1 / 63

TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD DE BIENES INMUEBLES

TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD DE BIENES INMUEBLES. INSTITUTO DE CAPACITACIÓN JURÍDICA. RAUL E. RIVERA BUSTAMANTE. ALCANCES. TRANSFERENCIA INMOBILIARIA. PREDIO. REGISTRO INMOBILIARIO. MODOS DE ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD

oliana
Download Presentation

TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD DE BIENES INMUEBLES

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD DE BIENES INMUEBLES INSTITUTO DE CAPACITACIÓN JURÍDICA RAUL E. RIVERA BUSTAMANTE

  2. ALCANCES TRANSFERENCIA INMOBILIARIA PREDIO REGISTRO INMOBILIARIO

  3. MODOS DE ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD ORIGINARIOS.- El sujeto se convierte en titular por estar en la hipótesis que la norma establece como causante de adquisición, sin que el anterior propietario exprese su voluntad favorable a la transferencia. DERIVADOS.- Cuando se produce un acto de transmisión del derecho, dos sujetos están causalmente vinculados, uno da y el otro recibe. Rige principio “nemo plus iuris”: Nadie da más derecho del que tiene PRECISIONES PRELIMINARES

  4. OCUPACIÓN Adquisición de propiedad en tierras sin dueño (necesita exista Res nullius) Art. 23° – Ley N° 29151 “Titularidad del Estado de Predios no Inscritos y sin propietario” PRECISIONES PRELIMINARES

  5. ACCESIÓN En virtud de ella, el propietario de un bien adquiere lo que se une, adhiere o incorpora materialmente a él, sea natural, sea artificialmente. La doctrina coincide en que es accesión cualquier incremento o ampliación del bien. Ejemplo Uniones de tierra situadas en Fundos a lo largo de Ríos (Art. 939 C.C.), Edificación de Mala Fe en terreno ajeno (Art. 943 C.C.) PRECISIONES PRELIMINARES

  6. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA o USUCAPION Modo de adquirir, mediante una posesión prolongada durante un tiempo determinado la propiedad de un bien. Larga o Extraordinaria - Corta u Ordinaria (950 C.C.); vía Proceso judicial abreviado o Trámite Notarial. Procede contra predios inscritos (contra tabula) o predios no inscritos PRECISIONES PRELIMINARES

  7. PRECISIONES PRELIMINARES • PACÍFICA. (Sin vicio de violencia) • PÚBLICA ( Exteriorización natural) • CONTINUA (Interrupción menor de un año o con restitución judicial no la afecta - Art. 953 del C.C. – Presunción posesoria de tiempo inter. 915 C.C.) • COMO PROPIETARIO: Sin reconocer existencia de un titular distinto. • JUSTO TITULO (Causa suficiente para transferir dominio si enajenante hubiese sido propietario) • BUENA FE (Poseedor cree en su Legitimidad)

  8. MORTIS CAUSA: Testamento, Sucesión Intestada INTER VIVOS: Transmisión entre sujetos transferente y adquiriente en vida mediante causa válida MODO DERIVADO DE ADQUIRIR

  9. Art. 571 - Por la enajenación se transfiere a otro el dominio de una cosa, a título gratuito u oneroso Art. 574 - La enajenación se completa con la tradición que es la entrega que se hace de una cosa poniéndola a disposición del nuevo dueño Art.1306 - En la compra venta, basta el acuerdo de los contratantes respecto de la cosas y el precio para que se perfeccione la venta aunque la cosa no haya sido entregada Art. 1308 - En la venta simple (no condicional) la propiedad de la cosa pasa al comprador, aun antes de su entrega y pago del precio. CODIGO CIVIL DE 1852

  10. Art. 571 - Por la enajenación se transfiere a otro el dominio de una cosa, a título gratuito u oneroso Art. 574 - La enajenación se completa con la tradición que es la entrega que se hace de una cosa poniéndola a disposición del nuevo dueño Art.1306 - En la compra venta, basta el acuerdo de los contratantes respecto de la cosas y el precio para que se perfeccione la venta aunque la cosa no haya sido entregada Art. 1308 - En la venta simple (no condicional) la propiedad de la cosa pasa al comprador, aun antes de su entrega y pago del precio. CODIGO CIVIL DE 1852

  11. Art. 1172 (1936) La sola obligación de dar una cosa inmueble determinada, hace al acreedor propietario de ella, salvo pacto en contrario Art. 949 (1984) La sola obligación de enajenar hace el acreedor propietario CODIGO CIVIL DE 1936 y 1984

  12. SIEMPRE HA EXISTIDO LA NECESIDAD DE DIVULGAR SITUACIONES (Actos o Derechos) RELEVANTES AL RESTO DE LA COMUNIDAD POR SUS IMPORTANTES EFECTOS JURÍDICOS SE UTILIZARON FORMALIDADES NEGOCIALES EXTERNAS EN COMUNIDADES REDUCIDAS: Inscripciones Grabadas en piedras u obeliscos o mediante mojones en finca (Babilonia, Egipto y Grecia) Pregones y Edictos (Asiria y Grecia) Testigos o Autoridad (Atenas) o Magistrado (Roma) Avisos en Reuniones Públicas (España) TRANSMISIÓN DE PROPIEDAD Y PUBLICIDAD REGISTRAL

  13. CON EL SURGIMIENTO DE LA CIUDAD MODERNAY SU MASIFICACIÓN, CON OTRO TIPO DE CONVIVENCIA SOCIAL, LOS SISTEMAS INCIPIENTES DE PUBLICIDAD PIERDEN SENTIDO EN LAS CIUDADES SURGE EL ANONIMATO DE SUS HABITANTES (Siglo XVII) EN ESE MARCO SE DEBILITALA CERTIDUMBRE Y SEGURIDAD EN LA CONTRATACIÓN DE LA PUBLICIDAD POSESORIA (PUBLICIDAD FÁCTICA) SURGE EN EUROPA UN MEDIO SUSTITUTOY EFECTIVO DE PUBLICIDAD, EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE TRANSMISIÓN DE PROPIEDAD Y PUBLICIDAD REGISTRAL

  14. Constituye exteriorización sostenida e ininterrumpida de situaciones jurídicas Produce cognoscibilidad generalrespecto de terceros tutela los derechos y seguridad del tráfico de los mismos Es organizada e instrumentalizada por el Estado Produce eficacia sustantiva Busca exteriorizar acontecimientos relevantes para el derecho produciéndole efectos jurídicos Su fin es otorgar seguridad jurídica TRANSMISIÓN DE PROPIEDAD Y PUBLICIDAD REGISTRAL

  15. FINALIDAD DEL DERECHO REGISTRAL DE LOS DERECHOS SUBJETIVOS (TITULARES DE DERECHOS) SEGURIDAD ESTÁTICA SEGURIDAD JURIDICA VALOR ESENCIAL DEL DERECHO PROTECCION DEL INDIVIDUO DEL TRÁFICO JURÍDICO (ADQUIRIENTES DE DERECHOS) SEGURIDAD DINAMICA

  16. CON PLENA EFICACIA FORMAL Y SUSTANTIVA, ENTRE PARTES Y FRENTE A TERCEROS (EFECTO CONSTITUTIVO) En estos sistemas, no existen más derechos que lo que aparecen inscritos. El Registro constituye la única verdad jurídica, con plenitud de eficacia, no sólo frente a terceros, sino incluso entre las mismas partes, es decir se convierte en el único título definitivo e inatacable, de todos los posibles derechos y cargas reales del inmueble. En el mundo el sistema alemán y el sistema australiano por ejemplo cuentan con sistemas constitutivos. SISTEMAS CONSTITUTIVOS

  17. SISTEMA ABSTRACTO.- La transferencia de propiedad o cualquier otro derecho real opera a través del acuerdo abstracto (voluntad de transferir y adquirir) y la consiguiente inscripción, el cual esta desligado del negocio causal Los cambios reales no negociales o los mortis causa, se producen sin necesidad de inscripción PRINCIPIO DEL CONSENTIMIENTO (del afectado – declaración unilateral) salvo en las transmisiones de dominio. (Que requiere voluntad de transferir y de adquirir) RECHAZA PRINCIPIO DE LEGALIDAD – el registrador ejerce limitadas funciones calificadoras- nunca enjuicia validez del negocio causal – se limita a comprobar consentimiento. SISTEMA REGISTRAL ALEMANOrdenanza Inmobiliaria de 1872 – CC. 1896

  18. Australia del Sur - 1858 El ESTADO garantiza que el titular registral tiene un título perfecto DUPLICADO DEL CERTIFICADO DE TÍTULO – Se entrega al titular un duplicado que no constituye un título real – La prueba de titularidad no resulta del duplicado sino del Libro del Registro INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA – Los derechos reales inmobiliarios dependen de la registración, la misma crea o transmite el derecho. PRINCIPIO DE INVULNERABILIDAD (Efecto convalidante – sanatorio de vicios)– Presunción de Validez – Presunción de integridad – Presunción de Exactitud (Presunciones Juris et de iure) ACTA TORRENS O SISTEMA AUSTRALIANO

  19. Hay un Fondo de Seguro No hay intervención notarial Rigurosa comprobación de consistencia física de fincas Extrema lentitud en la tramitación –inscripción puede durar hasta un año- comprende evaluación jurídica de documentación que justifica el derecho y evaluación de finca sobre el terreno y comprobación de planos amplias facultades calificadoras del registrador – juez de tierras Han surgido asesores inmobiliarios (corredores) tasa 0.75% al 2% del valor del predio Existe un catastro que garantiza consistencia de datos físicos ACTA TORRENS O SISTEMA AUSTRALIANO

  20. Sistema de Transmisión de propiedad Inmobiliaria Extra Registro Sistema Consensual (Perú – Francia) Sistema Tradición (España) SISTEMAS DECLARATIVOS

  21. EFICACIA NEGATIVA DEL ASIENTO (INOPONIBILIDAD) El Título No Inscrito es inoponible al título inscrito. El Principal efecto sustantivo es que la inscripción funciona como condición de oponibilidad a terceros: Los títulos no inscritos no perjudican a terceros. Mero Instrumento de Publicidad del derecho ya creado extraregistralmente; a lo cual se le adiciona como único efecto sustantivo el de la protección ante titulares incompatibles TRACTO SUCESIVO.- Después de 1955 se exige obligatoriamente el tracto sucesivo, es decir el transmitente debe tener inscrito su derecho TRANSCRIPCIÓN ES OBLIGATORIA . SISTEMA REGISTRAL FRANCES

  22. REGISTRO DE INSCRIPCIÓN NO CONSTITUTIVA.- (Declarativa) el registro publica derechos constituidos fuera del mismo Ley Hipotecaria de 1861 1944 - CON EFECTOS DE PRESUNCION DE EXACTITUD Y PROTECCION DE TERCEROS.- Se reconoce a la inscripción registral un cierto valor sustantivo, que se traduce en una presunción de verdad del contenido de las inscripciones, verdad que a la que se le da la categoría de VERDAD OFICIAL, susceptible de prueba en contrario; la cual se convierte en invulnerable cuando un tercero, al contratar, confía en ella y obtiene su inscripción. En los sistemas registrales relativos como el de España y el Perú, dicho efecto descansa en el Principio de Legitimación y en el Principio de Fe Pública Registral SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL

  23. SISTEMA CAUSAL.- La inscripción tiene una base causal es decir la misma refleja el negocio causal que le dio origen (titulo). El titulo es la causa-eficiente de la inscripción registral No podemos separar el titulo con respecto al asiento, estos son extractos formales del título SISTEMA DE CALIFICACIÓN ABSOLUTA.- Solo pueden acceder al registro títulos válidos y para ello se exige como regla general –no exenta de excepciones- la necesidad de forma pública y siempre un control de legalidad por parte del registrador de los títulos que pretenden obtener publicidad registral SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL

  24. SISTEMA REGISTRAL PERUANO

  25. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN Art. 2013 Código Civil - Numeral VII TP RGRP ALCANCES: Exactitud frente a realidad extraregistral (veracidad) Habilitación al titular registral CONSECUENCIAS: PRESUNCION RELATIVA IURIS TANTUM, POR CUANTO ES UN REGISTRO DECLARATIVO INTEGRIDAD o VERDAD OFICIAL: LO QUE NO ESTA INSCRITO, NO EXISTE.

  26. PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN • Principio de tutela de la apariencia: Anteced. Apariencia posesoria • Es una verdad que releva otra prueba • Es prueba privilegiada que se basa en: Titulación pública, Calificación del registrador y tracto sucesivo • Principio con alcance no restrictivo; Ejm. Estado civil y otros.

  27. PRECEDENTE VINCULADO AL PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN PRECEDENTE VINCULADO AL PRINCIPIO DE LEGITIMACION APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 62 DEL RGRP “Advertida la existencia de duplicidad de partidas y aun cuando no se hayan extendido las anotaciones que la publiciten, el Registrador deberá calificar y en su caso inscribir el título, sin perjuicio de proceder conforme a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 57 del Reglamento General de los Registros Públicos. En consecuencia, no procede denegar la inscripción sustentándose en la existencia de duplicidad, cuando aún no se ha dispuesto el cierre conforme al procedimiento previsto en el Reglamento General de los Registros Públicos”. VIII PLENO - Criterio sustentado en las Resoluciones Nº 528-2003-SUNARP-TR-L del 22 de agosto de 2003, Nº 666-2003-SUNARP-TR-L del 17 de octubre de 2003 y Nº 106-2004-SUNARPTR- L del 27 de febrero de 2004. Precedente de Observancia Obligatoria incorporado al artículo 62 del Reglamento General de los Registros Públicos (Aprobado por Resolución Nº 065-2005-SUNARP/SN).

  28. PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL ART. 2014 Código Civil y VIII TP - RGRP Es el mas trascendente avance en el derecho registral; la medula central y expresión mas clara de los alcances de la protección que brinda el registro al tercero • Protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe de quien aparece en el registro como titular registral, que se inscribe en el registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisición, que se fundamenta en causas no inscritas. • El Principio que nos ocupa se basa en una presunción absoluta de exactitud y cautela • La inexactitud o invalidez de los asientos de inscripción del registro no perjudicará al tercero adquiriente de buena fe • La buena fe en el adquirente, además de presumirse, queda acreditada por no haber intervenido en el acto o contrato del que deriva su derecho; haber inscrito con anterioridad al del eventual oponente; y, que de los asientos de los Registros Públicos no aparezcan causales de nulidad, rescisión o resolución.

  29. FE PUBLICA REGISTRAL Inexactitud Registral RealDerivativoValidoOneroso NegocioJurídico Presupuestos de Aplicación Buena Fe Configuracióndel Tercero Ausencia de Reflejo dela Inexactitud Inscripción Registral

  30. PRECEDENTE VINCULADO AL P. DE FE PÚBLICA REGISTRAL CANCELACIÓN DE DERECHOS DE TERCEROS POR REVERSIÓN “Las causales de caducidad del derecho de propiedad no inscritas, pero que se encuentran recogidas en una norma legal, son oponibles a los terceros adquirientes, y por tanto, procede la inscripción de la reversión a favor del Estado”. . LXII PLENO - Criterio sustentado en la Resolución Nº 1099-2008-SUNARP-TR-L del 10/10/2008

  31. Art. 2022 Código Civil El adquiriente no inscrito de un derecho, no lo puede ejercer frente al tercero con derecho inscrito. Titularidad Notoria frente a titularidad clandestina El principio se sustenta en la Cognoscibilidad General del derecho inscrito, no en la diligencia de inscribir. El Título No Inscrito es inoponible al título inscrito. La inscripción funciona como condición de oponibilidad a terceros: Los títulos no inscritos no perjudican a terceros. Es principalmente un Mero Instrumento de Publicidad del derecho ya creado extraregistralmente; a lo cual se le adiciona como único efecto sustantivo el de la protección ante titulares incompatibles PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD

  32. ARTICULO 2022 DEL C.C. “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone. Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común”. PRINCIPIO DE OPONIBILIDAD

  33. PRINCIPIO DE TITULACIÓN AUTENTICA Art. 2010 Código Civil y ART. III TP RGRP Medio de garantía de actos válidos y perfectos • Por principio las inscripciones se practican sobre la base de los documentos públicos. Excepcionalmente, se realizan inscripciones sobre la base de documentos privados Traslados o Copias Certificadas (ART. 9 DEL RGRP) EXCEPCION AL INSTRUMENTO PUBLICO INSTRUMENTO PRIVADO (ART. 10 RGRP): • Declaración Jurada (Caducidad), Formulario Registral (Ley Nº 27157 y otros), Rectificación por documento fehaciente (Art. 85 RGRP), documento privado con firma certificada 40 UIT (Ley 26702)

  34. REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE • Registro de Predios; • Registro de Concesiones para la explotación de Servicios Públicos • Registro de Derechos Mineros

  35. EXTENSIÓN 1 285 215.6 Km2 Terrenos Eriazos Terrenos de Comunidades Campesinas y Nativas Dominio Público Titularidad del Estado de Predios no Inscritos y sin Prop. Art. 23° – Ley N° 29151 Predios Rurales del Estado y Particulares Predios Urbanos del Estado y Particulares

  36. BIENES DE DOMINIO PÚBLICO Art. 73 Constitución - Imprescriptibles BIENES DE DOMINIO PÚBLICO USO PUBLICO SERVICIO PÚBLICO RESERVADOS O AFECTADOS EN USO A LA DEFENSA NACIONAL LEYES ESPECIALES Ejemplo Ley N° 28296

  37. DOMINIO PÚBLICO CASOS ESPECIALES Ley Nª 29338 Recursos Hidricos Ley Nª 28296 Bienes Pre hispánicos Ley Nª 26856 Playas Ley Nª 29338 B. Asociad. al agua Ley Nª 26821 Recursos Naturales

  38. LEY DE PLAYAS – Ley Nº 26856 y Reglamento D.S. Nº 050-2006-EF Son bienes de uso público el área de costa plana no menor de 50 m paralela a la línea de alta marea. Son Zonas de dominio restringido dedicadas a playas para uso de la población la franja de 200 m. con continuidad geográfica No se consideran terrenos ubicados más allá de acantilados, montañas, lagos, carrerea y otros. No se incluye propiedad privada adquirida al 08/09/1997

  39. ELEMENTOS DEL DOMINIO PÚBLICO • - OBJETIVO: Bien • - TELEOLÓGICO: Cumplefinalidad • - NORMATIVO: Marco legal • - SUBJETIVO: AdministraciónEstatal ELEMENTOS

  40. CARACTERÍSTICAS DE LOS BIENES DE DOMINIO PÚBLICO • Tienen carácter inalienable e imprescriptible • No pueden ser materia de derechos privativos • Los bienes de uso público pueden darse en concesión • Atributo de goce corresponde al pueblo • Tutela permanente del Estado • Se inscriben en el Registro (Art. 38 y 39 Reg. Ley Nº 29151)

  41. EXTENSION DE LA CALIDAD DE DOMINIO PÚBLICO Condición incluye suelo, subsuelo y sobresuelo

  42. BIENES DE DOMINIO PUBLICO DESAFECTACIÓN Art. 43 del Reglamento de la Ley Nª 29151 –D.S. Nº 007-2008-VIVIENDA Perdida de naturaleza o condición apropiada para su uso público o para prestar un servicio público. Aprueba la SBN, salvo administrados los por Gobiernos Locales

  43. DESAFECTACIÓN DE ZONA DE DOMINIO RESTRINGIDO • Arts. 15 al 18 del Reglamento de la Ley Nª 26856 – D.S. Nº 050-2006-EF – A cargo de la SBN, para ejecución de: • Obras de infraestructura pública o privada llevadas a cabo por particulares que permitan brindar servicios vinculados con el uso de la zona de playa protegida • Proyectos para fines turísticos y recreacionales, así como para el desarrollo de proyectos de habilitación urbana con vivienda tipo club o vivienda temporal o vacacional de playas • Con opinión favorable de Municipalidad Provincial y Distrital

  44. DESAFECTACIÓN – SECTOR DEFENSA Ley Nº 29006 – Reg. D.S. Nº 021-2007-DE/SG Desafectación de Bienes Reservados y afectados en uso para la defensa nacional al 31/12/2006, sin proceso judicial. El Sector Defensa emite Informe indicando que no resulta necesario y solicita desafectación a la SBN SBN desafecta y transfiere a Defensa Defensa u Org. de Ejecución ejecuta acto de disposición.

  45. BIENES DE DOMINIO PRIVADO BIENES DE DOMINIO PÚBLICO TERRENOS ERIAZOS PREDIOS URBANOS ZONA DE EXPANSIÓN URBANA PREDIOS RURALES

  46. BIENES ESTATALES DE DOMINIO PRIVADO BIENES DE DOMINIO PRIVADO DEL ESTADO • Predios sujetos a derechos de propiedad y otros derechos privativos • Susceptible del ejercicio de atributos por los propietarios • Están sujetos a limitaciones administrativas • Necesitan de Protección de un Registro Jurídico.

  47. EXTENSION DE LA PROPIEDAD Art. 954 SOBRESUELO RECURSOS NATURALES,. YACIMIENTOS Y RESTOS ARQUEO.. SUBSUELO

  48. EXTENSION DE LA PROPIEDADArt. 954 PRINCIPIO DEUTILIDAD Antecedente: • Código Suizo de 1907 • Código Civil de 1936 “Propiedad Limitada por utilidad reflejada en hechos materiales” Westn 118 m.

  49. EXTENSION de la PROPIEDAD en elSUBSUELO y las CONCESIONES No incluye Recursos Naturales, yacimientos y restos arqueológicos Concesión Minera: Acto administrativo por el cual el Estado confiere a una persona un derecho real para la exploración y la explotación de recursos Minerales Ley Nº 29376 – Restituye vigencia de Ley Nº 26505

  50. CONCESIONES y SUELO SUPERFICIAL TUO Ley General de Minería, Inc) 1 Art.37, Derecho a Uso de Terreno superficial gratuito en caso de terrenos eriazos del Estado El artículo 7 de la citada Ley Nº 26505, en vigencia uso de tierras, que están ocupadas por infraestructura, instalaciones y servicios para fines mineros. D.Leg. Nº 1100 Titularidad de concesiones mineras, no autorizan el ejercicio de actividades de exploración, explotación y/o beneficio. D. S. Nº 020-2012-EM Regula Autorización de inicio/reinicio de operación minera; entre requisitos exige: Derecho del titular de la concesión de beneficio para utilizar el terreno superficial

More Related