土地增值税清算流程及政策讲解

土地增值税清算流程及政策讲解 青岛地税税收管理三处刘琳

存量房转让 地皮转让地皮整理后转让需清算开发项目整栋单次转让投资入股合作建房分离、合并讲解范畴单位、个人二手房未进行实质性土地整理、开发进行实质性土地整理、开发先预征，待符合条件后清算建造后整体销售其他情况

内容 清算流程预征清算后续管理三类申报表

5. 在网上报税平台上传报表 1. 预缴税款 2. 《税务事项通知书》 6. 配合税务机关审核 3. 自行清算（可借助中介） 7.按税务事项结论书补税 4. 90天之内申报并缴税（免税） 8. 后续管理清算流程结合模块报送资料

报送资料 • 制定索引目录，编号装订成册：（第一项加报电子版） • 1、《土地增值税清算税款鉴证报告》及工作底稿。（如自行审核，提供整套报表及说明） • 2、五证 • 3、取得土地使用权所支付的地价款凭证、出让或转让合同； • 4、项目工程建设合同；项目竣工决算；建设方、施工方、咨询企业三方盖章的工程结算审核报告。 • 5、无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证； • 6、银行贷款合同及贷款利息； • 7、税金合法有效凭证； • 8、发票复印件； • 9、其他

预征 • 各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。东部地区不得低于2%。 • 对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

预征率 普通住宅/非普通住宅 2014 2001年之前 2005年 0%，2%，3%，4%，5% 匡算率 2011 1996年预征率1% 经济适用房暂不预征限价房1% 普通住宅2% 其他3% 2010 廉租住房暂不预征非普通住宅、非住宅2%

（青地税函【2009】47号文）　三、2008年底，全市普通住房的建筑面积标准由每套120平方米上调至144平方米，在具体执行中应如何把握执行时间？（一个项目一个标准）（青地税函【2009】47号文）　三、2008年底，全市普通住房的建筑面积标准由每套120平方米上调至144平方米，在具体执行中应如何把握执行时间？（一个项目一个标准） • 答：根据《青岛市人民政府办公厅转发市建委等部门关于支持居民购买住房的意见的通知》（青政办发〔2008〕63号）第五条规定，将我市普通住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方米，自2008年11月15日起施行。各单位在进行土地增值税清算时，对2008年11月15日以后新开工的开发项目按新规定标准执行，对之前已开工的开发项目，仍按原规定标准执行。开工时间以取得建筑工程施工许可证时间（第一个）为准。

目前三条标准：普通住宅须同时符合以下3个条件：目前三条标准：普通住宅须同时符合以下3个条件： • 　　（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上； • 　　（二）单套建筑面积在144平方米以下； • 　　（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍。

（2014年第1号）《青岛市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》（2014年第1号）《青岛市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》 • （一）纳税人在未取得由主管地税机关作出的开发项目土地增值税清算申报审核结论之前，转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入，均应按规定的预征率，预缴土地增值税。 • 纳税人在销售开发产品的过程中，随同房价向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费和咨询费等价外收费，应并入房地产转让收入，作为房屋销售计税价格的组成部分，预缴土地增值税。

（二）纳税人开发建设并销售房地产，土地增值税预征率如下：（二）纳税人开发建设并销售房地产，土地增值税预征率如下：

平均销售价格明显高于本区域房地产销售价格，匡算预计增值额，确定土地增值税税负率。平均销售价格明显高于本区域房地产销售价格，匡算预计增值额，确定土地增值税税负率。 • 取得《税务事项通知书》后的次月申报期内，计算补缴该项目前期房地产转让收入预缴土地增值税额与按照主管地税机关通知税负率计算应纳税额之间的差额。 • 解释：执行期公告自2014年3月1日起施行，有效期至2018年12月31日。是指税款所属期，即4月1日开始用新预征率申报。

清算 • 明确清算单位 • 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号 • 　第一条：土地增值税的清算单位 • 　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 青岛市规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。　　开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以国土、规划等主管部门批准文书注明的分期分批项目为单位进行清算。

各地政策汇总表 • 北京发改委立项 • 辽宁发改委立项；工程规划许可证 • 安徽工程规划许可证 • 宁波工程规划许可证 • 深圳销售许可证 • 重庆工程规划许可证 • 浙江审批、备案项目（不许自行划分） • 吉林发改委立项；五证/竣工备案证 • 江苏发改委立项；自行分期结合工程规划许可证 • 厦门工程规划许可证 • 大连企业会计核算单位（税局审核） • 广州整体开发、统一核算；销售情况+会计核算/初始产权 • 青岛国土、规划审批（建设用地规划许可证为主，参考《建设工程规划许可证》） • 西安工程规划许可证/销售许可证 • 湖北工程规划许可证 • 海南工程规划许可证

清算条件 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号 • 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； • 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； • 3.直接转让土地使用权的。 应该 • 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； • 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（最后一张） • 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 • 4.省税务机关规定的其他情况。可以

房地产开发企业开发商品房等建设项目，凡符合下列条件之一的，应视为已经竣工验收：房地产开发企业开发商品房等建设项目，凡符合下列条件之一的，应视为已经竣工验收： • （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 • （二）开发产品已开始投入使用。 • （三）开发产品已取得了初始产权证明。

已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在百分之八十五（含）以上，或该比例虽未超过百分之八十五，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”可以通知纳税人进行项目清算，在具体工作中应如何理解掌握？已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在百分之八十五（含）以上，或该比例虽未超过百分之八十五，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”可以通知纳税人进行项目清算，在具体工作中应如何理解掌握？ • 答：该规定可用下列公式表示： • （已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。

青岛、宁夏、西安等 普通住房/非普通住房江苏、湖北、福建等普通住宅/其他类型住宅/非住宅宁波普住/除低层外住宅/其他/单体别墅三分法四分法二分法清算方法

收入非直接销售和自用房地产确认时间确认金额微调视同销售实质 1.平均价格；  2. 市场价格或评估价值确定。 • 已收讫全部； • 所有权发生转移； • 3. 其他规定。 1.发票 2.合同

扣除项目 • （187号文） • （一）须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 • 　　（二）前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业产权属于全体业主所有有偿转让

质量保证金 土地闲置费装修费用成本分摊国家规定费用移动/非移动两个项目/两个比例扣除财政发票看发票/不看支付不得扣除

拆迁安置 属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。用建造的本项目房地产安置回迁户异地安置货币安置拆迁凭合法有效凭据计入拆迁补偿费视同销售处理，确认收入，（营业税）同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

开发费用 土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除其他房地产开发费用5% 分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除不能同时适用有利息房地产开发费用 10% 不能提供金融机构证明的无利息项目竣工验收之日止取得土地使用权之日起计息期

例题 • 某房地产企业开发的房地产项目，建筑总面积10000平，其中普通住宅5000平，非普通住宅4000平，其他1000平（包括地下车位800平（40个无产权车位），物业等用房200平）。该项目发生的成本为3000万（指取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本）。销售情况是普通住宅已售4000平，单价8000元；非普通住宅2000平，单价12000元，车位已售15个，每个10万。取得预售许可证满三年。备注：开发费用、税金、加计另行计算。

核定征收 计税依据明显偏低，又无正当理由的逾期仍不清算的；难以确定转让收入或扣除项目金额的

房地产开发项目土地增值税核定征收率明细表 注：单独转让“公共配套设施”取得的收入，比照“非普通标准住宅”的核定征收率执行

后续管理 • 清算后再转让房地产的处理 • 　　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 • 　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

续前例题：出具清算结论并补税后销售两套住宅一个车位，分别是一套普通住宅100平，单价6000元；网点200平，单价15000元，车位1个12万。开发费用按10%的195万、税金5750*5.6%=322万、加计20%的390万。

三类报表 清算申报模快申报预征明细申报表一主两副九张申报表

Thank You! 2014年3月21日

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