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公司辦理土地登記 法令解析

公司辦理土地登記 法令解析. 王世英 2007/12/24. 全功能櫃檯. 今日重點. 登記主體. 申請登記之權利主體，應具備權利能力 法人是自然人之外，依法律規定組織成立，得享受權利負擔義務之組織。 公司為社團法人、營利法人。 公司之權利能力始於設立登記，終於清算終結。清算終結前，法人人格都還存續。. 登記主體常見疑義及錯誤樣態. 未具法人資格之商號及工廠，可否為登記主體？ 未具法人資格之商號得否以債務人名義申辦抵押權登記？. 登記主體常見疑義及錯誤樣態. 法人之分支機構可否為登記權利主體 ? 可否為抵押權債務人？

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公司辦理土地登記 法令解析

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Presentation Transcript

  1. 公司辦理土地登記法令解析 王世英 2007/12/24

  2. 全功能櫃檯

  3. 今日重點

  4. 登記主體 • 申請登記之權利主體，應具備權利能力 • 法人是自然人之外，依法律規定組織成立，得享受權利負擔義務之組織。 • 公司為社團法人、營利法人。 • 公司之權利能力始於設立登記，終於清算終結。清算終結前，法人人格都還存續。

  5. 登記主體常見疑義及錯誤樣態 • 未具法人資格之商號及工廠，可否為登記主體？ • 未具法人資格之商號得否以債務人名義申辦抵押權登記？

  6. 登記主體常見疑義及錯誤樣態 • 法人之分支機構可否為登記權利主體?可否為抵押權債務人？ • 公司法第3條：「公司以其本公司所在地為住所。本法所稱本公司，為公司依法首先設立，以管轄全部組織之總機構；所稱分公司，為受本公司管轄之分支機構。」 • 申請土地登記應附文件法令補充規定第10點：「法人之分支機構不得為登記權利主體。其因判決確定取得之權利應以該法人名義辦理登記。」 • 分支機構，不得為登記主體，亦不得為抵押權債務人(應以總公司名義為之)

  7. 銀行為了管理方便，可否主張將分行登記 於抵押權之「管理　者」欄？ • 管理者欄，係專為記載權利人之管理人或管理機關之用，銀行之分行係總行之分支機關，非屬管理機關，自不應登記於「管理者」欄，以免土地登記滋生混淆，而影響地政機關之地籍管理 。 • 銀行如有管理上需求，應自行加強內部聯繫。

  8. 登記主體常見疑義及錯誤樣態 • 外國公司未經「認許」，可否為土地登記之權利主體？ • 僅「備案」未認許的公司，可否在我國取得不動產權利？ • 相關法令： • 民法第12條 • 公司法第4、375、386條 • 促進民間參與公共建設法32

  9. 外國人在我國取得土地權利作業要點第4點： • 外國法人在我國取得或設定土地權利，應先依我國法律規定予以「認許」，始得為權利主體；經認許之外國公司申辦土地登記時，應以總公司名義為之，並應檢附認許證件。但能以電子處理達成查詢者，得免提出。 • 外國公司依公司法第386條規定申請「備案」者，不得為權利主體。

  10. 外國公司之權利能力

  11. 登記主體常見疑義及錯誤樣態(補充) • 所有權人應登記為臺北市或臺北市政府？ • 社區警衛室，可不可以登記為管理委員會所有？ • 社區管理委員會可不可以申辦共用部分更正登記？

  12. 公司辦理土地登記之文件沿革 • 文件複雜時期 • 簡化文件時期 • 適用類別擴充 • 配合停發公司印鑑證明、代表人印鑑證明、公司執照時期

  13. 法人申請土地基本規定 土地登記規則第42條： • 申請人為法人者，應提出法人登記證明文件及其代表人之資格證明。其為義務人時，應另提出法人登記機關核發之法人及代表人印鑑證明或其他足資證明之文件，及於登記申請書適當欄記明確依有關法令規定完成處分程序，並蓋章。 • 前項應提出之文件，於申請人為公司法人者，為法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本。 • 義務人為財團法人，應提出其主管機關核准或同意備查之證明文件。

  14. 應提出「法人登記證明文件」及「代表人之資格證明」。應提出「法人登記證明文件」及「代表人之資格證明」。 • 公司法人應提出法人登記機關核發之設立、變更登記表或其抄錄本。 • (公司)法人為義務人時應提出法人登記機關核發之「法人印鑑證明」及「代表人印鑑證明」或其他足資證明之文件。 • (公司)法人為義務人時應於登記申請書適當欄記明確依有關法令規定完成處分程序，並蓋章。 • 義務人為財團法人，應提出其主管機關核准或同意備查之證明文件

  15. 法人申請土地登記一般事項(補充) • 法人「取得」不動產，也需要主管機關同意之例外情形！

  16. 地政機關對於公司申請土地登記 之審查原則 • 對於公司及其代表人資格應予確認與所附文件是否相符。 • 法律規定公司處分不動產應備之要件不予審查，由公司自行切結「確依有關法令規定完成處分程序」。 • 例外也有需要檢附股東會、董事會會議紀錄、主管機關同意文件之情形（如法人分割）。 • 其他。

  17. 「權利人」為法人申辦權利變更登記時，　　其登記書類所蓋之印章與資格證明內之　　圖記可否不同？「權利人」為法人申辦權利變更登記時，　　其登記書類所蓋之印章與資格證明內之　　圖記可否不同？ • 權利人為法人時，因係取得權利之獲利行為，無須提出法人及其代表人印鑑證明 。 • 故其於登記申請書、契約書等書類所蓋印章之名稱或姓名如與所填載及案附證明文件之法人名稱、代表人姓名相同，縱該印章與所附資格證明內之圖記形式不同，亦應受理。

  18. 經濟部停止核發公司及負責人印鑑證明 書後之因應方式與變革方式為何？ • 申請土地登記應附文件法令補充規定第41點： • 申請人為法人且為「義務人」時，申請登記依土地登記規則第42條第2項規定檢附法人設立或變更登記表正本或抄錄本者，得以影本代替，影本由法人簽註本影本與案附正本(或抄錄本)相符，所登記之資料現仍為有效，如有不實，申請人願負法律責任，並簽章；正本(或抄錄本)於核對後發還申請人。 • 但法人為「權利人」時，得檢附影本，並由法人簽註本影本與正本(或抄錄本)相符，所登記之資料現仍為有效，如有不實，申請人願負法律責任，並簽章後辦理登記。

  19. 公司為權利人時檢具文件之方式 方式一 方式二 方式三 • 公司為義務人時檢具文件之方式 方式一 方式二 方式三 方式四 方式五

  20. 公司檢附資格證明文件常見錯誤樣態 • 切結章不符（誤以代理人印章切結）。 • 影本分頁未蓋騎縫章。 • 公司為義務人檢附抄錄本正本時漏未切結仍為有效資料字樣。 • 切結不完整（檢附影本時漏未切結影本與正本相符字樣）。

  21. 公司為「權利人」時，倘公司設立、、變更登記事項卡影本或抄錄本有模糊不清時，應如何處理？公司為「權利人」時，倘公司設立、、變更登記事項卡影本或抄錄本有模糊不清時，應如何處理？

  22. 公司為「義務人」時，倘公司設立、變更登記事項卡正本或抄錄本之印鑑印文模糊時，應如何處理？公司為「義務人」時，倘公司設立、變更登記事項卡正本或抄錄本之印鑑印文模糊時，應如何處理？

  23. 公司設立登記表或抄錄本蓋用騎縫章 • 於登記表影本「首頁」切結，「其餘」蓋騎縫章或逐頁切結。 • 抄錄本正本因每頁均蓋有核發機關圓戳章，類似謄本性質，首頁簽註切結供審查人員核對即可，續頁可不蓋章或切結章。

  24. 公營事業（如台糖）申辦土地登記 時，在程序上有無特殊規定？

  25. 法人為債務人，辦理抵押權設定時，是否需提出法人及其代表人之證明文件並依土地登記規則第42條規定切結？法人為債務人，辦理抵押權設定時，是否需提出法人及其代表人之證明文件並依土地登記規則第42條規定切結？ • 債務人依土登111條應於申請書、契約書中簽章。 • 為簡化程序，無需提出債務人身分證明文件。 • 債務人為法人時，因不動產非法人所有，故無需切結。

  26. 抵押權人為公司法人，申辦「抵押權讓與登記」，是否須切結？抵押權人為公司法人，申辦「抵押權讓與登記」，是否須切結？ • 抵押權從屬於債權，抵押權讓與移轉是債權移轉之結果，性質與土登42條規定情形不同。 • 無須切結確依法令規定完成處分程序。

  27. 因「債務清償」或「抵押權拋棄」，申辦抵押權塗銷登記，其義務人為法人者，是否應切結?因「債務清償」或「抵押權拋棄」，申辦抵押權塗銷登記，其義務人為法人者，是否應切結? • 抵押權塗銷可由抵押權人、債務人、原設定人、其他利害關係人單方提出申請 • 義務人為公司時，請公司切結有事實之困難 • 免切結確依有關法令規定完成處分程序。

  28. 公司代表人

  29. 公司代表人因故不能執行職務時之 解決方案 • 公司董事長可不可以授權總經理辦理不動產抵押設定及塗銷？ • 由董事長出具委託書。YES • 申請人仍以董事長為法定代表人，但申請書件董事長得免認章。 • 與金融機構辦理抵押權設定、塗銷由總行出具委託書由分行經理辦理之情形同。

  30. 公司經理人代理公司為不動產之處分或設定負擔申請登記時，公司為權利人或義務人時，應提出之文件有何不同？公司經理人代理公司為不動產之處分或設定負擔申請登記時，公司為權利人或義務人時，應提出之文件有何不同？

  31. 公司董事長為法人時，辦理登記應如何定其代表人?公司董事長為法人時，辦理登記應如何定其代表人? • 法人依公司法第27條得被推為執行業務股東或選為董事或監察人，但須指定自然人代表行使職務。 • 法人股東指定自然人行使職務，其資格及程序，公司法尚無限制。 • 申請登記時，應檢具法人指定自然人代表行使職務之證明文件及其身分證明文件。(登記事項卡內有載明者則無需另檢附指定文件)

  32. 董事長因故不能執行職務，或於辭職後，新董事長未及補選出前，應如何定其代表人？副董事長可否為公司之代表？董事長因故不能執行職務，或於辭職後，新董事長未及補選出前，應如何定其代表人？副董事長可否為公司之代表？ • 董事長辭職後，其職權消滅。故董事長辭職後，應依公司法第208條第1項、第2項規定補選董事長 • 董事長未及補選出前，得類推適用同法條第3項規定由副董事長暫時執行董事長職務。 • 無副董事長者由常務董事或董事互推一人暫時執行董事長職務，以利改選董事長會議之召開

  33. 董事長任期屆滿後向地政機關申請辦理登記，地政機關可否受理?董事長任期屆滿後向地政機關申請辦理登記，地政機關可否受理? • 任期是否屆滿、何時改選、、是否連選連任等，皆非地政機關審查範圍！

  34. 公司辦理不動產登記遇有雙方代理 • 公司代表人之角色

  35. 公司代表人為自己或他人與公司為買賣、借貸或其他法律行為時應如何另定公司代表人？公司代表人為自己或他人與公司為買賣、借貸或其他法律行為時應如何另定公司代表人？

  36. ㄧ人公司之負責人與公司為買賣時有無涉及雙方代理禁止？ㄧ人公司之負責人與公司為買賣時有無涉及雙方代理禁止？ 內政部、經濟部認為仍應依申請土地登記應附文件法令補充規定第13點(即前頁)辦理。如有具體個案應洽經濟部辦理。

  37. 法人住址

  38. 公司辦理住址變更登記

  39. 金融機構使用備查文件(可免附公司及代表人資格證明文件之場合)金融機構使用備查文件(可免附公司及代表人資格證明文件之場合)

  40. 金融機構董事長或分行經理異動

  41. 金融機構辦理抵押權登記義務人免附印鑑證明時機金融機構辦理抵押權登記義務人免附印鑑證明時機

  42. 金融機構辦理登記相關問題 • 金融機構辦理抵押權設定，可不可以扣留義務人所有權狀？權狀經前次序抵押權人扣留，可否檢具保證書辦理次順位抵押權設定登記 ？ • 地政事務所辦理抵押權塗銷登記時，是否應詳為核對銀行之印鑑證明？ • 金融機構分行經理人有更換，是否一定要等到分行經理更換備查文件送達地政機關後始得受理登記？

  43. 金融機構辦理登記相關問題 • 倘金融機構分行印鑑卡僅向本市某一地政機關備查，則其他未備查之地政事務所應如何受理抵押權塗銷登記？ • 抵押權塗銷登記，如客戶有個別需要，可否由金融機構函送地政機關辦理？ • 金融機構辦理抵押權塗銷，如非由原分行出具塗銷同意書可否辦理 ？

  44. 金融機構辦理登記相關問題 • 銀行為管理方便，可否請求地政機關將分行登記於「管理者」欄？ • 外國銀行設定抵押權，是否應依土地法第20條程序報經直轄市或縣(市)政府核准？ • 保險業、信託投資公司可否以其財產提供為債務之擔保申請抵押權設定登記？

  45. 轉換—金融控股公司

  46. 辦理轉換登記應附文件 • 登記申請書 • 登記清冊 • 主管機關許可轉換證明 • 土地增值稅准予記存或免徵有關稅費證明文件 • 所有權狀或他項權利證明書 • 申請人身分證明 • 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件

  47. 公司合併的法令依據 • 公司法 • 企業併購法 • 促進產業升級條例 • 金融機構合併法 • 金融控股公司法 • 存款保險條例 • 行政院金融重建基金設置及管理條例。

  48. 公司合併之樣態

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