Sammenhengen mellom partenes ytelser

1. Sammenhengen mellom partenes ytelser • På oppfyllelsesstadiet • Begge parter forutsetter balanse mellom ytelse og motytelse • Kontraktsreglene ivaretar partenes vederlagsforventning under oppfyllelsen • Ved kontraktsbrudd • Egen ytelse justeres dersom motytelsen justeres (gjensidighetsvirkningene) • Oppfyllelsesinteressen trer i stedet for vederlagsforventningen

2. Prinsippet om ytelse mot ytelse • Rettslig avhengighetsforhold mellom leveringsplikt og betalingsplikt • Hovedregel: Samtidig utveksling av ytelsene • Alminnelig kontraktsrettslig prinsipp • Kjl. §10(1), §22(1), jfr §42 og §49(1) og §49(2) • Den side av prinsippet som beskytter selger er nedfelt i §10 • Den side av prinsippet som beskytter kjøper er nedfelt bl a i §42 • Avhl. § 5-5 og § 2-3

3. Egen ytelse suspenderes dersom den annen part ikke presterer samtidig • Risikoen går allikevel over • Kjl §13(1) og (2) • Plikt til å dra omsorg for tingen inntrer • Kjl §72 flg • Ytelsesplikten reaktiveres når misligholdet opphører

4. Samtidighetsprinsippets funksjoner • Gir en sikkerhetsrett i egen ytelse • En part trenger ikke levere uten at motytelse blir prestert • Jfr bl a kjl §10 og 42 • Virker som et oppfyllelsespress • Motytelsen avhengig av egen prestasjon • Gir en undersøkelsesrett • Samtidig utveksling gjør det mulig å overse den annens ytelse på forhånd • Jf. kjl §31 • Rt 1924.433: Kreditor må ”kunne kræve en saadan foreløbig undersøkelse, som kunde foretages uten ulempe og uten at forrykke” besittelsen

5. Vilkår for utøvelse av tilbakeholdsrett • Krav til konneksitet • Det må være en nær sammenheng den tilbakeholdte ytelse og motytelsen • Ytelsene må skrive seg fra samme kontraktsforhold • Ved løpende ytelser er det adgang til å holde tilbake senere ytelser inntil det leverte er betalt • Arbeidsprestasjoner kan holdes tilbake ved betalingsmislighold • Rt. 1978.1157 • NS 8405 art 30.2: Vesentlig betalingsmislighold kreves • Et mislighold i et kontraktsforhold kan ikke utløse tilbakeholdsrett i et annet • Krav til proporsjonalitet • Det må være samsvar mellom det som holdes tilbake og de krav som gjøres gjeldende • “sikre” i kjl §42, avhl § 4-15, hvtj § 13, bustadl. § 24 og § 31 gir et visst slingringsmonn • Udelelige ytelser • Detensjonsretten står seg også for mindre (ikke bagatellmessige) krav

6. Unntak fra samtidighetsprinsippet • Avtalt kreditt • Avtalt forskuddsbetaling • Forsendelseskjøp kjl §10(2) • Selger kan ikke la være å sende varen • Kan sikre seg gjennom transportrettslige regler • Selger hjelpes her av §49(3) som gjør det mulig for selger å kreve betaling mot transportdokumenter • Løpende ytelser • Samtidighet kan ikke gjennomføres i praksis • Hovedregel: Realdebitor plikter å yte først om ikke særlige omstendigheter tilsier forskuddsbetaling

7. Misligholdsbeføyelsene • Gjensidighetsbeføyelser • Gjenopprette likevekten i kontraktsforholdet • Erstatning • Økonomisk kompensasjon for tap

8. Rett til naturaloppfyllelse • Hva innebærer det at naturaloppfyllelse kan kreves • Fastsettelsesdom • Ikke uten videre fullbyrdelsesdom • Forutsetning for rett til fastholdelse • Også rettekrav kan gjennomføres ved dom på naturaloppfyllelse Rt 1972.449 • Det kan alltid kreves naturaloppfyllelse av pengeytelser • Eks. kjl § 52(1) • Tingsytelser • Naturaloppfyllelse kan kreves i kjøpsforhold • Kjl. § 23 • Eiendomskjøp: Naturaloppfyllelse • Avhl. § 4-2 • Hvtjl § 14: Naturaloppfyllelse kan fremtvinges • Entreprisekontrakter • Rt. 1972.449: Naturaloppfyllelse kan fremtvinges • Bustadl: Ikke regulert, men prinsippet i hvtjl § 14 og Rt 1972.449 gjelder • Personlige arbeidsytelser kan ikke kreves oppfylt in natura

9. Unntak • Umulighet • Praktisk umulighet likestilles med fysisk umulighet • Kjl. §23: Naturalytelse utelukket ”om det foreligger en hindring som selgeren ikke kan overvinne” • Selgeren kan ikke på kort sikt overvinne hindringen uten helt spesielle vansker • Rettslig umulighet • Rt 1911.684 • Misforholdsbegrensningen • Interesseavveing • Vil det være urimelig overfor realdebitor å gjøre gjeldende kravet? • Lojalitet i kontraktsforhold • Kjl. § 23: ”for så vidt oppfyllelse vil medføre så stor ulempe eller kostnad for selgeren at det står i vesentlig misforhold til kjøperens interesse i at selgeren oppfyller” • Avhl. § 4-2(1), hvtjl § 14, husl. § 2-9, bustadl. § 32 • Misforholdvurderingen skal baseres på verdimessige vurderinger • Tapsbegrensningsplikt • Kan ikke fastholde der det er klart at det ikke blir oppfylt med virkning for erstatningsberegningen, Rt 1954.482 • Samfunnsmessige hensyn • Moral

10. Retting - generelt • Retting har en dobbeltstilling: • Misligholdsbeføyelse fra realkreditor • Krever at realdebitor retter eller omleverer for egen regning • Eks. Kjl § 34 • Defensiv beføyelse fra realdebitor • Formål: Skal avverge videre misligholdskrav • Eks. Kjl § 36 • Retting vanligvis i begge parters interesse • Så lenge retting er aktuelt er andre misligholdsbeføyelser sekundære • Kjl § 37, fkjl § 32, jf §31, hvtjl §25, jf. §26, bustadl. § 33 jf § 34, NS 8405 pkt 36.2 • Andre misligholdsbeføyelser suspenderes

11. Realkreditors krav på retting • Ubetinget, objektivt krav på reparasjon • Mangel tilstrekkelig • Kjl § 34, fkjl § 29, bustadl § 32(1), NS 8405 pkt 36.2, 1. ledd, Rt 1972.449, hvtjl § 24, husl § 2-10 og §5-7 • I eiendomskjøp har selger ikke retteplikt • Avhl. § 4-10(2): retteplikt kun der ”seljaren har ført opp hus eller anna innretning for sal” • Retting må foretas innen rimelig tid • §37 forutsetningsvis • Selger bærer alle omkostninger • Selger kan ikke kreve kjøper for eventuell merverdi som følge av retting • Mao: Krav på retting også der resultatet for kjøper blir en ytelse som er bedre enn avtalt, forarbeidene til avhl. §4-10 (Ot prp nr 66 (1990-91) s. 106 • NB: Merverdi relevant for spm om retting påfører selger ”urimelig kostnad eller ulempe”, jf kjl §34(1) • Selger kan møte krav om retting med krav om omlevering

12. Unntak fra realdebitors retteplikt • Unntak fra retteplikten der retting volder selger ”urimelig kostnad eller ulempe” • Eks: kjl §34(1), bustadl § 32(1), NS 8405 pkt 36.2, 1. ledd, Rt 1972.449, hvtjl § 24, husl § 2-10 og §5-7 • ”Misforholdsbegrensning” • Tilsvarende som misforholdsbegrensningen ved naturaloppfyllelse • Interesseavveining avgjørende • Realdebitors oppofrelser er så store at det sammenholdt med kjøpers interesse er urimelig å få gjennomført retting • Ved ”urimelig kostnad” kan realkreditor allikevel forlange retting mot å betale mellomlegget

13. Unntak fra selgers retteplikt (2) • Urimelig ulempe • Praktiske og tekniske muligheter for retting • Retting av privatpersoner • Urimelig kostnad • Kan utelukke retting selv om det er praktisk mulig • Selger fritas uansett fra retteplikten der retting er umulig

14. Realkreditors medvirkning ved retting • Realkreditor plikter å yte rimelig medvirkning • Manglende medvirkning kan ”volde selgeren urimelig kostnad eller ulempe” jf. kjl §34(1)

15. Mislighold av retteplikt • Mislighold foreligger dersom • Reparasjon ikke foretas • Reparasjon ikke utføres ”innen rimelig tid etter at kjøper har klaget på mangelen” • Kjl §37 og bustadl § 32 forutsetningsvis • Realdebitor pålegges et rent objektivt ansvar for reparasjonsomkostninger • Eks: Kjl §34(3), NS 8405 pkt 36.2 • Hvtjl. § 24 angir prisavslag som beføyelse • Realkreditor får dekket ”forsvarlige utgifter” til retting • Jf kjl § 34(3) • Ns 8405 pkt 36.2: ”dekke kostnadene” • Tolkes i tråd med kjl § 34(3), jf pkt 36.3 • Valg av fremgangsmåte skal være forsvarlig • Ved for dyr retting taper kjøperen bare tilleggskostnadene

16. Realdebitors rett til avhjelp • Selger har adgang til å rette mangler • Foreligger i alle kontraktsforhold der realkreditor hat et krav på retting • Rett til å rette etter avhl. § 4-10(1) selv om det ikke foreligger noen plikt til årette • Urimelighetsbegrensningen • retting må kunne skje ”uten vesentlig ulempe” for realkreditor • Jf kjl § 34 • Skjønnsmessig vurdering • Realdebitor kan påvirke ulempevurderingen indirekte ved å redusere realkreditors ulempe • F eks ved å tilby erstatningseksemplar i rettetiden

17. Relevante faktorer i ulempevurderingen • Realkreditors behov for gjenstanden • Hvor viktig er tingen for kjøper • Oppstår det tap eller ulempe som et resultat av at realkreditor må vente på gjenstanden • Tidsmomentet • Ville tiden det tar representert vesentlig forsinkelse? • Gjentatte reparasjonsforsøk • Realdebitor kan gjøre flere reparasjonsforsøk • Samlet vurdering av de totale ulempene • Fkjl § 30: To rettingsforsøk

18. Realkreditors egen avhjelp • Realkreditors rett til å rette modifiseres av realkreditors interesse i rask retting • Kjøper kan rette selv der det er ”urimelig” å vente på selgers retting • Kjl § 34(3) • Men i entrepriseforhold kun om det er ”tvingende nødvendig at utbedring foretas raskere enn entreprenøren har anledning til”, NS 8405 pkt 36.2

19. Hvilket resultat må godtas? • Kontraktgjenstanden etter retting må sammenholdes med kontraktens krav • Alle beføyelser faller bort etter vellykket retting • Med unntak av tap i forbindelse med reparasjonen • Mislykket retting: • Mangelsbeføyelser kan gjøres gjeldende • Tingen kan avvises med endelig virkning dersom mangelen er vesentlig

20. Realkreditors krav på omlevering • Omlevering kan bare forekomme ved fungible ytelser • Kjl §34(2) 2 pkt: utelukket for ting som ”har slike egenskaper at den ut fra partenes forutsetning ikke med rimelighet kan erstattes med en annen” • Partenes forutsetninger avgjørende, ikke om tingen faktisk kan byttes med en annen • Utelukket i rene spesiekjøp • Men ikke i tilvirkningskjøp • Omlevering forutsetter helt ny ytelse • Omlevering av deler av tingen • Det må derfor være levert så mangelfullt at det foreligger en vesentlig mangel • Forskjellig fra vesentlig kontraktsbrudd i §39(2)? • Ytelsen må kunne tilbakeleveres i vesentlig samme stand §66 • Ytelse mot ytelse

21. Prisavslag pga mangel • Ved mangelfull ytelse har realkreditor et ubetinget krav på prisavslag • Kjl § 38 • Uavhengig av mangelens størrelse • Uavhengig av mangelens betydning • Uavhengig av skyld

22. Forholdet til erstatning • Prisavslag kan funksjonelt sidestilles med erstatning • For det verdiminus mangelen utgjør • Allikevel ikke erstatning • Skiller seg fra erstatning ved at det beregnes i forhold til kjøpesummen • Innebærer en korreksjon av kjøpesummen • Gjensidighetsbeføyelse

23. Nærmere om vilkårene (1) • Mangel • Ekskurs: Prisavslag ved forsinkelse? • Tingens omsetningsverdi må reduseres pga mangelen • Krav til årsakssammenheng • Markedsverdien avgjørende • Jfr ”verdi” i §38

24. Nærmere om vilkårene (2) • Bruksverdien ikke relevant • Motstridende uttalelse i forarbeidene? • Prisavslag kan skje ”på grunnlag av mangelens betydning for kjøperen” Ot prp nr 80 (1986-87) s 90 • Konsekvenstap kompenseres eventuelt ved erstatning

25. Beregningen av prisavslag (1) • Kjøp • Prisavslaget skal være forholdsmessig, kjl § 38, avhl. § 4-12 • Slik at ”forholdet mellom nedsatt og avtalt pris svarer til forholdet mellom tingens verdi i mangelfull og kontraktsmessig stand” • Prosentvis reduksjon: Avslaget skal tilsvare mangelens prosentvise verdi • Markedspris: prisavslag = verdireduksjon • Overpris: prisavslag > verdireduksjon • Underpris: prisavslag < verdireduksjon • Entreprise • Ns 8405 pkt 36.4: ”Prisavslagets størrelse fastsettes på grunnlag av den reduksjon av byggets verdi som mangelen representerer” • Går rett på verdiminus, ikke veien om forholdsmessighet

26. Beregningen av prisavslag (2) • Prisavslagsregelen best tilpasset objekter med lett konstaterbar markedspris • For ting av mer unik karakter må prisavslaget beregnes mer skjønnsmessig • ”verdi” uansett avgjørende • Reparasjonskostnader o l gir ingen veiledning • Prisavslag fastsatt ved ”lovlig skjønn” Rt 1926 s 704

27. Øvre grense for prisavslagets størrelse? • Realdebitor kan ønske å omgjøre avtalen pga lavt sluttvederlag • Allikevel en absolutt rett for realkreditor? • Rimelighetsbetraktninger ikke forenlig med en absolutt retten, jf avtl § 36