日本におけるマンションビ ジ ネスの実態と今後 ― 香港との比較をもとに ―

1. 日本におけるマンションビジネスの実態と今後―香港との比較をもとに―日本におけるマンションビジネスの実態と今後―香港との比較をもとに― １１０５１１９２　高森　亮佑

2. 目次 • 第１章：まえがき • 第２章：不動産投資の実態 • ２－１：不動産投資と株式投資、銀行預金との違い • ２－２：一般消費者におけるマンション経営のメリット • ２－３：一般消費者におけるマンション経営のデメリット • ２－４：企業におけるマンション経営のメリット • ２－５：企業におけるマンション経営のデメリット • 第３章：景気による不動産業の変化 • ３－１：アベノミクスによる不動産業の変化 • ３－２：少子高齢化による不動産業の変化 • 第４章：日本と香港のマンション経営の比較 • ４－１：土地の価値の違い • ４－２：日本におけるマンションビジネスの今後 • 第５章：あとがき

3. 第1章　まえがき 日本の不動産業界　＊2013年3月時点にて ・日本（東京）の不動産価値　　　　　　　・香港の不動産価値　　 ＊ｐｓｆ＝（１ｐｓｆ＝０．０９２９０平米） 本論文では、何故「香港」が不動産価値世界一になったのか、そして、日本がどのようにすれば香港以上の不動産価値を得ることができるのかについて、不動産投資の実態、経済状況の変化、土地の価値の違いから考察する。 平均ｐｓｆ＝約72万円 （1坪当たり２３８．３万円） 平均ｐｓｆ＝約104万円 （1坪当たり３４４．２万円）

4. 第２章　不動産投資の実態 2－1：不動産投資と株式投資、銀行預金との違い 　・株式投資　　　　　　　・不動産投資　　　　　　　　　・銀行預金 不動産投資の魅力＝株式投資、銀行預金と違い投資した事業に自分の意思が反映でき、事業を左右できる。 投資した会社の企業価値が上昇した時に行う株式の売却益で利益を上げる 投資した会社の業績不振、経営破綻による損失のリスクがある 「ハイリスク・ハイリターン」 の投資方法である 賃貸により利益を上げる （インカムゲイン） 売却により利益を上げる （キャピタルゲイン） 空室や公租公課等の保有コスト等のリスクがある 「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資方法である 預貯金の金利による利益（平均０．０２％） 金融機関などの破綻により投下資金が枯渇するリスクがある。 「ローリスク・ローリターン」の投資方法である。

5. 第２章　企業におけるマンション経営のメリット、デメリット第２章　企業におけるマンション経営のメリット、デメリット 　　　　　メリット　　　　　　　　　　　　　　　　　デメリット １・インカムゲインを得れる。 ２・キャピタルゲインを得れる。 ３・管理事務により収益も得ることができる。 ４・リスクが比較的予想しやすく、その対応策も講じることが可能である。 ５・実需があるということ。 １・建物の機能的劣化による不動産価値の低下 ２・空き室のリスク ３・少子化による需要の減少 ４・保有コストがかかる ５・景気の変動による需要の低下

6. 第３章　景気による不動産業の変化 • ３－１アベノミクスによる不動産業の変化

7. パークコート千代田富士見ザ・タワー（億ション）パークコート千代田富士見ザ・タワー（億ション）

8. ３－２　少子高齢化による不動産業の変化 • 総務省住宅・土地統計調査によると、 • 最新の平成２０年のデータでは空室率は１３．１％！ • 過去10年間で、1.31倍の空室率である。 ＊最近では、社会に適合した、介護サービスが付いた賃貸住宅、有料老人ホームなどといったシニア向けのマンションが増加している。 • 新設住宅工戸数においても、2008年まで年間100万戸を超えていた。 • 金融危機が拡大した2009年以降80万戸台で推移している。

9. 第4章　日本と香港のマンション経営の比較 • ４－１土地の価値の違い • 価格水準の比較－売却した時の『キャピタルゲイン』

10. ４－１　土地の価格の違い価格水準の比較―『キャップレート』（総合還元利回り ） • 賃貸に出した時の還元利回り

11. ４－２　日本におけるマンションビジネスの今後４－２　日本におけるマンションビジネスの今後 • 今後のマンションビジネスの課題 2014年の消費税増税 ５％ ８％ 少子高齢化 2014年には4人に1人が65歳以上 2030年には3人に1人が65歳以上 市場分散型 競争環境が厳しい 景気サイクル悪化による不良在庫 在庫処分が一巡 供給の不足感から再び市況が回復に向かう。

12. 分譲マンションの着工戸数動向の比較

13. 今後、日本マンションディベロッパーが取るべき行動今後、日本マンションディベロッパーが取るべき行動 ・高齢者向けマンションなど、シニア向けマンションを増加する。 ・生産年齢人口が増加していて、経済成長の著しいアジアの新興国でのマンションビジネスを行う。 ・リスクをコントロールする。 ・中古住宅取引のマーケットを拡大する。

14. ご静聴ありがとうございました。