第八章房地产金融

第八章房地产金融 第一节房地产金融概述第二节住房公积金第三节房地产抵押贷款第四节房地产信托第五节房地产证券化金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

第一节房地产金融概述 • 一、房地产金融分类 • 二、房地产金融的作用与特点 • 三、房地产金融制度的模式金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

金融定义 • 金融：货币资金的融通，包括货币流通和信用有关的一切经济活动。 • 广义金融：国际或国内与物价有紧密联系的货币供给、银行与非银行金融机构体系、短期资金拆借市场、证券市场及保险系统等内容。 • 狭义金融：货币的借贷与各种有价证券及其衍生品市场即资本市场的交易活动。金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

Finnance：与资金有关的事务。－金融 • Public finance：财政 • Corporation finance：公司财务 • Financialservice：中央银行的服务；存贷业务和银行中介业务的服务；投资银行服务；非强制性保险和养老金服务，再保险服务；房地产、租赁、租借等服务；以及为以上各项服务的各种金融中介服务。(Financial Service Modernization ACT,1999,USA) 金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

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金融市场分类 金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

房地产金融分类 金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

间接融资与直接融资 资金资金金融中介：商业银行、人寿保险公司、养老金、共同基金、信托资金供给方：个人、企业、政府资金需求方：个人、企业、政府存单合同资金资金投资银行经纪人证券股权、债权证券抵押证券市场金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

房地产投资中银行贷款资金结构（中国银监会，2005，9）房地产投资中银行贷款资金结构（中国银监会，2005，9）金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

商业银行房地产业相关贷款数据来源：2008年半年报 单位：亿元金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

房地产业相关贷款与银行资产比例（单位）％ 金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

2003至2008年8月房地产投资信托发行规模单位：亿元2003至2008年8月房地产投资信托发行规模单位：亿元金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

二、房地产金融的作用及特点 (一)房地产金融的作用 1、为房地产消费及房地产业的发展，提供有效的资金支持； 2、国家通过房地产金融政策，实施对房地产业的调控； 3、通过发展房地产金融，引导城市居民的消费观念和结构的调整，促进住房的商品化和私有化。金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

抵押信贷的作用 1、住房抵押贷款使家庭摆脱“流动性约束”，增进效用，同时引导城市居民的消费观念和结构的调整，促进住房的商品化和私有化； 2、抵押信贷是房地产业和建筑业发展的动力； 3、房地产抵押信贷具有拉平经济周期的作用； 4、国家通过房地产金融政策，实施对房地产业的调控；金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

特点 1．安全性房地产具有位置固定、耐耗、价值高、可保值等特性，对贷款机构来讲具有很高的安全可靠性。 2．长期性房地产投资价值巨大，使用期限长，其投资价值的回收需要相当长的时间，贷款融资的偿还期限时间较长。 3.政策性国家通过房地产金融政策来调控房地产业的发展，给居民的住房消费以政策性优惠和支持。 4．多样性房地产金融的形式，除了一般的生产性建设贷款、消费性抵押贷款，还有房地产证券、信托投资、房地产保险、住房公积金、合作建房、回租、回买等多种形式。金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

三、房地产金融制度的模式 1、以证券融资为主导（美国式）； 2、以社会福利基金融资为主导，如新加坡的公积金制度； 3、以储蓄融资为主导（欧洲大陆国家）； 4、以财政融资为主导，以日本为代表；金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

第二节住房公积金 见第三章房地产制度第二节住房保障制度金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

第三节房地产抵押贷款 1、房地产抵押指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先得到偿还的行为。 2、房地产抵押贷款房地产抵押贷款是担保贷款的一种。即指金融机构以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

抵押贷款分类 金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

房地产抵押贷款的主要品种 1、房地产项目开发贷款银行等金融机构为房地产开发建设而发放的贷款，也称以土地使用权等作为抵押的房地产抵押贷款。 2、住房按揭抵押贷款商业银行利用自身的信贷资金发放的购房抵押贷款。 3、住房公积金贷款 4、个人购房组合贷款个人购房组合贷款是由个人住房公积金抵押贷款和商业性商品住房抵押贷款两个独立的贷款品种组成的贷款。金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

创新 1、递增偿还抵押贷款(graduated payment mortagage，GPM) ：在最初的5年或10年里，月还贷额低于等额偿还方式，每年内的月还贷额相同，但逐年以一定比率递增。适合当前收入不高，但以后有增长潜力的家庭。 2、反向年金抵押贷款(reverse annuity mortgage，RAM) ：按照所抵押房屋价值的一定百分比，来计算贷款人每期交给借款人的固定贷款额的抵押贷款方式。一般适合退休老人，以住房价值来弥补生活支出。金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

房地产贷款偿还方式及还款额计算 1、等额本息还款方式。是借款人在贷款期限内将贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种还贷方式。 2、本金等额还款方式。是借款人将贷款金额平均分摊到整个贷款期限内，按期（月）均等归还本金，同时付清上一期以来的贷款利息的一种还款方式。金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

两种偿还方式本金与利息关系 本金等额还款等额偿还本息偿还额偿还额月还款额线月还款额线本金 Nm 时间 Nm 时间金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

1、本金等额还款月还款额计算 ----每月偿还的本金额； ----第t月偿还的利息额； ----第t月本息偿还总额。本金等额还款额逐月减少，减少额为每月偿还的本金的月利息。金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

1、等额本息还款月还款额计算 PMTm—每月等额偿还贷款本息额； P—贷款本金；Rm—月利率；Nm—贷款总月数通常将贷款本金为1元时计算出来的每月等额偿还贷款本息额称为抵押常数因子，用M表示，即有：将贷款本金与抵押常数因子相乘即可得到每月偿还额。金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

例题某人购买了一套总价格为150万元的住宅，首付50万，其余通过10年期的抵押贷款支付。在年利率7.11％、还款期10年的情况下，按月等额偿还的月抵押常数因子为0.011668，问：（1）选择月等额本息偿还，则每月还款额是多少？（2）若选择月本金等额偿还，每月偿还的本金是多少？第1个月付利息多少？第21个月付利息多少？第30个月的还款额是多少？金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

解：实际贷款100万元，（1）贷款10年等额本息偿还的月还款额 =1000000×0.011668=11668元（2）本金等额月还款额＝1000000/120=8333.33元第1个月付利息=1000000×7.11%/12=5925元第21个月付利息＝（1000000－8333.33（21－1））×7.11％/12＝4937.5元第30个月还款额=月还款本金＋第30个月付利息＝8333.33＋（1000000－8333.33（30－1））×7.11％/12 ＝12826.46元金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

四、房地产抵押贷款风险 发放房地产抵押贷款的金融机构，而临着：违约风险(default risk) 利率风险(interest rate risk) 购买力风险(purchasing power risk) 流动性风险(liquidity risk)。金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

1、违约风险 违约风险是指借款人因偿还贷款的能力有限，不能按期偿还贷款，从而给贷款人造成损失的可能性。发放抵押贷款的金融机构一般通过对审核还贷额—收入比(payment to income ratio)和抵押贷款率(loan to value ratio)来控制违约风险。违约又分理性违约和被迫违约。次贷危机金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

2、利率风险 利率风险是由于未来市场贷款利率的变动给抵押贷款机构带来收益损失的可能性。一般来讲，固定利率贷款的贷款期限越长，金融机构面临的利率风险越严重。利率可调整抵押贷款可以防范利率风险，但如果随着利率提高，借款人的收入没有相应地提高的话，违约的可能性就会增加。金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

3、购买力风险 也称为通货膨胀风险。它是指由于通货膨胀的影响，使得借款人所偿还的本息的实际货币价值降低的可能性。“倾斜效应”(tilt effect) 逐年递增偿还抵押贷款GPM和利率可调整抵押贷款都基本解决了这一问题。金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

4、流动性风险 金融机构为借款人提供长期抵押贷款后，需要相当长的时间才能够收回贷款，大大降低了这部分资产的流动性。如果急于出售这一债权则会遭受损失。房地产抵押贷款证券化，使得这部分资产能够在证券市场上公开出售，降低了流动性风险。金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

第五节房地产信托投资 信托是指资财的所有人（自然人或法人）按照自己的目的或利益，将其所拥有的资财委托给他人或信托机构代为管理或处理的一种经济行为。信托是一种财产经济管理制度，它以财产为核心，以信任为基础，以他人受托管理为方式。信托体现了多边的经济关系，即包括委托人、受托人、受益人在内的多边信托关系，这三个当事人在一项信托行为中，缺一不可。金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

一、信托业务分类 按关系建立的方式：任意信托，法定信托；按委托人或受托人的性质：法人信托，个人信托；按受益对象：自益信托，他益信托；按目的：公益信托，私益信托；按事项的性质：商事信托，民事信托；按资产：资金信托，动产信托，不动产信托和其他财产信托。金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

二、房地产信托 房地产信托是指信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，有些还以投资者身份参与对房地产开发经营的投资，也有的还受理其他代理业务。房地产信托业务目前主要有三类：房地产资金信托不动产信托按揭资产信托金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

房地产资金信托 房地产资金信托是指个人或企业、团体（统称委托人）基于对房地产信托机构的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托公司，由信托公司把资金集合到一定数量后投资到房地产项目或贷款给房地产公司，取得投资回报或贷款利息后交给委托人的信托业务。金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

房地产资金信托的方式 • 贷款或直接投资房地产项目，或者是两者的混合。 • 贷款方式的收益是贷款利息，受益人在规定的期限内能得到比银行同期存款利率稍高的收益。 • 直接投资方式类似于股权投资，信托文件有效期间，信托资金占有项目的一定比例的股权，受益人的收益相当于股权的分红，视项目经营的效果好坏而定，风险略大于贷款方式。金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

房地产信托的特点： • 贷款、股权投资、贷款＋股权投资等形式。 • 具体形式有： 1、合资开发； 2、资本金的融资； 3、项目开发贷款。 • 房地产信托的缺点：流动性差、收益低金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

2003至2008年8月房地产投资信托发行规模单位：亿元2003至2008年8月房地产投资信托发行规模单位：亿元金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

信托公司设立信托计划，应当符合以下要求： （一）委托人为合格投资者；（二）参与信托计划的委托人为惟一受益人；（三）单个信托计划的自然人人数不得超过50人，合格的机构投资者数量不受限制；（四）信托期限不少于一年；（五）信托资金有明确的投资方向和投资策略，且符合国家产业政策以及其他有关规定；（六）信托受益权划分为等额份额的信托单位；（七）信托合同应约定受托人报酬，除合理报酬外，信托公司不得以任何名义直接或间接以信托财产为自己或他人牟利；（八）中国银行业监督管理委员会规定的其他要求。金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

合格投资者 （一）投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织；（二）个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人；（三）个人收入在最近三年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

二、房地产投资信托（REITs) • 房地产投资信托（ Real Estate Investment Trusts,简称 REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度（封闭式基金为主）。 • 采取公司形式，其股票可在证券交易所交易，类基金性质， • 标准化，可交易转让，流动性强 • 分抵押型REITs、权益型REITs和混合型REITs 金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

规模至2004年底，美国上市或未上市的REITs大约有300个，管理的资产总值超过3000亿美元。可以说美国的REITs 市场几乎是全球市场的全部。金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

REITs 根据资金投向的分类 1、资产类（Equity）：投资并拥有房地产；主要收入来源于房地产的租金。资产类REITs的目的在于获得房地产的产权以取得经营收入（美国资产类的REIT占到96.1%)。 2、抵押类(Mortgage)：投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（MBS），收益主要来源于房地产贷款的利息。 3、混合类(Hybrid)：它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托，混合类REITs采取上述两类的投资策略。金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

美国REITs 投资的房地产分布 金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

REITs的特点（以美国为例） １、股本金低，持股灵活。通常合股性质的公司或企业会要求股东的最低投资额不低于15000美元，但对于REITs来说，每股只需要10-25美元，且可只买1股。 2、属多元化组合投资，市场回报高。REITs 的资产是分散化了的房地产资产组合，基金单位可以转让和上市交易，流动性强。与传统的房地产开发只能投资于固定单个项目相比，REITs 可以投资于不同的项目，回避风险的能力较强。且REITs可投资其它REITs。金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

REITs的特点（续） ３、具有较高的流动性。高流动性主要来自投资对象（证券非项目）和变现方式（交易所上市）４、税收优惠、股东收益高。REITs 在税法上是一个独立的经济实体，根据《1960 年美国国内税收法案》规定，如果REITs将每年度盈利的大部分以现金红利方式回报投资者，则无需缴交公司所得税，这就避免了对REITs 和股东的双重所得课税。 5、实行专业化团队管理，有效降低风险。 6、灵活的金融投资及管理工具。主要表现在：REITs有基金创立机构、市场中间商（经纪人）及持有人的广泛参与；REITs可作为融资渠道；共同基金可以转换成REITs；REITs还可以作为一种证券工具，把一些机构或面临困境的物业销售商持有的分散房产包装上市；甚至也可以把整个纳税集团公司纳入REITs进行运作。金融学院/程大涛/708833466@QQ.com

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