建構房屋評選與購買之決策模式及其決策支援系統

1. 國科會工程處101年度技術及知識應用型產學合作計畫成果發表國科會工程處101年度技術及知識應用型產學合作計畫成果發表 建構房屋評選與購買之決策模式及其決策支援系統 合 作 廠 商：中信房屋（長冠不動產仲介經紀有限公司） 研 究 團 隊：清華大學決策分析研究室 計畫主持人：簡禎富 特聘教授 共同主持人 ：許嘉裕博士、彭金堂博士 研 究 助 理 ：陳之慧、吳傳敏、鄭家年、黃詠舜、李佶玟、邱子倩 2012/11/13

2. 報告大綱 研究背景及動機 研究目的 研究架構 實證研究 結論

3. 研究背景及動機 • 國內上網人口增加 & 消費習慣改變 • 房屋仲介競爭激烈 • 房仲網站發展比重增加 • 現行房屋仲介網站運作： • 缺點：使用者需要花費較多的時間在網路上選擇比較 • 影響：降低網站使用意願，造成房仲業務員人力有不必要的浪費，且無法有效發揮網站建置之功效。

4. 研究目的 • 本研究的目的是以紫式多屬性決策分析架構為基礎，應用簡易多屬性評估模式，來評選多個房屋購買決策屬性，以有效提供購屋決策者決定最佳房屋物件 • 建立房屋現況目標層級架構 • 建構網路購屋決策支援系統 • 實證研究個案以檢驗本研究效度

5. 消費者購屋評估因素 （本研究整理） • 房屋買賣的金額較為龐大且需要考慮的層面亦較多，消費者購屋決策時往往需要多所考量，綜合文獻所述影響購屋的決策因素主要可分為 • 基本因素、便利因素、環境因素

6. 新竹地區房屋仲介公司網站功能 • 大部分的功能均停留在搜尋，並未對購屋者的需求及其考慮的屬性資料通盤考量

7. 購屋簡易多屬性決策分析架構

8. 購屋決策根本目標層級與工具目標網路

9. 購屋決策支援系統架構

10. 系統模組開發

11. 房屋評選模組 • 量化價值計算模組 • 價格、坪數：決策者輸入的價格之上下限值加減20%，來作為求取線性函數計分公式 • 社區、環境機能：取得輸入之選項總各數，再取得篩選出來房屋物件擁有之屬性各數後計算其所佔總各數之比率 • 交通機能：將距離以每2公里分為一個級距，每個級距間之得分由100到0分以每20分做為一個得分級距，超過10公里則得分為0分 • 格局：系統依據輸入的房間數來作為計分基準，若符合基準則該物件屬性得分為100分 相對權重計算模組 量化價值擷取模組

12. 房屋評選屬性重要性排序及權重 • 依據房屋物件加總之總價值進行排序，總價值越高者排序順序越優先，再將查詢結果回傳至網頁上

13. 購屋決策支援系統介面 選定區域、類型、坪數、格局等，並由購屋決策者自行輸入其購屋預算範圍，再依需求選取各項機能

14. 購屋需求評選結果

15. 系統校度驗證 • 使用者評選與系統評選結果之第一名至第五名間之排名順序差異約為85%，而第五名之後之排名則有較明顯之差異出現 案例一 案例二

16. 結論 本研究根據消費者角度與房屋仲介業者可提供的房屋現況指標，以提供真正符合消費者需求的方案選擇，以創造新的決策分析方式應用與資訊技術結合，取代目前一般購屋流程中，雙方都需要花費大量時間實地訪屋的時間及金錢 不僅節省決策者的時間，也提高房仲網站的搜尋準確度，而網站提供良好的查詢準確度亦可使網站的服務水準及口碑提高，增加使用者意願並提高房屋銷售成功率。 本研究計畫所發展的研究成果和技術，已發表學術論文等研究成果和培育相關人才，並已將先期技術移轉研究成果及雛形系統給合作企業以導入研究成果。