OCEŇOVÁNÍ NELESNÍCH POZEMKŮ

1. OCEŇOVÁNÍ NELESNÍCH POZEMKŮ na základě zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. oceňovací vyhlášky č. 3/2008 Sb.

2. OCEŇOVÁNÍ STAVEBNÍCH POZEMKŮ

3. § 9 zákonaČlenění pozemků • Pro účely oceňování se pozemky člení na: a) stavební pozemky, kterými jsou 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavěni10); je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění,

4. § 9Členění pozemků 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí

5. § 9Členění pozemků b) Zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půdy, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina c) Lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky d) Pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky e) Jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez z kamením, ochranná hráz, močál, bažina

6. § 9Členění pozemků 2) Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást podzemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný studnami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod.

7. § 9Členění pozemků 3) Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu.

8. § 10 zákonaOceňování stavebního pozemku • Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování podle § 2, které stanoví vyhláška.

9. § 10Oceňování stavebního pozemku (2) Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách. (3) Nejsou-li při zpracování cenové mapy sjednané ceny stavebních pozemků podle odstavce 2 v dané obci k dispozici nebo nelze-li je použít, protože již neodpovídají úrovni sjednaných cen porovnatelných pozemků ke dni vypracování cenové mapy, zjistí se ceny na základě porovnáníse sjednanými cenami obdobních pozemků v dané obci nebo v jiných srovnatelných obcích spadajících do stejné skupiny podle počtu obyvatel;

10. § 10Oceňování stavebního pozemku skupiny obcí stanoví vyhláška. Při porovnání se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy v obci a ze shodné stavební vybavenosti pozemku. Údaje o postupu a porovnání obce uvedou v textové části cenové mapy, která popřípadě obsahuje další vysvětlivky. Podrobnější metodiku zpracování cenových podkladů pro cenovou mapu může stanovit vyhláška. (4) Jestliže nelze cenu stavebního pozemku zjistit podle odstavce 2 nebo 3, do cenové mapy se cena takového pozemku neuvede a pozemek se oceňuje podle odstavce 1 druhé věty.

11. § 10 zákonaOceňování stavebního pozemku (5) Návrh cenové mapy stavebních pozemků nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním Ministerstvu financí k vyjádření. Obec zašle vyhlášku současně s jejím vyhlášením Ministerstvu financí k uveřejnění v Cenovém věstníku. (6) Koncem každého kalendářního roku se obecně závaznou vyhláškou obce doplňují cenové mapy o nové ceny stavebních pozemků. Změní-li se sjednaná cena, účel užití nebo stavební vybavenost pozemku, zjistí se nová cena pozemku způsobem podle odstavce 2 nebo 3. Přitom platí postup podle odstavce 5. (7) Obec umožní nahlédnout bezplatně do cenové mapy pozemků vedené touto obcí každému, kdo o to požádá.

12. Přehled cenových map • Přehled cenových map stavebních pozemků obcí (CMSP) • Cenový věstník MF • Čtvrtletně • CMSP uvedené v přehledu tučně = aktuálně platné • CMSP uvedené obyčejným písmem = byly postupně vyhlášeny v období 1.9.1992, ale v současnosti jsou již neúčinné, byly však účinné ve specifikovaném období

13. § 28 vyhláškyStavební pozemek neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků ZC = Cp . 5,00, kde Cp .. cena pozemku v Kč/m2 zaokrouhlená na dvě desetinná místa, vypočtená podle vzorce Cp = 35 + (a – 1000) . 0,007414 v němž a….. počet obyvatel v obci, pro a vždy platí a 1000; je-li počet obyvatel v obci nižší než 1000, použije se a = 1000,

14. ZEMĚDĚLSKÉ POZEMKY

15. § 29 vyhláškyZemědělský pozemek • Základní cena pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a TTP, není-li územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho nezemědělské využití ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona, se zjistí podle BPEJ, které jsou uvedeny v příloze č. 22. • Základní cena podle odstavce 1 se upraví se zdůvodněním přirážkami a srážkami podle přílohy č. 23 a vynásobí se koeficientem Kp z přílohy č. 39. • Je-li potvrzeno Pozemkovým úřadem, že zemědělsky obhospodařovaný pozemek nebyl bonitován, ocení se průměrnou základní cenou v Kč/m2 zemědělských pozemků v daném katastrálním území, uvedenou ve zvláštním právním předpisu26). Tato cena se upraví se zdůvodněním podle přílohy č. 23 a vynásobí se koeficientem Kp z přílohy č. 39. • Cena zjištěná podle odstavců 2 a 3 činí nejméně 1 Kč/m2.

16. Komentář k § 29 Zemědělský pozemek • základní ceny aktualizovány po 6 letech s ohledem na cenový vývoj nemovitostí (x index 15,2), v důsledku zvýšení nejnižší ceny hospodářsky nevyužitelných pozemků (+ 0,19 Kč/m2) a zejména se zřetelem na reálné zvýšení HRRE zemědělských pozemků plošnými dotacemi zhruba o 1/3 • původní rozpětí 0,70-14,81 Kč/m2 interval 1,00 – 17,25 Kč/m2 • poprvé po 17 letech vzrostla průměrná cena zemědělských pozemků nad úroveň prvního ceníku BPEJ z roku 1990 (vyhláška č. 316/1990 Sb.) • vyhl. č. 287/2007 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských půd (účinnost od 1.1.2008) • trh se zemědělskými pozemky pod dominantním vlivem teritoriálně nerovnoměrného prodeje státních zemědělských pozemků realizovaného PF ČR s cenovou úrovní zřetelně nižší než jsou ceny zjištěné  Kp = 1,00

17. Úřední cena zemědělské půdy Úřední cena zemědělské půdy (ÚCZP), tj. sazby pro jednotlivé BPEJ, je stanovená výnosovou metodou z normativních příjmů z rostlinné výroby a normativních nákladů vynaložených na jejich dosažení. Použití pro fiskální účely a pro stanovení výše nájmu.

18. BPEJ BPEJ = bonitovaná půdně-ekologická jednota je specifický územní celek (bez ohledu na vlastnické hranice), který má v důsledku interaktivního působení složek prostředí, především půdy, půdotvorného substrátu, klimatu a reliéfu, konkrétní stanovištní vlastnosti vyjádřené určitou hodnotou produkčního potenciálu.

19. Metodika • Metodika stanovení ÚCZP vycházela z BPEJ, charakterizovaných 5-místným kódem, který zahrnuje informace o - 1. číslice: klimatickém regionu (0-9) • 2.-3. číslice: hlavní půdní jednotce (01-78) • 4. číslice: svažitosti a expozici • 5. číslice: hloubce půdy (půdního profilu) a skeletovitosti včetně ekonomických charakteristik

20. Nejlepší BPEJ Kód BPEJ 30300 (cena 17,25 Kč/m2) 3 (klimatický region): teplý, mírně vlhký s průměrnou roční teplotou 8 až 9oC 03 (hlavní půdní jednotka): černozemě černické, černozemě černické karbonátové na hlubokých spraších s podložím jílů, slínů či teras, středně těžké, bezskeletovité, s vodním režimem příznivým až mírně převlhčeným 0 (kombinace sklonitosti pozemku a jeho expozice ke světovým stranám): úplná rovina se všesměrnou expozicí 0 (kombinace skeletovitosti a hloubky půdního profilu): půda bezskeletovitá s příměsí s celkovým obsahem skeletu do 10 %, hluboká

21. Databáze • Databáze 2 199 BPEJ je vedena a aktualizována Výzkumným ústavem meliorací a ochrany půdy (VÚMOP) v Praze-Zbraslavi • Databáze ekonomických parametrů včetně úředních cen zemědělské půdy, výnosnosti půdy a hrubých ročních rentních efektů je vedena a aktualizována ve Výzkumném ústavu zemědělské ekonomiky (VÚZE) v Praze • VÚZE + ÚZPI = ÚZEI (2008) (Ústav zemědělské ekonomiky a informací)

22. HRRE • Kritériem pro stanovení úředních cen zemědělské půdy bylo ekonomické ocenění hrubého ročního rentního efektu (HRRE) rostlinné výroby v daných půdně klimatických podmínkách při normativně stanovené efektivnosti hospodaření

23. HRRE Hrubý roční rentní efekt jednotlivých BPEJ v Kč/ha byl počítán podle vztahu: i =n HRREBPEJ = [CPP – (NPP + Zn)] . KOTS i =1 CPP = cena parametrizované produkce rostlinné výroby v Kč/ha NPP = normativní náklad na parametrizovanou produkci v Kč/ha Zn = normativní zisk vyjádřený bezrozměrným číslem ve vztahu k normativním nákladům, Zn =0,1, tj. 10 % z normativních nákladů KOTS = bezrozměrné číslo vyplývající z podílu zastoupení jednotlivých oceňovacích plodin v dané oceňovací struktuře pro jednotlivé BPEJ

24. Schematické znázornění průběhu celkových nákladů a tržeb u zemědělských plodin a závislosti na produkční schopnosti půd(Němec, VÚZE, 1997) Výnos, náklady Celkový výnos plodin x cena + HRRE Celkové náklady - HRRE Produkční schopnost půd

25. V nejlepších půdně-klimatických podmínkách HRRE dosahuje + 9 785 Kč • V nejhorších půdně-klimatických podmínkách byla dosažena záporná hodnota – 2 576 Kč

26. Výpočet úřední ceny zemědělského pozemku ÚCZP byly stanoveny na základě vypočítaných HRRE, a to pro BPEJ s kladnými hodnotami HRRE podle rovnice HRRE . D ÚCZPBPEJ = BCZP +  U Kde ÚCZPBPEJ = úřední cena zemědělské půdy jednotlivých BPEJ BCZP = bazická cena zemědělské půdy v hodnotě 20 tis. Kč/ha HRRE = hrubý roční rentní efekt v Kč/ha D = celkový podíl nezdaněné rostlinné produkce, kde D = (100 – DP) : 100 DP = daň z příjmů U = míra kapitalizace (úroková míra), tj. 5 % (0,05)

27. Předpokládaný podíl nezdaněné rostlinné produkce (D) v roce 2001 byl zvažován ve výši 0,65, tj. za předpokladu, že souhrnné zdanění pozemkovou daní a daní z příjmu činilo 35 % z celkového příjmu. • Pro BPEJ se zápornými hodnotami se výpočet provede podle rovnice polynomu 2. stupně tak, aby cena půdy plynule navazovala na hodnoty ÚCZP stanovené pro BPEJ s kladnou hodnotou HRRE

28. ÚCZPBPEJ = BCZP + A. HRRE + B.HRRE2 kde A = konstanta ve výši 10,1 B = konstanta ve výši 0,0017 Při ocenění půd se záporným HRRE se vycházelo ze skutečnosti, že v tržním hospodářství žádné zboží nemůže mít zápornou hodnotu. Rozhodnutí = při záporných hodnotách HRRE bude mít nejnižší ÚCZP hodnotu 7000 Kč/ha A nejvyšší cena při nulové hodnotě HRRE bude 20 tis. Kč (hodnota bazické ceny zemědělské půdy – BCZP)

29. Diagram průběhu ÚCZP v závislosti na HRRE ÚCZP max. ÚCZP ÚCZP = BCZP + 10,1.HRRE + 0,0017 . HRRE2 HRRE . D ÚCZP = BCZP + ------------- U BCZP min. ÚCZP - HRRE + HRRE

30. Průměrné ceny zemědělských pozemků v katastrálním území • Podle § 17 zákona o dani z nemovitostí vydává MZe ČR seznam katastrálních území s přiřazenými průměrnými cenami zemědělských půd odvozenými jako vážený průměr z úředních cen BPEJ Vyhláška č. 287/2007 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských půd (účinnost od 1.1.2008) Aktualizace a doplňování

31. Stanovení výnosnosti půd • Výnosnost půdy neboli čistý výnos je rozdíl mezi nominativními příjmy a nominativními náklady vynaloženými na jejich dosažení. Výnosnost půdy se stanovuje při bonitaci zemědělského půdního fondu a vyjadřuje se obvykle v bodech. • Výnosnost zemědělských půd je základním kritériem pro kategorizaci intenzity využití zemědělského území • Výchozím podkladem pro hodnocení výnosnosti půd bodovou metodou se v ČR stal HRRE jednotlivých BPEJ, vypočítaný nákladově-výnosovou metodou

32. Stanovení výnosnosti půd Výnosnost zemědělských půd v ČR je: Minimální výnosnost - 2 500 Kč/ha, tj. 6 bodů Průměrná výnosnost + 2 482 Kč/ha, tj. 42,2 bodů Maximální výnosnost + 10 750 Kč/ha, tj. 100 bodů Využití výnosnosti zemědělské půdy pro kategorizaci zemědělského území ČR do LFA (Less Favoured Areas) – znevýhodněných oblastí a pro dotační politiku Restrukturalizace českého zemědělství – snižování zornění zejména v marginálních oblastech Vyrovnání ekonomické újmy v oblastech s ekologickými omezeními

33. Tržní cena zemědělského pozemku Oceňování zemědělského pozemku při koupi a prodeji se stanovuje cenou sjednanou neboli cenou tržní. Cena konkrétního pozemku odráží nejen ekonomický potenciál diferencované úrodnosti půdy (produkční schopnosti), ale i míru horizontální a vertikální členitosti pozemku, jeho polohu, způsob využívání, technické vybavení a další vlastnosti vyplývající z vlastnických vztahů k zemědělským pozemkům. Ocenění všech těchto vlastností zemědělského pozemku v tržním hospodářství může nejlépe vystihnout pouze tržní cena pozemku.

34. V současnosti nesleduje žádný ústřední statistický úřad vývoj tržních cen zemědělské půdy • VÚZE Praha prováděl šetření trhu od roku 1993 -2003 na vybraném souboru 24 okresů ČR • Získáno více než 77 000 údajů o tržních cenách • Na základě analýzy získaných údajů o tržních cenách lze jednoznačně konstatovat, že na výši tržní ceny má prvořadý vliv • Poloha pozemku • Velikost pozemku • Účel využití kupovaného pozemku

35. Průměrné tržní ceny zemědělské půdy • V roce 1993 byla průměrná tržní cena 13,48 Kč/m2, tj. 2,7x vyšší než úřední cena zemědělské půdy (ÚCZP) • V roce 2003 byla průměrná tržní cena již 23,18 Kč/m2, tj. 4,4x vyšší než ÚCZP • Od roku 2002 po její aktualizaci je průměrná ÚCZP 5,24 Kč/m2

36. Tržní ceny pozemků podle velikosti prodávané výměry Tržní ceny pozemků do 1 ha: • Nákup převážně pro jiné než zemědělské využití, z 95 % pro stavební účely Tržní ceny pozemků v rozmezí 1 - 5 ha: • Nákup ze 45-60 % pro jiné než zemědělské využití Tržní ceny pozemků v rozmezí nad 5 ha: • Nákup z 85 % pro zemědělské využití Pozn.: v roce 2003 tržní cena pozemků s výměrou do 1 ha byla 33,4x vyšší než cena s výměrou nad 5 ha

37. Důvodem rozdílné tržní ceny pozemků podle jejich velikosti lze vysvětlit • Větší poptávkou po menších pozemcích, které často stačí ke scelení pozemků • Nákupem pozemků k zahrádkářským účelům • Nákupem pozemků pro převod na stavební parcely Kupující zpravidla seženou snáze pohotovou sumu peněz na nákup malého pozemku Větší finanční dostupnost malých pozemků přispívá k větší poptávce

38. U jednotlivých druhů pozemků platí všeobecný trend snižování tržní ceny s nárůstem velikosti prodávaného pozemku • Regionální rozdíly vyplývají především z polohy pozemků v rámci makroregionu i v rámci mikroregionu (v rámci obcí)

39. Tržní ceny zemědělských kultur a lesa podle velikosti prodávaných pozemků za období 1993 – 2003(Němec, VÚZE)

40. Tržní ceny zemědělské půdy v zemích EU a v ČR

41. POZEMKY VODNÍCH NÁDRŽÍ, VODNÍCH TOKŮ A JINÝCH POZEMKŮ

42. § 31 Pozemek vodní plochy (6) Zjištěná cena pozemků vodních ploch podle odstavců 2, 3 a 4 (pozn.: rybník a malá vodní nádrž) je nejméně 10 Kč/m2. (7) Cena pozemku zamokřené plochy močálu, mokřadu a bažiny se zjistí jako součin jeho výměry v m2, koeficientu 0,25 a průměrné základní ceny zemědělských pozemků v daném katastrálním území, upravené podle položky č. 1 přílohy č. 23. Tuto cenu lze na základě věcného zdůvodnění snížit až o 50 %, avšak činí nejméně 1 Kč/m2.

43. Komentář k pozemku vodní plochy • Zreálnění ceny pozemků (rybníky, přírodní vodní nádrže, přírodní vodní toky) s ohledem na jejich nesporný hospodářský význam • Vyhl. č. 287/2007 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských půd • Vodohospodáři navrhovali 5 Kč/m2 jako minimum pro pozemky zamokřených ploch (pozn.: pro laiky jako „nehodnotné“ vs ekonomický a ekologický přínos) Min. cena zemědělských pozemků = 1 Kč/m2

44. OCEŇOVÁNÍ JINÝCH POZEMKŮ

45. § 32Jiné pozemky • Pozemky a jejich části, které podle § 9 ods. 1 písm. a) zákona prokazatelně nejsou pozemky stavebními, ale jsou zahrnuty do platného územního plánu 28), 3) nebo platného regulačního plánu3) jako pozemky určené k zastavění nebo pozemky, na nichž je přípustná stavba, se ocení podle § 28 odst. 2 nebo 7 a vynásobí se koeficientem 0,30. Tato cena činí nejméně 10 Kč/m2. • Cenou v Kč/m2 pozemku, který tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkemoceněným podle cenové mapy stavebních pozemků nebo podle § 28 odst. 2, je cena zjištěná podle § 28 odst. 2 vynásobená koeficientem 0,40. Tato cena činí nejméně 10 Kč/m2.

46. § 32Jiné pozemky (3) Cena pozemku prokazatelně hospodářsky nevyužitelného se zjistí jako součin jeho výměry v m2, průměrné základní ceny zemědělských pozemků v daném katastrálním území26), upravené podle položky č. 1 přílohy č. 23 a koeficientu 0,25. Tuto cenu lze na základě věcného zdůvodnění snížit až o 50 %, avšak činí nejméně 1 Kč/m2. (4) Cena pozemku neuvedeného v odstavcích 1, 2 a 3 a pozemku, který prokazatelně není stavebním, zemědělským, lesním ani pozemkem vodní plochy, se zjistí jako součin ceny uvedené v § 28 odst. 1 písm. a) až l), jeho výměry v m2 a

47. § 32Jiné pozemky a) koeficientu 0,09, jde-li o pozemek v zastavěném území29) a v zastavitelné ploše30), b) koeficientu 0,06, jde-li o pozemek v nezastavěném území31). (5) Na základě věcného zdůvodnění lze ceny podle odstavce 4 snížit až o 50 %. Tato cena však činí nejméně 10Kč/m2.

48. ÚZEMNÍ ROZHODNUTÍ Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (STAVEBNÍ ZÁKON) § 76 (1) Umísťovat stavby nebo zařízení, jejich změny, měnit jejich vliv na využití území, měnit využití území a chránit důležité zájmy v území lze jen na základě územního rozhodnutí nebo územního souhlasu, nestanoví-li zákon jinak. § 77 (1) Územním rozhodnutím je rozhodnutí o a) umístění stavby nebo zařízení (dále jen „rozhodnutí o umístění stavby“), b) změně využití území, c) změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území d) dělení nebo scelování pozemků c) ochranném pásmu Regulační plán (§ 61) – podmínky pro využití pozemků V řešené ploše nahrazuje ve schváleném rozsahu územní rozhodnutí. Nenahrazuje územní rozhodnutí v nezastavěném území. Změna lesního zákona (čl. XIV) v zákonu č. 186/2006 Sb.