天津站交通枢纽工程运营管理的研究方案

天津站交通枢纽工程 运营管理的研究方案天津理工大学管理学院 2007.04.06

一、本研究的目标 • 回答“天津站综合交通枢纽”项目可持续发展机制的核心问题——财务和组织发展的可持续性。 URBAN MULTI-MODEL TRANSIT HUB： TIANJIN RAILWAY STATION 做什么？怎么做？谁来做？

二、本研究的对象界定 项目规划项目设计项目施工商业设施的经营收入问题枢纽公用系统及补偿性商业设施的运营公用系统设备的运行成本问题商业设施的经营成本问题资源开发（商业生态及业态模式？）补偿和消解（补贴模式？成本管理模式？）项目财务的可持续性发展机制（ Min LCC + Max Value）对设施用途、选择、建设顺序等的要求代建制下的建设管理公司业主委托的公用系统运营公司 Special Purpose Company/SPC——特殊目的公司/专业管理公司对项目而言，如何采用国际上通行的SPC组织平台来完成“建设/运营一体化”，从而实现项目全寿命周期信息的集成，形成天津站综合交通枢纽项目的财务性可持续发展优势？对代建组织而言，如何构架“代建-运营管理”模式的组织可持续发展平台——SPC？

三、本研究的总体思路 • 提供一个基于全寿命周期管理和城市中心管理思想（ Life Cycle Management/LCM & Town Center Management/TCM）的天津站枢纽公共项目的运营管理方案。 • 该方案具体包括： 1、枢纽中心区设施管理的组织设计（SPC) 2、枢纽中心区设施的业态规划 3、枢纽中心区设施的管理规划

天津站枢纽工程 可持续发展优势基于价值管理VM的战略目标分解施工阶段 • 建设技术支撑 • 全面控制体系 • 项目计划控制体系 • 项目群计划控制体系 • PMO职能管理及岗位描述 SPC TCM 四、本研究在项目集群管理模型及逻辑框架中的位置系统结构运营阶段 • 商业设施管理FM • SPC功能及盈利模式分析 • 应急预案决策及设计阶段 • 范围计划 • 可持续设计 SD 输出 • 建设管理方案 • 运营管理方案构思展望指导输入战略规划具体工具包： • 进度管理 • 质量管理 • 风险管理 • 项目群管理 • 项目组合管理 • 项目总控 • PMO 具体工具包： • 设施管理 • 应急管理 • 预警管理 • 商业业态分析具体工具包： • 可持续设计 • 限额设计QD • 全生命周期成本LCC • 价值管理注： • SPC――天津站交通枢纽专业管理公司 • TCM――天津站交通枢纽地区商业规划 • 理论工具包：全生命周期管理＋价值管理＋项目治理管理＋设施管理＋城市中心区管理商业业态策划书集成　基于利益相关者的项目治理结构分析平台　基于全生命周期的集成计划与控制系统理论工具包 LCM+VM+PGM+FM+TCM 系统环境 Best Practice 标杆管理利益相关者商业业态分析宏观战略及需求分析天津站枢纽工程复杂系统结构及集成关系示意图

五、本研究的总体模型及逻辑框架 待选方案不满足 Min LCC +Max Value 满足 Next work Best Practice • 日本大阪驿前改造 • 新JR大阪站后商业开发 • 新柏林枢纽设施管理FM • Fultonstreettransit Center，NEWYORK • 上海卢浦大桥项目.etc • … 业主/投资方组建 S P C • 最佳实践指导 • 盈利模式分析 TCM 代建负责输出 • SPC功能管理手册 • SPC盈利模式 • 设施管理手册利润中心信息反馈价值实现决策、设计、施工指导思路：运营管理保障层面安全管理 • 预警系统 • 应急预案核心层面 • 基于LCM的设施管理（商业） • 基于TCM的TCP 指导设施提供管理 • 设施采购 • 设施建设设施运行和维护管理 • 设施运行 • 设施维护 • 资产管理规划 • 商业业态规划 • 设施管理规划信息反馈信息反馈天津站枢纽工程运营管理方案示意图

六、本课题的核心研究内容 • 枢纽中心区设施管理的组织设计（SPC) • 枢纽中心区设施的业态规划 • 枢纽中心区设施的管理规划 Special Purpose Company 特殊目的公司/专业管理公司

枢纽中心区设施管理的组织设计（SPC) • 组织设计母版的选用依据 • 组织治理结构的开发依据 • 组织功能的优化依据 • 组织功能和实现的构想 • 组织设计的研究路线 • 组织设计要解决的关键问题天津站交通枢纽运营管理方案核心研究内容之一

本研究拟选用SPC为天津站枢纽项目运营的组织设计母版的依据本研究拟选用SPC为天津站枢纽项目运营的组织设计母版的依据 • 城市综合交通枢纽的传统功能定位是提供交通线换乘、疏导客流，在过去的大半个世纪中，枢纽的交通功能定位一直影响着美国、西欧大多数城市交通枢纽的项目概念策划：商业中心和交通枢纽不在同一个区域。 • 上个世纪60、70年代，原日本JR大阪车站的周边地区人口增长迅猛，导致了大阪综合交通枢纽项目的发起，30多年来该项目所在地的各类商业设施运营及其赢利史,给了日本全国后续新建的枢纽项目一个勿容质疑的启示——车站区域具有极大的商业价值。 • 日本在枢纽项目上的商业运作绩效为天津站枢纽对财务性可持续发展的商业期望提供了可行性和管理标杆。 • 天津站枢纽的商业设施管理需要一个基于赢利的商业开发专业组织。 • SPC的组建、工作流程、设施管理和商业开发的集成技术、人力资源结构与获取、治理结构等内容对天津站枢纽商业运营的组织设计有借鉴价值。枢纽中心区设施管理的组织设计（SPC)

本研究拟开发“管理入股型”的“代建-运营”模式解决天津站枢纽运营SPC治理结构的依据本研究拟开发“管理入股型”的“代建-运营”模式解决天津站枢纽运营SPC治理结构的依据 • 日本成功的枢纽商业项目，要求运营公司SPC必须全过程参与项目建设，其理论依据就是基于项目全寿命周期信息流向前集成的早期价值管理（LCM+VM+TCM）。 • 以此为依据，天津站枢纽项目存在着代建单位行使枢纽公用系统设备和枢纽中心区商业设施运营管理功能的必要性。 • 拟开发“管理入股型”的“代建-运营”模式解决天津站枢纽运营SPC治理结构。续一：枢纽中心区设施管理的组织设计（SPC)

本研究拟选用FM技术优化天津站枢纽运营SPC组织功能的依据本研究拟选用FM技术优化天津站枢纽运营SPC组织功能的依据 • 日本的SPC是专为公共项目中的商业子项目的运营而组建，其组织目标是为业主委员会获取利润，其工作方式是全寿命周期地参与商业项目过程，其工作职能是商业设施的前期硬件规划，中期建设设计、采购、施工咨询，后期的服务管理、市场营销管理等(只有建议权,没有决策权 )。 • 在日本，对于非经营性政府投资项目，由于不具有利润来源，一般不组建SPC，由政府相关部门直接雇佣相应公司的人员进行FM管理,安全管理等工作。 • 在欧美，针对公共运营成本管理的交通枢纽设施管理FM为成熟技术。续二：枢纽中心区设施管理的组织设计（SPC)

天津站交通枢纽工程专业管理公司SPC的功能及实现构想天津站交通枢纽工程专业管理公司SPC的功能及实现构想 SPC专为商业项目的运营而组建，其组织目标是为业主委员会获取利润，其工作方式是全寿命周期地参与商业项目过程，其工作成果是TC的商业生态和业态规划，设施的前期规划，建设顺序中期建设设计、采购、施工咨询，后期的服务管理、市场营销管理等 SPC没有决策权，只有建议权。 LCM+VM+TCM 天津站枢纽SPC 新增功能集成FM技术完善SPC的公用设施管理功能 S P C传统功能天津站枢纽SPC的实现方式开发“基于管理入股型的‘代建-运营’模式” 建立SPC治理结构续三：枢纽中心区设施管理的组织设计（SPC)

天津站交通枢纽工程专业管理公司SPC的研究路线天津站交通枢纽工程专业管理公司SPC的研究路线国外调研，尤其对具有综合功能的交通枢纽的SPC公司的功能和定位进行研究天津站核心利益相关者分析天津站枢纽工程SPC的功能、组织和管理职责 • Best Practice • 大阪驿前改造 • 上海卢浦大桥项目 • 深圳罗湖枢纽 • … 国外交通枢纽工程运营管理模式研究天津站枢纽工程SPC的盈利模式国内交通枢纽工程运营管理模式研究天津站枢纽工程投资建设运营管理体系的项目治理（SPC与PMO、代建单位、项目建设其它单位等之间的治理关系）对国内代建制管理模式，尤其是“管理入股”型的代建项目展开重点研究续四：枢纽中心区设施管理的组织设计（SPC)

日本大阪驿前改造 新JR大阪站后商业开发新柏林枢纽设施管理FM Fultonstreet transit Center，NEWYORK （枢纽区域和下曼哈顿地区的整合开发）上海卢浦大桥项目基本收入资源开发收入 SPC盈利天津站交通枢纽工程SPC研究的关键问题 • SPC的最佳实践Best Practice 包括SPC的组建、工作流程、商业开发技术、人力资源结构与获取、治理结构。 • SPC的盈利模式政府的扶持和优惠政策政府的补贴续五：枢纽中心区设施管理的组织设计（SPC)

阪急百货(高层/地下三层)

阪急三番街(站外)

枢纽中心区设施的业态规划 • 枢纽中心区业态规划的原则 • 枢纽中心区业态规划的研究路线 • 天津站枢纽区域商圈研究内容 • 商业业态分析流程天津站交通枢纽运营管理方案核心研究内容之二

枢纽中心区业态规划的原则 • 至少引入一个比较著名的主力商业设施作为区域发展极。 • 商业圈内所聚集商业业态应既多样化又不互相孤立。 • 交通提供便利保障。 • 商业配套设施齐备。 • 顺序开发枢纽中心区设施的业态规划

枢纽中心区业态规划的研究路线 具体工具： PEST分析人口统计问卷调查访谈法实地观察法街头拦截访问 • 宏观环境分析 • 国家发展规划、天津市发展规划 • 消费群体调查 • 现有商家意见调查 • 周边区域商业业态分析业态选择战略定位 • 内部环境分析 • 优势 • 劣势具体工具： SWOT分析标杆管理市场定位钻石模型具体工具：标杆分值评定法具体工具：资料整理续一：枢纽中心区设施的业态规划

天津站区域宏微观环境分析 对天津站商圈进行市场定位天津站商圈的开发原则确定天津站商圈开发步骤天津站业态开发步骤完成天津站商业业态分析对SPC组建给予战略支持 • 例如:商圈范围 • 商圈层次划分 • 例如:拥有主力商业 • 业态多样化 • 例如:核心商圈的开发 • 次级商圈的开发 • 边缘商圈的开发 • 天津站战略环境SWOT分析 • 战略规划 • 主要工作 • 消费群体划分 • 商业布局 • 远景规划 • 业态结构天津站枢纽区域商圈研究内容续二：枢纽中心区设施的业态规划

区域市政规划方案 市场前期调研报告依据项目初步范围说明书相关可行性研究 SWOT分析商业业态分析市场调研分析工具与技术流程分解标杆分析法可行性研究商业业态分析报告可交付成果商业业态战略规划思路商业业态分析流程续三：枢纽中心区设施的业态规划

枢纽中心区设施的管理规划 • 枢纽中心区设施管理的研究对象、研究目标 • 枢纽中心区设施管理FM的研究内容 • 枢纽中心区设施管理FM的技术路线天津站交通枢纽运营管理方案核心研究内容之三

枢纽中心区设施的管理规划 • 研究目标：探讨天津站设施管理的范围、管理界面，管理工具。 • 研究对象：限定在以盈利为目的的商业设施管理上。不包括枢纽交通功能发挥的设备的管理。 • 研究内容：SPC公司围绕FM设施管理的主要管理功能；设施咨询管理公司的主要业务内容；专业人员的资格要求

设施提供 设施管理设施管理服务硬件服务战略设施规划设施采购管理设施接口管理核心商业业务商业业态分析设施测量战略资产管理设施管理设施维护设施翻修移交采购 SPC公司设施管理服务建设项目管理公司指导枢纽中心区设施管理（FM）规划的研究内容续一：枢纽中心区设施的管理规划

枢纽中心区设施管理FM的研究内容 • （三）公共服务设施管理 • 公共平台管理 • IT服务 • 物流管理 • …… • （四）基础物业管理 • 保安 • 保洁 • 通信 • 行政 • …… • （一）不动产管理 • 选址咨询 • 建筑项目规划 • 不动产投资与租赁 • 设施设备管理 • …… • （二）基础设施管理 • 供水管理 • 环境管理 • 能源解决方案 • 道路绿化管理 • 智能交通管理 • …… 续二：枢纽中心区设施的管理规划

枢纽中心区设施管理FM的技术路线 SPC组织战略方针设施管理战略规划依据商业业态规划市场需求调整 BEST PRACTICE 项目后评价(POE) 设施管理工具与技术能源管理流程分解供应链管理(SCM) 问卷调查 SPC设施管理手册可交付成果 SPC管理模式续三：枢纽中心区设施的管理规划

第一阶段 • 第二阶段 • 第三阶段 • 第四阶段七、本课题的阶段性研究计划 • 天津站枢纽工程SPC管理模式研究 • SPC的功能 • SPC的组织结构和管理 • SPC盈利模式研究基于LCM的设施管理（商业） • SPC公司设施管理手册 • 天津站交通枢纽工程运营管理手册 • 书稿 • 设施战略规划 • 设施采购管理 • 资产管理 • 设施维护管理 • SPC功能定位及管理手册 • 标杆管理和研究（Benchmarking）

分阶段研究计划-第一阶段（07.04.01-07.06.30) 研究进度图 • 本期可交付成果： 1.天津站枢纽工程SPC功能定位、组织结构和管理职能研究报告 2.天津站枢纽工程SPC盈利模式及公司收益管理研究报告（利润中心） • 本期研究重心 1.国内管理入股型代建制调研 2.国外SPC功能、定位及其盈利模式调研和研究 3.天津站交通枢纽SPC公司功能定位、组织结构 4天津站交通枢纽SPC公司与建设项目管理组织之间的权力制衡和利益关系。 • 本期主要参与人及经费计划

分阶段研究计划-第二阶段（07.07.01-07.09.30) 研究进度图 • 本期可交付成果： 1．SPC公司设施资产管理 2．SPC公司设施维护管理手册； 3．国内设施管理咨询公司发展状况报告 • 本期研究重心 1．战略设施规划制定的方法 2．设施采购管理 3．建筑测量管理 4．设施咨询管理公司业务调研 • 本期主要参与人及经费计划

附： • SPC介绍 • “管理入股型”代建制介绍 • 宏微观商业业态分析 • 天津站交通枢纽工程可持续发展的组织集成目标

日本SPC介绍 • SPC是在投资者确定土地开发功能后成立，由具有土地所有权的业主TMO（城镇管理委员会）组建。 TMO（ Town Mgt.org）具有决策权，SPC只具有建议权。 SPC的功能主要有：商业设施管理、安全管理、绿化等，SPC公司的组织目标是为业主获取利润。 • 对于非经营性政府投资项目，由于不具有利润来源，一般不组建SPC，由政府相关部门直接雇佣相应公司的人员进行FM管理,安全管理等工作。

SPC 设计院运营商建造商卫生等设施维护等安全管理等照明等市场研究规划 SPC负责设计建造运营 SPC的基本特点 • SPC参与全生命周期项目管理中。 • SPC是一个管理层，代表业主进行运营管理，类似于国内管理入股型的代建制模式。但是SPC只具有建议权，不具有决策权。

国内“管理入股型” 代建制介绍 • 项目投资方联合成立项目公司。代建单位派出的管理团队与项目公司融为一体，全面负责工程建设。 • 这种模式适合大型的，难度较大的项目，代建单位作为项目的股东之一在工程管理中不以独立的项目法人名义出现，而是与项目公司融为一体。项目建设的直接管理实体是项目公司，经招投标引进设计、监理、施工等单位直接对项目公司负责。

上海卢浦大桥管理入股型代建制 政府政府中国船舶工业集团公司上海中福城市投资建设公司上海卢浦大桥投资发展有限公司江南造船（集团）有限责任公司投资方上海黄浦江大桥建设有限公司上海远东国际桥梁建设有限公司上海工业投资（集团）公司上海黄浦江大桥投建设有限公司代建单位+运营单位该公司一方面是投资有限公司的股东，同时作为代建单位，其派出的管理人员融入项目公司的各管理部门，并在工程建设中起到主导作用承包商承包商承包商

商业业态分析（宏观） • 商业业态可以理解为宏观和微观两个层面。宏观主要是国土（城市）资源开发；微观则是特指零售业分布。 • 国土资源开发的基本原则：因地制宜发挥优势；综合性原则；统筹全局原则；生态-经济原则。 • 借用区域经济中的增长极模式来说明从点——轴线——网络的发展过程，结合城市规划，提出在枢纽地区开发中需要的一些原则：循序开发；培育极化点；梯级开发等

商业业态分析（微观） • 商业业态或零售业态主要是指零售业的经营形态或销售形式。它是零售业长期演化和革命性变革的结果。它是根据经营活动中不同要素如：选址、规模、店铺设施、商品策略、价格策略、销售的技术手段及提供附加服务等的不同组合，以区别不同的业态。 • 2004年商务部《零售业态分类》国家标准将零售业分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等业态。 • 微观商业业态的研究重点——商业业态规划和定位，按照市场细分、目标市场确定及系统支持等步骤进行。这些具体研究建议找专业公司来负责研究。

天津站枢纽交通工程可持续发展的组织集成目标天津站枢纽交通工程可持续发展的组织集成目标 • 入股型代建制与SPC相结合的以设施管理（FM ）为目的的全过程建设管理公司能在组织上保障实现整个项目的全生命周期成本最低和可持续发展。 • 设施管理（FM ）是着眼于设施全生命周期成本最低和资产增值，提高营运效益的管理工作。 • 设施管理（FM ）涵盖设施的硬件提供过程和设施完成后的支持服务过程。

天津站交通枢纽工程 运营管理的研究方案