Detaljplan och gatukostnadsutredning för Ådö skog, Stora Lugnet och Ekbacken

1. Detaljplan och gatukostnadsutredningför Ådö skog, Stora Lugnet och Ekbacken Samrådsmöte 23 november 2014

2. Vad är en detaljplan? • Juridiskt bindande dokument (plankartan) • Styr framtida bebyggelse inom ett område • Underlag vid bygglovprövning

3. Planprocessen – att ta fram en ny detaljplan Plan- och bygglagen

4. Gällande planer Orange område: • 60 m2 huvudbyggnad • 20 m2 gårdsbyggnad Rött område: • 120 m2 huvudbyggnad • 40 m2 uthus

5. Enkät 2009 – förstudie inför planuppdrag • 85% svarsfrekvens inom planområdet • 78% positiva till kommunalt VA • 65% positiva till ny detaljplan • 89% positiva till utökade byggrätter • Få anser att förbättringar av gator behövs (belysning, trottoarer, cykelväg, ny väg)

6. Program • Riktlinjer för kommande detaljplan • Karaktär • Avstyckningar • Byggrätter • Samråd 2011 • Godkänt av kommunstyrelsen 2012

7. Planförslaget Skapa förutsättningar för en fortsatt omvandling av fritidshusboende till åretruntboende. Avvikelser från programmet: • Ådö skogsväg ej parallellgata • Naturområde på östra sidan utgår • Ingen tomt för barnomsorg

8. Byggrätt huvudbyggnad • Högst 2 våningar • 160 m2 byggnadsarea • 250 m2 bruttoarea • Max 9 meter nockhöjd • Friliggande hus • Vind får ej inredas

9. Byggrätt komplementbyggnad Högst en våning 50 m2 byggnadsarea 4,5 meter nockhöjd

10. Utökad lovplikt • Marklov krävs för fällning av träd större än 30 cm diameter • Marklov för schaktning och/eller fyllning med mer än 50 cm

11. Avstyckningar • 43 nya fastigheter i samrådsförslaget • Minst 2000 m2 (fastighetens markområde) • Högre siffror ger oftast inte möjlighet att stycka • Illustrationen ger en tydligare bild

12. Strandskydd Nuläge: Upphävt i gällande plan 100 meter 300 meter (nytt beslut)

13. Strandskydd Ny plan: 100 m i tidigare planomr. 100 meter 300 meter Men: Strandskydd föreslås upphävas på kvartersmark

14. Allmänna platser – väg, park och naturområde • Övergår i kommunalt huvudmannaskap • Ådövägen breddas till 6 meter • Gång- och cykelbana utmed Ådövägen • Lokalgator 4,5 meter breda

15. Planavgift • Planavgift tas ut vid bygglov • Enligt gällande taxa • Ex: 22 200 kr, nybyggnad 200-250 m2

16. Vatten och avlopp • Kommunalt VA ansluts vid fastighetsgräns • Anslutningsavgift ca 240 000 kr (2000m2) • Avgift tas ut efter att anslutning skett • Enligt gällande taxa

17. Gatukostnadsersättning • Plan- och bygglagen 6 kap • Utredas vidare i planprocessen

18. Information Vad är gatukostnad? – Kostnader för sådana åtgärder som är avsedda att tillgodose visst områdes behov av gator och allmänna platser och anordningar som normalt hör dit. När får kommunen ta ut gatukostnader? – Om k:n är huvudman för allmänna platser och ska anlägga eller förbättra gator eller andra allmänna platser. Vilka kan åläggas att betala? – Ägarna till fastigheterna inom området (ej tomträttsinnehavare).

19. Kommunen beslutar om • Avgränsning av fördelningsområdet. • Kostnaderna som ska fördelas. • Grunderna för fördelningen.

20. Hur beräknas gatukostnader? • Efter ”skälig” och ”rättvis” grund • I förtätningsområde kan fördelningen bli mer komplicerad. Fastigheter som kan få avstyckas får svara för större del av gatukostnaderna. • Hänsyn måste tas till om äldre befintliga fastigheter

21. Inte nöjd med fördelningen? 1. Om man inte är nöjd med föreslagen gatukostnadsutredning vid granskning kan de som yttrat sig under samrådet inkomma med synpunkterna skriftligen till kommunen. -Om man därefter inte är nöjd med kommunstyrelsens beslut om antagande av gatukostnadsutredningen kan denna överklagas till Länsrätten. -Om man anser att gatukostnadsavgiften respektive betalningsvillkoren är oskäliga kan detta överklagas till Fastighetsdomstolen.

22. Process • Samråd Yttra – skriftlig • Granskning Yttra - skriftlig • Inte helt nöjd ändå Överklaga

23. Oberoende part • Innan kommunen fattar beslut om hur gatukostnaderna ska tas ut ska kommunen göra en gatukostnadsutredning. I denna redovisas avgränsningen av det område inom vilket gatukostnaderna ska fördelas. • Kommunen har anlitat en oberoende part – • Geosigma - förprojektering • Nai Svefa – ”GKU”

24. Kostnadsfördelning • Områdesvis fördelning • Rättvist & skäligt • Totalt alt Huvudalternativet = 25 320 150 • Totalt alt 2 = 23 677 333

25. Kostnad för varje andel

26. Vad händer om färre andel vill stycka av • Färre andel större kostnad för de som vill stycka av Exempel nuvarande alt med 164,66 andelar 25 320 150 / 164,66= 153773 kr per andel se föregående sida

27. Förre andelar – vad händer? Exempel: Om bara 10 andelar vill stycka av = 98,66 andelar vilket ger per andel • 25 320 150 / 98,66 = 256 640 kr 10 20 98,66

28. Markinlösen • Fastighetsreglering (Lantmäteriet) • Fastighetens minskade marknadsvärde • Regleras i ExL (Expropriationslagen)

29. 6 KAP 33§ • En fastighetsägares betalningsskyldighet enligt 24 eller 25 § ska jämkas, om: • 1. kostnaden för kommunens åtgärder är oskäligt hög, eller • 2. den eller de åtgärder som kostnaden avser har en omfattning eller ett utförande som går utöver det som kan anses normalt med hänsyn till den användning som är tillåten för fastigheten.

30. Samråd – vad händer sedan? • Skriftliga yttranden sammanställs och besvaras i en samrådsredogörelse • Redogörelse och förändringar av planen beslutas politiskt • Kungörelse/Granskning av förslag

31. Samrådsyttranden ska vara hos kommunen senast6 november