ממ"י- מנהל מקרקעי ישראל עו"ד חיים מסילתי, שמאי מקרקעין

1. ממ"י- מנהל מקרקעי ישראלעו"ד חיים מסילתי, שמאי מקרקעין

2. התשלומים למנהל: • מנהל מקרקעי ישראל מחזיק בכ – 93% מהקרקעות הנמצאות במדינת ישראל, • ההסדר מול ממ"י - חכירה. • תשלומים הנדרשים מהחוכרים עקב פעולה במקרקעין במשך תקופת החכירה. סוגי התשלומים הנפוצים: • דמי היוון - סכום חד פעמי מהוון, המשולם בתחילת חוזה החכירה כתחליף לדמי חכירה שוטפים (יכול מלא – יכול חלקי). • דמי היתר- סכום המשולם בעת תוספת בניה, פיצול מגרש, או שינוי יעוד וניצול. • דמי הסכמה - סכום המשולם למינהל בעת מכירת נכס מוחכר עבור הזכות להעברת הזכויות. • התשלומים לממ"י נגזרים משווי הקרקע ללא פיתוח וללא מע"מ ! • הדבר נכון לתקופה זו, ומעת לעת משנה המנהל החלטותיו.

3. קרקע ללא מע"מ • בהתאם לקווים המנחים (פרק כה') אותם מפרסם משרד המשפטים, שומות לצורך גזירת תשלומים למנהל יחושבו ללא פיתוח וללא מע"מ. ההתייחסות למע"מ תלויה בסוג הנכס הנישום: * בנכסים עסקיים וציבוריים המע"מ לא יובא בחשבון. * בנכסים בשוק הפרטי המע"מ בד"כ ייכלל בסכומים, אך בשומה יצוין גם שווי תיאורטי ללא מע"מ. * בשומת שווי זכויות דיירות מוגנת ירשם כי העברת זכות זו אינה חייבת במע"מ .

4. קרקע ללא פיתוח הפיתוח הסביבתי הוא התשתית העירונית שמחוץ לשטחי המגרשים הסחירים (עד "ראש מגרש") כגון: דרכים, צנרת מים, צנרת ביוב, פיתוח של המגרשים הציבוריים וכיוצא באלה. הוצאות הפיתוח אשר תחושבנה על פי טבלאות הפיתוח ינוכו משווי הקרקע כמפותחת על ידי פעולת חיסור אלגברית,כאשר ישנה אבחנה בין נכס שלא באזור עדיפות לאומית לבין נכס שבאזור עדיפות לאומית אשר עלויות פיתוחו יסובסדו. לדוגמא: נמצא כי מחיר קרקע בסביבה הוא כ- 5000 ₪ למ"ר מגרש, נחלץ את שווי הקרקע ללא פיתוח 5000-133=4867. ולאחר מכן נפחית מע"מ 4867/1.17= 4159 ₪ למ"ר מגרש ללא מע"מ וללא פיתוח.

5. המשך עלויות פיתוח..... • להלן טבלה המרכזת את הוצאות הפיתוח הנורמטיביות למ"ר קרקע ולמ"ר מבונה לפי רמת הפיתוח למדד 1/2011: *עלולים להיות שינויים בהתאם למיקום או שיפוע ספציפיים.

6. דוגמא מסכמת לניכוי עלויות פיתוח ומע"מ • מגרש בשטח 500 מ"ר עליו בנוי מבנה בשטח 100 מ"ר, נניח כי שוויו נאמד בסכום של 1000,000 ₪. • נרצה להגיע לשווי הקרקע ללא פיתוח וללא מע"מ ברמת פיתוח רגילה • תחילה נפחית את מרכיב הפיתוח (אומדנים על פי הקווים המנחים פרק כה') : סך עלויות הפיתוח הן97,600 ש"ח = (100*311 +500*133) • 1000,000-97,600 שווה 902,400, אשר אותם נחלק ב – 1.17 כדי להפחית את מרכיב המע"מ = 771,282 ₪. • כעת נפחית מערך הנכס את מרכיב היזמות בגובה 20% ע"י חילוק 771,282 ב – 1.2 = 642,735 ₪. • המרכיב האחרון אותו נפחית טרם נגיע לערך הקרקע הוא עלויות הבנייה כאשר נחשב עלות ממוצעת למ"ר (ללא מע"מ, אותו כבר ניקינו) בגובה 4000 ₪ למ"ר --->> סך עלויות הבניה הן 4000*100= 400,000 ₪. • 642735-400000= 242,735 ₪ לקרקע בשטח 500 מ"ר ללא פיתוח ומע"מ.

7. דמי היוון חכירה - החלטות מינהל מספר 1145,851,968 דמי היוון חכירה הם סכום חד פעמי המשולם מראש ליתרת תקופת החכירה - 49 שנים ("יובל החכירה") ובד"כ מקנה תקופה כזו תקופה נוספת המחודשת אוטומטית (בכפוף לתשלום נוסף). בעת חכירת קרקע מהמינהל משולמים דמי חכירה ראשוניים (דח"ר) ולאחר מכן משולמים דמי חכירה שנתיים (דח"ש) הנגזרים מגובה הדח"ר ששולמו.

8. דמי היוון חכירה ראשונה לקרקע עירונית למטרות תעשייה, מסחר,מלונאות ומשרדים - החלטה 851 מבצע אטרקטיבי מאד !!! • דח"ר נמוכים - דמי חכירה ראשוניים בשיעור של עד 39% מערך הקרקע (כולל) : מעוגלים בנוסחאות ל – 40% • דח"ר גבוהים - דמי חכירה ראשוניים בשיעור של 40% ומעלה מערך הקרקע : מעוגלים בנוסחאות ל – 80%. דמי ההיוון יחושבו בתחשיב של דמי חכירה שנתיים מהוונים מראש ל- 49 שנים, ע"פ שיעור היוון של 5% כמפורט להלן: *לחוכר ששילם דח"ר נמוכים - דח"ש בשיעור של 1.25% לשנה מיתרת ערך הקרקע או 22.75% מהוון. • לחוכר ששילם דח"ר גבוהים - דח"ש בשיעור של 0.75% לשנה מיתרת ערך הקרקע או 13.65%מהוון. מקבל היוון עד יתרת התקופה הנוכחית + תקופה נוספת.

9. דמי היוון למגורים • ישנם מעת לעת מבצעי היוון כגון בהחלטה מספר 1090 – שם נקבע בין יתר כי מתאריך 1.10.07 דמי ההיוון יהיו מחושבים כ - 5.5% משווי המקרקעין בהתאם לסיום תקופת החכירה, תשלום דמי היוון מלאים פוטרים מתשלום דמי חכירה שנתיים. • המבצעים אינם כוללים שינויים ותוספות בגינם ישולמו דמי היתר. • בניגוד לדמי היתר ודמי הסכמה, על דמי היוון המינהל לא מאפשר להגיש השגות. תשלום דמי היוון מקנה פטור מתשלום דמי הסכמה ודמי חכירה שנתיים.

10. היוון רעיוני על פי החלטה 1145 • מבצע נוסף.... • החלטה 1145 משנת 2008 נותנת אפשרות למי שלא שילם דמי היוון בהתאם להחלטה הקודמת, לשלם את דמי ההיוון בפריסה ל - 7 שנים החל מ - 1.4.08 . • כאמור, תשלום זה יקנה חידוש אוטומטי של חוזה החכירה בתומו לעוד 49 שנה. • שיעור ההיוון זה יהיה גם הוא בשיעור מצטבר של סה"כ 5.5% משווי המקרקעין.

11. דמי היתר - החלטה מס' 1245 (בתוקף עד 30.1.14) דמי היתר משולמים בגין תוספת בניה, פיצול מגרש, שינוי ייעוד וניצול ויגבו כמפורט להלן: • בגין תוספת בניה ושינוי ניצול במגורים ותעסוקה - ישולמו 31% מערך תוספת הבנייה שמעבר ל 240 מ"ר (לרבות יחידת מגורים נוספת). בחוזי חכירה לא מהוונים – התשלומים אחרים. כלכלית – כדאי להוון. באזורי עדיפות לאומית, קו העימות וכן בבניה רוויה, לא יגבו תשלומים אלה. • בגין פיצול מגרש - ישולמו 31% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר בחוזה החכירה במגרש המקורי לבין הערך המלא של סך המגרשים לאחר פיצול המגרש המקורי. באזורי עדיפות לאומית וקו העימות, לא יגבו תשלומים אלה. • בגין שינוי יעוד- ישולמו 31% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר בחוזה החכירה לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד. בכל אחד מהמקרים על שמאי ממ"י לרשום שווי "לפני" ושווי "אחרי".

12. בקשה לעיון חוזר – החלטה 1181 • בקשה לעיון חוזר היא בעצם השגה על שומת השמאי מטעם ממ"י. המבקש לטעון כנגד שומה מטעם ממ"י,רשאי להגיש לשמאי הממשלתי באמצעות "שומה נגדית" מטעמו בקשה לעיון חוזר בשומה תוך 30 יום מרגע ששומת ממ"י הומצאה לידו.(חשוב להקפיד על זמנים) • על פי סעיף קטן ז' בהחלטה 1181 רשאי השמאי הממשלתי להאריך את מועד ההחלטה בבקשה על פי שיקול דעתו, בפועל החלטה ניתנת בד"כ בטווח זמן של 3-4 חודשים. המנגנון נמצא יעיל מאד !

13. ועדת השגות • בעל קרקע המבקש להשיג על החלטת השמאי הממשלתי בעיון החוזר, רשאי להגיש השגה בכתב בפני ועדת השגות מטעם ממ"י. • ההשגה תוגש תוך 30 יום מהיום שההחלטה של השמאי שדן בבקשה לעיון חוזר הומצאה לידי המשיג. • ועדת ההשגות תהא בת 3 חברים: א) יו"ר הועדה, עובד מדינה הכשיר להיות שופט של בית משפט שלום. ב) השמאי הממשלתי הראשי או סגנו. ג) שמאי מקרקעין ששמו כלול ברשימת השמאים המכריעים לפי הוראות סעיף 202ג לחוק התכנון והבנייה – ישנם מספר שמאים אשר נבחרו להיות שמאים מכריעים כגוף פרטי ואינם חלק מהמנגנון הממשלתי * הגשת השגה לא תעכב ביצוע פעולה בנכס בתנאי שישולמו 75% מסכום העסקה לפי ההחלטה בבקשה, או הסכום שאינו שנוי במחלוקת בתוספת ריבית והצמדה. במידה ויוחלט לטובת המשיג ,יוחזר לו כספו גם אם שילם את מלוא ההיטל.