Секьюритизация с использованием механизмов ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов

1. Секьюритизация с использованием механизмов ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов ОАО «Компания по управлению инвестициями «ЯМАЛ»Академик МАИНА.Я.Скоморохин г.Санкт-Петербург 1-2 марта 2007г.

2. Два крыла Национального проекта«Доступное жилье» ИПОТЕКА • Первичное кредитование • Рефинансирование и секьюритизация • Развитие инфраструктуры • Государственная и региональная поддержка СТРОИТЕЛЬСТВО • Финансирование строительства жилья • Прогрессивные строительные материалы и технологии • Государственная и региональная поддержка Паевые инвестиционные фонды

4. Возможные формы секьюритизации ипотечных кредитовв России 1. Ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды Федеральный закон «Об инвестиционных фондах» от 29.11.2001 №156-ФЗ В рамках закона сформировано 8 фондов на сумму 6.6 млрд.руб 2. Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 2.1. Облигации с ипотечным покрытием Осуществлен 1 выпуск на сумму 3 млрд.руб. 2.2. Ипотечные сертификаты участия В рамках закона не осуществлен выпуск из-за несовершенства законодательной базы 3. Трансграничная секьюритизация Осуществлены 2 выпуска на сумму 4.3 млрд.руб

5. Итоги секьюритизации на конец 2006г.(на сумму 13.9 млрд.руб.)

6. Перспективы отечественной секьюритизации В отличие от появившихся «трансграничных» программ секьюритизации с использованием иностранных SPV выпуск ценных бумаг в форме инвестиционных паев или ипотечных ценных бумаг является отечественной секьюритизацией без продажи активов за рубеж и в перспективе даст возможность реализовать их на мировых фондовых рынках как и другие российские ценные бумаги, что позволит привлечь долгосрочное финансирование на развитие ипотеки в России

7. Возможный механизм реализации паев иностранным инвесторам Иностранные инвесторы Рост стоимости акций Продажа акций Оффшорный Фонд Выплата дохода Продажа паев Российский Ипотечный Фонд

8. Участие управляющих компаний в создании ИЗПИФ (8 ИЗПИФ на сумму 6.6 млрд.руб.)

9. Основные характеристики ИЗПИФ под управлением КУИ «ЯМАЛ» на сумму 3.65 млрд.руб. Первый ипотечный • Сформирован 4 октября 2005г. • Размер фонда при формировании – 1 000 000 000 рублей • Срок действия Фонда –3 года (до 1 октября 2008г.) • Приобретен первоначальный пул в количестве 1855 закладных, выданных в 16 регионах Российской Федерации Второй ипотечный • Сформирован 4 мая 2006г. • Размер фонда при формировании – 2 650 000 000 рублей • Срок действия Фонда –5 лет (до 1 октября 2011г.) • Приобретен первоначальный пул в количестве 4692 закладных, выданных в 26 регионах Российской Федерации

10. Структура пулов (6547 закладных по 26 регионам)

11. Рефинансирование через ИЗПИФ Рефинанси-рование Приобретает паи Приобретают паи Инвесторы Доход Сервисное обслуживание Росбанк ММВБ Сводные платежи АИЖК Инфраструктура ИЗПИФ УКЯМАЛ Платежи Имущество ИЗПИФ Реестр РО РО АИЖК Аудитор Газпромбанк Оценщик Спецдеп Платежи Контроль заемщиков Хранение закладных Закладные Закладные Закладные Заемщики Банки -кредиторы Заемщики Банки -кредиторы Кредиты

12. Основные параметры ИЗПИФ под управлением КУИ «ЯМАЛ» Фонды являются постоянно пополняемым • Цена 1 инвестиционного пая при формировании Фонда – 1000 руб. • Структура инвестиционных активов – до 100% закладные по обеспеченным ипотекой обязательствам • Выплата инвестиционного дохода осуществляется ежеквартально по итогам второго месяца в квартале, что обеспечивает инвесторам получение денежных средств в рамках квартала. На выплату инвестиционного дохода направляются полученные проценты за вычетом издержек Фонда. • Ежемесячно Фонд приобретает новые закладные на сумму денежных средств, полученных в счет погашения основного долга (включая досрочное погашение). • При формировании Фонда АИЖК выставляет оферту на выкуп дефолтных закладных, а также на выкуп при прекращении Фонда оставшихся в составе его имущества закладных. • Паи Фондов торгуются на ММВБ

13. Потенциальные институциональные инвесторы Фонда • Пенсионные фонды • Страховые компании • Инвестиционные фонды • Банки

14. Распределение паев «Первого ипотечного» Фонда среди инвесторов

15. Две национальные программы, разделенные законодательной стеной Пенсионная реформа Доступное жилье Внести поправки в ФЗ №152, необходимые для возможности реального выпуска ипотечных ценных бумаг В ФЗ № 111 ст.26 добавить «инвестиционные паи фондов ипотеки и недвижимости» В ФЗ № 111 п.4.ст.27после «ипотечные ценные бумаги» исключить «обеспеченные государством» В ФЗ №102и №39 предусмотреть возможность депозитарного (номинального) хранения закладных

16. Две национальные программы, Протянувшие руки друг другу Пенсионная реформа Доступное жилье

17. Кончина ипотеки Падение интереса к рефинансированию

18. Для компенсации роста стоимости жилья на 10% необходимо снижать ставки по кредитам на 2.5%

19. Возрождение ипотеки Государственные меры по снижению стоимости строительства жилья Рост интереса к рефинансированию

20. КОНЦЕПЦИЯ по организации схемы финансирования строительства жилья через закрытые паевые инвестиционные фонды и рефинансирования ипотечных кредитов, выданных для приобретения построенного жилья, через ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды с привлечением средств региональных или корпоративных негосударственных пенсионных фондов и средств других инвесторов в целях решения национального проекта «Доступное комфортное жилье – гражданам России»

21. Инвесторы (региональные или корпоративные НПФ) Ипотечный ЗПИФ Венчурный ЗПИФ строительных инноваций Домостроительный ЗПИФ Производство инновационных строительных материалов и технологий Строительство жилья для ипотеки Граждане, приобретающие жилье по ипотеке Ипотечные агентстваи банки

22. ДЛЯ ОРГАНОВ ВЛАСТИ ДЛЯ ОРГАНОВ ВЛАСТИ Решение нескольких социально значимых задач через один поток финансирования: • Развитие и укрепление системы региональных или корпоративных негосударственных пенсионных фондов; • Финансирование региональных или корпоративных приоритетных жилищных программ и сохранение инвестиционных доходов в регионе; • Прозрачные финансовые потоки; • Финансирование строительства доступного качественного жилья; • Простое регулирование отношений«ОДИН ИНВЕСТОР» ↔ «ОДИН ЗАСТРОЙЩИК» • Развитие прогрессивных строительных технологий и производственной базы строительных материалов • Рефинансирование региональных или корпоративных ипотечных программ. • Участие органов власти в создании и управлении закрытых паевых инвестиционных фондов;

23. Синенергетический эффект комплексной программы • Обеспечение ликвидности реализации построенного жилья через ипотечные программы • Обеспечение ипотечных программ за счет строительства нового жилья • Диверсифицированный доход для инвесторов – повышенный, но не регулярный за счет строительства, стабильный и регулярный за счет ипотеки

24. Созрела необходимостьсоздания Российской ипотечной системы (РИС) по аналогии с РТС для обеспечения обращения ипотечных кредитов на общероссийском рынке • Общероссийские стандарты • Торговая площадка • Информационное сопровождение • Аккредитация участников системы (депозитарии, оценщики, страхователи, эксперты, сервисные агенты и т.д.)

25. ОАО «Компания по управлению инвестициями «ЯМАЛ» Создана в 1998 году. Стратегическим партнером ОАО «КУИ «ЯМАЛ» является АКБ «РОСБАНК». ▪ Лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выдана ФКЦБ России за № 21-000-1-00060 от 6.03.2002г. ▪ Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами выдана ФКЦБ России за № 077-06382-001000 от 23.09.2003г • Размер активов в управлении ОАО «КУИ «ЯМАЛ» составляет свыше 10 млрд. рублей, в том числе • Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд «Первый ипотечный» (зарегистрирован ФСФР 18 августа 2005г. за N 0390-78474704) – 1 млрд.руб. • Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд «Второй ипотечный» (зарегистрирован ФСФР 13 апреля 2006г. за №0502-94118819) – 2.65 млрд.руб • Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ТЕРРА» (зарегистрированный ФСФР 25 августа 2004г.за № 0253-73556366) – 200 млн.руб. • Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Новый дом» (зарегистрированный ФСФР 03 марта 2004г.за №  0186-72047384) – 521 млн.руб. • Собственный капитал компании свыше 90 млн. рублей КУИ «ЯМАЛ» является членом Национальной Лиги Управляющих (НЛУ) и Национальной Ассоциации Участников Фондового Рынка (НАУФОР) • КУИ ЯМАЛ присвоен высший рейтинг надежности управляющих компаний «ААА»

26. ОАО «Компания по управлению инвестициями «ЯМАЛ»(ОАО «КУИ «ЯМАЛ») РФ, 129110, Москва, ул. Щепкина, д. 42. Телефон/факс: (095) 204-94-74 e-mail: kui@umail.ru http://www.telepif.ru/ Генеральный директор Скоморохин Александр Яковлевич

27. Дополнительная информация

28. Классификация ИЗПИФ

29. Динамические модели ИЗПИФ

30. Совершенствование законодательства по ИЗПИФ • Доработать законодательную базу, для возможности создания ИЗПИФ класса «Не пополняемых» (Амортизируемых): • в ФЗ «Об инвестиционных фондах» предусмотреть возможность частичного погашения инвестиционных паев • в налоговом законодательстве предусмотреть возможность амортизации балансовой стоимости инвестиционных паев • Доработать нормативную базу ,в части упрощающей и удешевляющий механизм хранения и передачи закладных: • в ФЗ «Об ипотеке» предусмотреть возможность депозитарного (в т.ч. номинального) хранения закладных

31. Депозитарное хранение закладных Предложения о внесении изменений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 г. 1. Пункт 1 ст.48 Закона дополнить: В случае хранения и удостоверения прав на закладную в депозитарии передача прав по закладной осуществляется путем внесения записей по счетам депо. При приеме закладной на хранение и учет депозитарий проставляет на закладной соответствующую отметку. В отметке указывается, что депозитарий принял на хранение и учет закладную и полное наименование депозитария. Отметка должна быть заверена уполномоченным лицом и печатью депозитария. При снятии закладной с хранения и депозитарного учета депозитарий проставляет на закладной отметку о снятии закладной с хранения и учета и указывает полное имя (наименование) последнего владельца закладной. Отметка заверяется подписью уполномоченного лица и печатью депозитария.» 2. Пункт 3 ст.48 Закона изложить в следующей редакции: «3. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметкой на закладной, произведенной предыдущим владельцем либо уполномоченным лицом депозитария (в случае снятия закладной с хранения и учета). Владелец закладной также считается законным, если его права на закладную подтверждаются выпиской со счета депо депозитария, в котором хранится и учитывается закладная. Владелец закладной не считается законным, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.»

32. Рефинансирование через ИСУ Приобре-тают ИСУ Получают доход Инвесторы Сервисный агент Сводные платежи Инфраструктура ИСУ УК Реестр ИСУ Регистрация правил Полу-чают ИСУ Спецдеп (Реестр ипотечного покрытия) Ипотечное покрытие Платежи Платежи Контроль заемщиков Платежи Формирование ИП (закладные) АИЖК Заемщики Заемщики РО АИЖК Банки -кредиторы Кредиты

34. Ставка налога на прибыль Отрицательный эффект налогообложения ИСУ 100 Налог на проценты Проценты Соотношение доли процентов и возврата основного долга в составе платежа Возврат основного долга 0 Налогна основной капитал Платежи (ежемесячные)

36. Проблемы ИСУ Необходимые изменения в ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и Постановлении Правительства РФ «Об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием»: • Поменять порядок формирования ипотечного покрытия – сначала Правила, а затем Реестр • Оставить в Правилах только минимальную стоимость ипотечного покрытия и количество сертификатов (не указывая их стоимость)либо только стоимость (не указывая количество) • Предусмотреть возможность дробления ипотечного сертификата участия • Предусмотреть в Правилах возможность частичного погашения сертификатов участия в объеме выплаченных инвесторам сумм погашения основного долга по ипотечным обязательствам • Уточнить состав активов в ипотечном покрытии сертификатов участия (невозможна замена дефолтной закладной и получение по ней залога)