주자에 대한 시혜적인 배려나 계약자유의 원칙 내에서의 사법적 조치라고 할 수는 없다. 따라서 위 생활대책의 대상자에 해당하는지 여부는 사법상의 권리이전(협의양도)에 대한 반대급부의 조건 내지 이행에 관련된 사항이 아니라 손실보상으로서의 생활대책을 받을 정당한 대상자로서 상업용지 등의 특별공급 신청권이 있는지 여부를 확정하는 공법상의 법률관계에 속하는 것이므로, 사업시행자가 생활대책의 대상자임을 부정하는 경우 공법상 당사자소송으로 생활대책대상자의 지위의 확인을 구할 수 있다. • -관련 법령 • 택지개발촉진법시행령 예고안 제13조의 4(택지의 전매행위 제한의 특례)법 제19조의 2제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당되어 시행자의 동의를 받은 경우를 말한다. 다만, 제1호 및 제2호의 경우에는 시행자로부터 최초로 택지를 공급받은 자에 한한다. • 1, [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률]에 의한 이주대책의 실시에 따라 공급하는 주택건설용지 • 2, [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률]에 의하여 보상을 받은 자에게 생계대책용으로 공급하는 택지

26. Chapter 3 BYULNAE COMMERCE DISRTCT PROJECT Chapter3 . 택지개발지구 분양사례 01. 판교 신도시 02. 동탄 신도시 03. 풍산 지구 04. 진접 지구

27. 1. 택지개발지구 상가 분양사례 01. 판교 신도시 Chapter 3 택지개발지구 상가 분양사례 01. 판교 신도시 02. 동탄 신도시 03. 풍산 지구 04. 진접 지구

28. 1. 택지개발지구 상가 분양사례 02. 동탄 신도시 Chapter 3 택지개발지구 상가 분양사례 01. 판교 신도시 02.동탄 신도시 03. 풍산 지구 04. 진접 지구

29. 1. 택지개발지구 상가 분양사례 03. 풍산지구 Chapter 3 택지개발지구 상가 분양사례 01. 판교 신도시 02. 동탄 신도시 03. 풍산 지구 04. 진접 지구

30. 1. 택지개발지구 상가 분양사례 04. 진접 지구 Chapter 3 택지개발지구 상가 분양사례 01. 판교 신도시 02. 동탄 신도시 03. 풍산 지구 04. 진접 지구

31. Chapter 4 BYULNAE COMMERCE DISRTCT PROJECT Chapter4 . 사업성 분석 및 일정 01. 전략 수립 02. 일정 계획 03. 세부활동계획 04. 적정 분양가 제안 05. 수지분석

32. 4.사업성 분석 및 일정 01. 전략수립 (실행방안) ■ MAN-TO-MAN 방식 시장 수요층 적극적으로 영업 활동 ■ 각 업종별 키맨 발굴에 따른 구전 효과 및 잠재 고객 확보 ■ 상인, 개업의 개별 접촉 마케팅 ■ DM발송 : 1차 상품 이미지 홍보 / 2차 구체적 상품 분양 내용 홍보 / 사전청약으로 분양 오픈 전 계약유도 Chapter 4 사업성 분석 및 일정 01. 전략 수립 02. 일정 계획 03. 세부활동계획 04. 적정 분양가 제안 05. 수지분석 투자 수요층 확보방안 ■ 1차 남양주시, 2차 강남권 투자 수요층 대상 ■ 주변아파트 거주자 및 주변 지역 고급 주택 거주자 신문전단 및 DM발송을 통한 홍보 효과 극대화 ■ 주변 지역 및 강남권 부동산 대상 협력업체 발굴 잠재 고객 확보 방안 ■ 영업사원의 조별 편성 후 ■ 집중홍보 : 신문/전단/게릴라 현수막 등 ■ 부동산 협력업체를 통한 구전 효과 및 집객 활동 분양사무실 운영방안

33. 실 수 요 자 부동산 투자자 유망점포 운영자 4.사업성 분석 및 일정 01. 전략수립 (표적시장산정) Chapter 4 사업성 분석 및 일정 01. 전략 수립 02. 일정 계획 03. 세부활동계획 04. 적정 분양가 제안 05. 수지분석 ■ 상가의 활성화를 위해 대형매장 영업자 우선 유치 => 금융, 학원, 클리닉 등 ■ 분양성을 고려한 용도별, 층별 사전결정 및 영업주체 협의 필요 => 업종, 가용면적 선 협의 ■ 지역 유동인구를 고려한 판매업종 선 유치 => 약국, 편의점, 안경점, 팬시용품 등 ■ 특화된 M/D로 분양 이슈화하여 분양을 극대화 => 특화상권(의류, 음식,미용/클리닉 등) ■ 조성 및 특화된 상권 홍보 가격 경쟁력으로 인한 => 인근상권과 비교, 경쟁력 있는 가격을 산정, 인근 기존 상권의 흡수 기존 임대자를 분양으로 유도 ■ Opinion Leader급 상인 – 상인,재력가 ■ 거래처를 다수 확보하고 있는 상인 – 도, 소매상 ■ 재정능력이 충실한 상인 ■ 인접 상가 운영자 및 영업부진상가 내 점포운영 상인 ■ 퇴직예정자 및 노후보장 대책 희망자 ■ 일정규모 이상 재산 소유자 ■ 잠재 수요자 중 Opinion-Leader (30대 후반 – 60대 중반) ■ 훼밀리 레스토랑, 패스트푸드 등 유명 유통업체 체인점 ■ 유명 브랜드 프랜차이즈점

34. 1. 사업성 분석 및 전략 02. 일정 계획 Chapter 4 사업성 분석 및 일정 01. 전략 수립 02. 일정 계획 03. 세부활동계획 04. 적정 분양가 제안 05. 수지분석 2010. 03~04 토지 매입 (1차 ~ 10차) 2010. 04~05 사전 청약 2010. 05~12 착공 및 분양 (1차 ~ 5차) 2010. 10~12 준공 및 분양 완료 (1차 ~ 5차) 2011. 01~03 사전 청약 2011. 03~04 착공 및 분양 (6차 ~ 10차) 2011. 10 ~ 12 준공 및 분양 완료 (6차 ~ 10차)

35. 구 분 프로젝트 문제점 대응전략 1. 전반적인 시장상황악화 ■ 정부의 부동산 규제로 인한 시장 냉각 ■ 별내지구 상가 집중분양으로 인한 투자수요 분산 ■ 부동산 보유세 강화로 인한 심리적 불안 ■ 차별화 전략을 통한 광고홍보의 집중화로 독점성,수익성,안전성 부여가 필수 요소임 ■ 전략을 바탕으로 시기,기간 및 방법의 효율적 운영 목표분양율 분양율 누계 비 고 - - 분양사무실 오픈까지 사전청약자 계약유도 40% 40% 전사적인 분양홍보 및 계약체결 30% 70% 전사적인 분양홍보 및 계약체결 2. 상가 투자의 제한적 수요층 ■ 인근 상업지에서의 공실율 발생 가능성 ■ 상가 투자대비 임대 수익성 부족과 경기침체로 인한 수요층의 외면 ■ 투자자를 최대한 흡수할 만한 전략 구사 ■ 잠재적인 가망 투자층 발굴 전략 수립 ■ 객관적 자료를 통한 수익율 제시 30% 100% 잔금완납 및 임대물건 처리완료 100% 100% 3. 사업자 접근성 미비 ■ 사업지 인근공사로 인한 접근성 하락 ■ 단기 상권 활성화 소요되는 시간 ■ 투자에 대한 미래가치의 충분한 설명 ■ 기다리기보단 찾아가는 적극적인 영업으로 전환 ■ 주변상권에 맞는 M/D Concept 도입 1. 사업성 분석 및 전략 03. 세부활동계획 (목표 분양율 및 방향) Chapter 4 사업성 분석 및 일정 01. 전략 수립 02. 일정 계획 03. 세부활동계획 04. 적정 분양가 제안 05. 수지분석 구 분 1단계(OPEN -1개월전) 2단계(D+3개월) 3단계(D+6개월) 4단계(준공 후 분양완료) 합 계

36. 4.사업성 분석 및 일정 04. 적정 분양가 제안 • 7층 학원 평당 800만원 Chapter 4 사업성 분석 및 일정 01. 전략 수립 02. 일정 계획 03. 세부활동계획 04. 적정 분양가 제안 05. 수지분석 • 6층 학원 평당 750만원 • 5층 학원평당 750 만원 • 4층 – 학원평당 750만원 • 3층학원 평당 850만원 • 2층전문식당, 프랜차이즈 외식산업, 훼밀리 레스토랑, 미용실 •  평당 1,100만원 • 1층 은행, 약국, 편의점, 부동산, 제과점, Take-out • 평당 3,500만원 • 지하1층평당 350만원 • 지하2층 주차장

37. 4.사업성 분석 및 일정 05. 수지분석1-1 Chapter 4 사업성 분석 및 일정 01. 전략 수립 02. 일정 계획 03. 세부활동계획 04. 적정 분양가 제안 05. 수지분석

38. 4.사업성 분석 및 일정 05. 수지분석1-2 Chapter 4 사업성 분석 및 일정 01. 전략 수립 02. 일정 계획 03. 세부활동계획 04. 적정 분양가 제안 05. 수지분석

39. Chapter 5 BYULNAE COMMERCE DISRTCT PROJECT Chapter5 . 결 론 01. 결론 02. 별내택지 최근동향 03. 맺음말

40. 1. 결 론 01. 결론(1-1) Chapter 5 결 론 01. 결론 02. 별내택지 최근동향 03. 맺음말 *상가투자의 핵심적 중요(성공) 포인트 - 입지(규모, 고정 상주인구, 지리적 요건, 교통), 분양가

41. 1. 결 론 01. 결론(1-2) Chapter 5 결 론 01. 결론 02. 별내택지 최근동향 03. 맺음말 *상가투자의 핵심적 중요(성공) 포인트 - 입지(규모, 고정 상주인구, 지리적 요건, 교통), 분양가

42. 1. 결 론 02. 별내택지 최근 동향 Chapter 5 결 론 01. 결론 02. 별내택지 최근동향 03. 맺음말 건설교통부 12월 20일자 “신도시 프리미엄 100%” “10월 분양 시장 풍년” -한국 경제 “별내發 청약열기에 남양주 주변 시세 볕드나? - 연합뉴스 별내지구는 입지여건에 있어 서울시청 동쪽 약 16km 지점인 서울시와 구리시 경계에 위치하고 있고 대중교통여건도 뛰어나 서울도심 접근성이 우수한 편이다. 서울외곽순환고속도로통과, 경춘선 별내역사 신설과 함께 별내-상봉동간 BRT구간을 신설(11.4km)하여 경춘선, 중앙선, 지하철 6․7호선 환승역과 연결하고 별내역을 중심으로 종합환승센터를 설치할 계획으로 있다. 이 지역에 부족한 교육․문화시설을 확충하여 서민들의 생활여건을 대폭 개선하는 한편, 도시지원시설 등을 통해 고용기회를 확대하는 등 성장잠재력도 향상될 전망이다..

43. 1. 결 론 03. 맺음말 사업계획서를 끝까지 읽어주셔서 감사 드립니다. 당사는 다년간의 사업경험을 통하여 본 별내 프로젝트를 진행하고 있으며 금번 프로젝트는 당사에서 사활을 걸고 다년간 준비하고 진행하여 온 프로젝트입니다. 1차분을 240평기준으로 하여 1차에서 10차까지의 사업을 계획, 진행하고 있으며 차수별 수익률의 차이가 조금은 다르나 당사가 계획한 사업성을 고려할 때 사업의 진행 및 분양을 하여 예상된 수익률 이상을 발생시키는데에는 아무런 문제가 없다고 판단됩니다. 당사가 금번 프로젝트를 고객분들과 함께하고자 합니다. 당사와 함께 한층 발전된 기업 및 동반자로서의 발돋음을 하시지 않겠습니까? 감사합니다. 저희 ㈜L.M.K는 항상 겸손한 마음으로 고객분들의 성원에 보답하겠습니다. 대표이사 : 최명호 Chapter 5 결 론 01. 결론 02. 별내택지 최근동향 03. 맺음말

44. BYULNAE COMMERCE DISRTCT PROJECT (주)L M K Landmass-korea 본사 : 서울시 강남구 논현동 254-27(정림B/D 3F) Tel:(02)540-1989, Fax:(02)541-9152 지사 : 서울시 도봉구 창4동 9-1(대성B/D 8F) Tel:(02)2252-0222, Fax:(02)2252-0203 홈페이지 : http://www.reclmk.com