SOMMAIRE

1. SOMMAIRE I. Résultat des enquêtes - Enquête logements vacants - Enquête de volontariat II. Traitement de l’habitat indigne III. Revente de logements HLM IV. Objectifs de l’OPAH V. Actions d'accompagnement de l’OPAH VI. Information et communication

2. RAPPEL : LES DIFFERENTES PHASES DE L’OPAH 1. Le diagnostic préalable Finalité • Mettre en évidence les dysfonctionnements urbains et sociaux, ainsi que les atouts de la zone d’étude • Orienter l’étude préopérationnelle Contenu • Approche générale du territoire et du dynamisme économique • Appréciation de la situation démographique • État du parc de logements • Caractéristiques locales du marché immobilier • Besoins spécifiques

3. 2. L’étude préopérationnelle Finalité • Objectifs quantitatifs et qualitatifs • Moyens à mettre en œuvre • Engagements financiers des partenaires • Préparation du suivi-animation Contenu • Enquête logements vacants • Enquête de volontariat • Enquêtes sociales • Réflexions sur le cadre de vie • Etudes de faisabilité et simulations financières

4. 3. Suivi-animation Finalité • Concrétisation des objectifs quantitatifs et qualitatifs Contenu • Informations personnalisées • Études de faisabilité • Aide à la décision • Constitution et suivi des dossiers • Permanences et visites à domicile • Bilan

5. RAPPEL : CONCLUSIONS DU DIAGNOSTIC PREALABLE LES THEMATIQUES D’O.P.A.H. IDENTIFIEES • La mise aux normes de confort du parc le plus ancien :360 logements demeurent dépourvus de confort (WC, salle de bains) • La résorption de la vacance résiduelle :500 logements vacants sont encore identifiés en 2007, dont ±330 sur Homécourt et Joeuf. • Les besoins spécifiques des propriétaires âgés : les ménages âgés de plus de 60 ans représentent 28% des familles du territoire, avec des besoins, tant en termes d'amélioration de l'habitat, que d'adaptation du logement à la perte d'autonomie, • La lutte contre l'habitat indigne, par la résorption du parc très dégradé voire insalubre, soit une centaine de logements identifiés sur le territoire,

6. Le développement de l'offre locative sur les communes 'rurales' : plus de 73% de l'offre locative se concentre aujourd'hui sur Homécourt et Jœuf alors que les besoins sont répartis sur l'ensemble du bassin d'habitat. Outre la vacance résiduelle, les communes du plateau de l'Orne disposent de possibilités de renforcement de l'offre locative par le biais de transformations d'anciens locaux d'activité agricole en logements • La production de logements à loyers maîtrisés, sur l'ensemble des communes, en gérant toutefois l'écart très significatif des plafonds de loyers entre les zones B et C par un soutien renforcé aux communes rurales.

7. I. RÉSULTAT DES ENQUÊTES 1. Résultats de l’enquête ‘Logements Vacants’ • 622 logements privés inoccupés identifiés en 2007 (fichier DGI/Taxe Foncière) – 535 propriétaires concernés. • Taux de réponse : 64,6% (319 logements, soit 51% du parc vacant) Statut d’occupation des logements 54% du parc vacant est occupé ou réoccupé au 30 avril 2008. Au total, 147 logements, soit 46% des retours d’enquête correspondent à des logements réellement inoccupés. Ce parc vacant est cohérent avec les recensements de terrain (500 logements repérés en 2007) : l’enquête a donc touché 30% de la vacance résiduelle réelle.

8. Ancienneté de la vacance Parmi les 147 logements recensés comme vacants par l’enquête : Motifs de la vacance • 35 (soit 24%) sont inoccupés depuis 4 ans ou plus • 45 (soit 31%) sont vacants depuis 2 ou 3 ans • 67 (soit 45%) sont inoccupés depuis moins de 2 ans

9. Les projets Objectifs de l’OPAH En fonction des souhaits affichés par les propriétaires : • 54 logements vacants pourraient être réhabilités rapidement, sous réserve de financements attractifs et d’une aide technique adaptée, • Une dizaine de propriétaires hésitants pourraient être convaincus de réaliser des travaux, • Projets de revente en cours : une dizaine d’investisseurs potentielspouvant être concernés par le dispositif d’O.P.A.H. • - Soit 75 logements vacants à traiter -

10. Résultats globaux 2. Résultats de l’enquête de volontariat

11. Souhaits de travaux : 438 PO (dont 167 hésitants) et 58 PB (dont 18 hésitants) possédant un parc de 105 logements locatifs dont 26 vacants

12. Les propriétaires occupants Travaux envisagés Sur 526 PO ayant répondu à l’enquête, 438 (soit 83%) envisagent de réaliser des travaux dans leur logement (dont 167 propriétaires indécis). 151 propriétaires seraient éligibles à des aides financières.

13. Création d’équipements de confort 22 propriétaires souhaitent installer un chauffage central, 25 souhaitent créer une salle de bains et 15 indiquent vouloir créer un WC intérieur Énergies renouvelables 48 propriétaires intéressés par l'installation d'équipements utilisant des énergies renouvelables (11% des réponses) Adaptation du logement 69 propriétaires propriétaires ont indiqué la nécessité de réaliser des travaux dans leur logement, afin de compenser une perte de motricité ou un handicap. Il s'agit essentiellement de la pose de rampes ou de barres de maintien, du remplacement de la baignoire par une douche, et plus ponctuellement de la pose d’équipements spécifiques de type ‘monte-escalier’ ou ascenseur.

14. Éligibilité aux aides de l’ANAH 151 propriétaires soit 34,5% de ceux souhaitant réaliser des travaux, pourraient bénéficier d’une aide de l’ANAH. (dont 59 propriétaires encore indécis). Parmi ces bénéficiaires : • 69% ont plus de 60 ans et 67% habitent un parc de plus de 50 ans • Parmi les travaux, 25 logements sont concernés par la création d’éléments de confort (dont 10 salles de bains et 11 chauffage central) • 73 logements concernés par des travaux d’économie d’énergie (menuiseries et/ou isolation et/ou pose d’équipements utilisant des E.R.) • 66 logements concernés par des travaux d’adaptation (22 monte-escaliers, 12 rampes/garde-corps, 26 remplacements de baignoires par des douches, 8 rehaussements de WC)

15. Éligibilité aux aides de l’ANAH

16. Les propriétaires bailleurs Parc global Parc concerné par des travaux Note : 6 vacants déjà recensés par l’enquête vacance.

17. Travaux envisagés • Les logements occupés sont relativement confortables, mais une vingtaine sont concernés par des travaux lourds, et 6 par une réhabilitation totale. • En revanche, le parc vacant nécessite très souvent des travaux de réha-bilitation totale.

18. Synthèse des résultats Propriétaires occupants 438 propriétaires occupants souhaitant réaliser des travaux dans les 3 prochaines années (dont 167 indécis). Parmi eux : - 45 éligibles aux aides "classiques" de l'ANAH - 40 éligibles aux aides "majorées" de ANAH - 66 éligibles aux aides "adaptation" de ANAH Propriétaires bailleurs 58 propriétaires (dont 18 hésitants) envisagent de réaliser des travaux sur 105 logements locatifs : - 26 sont vacants - 24 nécessiteraient une réhabilitation totale (dont 18 vacants) Soit 151 proprié-taires éligibles (dont 59 indécis)

19. II. TRAITEMENT DE L’HABITAT INDIGNE Une centaine de logements indignes recensés par l’enquête du CAL en 2007 (en collaboration avec les travailleurs sociaux et les services communaux d’action sociale). 73 logements recensés par la base de données CAF sur le logement indigne (base réalisée en partenariat avec de nombreux acteurs du logement, les services sociaux, la DDASS…) * Dont 4 AP d’insalubrité et 1 AC de péril.

20. 19 12 24 18 Évolution des 73 logements indignes recensés par la CAF en 2009 :

21. Objectifs de l’OPAH en matière de logements locatifs indignes : l’OPAH pourrait avoir pour objectif de mettre en œuvre la remise aux normes de décence de 25 logements locatifs actuellement indignes, soit 8 par an en moyenne. Cet objectif ambitieux nécessiterait que les subventions de l’ANAH puissent être majorées, dans des conditions similaires à celles du PIG qui a permis de traiter 15 logements indignes en 2 ans. Traitement de l’habitat indigne au niveau des propriétaires occupants : 17 propriétaires occupantsont ainsi étéidentifiés au titre de l’habitat indécent, majoritairement sur les deux communes principales (Jœuf, Homécourt). La dynamique d’OPAH devrait permettre à court ou moyen terme, de solutionner la moitié des cas identifiés. Il est donc proposé un objectif de 9 logements à traiter avec les aides spécifiques de l'ANAH en faveur de la lutte contre l'habitat indigne. Soit un objectif global de 34 sorties d'insalubrité

22. III. REVENTE DE LOGEMENTS HLM Ventes Batigère 2000-2007 Plan de revente au 1/1/2009 Sur la durée de l’OPAH, 25 à 30logements mis en vente par Batigère Nord-Est pourraient bénéficier des financements de l’ANAH. Sachant qu’ils nécessitent très majoritairement des interventions lourdes de rénovation et de mise aux normes de confort, il est important de prendre en compte ce potentiel de travaux dans les objectifs de l’OPAH.

23. IV. OBJECTIFS DE L’OPAH 1. Les propriétaires occupants

24. 2. Les propriétaires bailleurs

25. 3. Synthèse Propriétaires occupants 149 logements à remettre aux normes (dont 9 en sortie d’insalubrité), pour une enveloppe de 503 400 €. Propriétaires bailleurs Sans abondement (5%) de la CCPO : 150 logements locatifs à réhabiliter, dont 25 sorties d’insalubrité. Enveloppe financière : 1 290 900 € Avec abondement (5%) de la CCPO : 190 logements locatifs à réhabiliter, dont 25 sorties d’insalubrité. Enveloppe financière : 1 757 100 € Globalement, l'O.P.A.H. pourrait ainsi favoriser, la réhabilitation ou la mise aux normes de confort de 299 à 339 logements sur le territoire intercommunal, durant la phase opérationnelle. Les enveloppes financières à mobiliser auprès de l'A.N.A.H. représentent1 794 300 € à 2 260 500 €. La participation de la CCPO s’établirait entre 23 290 € et 146 840 €.

26. V. ACTIONS D'ACCOMPAGNEMENT DE L’OPAH 1. La requalification urbaine • L’amélioration de la sécurité dans les traversées d’agglomération • Le marquage des entrées des communes • L'éclairage public et l’enfouissement des réseaux • La signalétique générale et le mobilier urbain • La mise en valeur des paysages et du cadre urbain • La valorisation du patrimoine bâti

27. 2. L’intervention sur les façades Incitation au ravalement Un vif succès de l’opération existante : Une centaine de bâtiments requalifiés depuis 2004, 130 000 € engagés (environ 1 300 € par dossier). Des besoins encore importants : 200 propriétaires identifiés par l’enquête de volontariat souhaitent intervenir sur leur façade : nécessité de poursuivre l’opération. Dans cette optique, 75 à 90 façades pourraient être concernées dans les trois prochaines années, soit 25 à 30 par an. Les modalités de l’aide actuelle (40% du montant des travaux, plafonnée à1 500 €) seraient conservées. Sur la base de 1 300 € de subventions par dossier en moyenne, les aides représenteraient entre 32 500 et 39 000 € par an.

28. Ravalement obligatoire La campagne incitative de ravalement a montré son intérêt mais également ses limites, notamment en matière d’impact visuel sur les centres de Jœuf et Homécourt. Sur ces communes, au sein de secteurs bien circonscrits (centre-ville, traversée), il pourrait être proposé de mettre en place un périmètre de ravalement obligatoire. Le ravalement obligatoire est une mesure coercitive et d’intérêt général, qui fait l’objet d’une législation particulière (articles L132.1 à L132.5 du code de l’urbanisme). Ilrelève d’un arrêté municipal devant préciser le périmètre communal concerné, la nature et l’étendue des travaux prescrits, ainsi que le délai imparti aux propriétaires pour les exécuter. A moins de justifier de la réalisation de travaux sur les dix dernières années, le propriétaire est ainsi tenu de les réaliser. A défaut, il fait l’objet de mesure d’injonction puis de mesure de sommation, voire d’exécution d’office des travaux.

29. 3. La maîtrise de l’énergie : Importance de la thématique des économies d’énergie. Des aides diverses :- Crédits d’impôts (logement de plus de 2 ans)- Subventions ANAH (menuiseries, isolation, BRE, éco-prime…) Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire avant toute vente ou mise en location d’un logement. Plutôt que de mettre en place une aide supplémentaire sur les travaux d'économie d'énergie, il semble pertinent d'inciter les propriétaires à réaliser des diagnostics. Il serait dont proposé que la CCPO prenne en charge un coût forfaitaire de 120 € sur ces diagnostics dont le coût moyen se situe entre de 150 € et 250 € par logement, à la condition que le propriétaire réalise les travaux préconisés par le diagnostic. Sur la base d'environ 90 diagnostics à réaliser dans les 3 ans de l'OPAH, le coût pour la CC s'élèverait à 10 800 €.

30. 4. La maîtrise des loyers et la lutte contre l’habitat indigne : Production de logements locatifs à loyer conventionné social les bailleurs peuvent bénéficier d’aides à la réhabilitation majorées, en contrepartie d’un engagement à plafonner les loyers après travaux pendant 9 ans. Ils bénéficient également d’avantages fiscaux. En secteur de marché immobilier tendu, 2 modes de conventionnement sont possibles : intermédiaire (15% inférieur au marché local) et social (30%). Le conventionnement permettrait de réguler la hausse des loyers et de renforcer l’offre locative sociale, très insuffisante sur le territoire. L’incitation peut passer par un complément de subventions spécifique : le taux d'aide peut être porté à 40% grâce à un effort complémentaire de l’ANAH si la CC apporte une participation de 5% supplémentaire. L’analyse des objectifs de l’OPAH montre que cette incitation supplémen-taire se traduirait par la production de 118 logements à loyer conventionné social au lieu de 72 (+46). Pour atteindre cet objectif de 118 logements à loyer social, l'abondement intercommunal de 5% représenterait 123 550 €, soit 41 200 € par an.

31. La lutte contre l’habitat indigne : L’OPAH ambitionne de traiter prioritairement 25 logements actuellement indignes. A cet effet, l’ANAH majore ses financements de 20%, et il serait par conséquent souhaitable que la CC participe également à cet effort ciblé, par une aide complémentaire de 5% sur le montant des travaux. L’aide concer-nerait environ 17 logements sur les 25 à traiter, et représenterait 23 290 € sur les 3 ans d’OPAH. Afin de renforcer l’efficacité du dispositif incitatif, on pourrait suggérer : - de porter ce financement complémentaire à 10%, soit un engagement de 46 580 € (±15 500 € par an). - d’étendre l’aide à tous les programmes de mise aux normes de décence, soit un engagement de 34 250 € (aide de 5%) ou 68 500 € (aide de 10%).

32. 5. Synthèse des actions d’accompagnement :

33. VI. INFORMATION ET COMMUNICATION 1. L’information • la conception d'affiches et de bulletins d'information, • des informations régulières dans la presse locale et dans les différents bulletins municipaux, • des reportages sur les radios locales, • un ensemble de réunions d'informations destinées : aux élus, au public, aux différents partenaires • la réalisation de plusieurs opérations témoins, • la réalisation d'une exposition qui tournerait dans les différentes mairies, • des permanences régulières dans les communes, • une permanence téléphonique pour renseigner les gens ne pouvant se déplacer, ou souhaitant une première information d'ordre général,

34. TRAVAUX SUBVENTIONNES DANS LE CADRE DEL’OPERATIONPROGRAMMEED’AMELIORATIONDEL’HABITAT • des visites de l'équipe opérationnelle chez toutes les personnes qui souhaitent réaliser des travaux, pour une information et des conseils personnalisés (conseils techniques, architecturaux et financiers, aspects fiscaux) • la signalisation des chantiers de l'O.P.A.H. en cours de réalisation et/ou terminés, par des panneaux fixés sur les immeubles ou les logements

35. Rotation sur l’ensemble des mairies du territoire Par exemple : Semaine 1 : - Homécourt (9h30-10h30)- Moutiers (11h-12h)- Valleroy (13h30-14h30)- Moineville (14h30-15h30) Semaine 2 :- Jœuf (9h30-10h30)- Auboué (11h-12h)- Hatrize (13h30-14h30)- Jouaville (14h30-15h30) • Et/ou possibilité de permanences régulières dans les locaux de la CC à Homécourt Répartition des lieux potentiels de permanences

36. L’assistance technique et administrative Conseils techniques : type d'intervention à prévoir, matériaux à mettre en œuvre et conseils de pose, coûts de travaux, délais d'interventions des entreprises, démarches administratives… Conseils architecturaux : analyser si la distribution intérieure des bâtiments et la typologie des logements sont satisfaisantes et proposer le cas échéant, des variantes d'aménagement de manière à élaborer des projets cohérents par rapport aux potentialités du bâti. Conseils financiers : identifier l'ensemble des financements auxquels les personnes peuvent prétendre, de procéder au montage des demandes d'aides financières, assurer un suivi des dossiers, de l'accord de subventions jusqu'à la fin des travaux. Le conseil financier doit également évaluer l'aspect fiscal de l'opération. Si, pour les PO, cette donnée fiscale est très limitée (travaux ouvrant droit ou non à des réductions d'impôts), pour les bailleurs en revanche, cet aspect est particulièrement important, et vient compléter, voire renforcer, l'éventail d'aides financières mises en place dans le cadre de l'OPAH.

39. ANNEXE : PÉRIMÈTRE D’OPAH ETNIVEAU DES LOYERS CONVENTIONNÉS PROPOSÉ Périmètre de l’OPAH La précédente OPAH avait circonscrit des périmètres opérationnels sur les principales communes urbaines, générant des incompréhensions importantes et au final, un bilan opérationnel affichant autant de résultats à l’intérieur qu’à l’extérieur de ces périmètres. En fonction des différentes thématiques identifiées aujourd’hui (habitat indigne, précarité énergétique, adaptation au handicap), l’OPAH ne doit pas exclure l’habitat ouvrier, ni le tissu pavillonnaire plus récent, sur lequel d’importants besoins sont identifiés en matière d’amélioration de l’habitat et d’économies d’énergie. Il est proposé que l’OPAH de la Communauté de Communes du Pays de l’Orne couvre l’intégralité du territoire intercommunal, sachant que certains quartiers sont exclus d’office du bénéfice de l’OPAH par les critères de recevabilité liés à l’âge des constructions (plus de 15 ans).

40. Niveau des loyers conventionnés