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万家共赢 -- 泰山国际采购中心专项 资产管理计划募集说明书. 1. 资管计划方案. 2. 项目介绍. 3. 管理机构介绍. 资管计划方案. 基金架构. 1、 中投财富资本管理有限公司夹层投资基金（后简称“基金”以 3693.2 万元收购中富兴泰（项目公司）原股东 70% 的股权 , 并约定不晚于投资后 18 个月由原股东或其指定方回购股权。 2、 股权收购完成后，基金向泰安中富兴泰发放约 8306.8 万元委托贷款，中富兴泰以土地及在建工程作为抵押、以剩余的 30% 股权质押、中富兴泰原股东个人无限连带责任担保。. 投资者. 进入资产管理计划. LP ：
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万家共赢--泰山国际采购中心专项 资产管理计划募集说明书
1.资管计划方案 2.项目介绍 3.管理机构介绍
基金架构 1、中投财富资本管理有限公司夹层投资基金（后简称“基金”以3693.2万元收购中富兴泰（项目公司）原股东70%的股权,并约定不晚于投资后18个月由原股东或其指定方回购股权。 2、股权收购完成后，基金向泰安中富兴泰发放约8306.8万元委托贷款，中富兴泰以土地及在建工程作为抵押、以剩余的30%股权质押、中富兴泰原股东个人无限连带责任担保。 投资者 进入资产管理计划 LP： 资产管理计划 GP：中投晨曦 管理人或GP、执行事务合伙人 约1.2亿，购买LP份额 中投财富资本管理有限公司 夹层投资基金 2 剩余股权质押、资产抵押、 个人连带责任担保 1 2 3693.2万收购70%股权 银行委托贷款约8306.8万 泰安中富兴泰
基金方案-资产管理 • 交易后监管实施： • 股权收购款和委托贷款均由基金监管并打入指定账户； • 财务监管：基金有权向中富兴泰派驻财务人员，中富兴泰所有账户预留基金所委派财务人员的印鉴； • 印章管理：基金有权对中富兴泰所有银行账户和印章（包括但不限于公章，法人章，财务章和合同章等）实行双签管理； • 董事会：基金派驻一名董事，对重大事项一票否决权； • 销售回款管理：销售收入的25%进入冻结账户作为还款保证金；到期前三个月进入归集期。
1.资管计划方案 2.项目介绍 3.管理机构介绍
项目所在地概况 • 泰安市地处山东省中部，北依省会济南，南临古城曲阜，东连齐都淄博，西濒黄河。泰安交通便利,京沪铁路、京沪、京福高速公路、104、105、205、220国道穿境而过，京沪高速铁路纵贯南北。从北京到泰安2小时高铁，到济南只需要十分钟。 • 泰安市辖岱岳区和泰山区，总面积7762平方公里。总人口543万，市区人口100万人。拟投资项目位于岱岳区西南角，青春创业园内。 泰安市 • 项目区域集中了钢材市场、木材市场、玉石市场以及汽车城等一系列的专业化市场,是泰安市专业市场集中区域。
项目介绍 酒店式公寓 银座家居主题店 本案 奥特莱斯主题店 该项目分为两期建设，目前一期（阴影部分）工程已经进入尾声，共计约15.64万方，1344套2-3层的商铺。 截止2013年10月30号，一期项目已销售面积92405.88平方米，已销售套数933套(包含了交诚意金以及未完全付款的客户)，占比69.4%，网签554套，占比41.22%。 项目二期待建两栋大型商业，分别引入银座家居（山东家居建材业第一品牌）、奥特莱斯，以及一栋酒店式公寓,此次融资主要用于建设二期项目。
项目介绍-项目现状 项目由两条进出主道划分为为A区，B区、C区。 A区 A1-12 A13-A18 项目分为两期建设，左图中蓝色线框内为项目一期，蓝色线框之外的黄色阴影部分为项目二期。 项目一期(蓝色框线部分）15.6万方商铺已经主体完工正在进行销售。 A19 B区 B1-B14 B16酒店 B15商场 C区 C1-C5 C6-C8 C9商场
项目规划指标 地块一 地块 二
项目介绍-项目历程-已取得的证件 一期除4栋（B10/B11/C2/C3）外，其他都已五证齐全。 二期项目由于酒店B16规划调整，因此尚未取得工程规划许可证，其余部分均已三证齐全。施工许可证在一个月内可以办理完毕。
项目公司介绍 泰安中富兴泰置业有限公司成立于2011年4月22日，注册地位于泰安市泰山青春创业开发区，法定代表人：张玉阁。注册资本5726万元。 项目公司三名自然人股东中，张玉阁及李春宁为代他人持股。其中张玉阁代张国平持股60%，张国平目前任公司董事长。李春宁代李天赐持股30%。王锦江为本公司总经理，为项目的主要负责人。 公司房地产开发企业资质等级：暂定。 张玉阁 王锦江 李春宁 30% 10% 60% 中富兴泰置业 项目公司成立时间较短，历史简单，截止目前无诉讼及其他纠纷。截止到2013年9月底，项目公司总资产约3.85亿元，5400万对外借款2013年11月16号到期，项目公司已经准备了充足的现金清偿债务。 董事长张国平简介：出生于1970年2月10日，籍贯：山东济宁市，本科学历。张国平先生拥有十余年建材加工及贸易经验，掌握丰富的上游厂商和客户资源，对建材行业和物流行业均有深刻的理解，具有较强的资本实力。 李天赐个人简介：男，1980年出生，山东省济宁市人，文化程度：本科，中共党员。1996年至1999年：中国人民解放军厦门警备区服兵役；1999年至2000年：山东鲁宁监狱工作；2000年办理停薪留职后从商，在山西省灵石县从事能源矿产开发与经营，2008年建设山东济宁电镀工业园区是山东省近十几年来唯一一家通过国家环评资质的项目。 总经理王锦江简介：本科哈尔滨商业大学房地产经营管理专业，高级工程师、高级经济师 1999年7月至2007年5月北京市通州区建委委员、北京市通州区建筑集团总经理 2007年5月至2008年8月北京海涛房地产开发有限公司总经理 2008年8月至2010年11月北京农业集团北京怡禾房地产开发有限公司工程副总兼任隆化金鑫铁选有限责任公司常务副总经理（主持工作） 2010年11月至2011年4月鑫苑（中国）置业有限公司集团生产运营中心总经理 2011年5月至今泰安中富兴泰置业有限公司总经理
项目公司财务报表分析介绍 • 截至2013年10月31日，项目公司注册资本5276万元，总资产429,585万元。 • 负债大项构成： • 短期借款（外部借款）：5400兴业银行委托贷款，2013年11月16号到期； • 预收账款：已结转收入的8340.6万元的销售回款； • 其他应付款：1、未结转收入的销售款20,677万元，2、泰山经济技术开发区财税局2367.5万的土地返还款，3、4693.5万元的股东及关联企业投入款，4、质保金231.6万。以上款项加上其他项目公司股东关联公司借款合计约27,969.6万元。 • 目前项目公司已经准备好归还短期外部借款。 • 其他的负债主要是不用归还的销售回款和股东关联企业投入。
项目介绍-多样的市场宣传 2012年3月29日，项目正式开工建设 2012年8月，独家赞助承办大型主题文艺晚会，邀请了嘉宾黎明、杨幂、周笔畅等，为开盘造势并蓄客。 2013年10月12日主力店银座家居广场开工奠基仪式 2013年4月，盛大开盘惊艳全城，销售额占到泰安商业份额84.5%。
市场对比——与光彩大市场对比 • 泰安光彩大市场是由山东光彩投资有限公司建设的一站式多功能商贸物流市场。 • 一期工程于2006年10月29日建成开业。 • 该项目从功能定位以及区域位置上与拟投资项目有较高可比性。 • 目前光彩大市场处于满租状态，二手商铺交易较少，均价在8000-20000元每平左右（由于位置差异，价格差距较大） 光彩大市场规划图 与光彩大市场对比 1、市场内业态区域划分清晰，不同区域不同定位，专业化经营； 2、商品展示区厂家产品直销，降低交易成本； 2、交通便利，临近高铁和京福高速，而光彩大世界由于城市的扩张周边交通拥堵； 4、本项目自主经营（售后返租）和业主经营比例控制在7:3，不同经营区域对商户经营品种进行限制，有利于专业化市场形成。而光彩大市场大部分物业散售，因此不利于整体的经营管理。 光彩大市场实景图
抵押资产价值分析 • 融资1.2亿元，土地及在建工程合计2.86亿左右，抵押率在41.9%，基金投资有较高的安全边际； • 2013年以来，青春创业园区内部新成交的土地单价最低为70万/亩（目前评估值按照56万/亩左右单价进行评估），因此对于土地估价保守； • 随着后期工程的开发建设，在建工程的价值逐步增加，另外，沉淀资金逐步到位，处于风险敞口的资金逐步减少，因此实际抵押率将大大的低于40%。 青春创业园区最近成交土地价值对比数据来源：泰安市国土资源局
销售分析——已销售分析 一期商铺从2013年4月份大规模销售以来，月回款金额平稳，最高为十月份的4266万元，最低为6月份的2396万元。 截止到2013年10月31号，合同销售金额约4亿元，实际回款金额约28539万元。 目前商铺每平米实际售价为4500元左右，70%的商铺采用售后返租（返租三年每年5%租金收益，买房是一次免掉）方式销售。合同成交单价为5300元左右。 二期商业目前已经开始动工建设，计划2014年5月份开始预售。二期商业采用销售收益权方式营销，一方面可以将大商用小面积分割，快速去化回流资金，另一方面，掌控商业经营权，统一经营出租。
销售分析——投资期内现金流测算 • 投资期内，一期销售回款金额合计36487万元，二期销售现金回流33919万元，总计尚有7.04亿的销售回款。 • 投资期内一期成本支出15814万元，二期成本支出28293万元。投资期内全投资项目净现流26295万元，净现金流投资本金覆盖倍数超过2倍。
竞争优势&投资亮点 项目处于成熟期 管理团队经验丰富，执行力强 竞争优势 投资亮点 • 中富兴泰总经理王锦江曾任职通州建委、通州开发总公司以及鑫苑置业(XIN，国内首家在美国纽交所上市的房地产开发企业）生产运营中心总经理。其开发经验丰富，在其领导下的团队年轻精干，执行力强。 • 项目处于成熟期，一期的销售为后期奠定了良好的基础，尤其是今年年底陆续交房以及明年五一开始试营业，逐渐形成的商业氛围有助于二期商业的销售。 抵质押物价值充足，掌控项目公司 政府支持力度大 该项目抵押物价值充足，抵押率不超过45%,随着后期沉淀资金的逐步增加，同时二期工程的逐步投入，在建工程的价值随之增加，同时质押的股权价值也随之增加，因此抵质押资产在逐步增加，资金安全。 • 政府支持力度大，是泰安市十大重点工程之一。 • 项目公司与当地银行关系良好，保证了商铺按揭贷款及时到位。 地价低,市场竞争少 项目现金流平稳，安全性高 • 由于该项目两块土地获取时间较早，楼面地价约为400元/平米，从而能够调动更多的资金投入到项目的营销中来，得以快速去化。 • 目前泰安在售的此类型物业独此一家，同一区域短期内没有其他可比商业地产项目。该项目月成交额最高占到泰安市场整体商业销售的84.5%左右。 • 从过往的销售数据可以看出项目销售的现金流平稳，每个月的合同销售金额在5000万左右，现金回流在3000万左右，在投资期内累计有7.04亿的销售回款，减去需支出的成本，尚有2.6亿现金流，投资本息有保障。
1.资管计划简介 2.基金方案 3.管理机构介绍
中投资本简介 • 中投财富资本管理有限公司（中投资本）是国内大型国有投资公司的领跑者——中国建银投资有限责任公司（中国建投）旗下的股权投资机构。中投资本秉承价值投资理念，积极关注并把握中国经济发展过程中因工业化深入、城镇化加速、消费升级以及区域经济崛起带来的市场机遇与投资机会，通过规范、专注、专业的运作，为投资人和股东创造价值，为被投资企业实现健康持续的成长提供全方位的支持和服务。 • 中国建投成立于2004月经国务院批准成立，前身为中国建设银行总行，注册资本206.9225亿元人民币，股东为中央汇金投资有限责任公司，由中国投资有限责任公司直接管理。公司旗下拥有银行、证券、保险、信托、金融租赁、公募基金、私募基金等全系列金融牌照控/参股公司，并拥有投资、不动产和咨询服务等多个业务单元，是国内具有相当影响力和市场领导力的大型国有投资控股集团。 • 中投资本旗下管理了中投财富创业投资基金、专项并购基金等多支基金，目前已投资了多个项目。 • 中投资本于2013年发起并成立了中投财富夹层投资基金。
强大的股东背景——中国建投金融全牌照的雄厚实力强大的股东背景——中国建投金融全牌照的雄厚实力 中国建投于2004年与中央汇金共同控股并推动中国建设银行 成为首家上市的国有商业银行。 • 2005年至2006年，中国建投参与证券公司的综合治理工作，完成对中金公司、中投证券、中信建投证券、宏源证券、新疆证券、西南证券、瑞银证券、齐鲁证券、天同证券等多家证券公司的重组注资；2006年完成对国泰基金、浙江国际信托等企业的收购。 • 2008年9月，国务院批准中国建投业务方向调整。公司作为中国投资有限责任公司部分实业投资平台，承担主权财富基金的人民币投资职能，先后对中联重科、南京莱斯、上海银行、上海国际航运中心等企业、项目投资。 中国建投 全资/控股企业 中投信托有限公司 中投租赁有限公司 中投科信科技股份有限公司 中国投资咨询有限公司 宏源证券股份有限公司 国泰基金管理有限公司 建银实业控股有限公司 建投嘉昱(上海)有限公司 建银饭店有限责任公司 中投财富资本管理有限公司 2012年，中国建投已发展成为一家涉及投资、金融、不动产、咨询服务等四大业务版块、合并总资产760亿元、人员规模1.8万人的综合企业集团。
尽职调查提纲 初步投资方案 （估值与定价） 商务谈判 确定投资方案 IPO、M&A 立项报告 项 目 退 出 项 目 接 洽 项 目 立 项 尽 职 调 查 项 目 讨 论 投 资 投资决策委员会 投资决策 项目管理 增值服务 Y N 根据需要征求行业专家和顾问意见 行业分析 管理层回购 股权交易市场 入 项 目 库 签署合作意向书 签署法律文件 投资建议书 （财务独立报告） （法律独立报告） 完善的投资管理——严谨的投资决策流程 • 项目操作流程主要包括项目接洽、立项建议、项目立项、尽职调查（包括财务尽职调查、法律尽职调查、行业投资机会论证）、专家论证、投资建议、投资决策、项目实施、投后管理等9个环节，大体可分为项目发现与立项、尽职调查、项目决策、投资实施及投后项目管理4个阶段。
夹层融资基金管理团队-成员介绍 曾任职于中国建设银行总行，任信贷评审部机电轻纺处处长、项目评估部信息调查处处长、能源处处长、信贷经营部行业四处处长、公司业务部信用评价处处长、信贷委专职贷款审批人、风控委审批办专职贷款审批人、信贷审批部高级专职贷款审批人。2005年1月至2010年7月，在中国投资咨询公司工作，曾任副总经理、党委委员，期间，2005年12月至2008年1月，参加金信信托托管组工作，任业务组组长。2010年7月至2013年1月，在中投信托有限责任公司工作，曾任党委委员、董事、副总经理、总经理。2013年1月至8月，在中国投资咨询有限责任公司工作，任党委书记、董事长。现任中投资本董事长。 • 张剑平先生 • 董事长 • 单学先生 • 总经理 • 李伟凡先生 • 董事总经理 • 曾任职于中国建银投资有限公司投资部，主要负责并参与完成多项国内外上市项目与并购项目。在装备制造、金融、新能源与新材料、现代农业以及TMT等行业积累了丰富的投资实践与成功案例，并拥有大型国企与企业集团的改制与重组、项目投融资、上市运作等方面拥有优异的实操案例和从业经验。 • 东北财经大学硕士学位，持有中国注册会计师执业资格、中国律师执业资格、中国证券从业人员资格。 • 10年房地产金融投资领域专业经验; • 曾历任荣盛泰发地产基金执行总经理，金地稳盛地产基金资深基金经理；麦格理-嘉文地产基金经理；复地集团国际业务部高级投资经理。主导或参与了近20个项目的投资，产品设计，项目谈判和资产管理，累计管理的地产基金规模为超过40亿元人民币。 • 浙江大学建筑工程学士，新加坡国立大学房地产管理硕士。
夹层融资基金管理团队-成员介绍 • 4年房地产金融投资领域专业经验; • 曾在渤海证券研究所、机构部任职，后从事地产基金方面工作，在泰发基金主要参与了沧州锦绣天地项目、盘锦佳兆业中心项目的谈判、产品设计以及后期发行工作，主导了沈阳坤湖丽舍项目一个亿债权基金全程工作。 • 南开大学经济学硕士 • 2年房地产投融资领域专业经验; • 曾在泰发基金任投资经理、天山发展任投融资总监助理，主导完成天津水榭花都项目信托融资、沈阳爱家郦都项目债权投资、常州水岸花语项目股权投资、长沙花语馨苑项目股权投资。 • 厦门大学理学硕士 • 孙凯先生 • 投资经理 • 张峰先生 • 投资经理 • 董迎春先生 • 投资经理 • 5年房地产金融投资领域专业经验; • 曾历任汇商华邦地产基金高级投资经理，主导或参与了多个项目的投资。后担任泰发基金高级投资经理，参与了沧州城市发展基金、主导了沈阳城市发展基金二期的产品设计以及后续发行工作。在基金募集上经验丰富。 • 郑州大学经济学学士
夹层融资基金管理团队-团队业绩介绍 中投资本夹层融资团队有丰富的地产项目投资和管理经验。截止2012年6月，发起并管理了九支有限合伙制地产基金，管理规模达12亿人民币，同时项目资产管理规模累计达6.7亿元。
万家共赢简介 • 万家基金管理有限公司，原名为天同基金管理有限公司，于2002年8月23日正式成立。于2006年2月20日正式更名为万家基金管理有限公司。股权结构：齐鲁证券有限公司49%，新疆国际实业股份有限公司40%，山东省国有资产投资控股有限公司11%。 • 2013年2月1日，根据中国证券监督管理委员会《关于核准万家基金管理有限公司设立子公司的批复》，万家基金获批设立子公司万家共赢资产管理有限公司，业务范围为特定客户资产管理业务以及中国证监会许可的其他业务。 • 万家共赢资产管理有限公司，万家基金专户子公司。股东结构：万家基金持有51%的股权，歌斐资产管理有限公司持有35%的股份，上海承圆投资管理中心(有限合伙)持有14%的股份。
免责声明 本介绍材料仅为客户的方便及其内部使用而准备。本介绍材料之目的仅在于提供给客户（及其合作机构），以便协助其初步评估某些交易的可行性，而不允许向任何其他方公布或者透露其全部或部分的内容。本介绍材料仅为初步探讨业务之目的，其本身可能并不完整，应当结合口头解释一并理解。未经万家共赢及中投资本事先书面同意，不得对外透露本介绍材料或其内容，亦不得将其用于其它目的。本介绍材料中的信息反映当前的情况及我们目前的观点，因此可能随时间推移而改变。万家共赢及中投资本的判断是基于其预测和内部观点，因此仅应被视为是指示性的、初步的以及仅为示意之目的。在准备本介绍材料的过程中，我们假设我们从公共来源获得的、公司提供的、代表公司提供的、由其他途径获得的信息是准确和完整的，而未经独立确证。此外，我们的分析并不是也不是试图对公司或其他实体的资产、股份或者业务的评价。万家共赢及中投资本并不对交易相关的实际价值作出任何陈述，亦不对完成交易的法律、税收或会计效果作出任何陈述。
