L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté.

1. Les interventions et le financement de l’Anah en faveur des copropriétés en difficulté.Pascale CHODZKO Anah/ SEPE – Fevrier 2011www.lesopah.frwww.coproprietes.org

2. Quelques mots sur l'Anah, point d’actualité • L’ingénierie • Les financements • Les programmes et les autres cas d’octroi de l’aide au syndicat L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté.

3. Présentation de l’Anah • Etablissement Public d’Etat • Codifié aux articles L 321-1 CCH et R 321-1 à 22 du CCH • L’Anah est gérée par un CA (RGA, liste des travaux subventionnables...)‏ • Double tutelle du Ministère du Logement et de celui des Finances Quelques mots sur l'Anah

4. Ses missions :mettre en œuvre la politique nationale de développement et d’amélioration du parc de logements privés existants, participer à la LHI, améliorer les outils de connaissance du parc privé • Son action : accorder des subventions pour l’amélioration des résidences principales de plus de 15 ans à des propriétaires occupants modestes ou à des propriétaires bailleurs privés. • Son budget : 556 M€ de subventions en 2010 pour 107 328 logements. Quelques mots sur l'Anah

5. Résultats 2010 Quelques mots sur l'Anah

6. Quelques mots sur l'Anah • Résultats 2010

7. Un nouveau financeur : l’UESL • De nouvelles missions : • La RHI et l'humanisation des structures d’hébergement ; • Le Plan National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés ; • La lutte contre la précarité énergétique dans le cadre du Programme national d’aide à la rénovation thermique. Quelques mots sur l'Anah, des évolutions importantes depuis 2009

8. RHI : compétence transférée à l’Anah • Opération sous maîtrise d’ouvrage locale • Traitement d’immeubles insalubre et en péril sous IDH • Par acquisition et démolition d’immeubles • Puis reconstruction de logements en sortie (non financée par la RHI) • Déficit d’opération RHI : • Dépenses = études + relogement + acquisitions + démolitions (ou réhabilitation partielle) • Recette = reventes des terrains ou immeubles principalement • THIRORI : nouveau dispositif Les nouvelles missions RHI/THIRORI

9. Les nouvelles missions RHI/THIRORI L’éligibilité d'un projet aux financements • Bénéficiaires • Collectivités territoriales ou leurs groupements • Sociétés de construction dans lesquelles l'État détient la majorité du capital • Tout organisme ayant vocation à être bénéficiaire de l'expropriation ainsi que les concessionnaires des opérations d'aménagement mentionnés au L. 300-4 du code de l'urbanisme. • 5 critères cumulatifs d’éligibilité, communs à la RHI et au THIRORI, à quelques différences près : • 1. Traitement d'ensemble de la problématique de l'habitat indigne • 2. Cohérence du projet avec la politique d'aménagement du quartier ou de l'ilôt • 3. Caractéristiques des immeubles du périmètre de l'opération • 4. Un projet social destiné aux occupants du périmètre financé • 5. Production de logements dans un objectif de mixité sociale

10. Les nouvelles missions RHI/THIRORI • Etude de calibrage : plafond de 200 000€ HT- taux de 70% maximum • analyse du bâti et diagnostic urbain, • analyse de l'état foncier et immobilier, • enquête sociale, • étude et accompagnement juridique • Accompagnement social et relogement : plafond de 10 000€ TTC / ménage relogé - 70% maximum • Déficit d'acquisitions, démolitions / réhabilitation : pas de plafond - 70% maximum en RHI - 40% maximum en THIRORI • appropriation et libération des sols, • travaux sur emprises foncières et sur immeubles, • frais de maîtrise d'œuvre et de maîtrise d'ouvrage • recettes : cessions de charges foncières, terrain, commerces et autres

11. Les nouvelles missions : le PNRQAD

12. Fonds d’Amélioration pour la Rénovation thermique « habiter mieux » • 500 millions d’€ de 2010 à 2017 • Aux propriétaires occupants en complément de l’aide Anah – 300 000 • Dans le cadre d’un CLE (contrat local d’engagement ) • Prime travaux : • 1100 € dès 25% de gain énergie • 1600 € max si abondement collectivité • Aide ingénierie : • 430 € AMO diffus • 300 € en opérations programmées en complément de l’aide de l’Anah Les nouvelles missions : zoom sur le programme “Habiter Mieux”

13. 2011 : réorientation des aides de l’Anah • Priorité donnée à la lutte contre l’habitat indigne et très dégradé ; • Rééquilibrage de l’aide de l’Anah en faveur des PO ; • Ciblage des aides en faveur des PB. Quelques mots sur l'Anah, feuille de route 2011

14. Propriétaires bailleurs • Un régime unifié entre les zones (objectif traitement habitat dégradé ou indigne • Distinction selon l’état de dégradation (moyen dégradé/ très dégradé • Conventionnement du loyer = LI minima + étiquette E. • Propriétaires occupants • Développer l’action à destination des PO dans une logique sociale et technique à partir de l’analyse des besoins (autonomie, énergie ) • Revaloriser les aides en cas de dégradation très importante (diagnostic) • Priorité : Précarité énergétique - travaux rentables – FART • Enjeu ingénierie et diagnostic. Quelques mots sur l'Anah, zoom sur la réforme du régime des aides

15. Propriétaires bailleurs (Loyer intermédiaire a minima) Type Type D D é é tail type tail type Plafond Plafond Taux Taux Prime Prime Prime Prime Eco Eco travaux travaux travaux travaux travaux travaux r r é é ductio ductio r r é é servatio servatio condition condition Quelques mots sur l'Anah, les dispositifs dédiés à l’amélioration thermique des bâtiments, l’éco conditionnalité n loyer n loyer n n nalit nalit é é Habitat indigne Habitat indigne 1 000 1 000 € € 100 100 € € /m /m ² ² Travaux Travaux 2000 2000 € € grave ou grave ou HT/ m HT/ m ² ² limit limit é é à à lourds lourds – – logement logement limit limit é é à à 80 80 35% 35% 80m 80m ² ² plafond plafond Si Si d d é é gradation gradation m m ² ² (soit 80 (soit 80 (8000 (8000 € € major major é é r r é é servation servation importante importante 000 000 € € ) ) max max ) ) : : E E Habitat indigne Habitat indigne 35% 35% UESL UESL Autonomie Autonomie Travaux Travaux 500 500 € € HT/ HT/ hors hors D D é é gradation gradation m m ² ² limit limit é é à à 25% 25% Ou Ou plafond plafond moyenne moyenne 80 m 80 m ² ² (soit (soit major major é é 40 000 40 000 € € ) ) RSD RSD - - d d é é cence cence Pr Pr é é fet si fet si 25% 25% LCTS LCTS Transformation Transformation 25% 25% d d ’ ’ usage usage

16. Propriétaires occupants Type Type D D é é tail type tail type Plafond Plafond Plafond Plafond Plafond Plafond Plafond de Plafond de travaux travaux travaux travaux travaux travaux ressources ressources ressources ressources ressources ressources de base de base tr tr è è s s major major é é Quelques mots sur l'Anah, les dispositifs dédiés à l’amélioration thermique des bâtiments, l’éco conditionnalité sociaux sociaux Travaux Travaux Habitat indigne Habitat indigne lourds lourds – – ou logement ou logement 50 000 50 000 € € HT HT 50% 50% 50% 50% 50% 50% plafond plafond d d é é gradation gradation major major é é importante importante Travaux Travaux Habitat indigne Habitat indigne 20 000 20 000 € € HT HT 50% 50% 50% 50% 50% 50% hors hors plafond plafond Autonomie Autonomie major major é é (vieillissement/ (vieillissement/ 20 000 20 000 € € HT HT 50% 50% 50% 50% 35% 35% handicap) handicap) 20% uniquement 20% uniquement Autres travaux Autres travaux si Plan si Plan 20 000 20 000 € € HT HT 20% 20% 35% 35% (dont (dont é é nergie) nergie) Sauvegarde et Sauvegarde et OPAH OPAH copro copro

17. L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : des typologies contrastées d’habitat Les quartiers anciens Les quartiers récents

18. L’Anah intervient tout d’abord sur le champ de l’ingénierie (d’importantes évolutions au dernier CA de l’Anah) • En OPAH « copropriété » et PLS, dans les grandes copropriétés, les taux sont harmonisés et les plafonds sont revus • En volet « copropriété », destiné à l’intervention sur les petites copropriétés diffuses en secteur opérationnel, l’ingénierie est prévue dans le suivi-animation de l’opération principale • Dans tous les cas, il est possible de financer des études et expertises complémentaires en phase pré opérationnelle et en phase de suivi –animation • Une aide au redressement de la gestion est possible. L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : l’ingénierie

19. Le cas particulier du volet « copropriété » • Une opération en quartier ancien (OPAH RU, PIG Insalubrité…) peut inclure un « volet copropriété ». Dans ce cas, des immeubles en difficulté sont repérés et font l’objet d’une intervention adaptée • La maîtrise d’ouvrage définit alors les missions classiques liées au programme principal et les missions particulières liées au « volet copropriété » • 2 possibilités s’offrent, ainsi qu’une solution de rattrapage • Les immeubles font l’objet d’un diagnostic et éventuellement d’une « labellisation ». Ils son intégrés au volet copropriété après un passage devant la CLAH L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : l’ingénierie

20. Les objectifs de la phase pré opérationnelle • Repérer les immeubles en copropriété et en difficulté, si on est à l’échelle d’un quartier ; • Dans les immeubles repérés, ou sur un échantillon d’immeubles concernés, analyser la situation et les tendances à l’œuvre ; • Estimer le potentiel de redressement et de requalification afin de définir la stratégie la plus adaptée ; • Dès cette phase, informer et mobiliser les copropriétaires ; • Préparer le suivi de l’opération et les indicateurs à suivre pendant le programme. Une ingénierie qui permet de diagnostiquer et de redresser la copropriété

21. L’étude pré-opérationnelle permet d’identifier les points de blocage et d’élaborer une stratégie de redressement • Priorisation des actions à mener, le redressement de la copropriété est un préalable indispensable à la réalisation d’un programme de travaux (sauf urgence) ; • Actions à conduire, y compris coercitives ; • Redressement de la situation financière ; • Montages financiers et analyse des « restes à charges ». Une ingénierie qui permet de diagnostiquer et de redresser la copropriété

22. Typologie de l’habitat peu adaptée aux besoins actuels Une ingénierie qui permet de diagnostiquer et de redresser la copropriété

23. Le développement des partenariats initiés en phase pré opérationnelle • L’information et l’accompagnement pour le redressement de la copropriété sur différents champs • Fonctionnement et aspects juridiques (formation conseils syndicaux, travail • sur le règlement de copropriété…) Actions à conduire y compris coercitives • Gestion (maîtrise des dépenses, prévention des impayés …) • Social à destination des personnes occupantes et appui aux projets • patrimoniaux • Assistance technique à la réalisation de travaux • Assistance administrative au montage des dossiers de financement La poursuite des actions de redressement en phase opérationnelle

24. L’Anah intervient également dans les aides aux travaux : • Aide au syndicat des copropriétaires (au bénéfice de l’ensemble de propriétaires) ; • Éligibilité : 75% de lots dédiés à l’habitation principale (ou 75% des tantièmes dédiés à l’habitation principale) ; • Ouverture d’un compte spécifique travaux au nom du syndicat des copropriétaires ; • Pas de relation juridique entre les copropriétaires et l’Anah. • Cette aide ne doit pas s’appliquer lorsque les mesures incitatives sont vouées à l’échec L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : les financements

25. Les subventions aux travaux ne sont pas automatiques : il faut les utiliser comme levier pour exiger ou cibler des travaux ou engager les copropriétaires dans une démarche de redressement • Exemple d’avis préalable de la CLAH • Refus d’attribuer une aide aux syndicats sur des travaux votés (ex ravalement / toiture) alors que les travaux de réseaux d’eau et de sécurité n’ont pas été décidés. • Accord préalable de la CLAH pour une aide au syndicat à un taux de 50% limités aux travaux prioritaires (électricité, ascenseurs..). Les autres travaux pourront être subventionnés au regard de l’engagement de la copropriété dans une démarche de redressement. • Accord préalable de la CLAH a financé les travaux en parties communes de structures, réseaux d’eaux et électriques à 50%. Les autres travaux pourront également être financés mais à taux de 35%. L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : les financements

26. Il est désormais possible de cumuler aide individuelle et aide au syndicat. Le levier que représente l’aide au syndicat dans la prise de décision en assemblée générale est maintenu, mais un traitement différencié entre les copropriétaires devient possible. • Avance aux syndicats de copropriétaires dans la limite de 40 % du montant prévisionnel de la subvention. L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : les financements

27. L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : les financements

28. Les cadres opérationnels : les dispositifs traditionnels • Le plan de sauvegarde : • Pilotage par le Préfet ; • Objectif principal : redressement des instances de la copropriété ; • La réalisation d’un programme de travaux n’est pas l’élément déclencheur de la procédure. • L’OPAH copropriété : • Adaptée des OPAH classiques, l’objet est d’accompagner le programme de travaux ; • À l’origine destinées à traiter « les copropriétés récentes » (après1948) cumulant de multiples difficultés. • Le volet «  copropriété »: • Mini OPAH copropriété sur des immeubles labellisés. L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : les programmes.

29. OPAH « copropriétés» • Aide au syndicat des copropriétaires : • Taux : 35% maximum ; • Plafond : 150 k€ /bâtiment + 15 k€/lot d’habitation principale. • Dans le cas d’immeubles présentant une pathologie lourde (i.e mérule) : 50%, hors plafonds, sous réserve d’une participation d’une collectivité au minimum de 10% L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : les programmes, les aides aux travaux.

30. Plan de sauvegarde (travaux en parties communes) • Aide au syndicat des copropriétaires : • Travaux réalisés après approbation du plan de sauvegarde ; • TAUX : 50% maximum ; • Plafond : pas de plafond. Remarques : • les travaux d’urgence (généralement ceux destinés à garantir la sécurité des personnes) sont subventionnables dans les mêmes conditions dès la nomination de la commission ; • Les travaux en parties privatives sont subventionnables selon les règles de droit commun. L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : les programmes, les aides aux travaux.

31. Aides liées à un situation d’urgence ou lié à la sécurité : • En cas d’arrêté de péril, d’insalubrité ou sur la base d’une grille insalubrité DGS ; • En cas d’injonction au titre de la mise en sécurité des équipements communs ; • En cas de notification au titre du saturnisme. • Aides spécifiques : aides aux travaux d’accessibilité / adaptation au handicap (travaux en parties communes) : • Travaux d’accessibilité de l’immeuble ; • Taux 70% ; • Plafond : 15 000 €/accès ; • Cumulables avec les aides Anah accordées pour d’autres travaux. • Administrateur provisoire (travaux en parties communes) : • Ne s’applique pas en cas de nomination suite à une absence de syndic ; • Dans les conditions du plan de sauvegarde. L’intervention de l’Anah dans les copropriétés en difficulté : les autres cas d’octroi de l’aide aux syndicats.

32. Les aides aux travaux : cas particuliers sur les parties privatives • Portage provisoire (travaux en parties privatives): • Aide à un organisme HLM, ou une SEM logement ou restructuration urbaine (seul cas d’éligibilité de ces organismes)‏ • Logements acquis en vue de leur revente ; • Plan de sauvegarde uniquement, avec éventuellement une convention spécifique ; • Taux : 35% ; • Plafond : 30 000 €/logement.