ОРОН СУУЦНЫ САНХҮҮЖИЛТИЙН ТОГТОЛЦОО

1. Д.БОЛДБААТАР Мөнгөний бодлого, судалгааны газар Монголбанк ОРОН СУУЦНЫ САНХҮҮЖИЛТИЙН ТОГТОЛЦОО

2. ТАНИЛЦУУЛГЫН БҮТЭЦ Барилгын салбар • Барилгын салбарын үйлдвэрлэл • Барилгын салбарын зээлжүүлэлт Орон сууцны санхүүжилтийн систем • Орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоо бий болгох шаардлага • Орон сууцны нийлүүлэлтийг дэмжих бодлогын арга хэмжээ • Засгийн газар, Монголбанк хамтран хэрэгжүүлж буй орон сууцны хөтөлбөр • Тулгарч буй сорилтууд ОУ-ын байгууллагуудын үнэлгээ, зөвлөмж 2

3. БАРИЛГЫН САЛБАРЫН БОДИТ ӨСӨЛТ 3

4. БАРИЛГЫН ҮЙЛДВЭРЛЭЛ ДНБ-ий өсөлтөд голлох нөлөө үзүүлсэн салбарын нэг нь барилгын салбар байна. Энэ оны 2 дугаар улирлын байдлаар барилгын салбар 154.4 хувиар өссөн. 4

5. БАРИЛГА УГСРАЛТ, ИХ ЗАСВАРЫН АЖИЛ 5

6. БАРИЛГА УГСРАЛТ, ИХ ЗАСВАРЫН АЖИЛ 6

7. АШИГЛАЛТАД ОРУУЛСАН ОРОН СУУЦ Ашиглалтадоруулсаноронсууц, нийтталбайгаар, мян.м2 7

8. БАРИЛГЫН САЛБАРЫН ЗЭЭЛ Засгийн газар болон Монголбанкны хамтран хэрэгжүүлж буй хөтөлбөрүүдийн нөлөөгөөрбарилгын салбарын зээлийн өрийн үлдэгдлийн улирлын өсөлт 2013 оны 2 дугаар улиралд 61.9 хувьд хүрэв. 8

9. ХҮН АМЫН ОРОН СУУЦНЫ ХҮРТЭЭМЖИЙГ НЭМЭГДҮҮЛЭХШААРДЛАГА Улаанбаатар хотод нийт 479.5 мянган айл өрх байгаагаас 66 хувь нь гэр хороололд, 33 хувь нь орон сууцанд амьдарч байна; Хотжилт хурдастай явагдаж, жил бүр 17,000 өрх шинээр нэмэгдэж байна; Хөтөлбөр хэрэгжүүлэхээс өмнөх үеийн ипотекийн зээл/ДНБ = 6%. Энэ нь БНХАУ-ын түвшнээс 3 дахин, Хонг Конг, Япон улсаас 7 дахин, харин хөгжсөн орнуудаас 10-15 дахин бага үзүүлэлт юм. 9

10. ОРОН СУУЦНЫ САНХҮҮЖИЛТИЙН ТОГТОЛЦОО Зарчим: Орон сууцны нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэх, өртөгийг нь хямдруулах; Зах зээлийн зарчимд суурилсан төрийн зохистой оролцоог бий болгох; Орон сууцны санхүүжилтийн тогтвортой, урт хугацааны тогтолцоог бэхжүүлэх. Барилгын материалын дотоодын үйлдвэрлэлийн хүчин чадалыг нэмэгдүүлэх 10

11. ЭРЭЛТ, НИЙЛҮҮЛЭЛТИЙН БОДЛОГЫН УЯЛДАА Нийлүүлэлтийг дэмжсэн бодлого: Эрэлтийг дэмжсэн бодлого: 11

12. Монголбанк Банк Өрх НДС Институциональ хөрөнгө оруулагч Засгийн газар МИК Ипотекийн зээл ОРОН СУУЦНЫ САНХҮҮЖИЛТИЙН ТОГТОЛЦОО Санхүүжилт Давуу эрхтэй ИЗББ ИЗББ ЗГҮЦ Хөрөнгийн зах Зээлийн багц Давуу эрхтэй ИЗББ 90% Энгийн ИЗББ 10 % Алдагдал түрүүлж хүлээнэ Зээлийн төлбөр (банкаар дамжуулан) ЗГҮЦ 12

13. ОРОН СУУЦНЫ САНХҮҮЖИЛТИЙН ТОГТОЛЦОО Ипотекийн хоёрдогч захад суурилсан орон сууцны санхүүжилтийн системийг бий болгох хүрээнд: Монголбанк эхлэлийн санхүүжилтийг шинээр зээл олгох болон өмнөх зээлийг дахин санхүүжүүлэхэд зориулан банкинд олгох; Банк ипотекийн зээлийн анхдагч захын үйл ажиллагааг (зээл олгох), МИК ипотекийн зээлийн хоёрдогч захын үйл ажиллагаа (ИЗББ гаргах)-г хийх; Монголбанк үнэт цаасны хөрөнгө оруулагч томоохон байгууллага (тухайлбал НДС)-ууд бий болох хүртэл ИЗББ-ыг түр хугацаанд эзэмших. 13

14. ОРОН СУУЦНЫ САНХҮҮЖИЛТИЙН ТОГТОЛЦОО Орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоог бий болгоход тулгарч буй сорилтууд: Нийлүүлэлтийн талаас: Суурь дэд бүтцийн хүчин чадлын хомсдол • Газар, инженерийн дэд бүтэц • Сууршилын бүсийн нийгмийн дэд бүтэц Эрэлтийн талаас: Ипотекийн хоёрдогч захын идэвхижил • Хууль эрх зүйн зохицуулалт (Тухайлбал, Засгийн газраас баталсан “Орон сууцны ипотекийн зээлийн ерөнхий журам”-ын хязгаарлалт: 80м2, нийтийн орон сууц гэх мэт) • Үнэт цаасжуулах үйл ажиллагааны удаашрал 14

15. БАРИЛГЫН САЛБАР:ЯПОНЫ ЖАЙКА БАЙГУУЛЛАГЫН ШУГАМААР ХЭРЭГЖҮҮЛСЭН УЛААНБААТАР ХОТЫН ЕРӨНХИЙ ТӨЛӨВЛӨГӨӨ, ХОТ БАЙГУУЛАЛТЫН ХӨТӨЛБӨРИЙН СУДАЛГААНЫ ТАЙЛАНГААС Орон сууцны бодлого тодорхойлох зорилготой зөвлөмж: • Засгийн газрын оролцоог нэмэгдүүлэх; • УБ хотод шилжин ирэгсэд, шинэ гэр бүлд зориулсан түрээсийн орон сууцны бодлого боловсруулах; • Бага орлоготой иргэдийн амьдрах орчныг сайжруулах; - агаар, ус, хөрсний бохирдол нэмэгдсэнээр байгаа тул иргэд, оршин суугч, ТББ-ын оролцоонд тулгуурласан өөрсдийн санаачлагаар амьдрах орчныг сайжруулах ажлыг хийх (жишээ нь орон нутгийн ипотекийн зээл); - бага орлоготой, ядуу иргэдийг орон сууцаар хангах чиглэлд гэр хороололд иргэд бие даан орон сууцаа барих нөхцөлөөр хангах. 15

16. БАРИЛГЫН САЛБАР:ЯПОНЫ ЖАЙКА БАЙГУУЛЛАГЫН ШУГАМААР ХЭРЭГЖҮҮЛСЭН УЛААНБААТАР ХОТЫН ЕРӨНХИЙ ТӨЛӨВЛӨГӨӨ, ХОТ БАЙГУУЛАЛТЫН ХӨТӨЛБӨРИЙН СУДАЛГААНЫ ТАЙЛАНГААС Орон сууцны нийлүүлэлтийг нэмэгдүүлэх стратеги: • Барилгын материалын өртөгт нөлөөлдөг цемент, арматур төмрийн үйлдвэр барих; • Үйлдвэр хөгжүүлэх санг бий болгох; • Цемент, тоосго зэрэгт зориулсан тээвэрлэлтийн болон нийлүүлэлтийн хямд өртөгтэй тогтолцоог судлах г.м төсөл, төлөвлөгөөг боловсруулах; • Иргэдийн худалдан авах чадварт нийцсэн орон сууцны загвар боловсруулах. 16

17. БАРИЛГЫН САЛБАРТ ХИЙСЭН ДЭЛХИЙН БАНКНЫ ҮНЭЛГЭЭ, ЗӨВЛӨМЖ (2013 ОН) Үнэлгээ: • Орон сууцны санхүүжилтын нэгдсэн бодлого, стратегийг зөвшилцөлд хүрэх замаар тодорхойлох • Ерөнхий сайдаар ахлуулсан ажлын хэсэг • Барилгын салбарын дахин санхүүжилт, орон сууцжуулах хөтөлбөр нь мөчлөг дагасан бус, холыг харсан үндэсний ипотекийн зээлийн системийг хөгжүүлэхийг зорьж буй нь сайшаалтай. • Орон сууцны зээлийн багц сайн, чанаргүй зээл 2 хувиас бага байна. • Хөтөлбөр макро эдийн засгийн тодорхой бус орчинд, зохистой бус сувгаар дамжуулж байгаа нь эрсдэлтэй 17

18. БАРИЛГЫН САЛБАРТ ХИЙСЭН ДЭЛХИЙН БАНКНЫ ҮНЭЛГЭЭ, ЗӨВЛӨМЖ (2013 ОН) Зөвлөмж: • Ипотекийн зээлийн санхүүжилтийн зах зээлийг хөгжүүлэх (зээл олгох) болон тогтвортой байдлыг хангах (дахин санхүүжилт хийх) гэсэн бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг салгах. Бүрэлдэхүүн хэсэг тус бүрийн хувьд хэрэгцээг тодорхойлох урьдчилсан үнэлгээ хийх. • Татаас олгох хэлбэрээр шинээр зээл олгох болон өмнөх зээлийг дахин санхүүжүүлэхдээ зээл хүсэгчдэд тавих шалгуурыг дахин нягталж сайжруулах. Татаас олгох загварыг дахин хянаж сайжруулах. • Ипотекийн зээлийг үнэт цаасжуулах хууль эрх зүйн болон зохицуулалтын тогтолцоонд үнэлгээ хийж түүнийг бэхжүүлэх. • МИК-ийг институцийн хувьд бэхжүүлэх, чадавхийг бэхжүүлэх арга хэмжээг хэрэгжүүлэх. 18

19. ОРОН СУУЦНЫ САНХҮҮЖИЛТИЙН СИСТЕМ, ИПОТЕКИЙН ЗАХ ЗЭЭЛД ӨГСӨН ЗӨВЛӨМЖ: MARJA C. HOEK-SMIT, WHARTON SCHOOL, UNI. OF PENNSYLVANIA Ипотекийн анхдагч захад оролцогч банкуудад: • Банкуудын дунд хугацааны орон сууцны зээл, ипотекийн зээлийн багц өсч байгаа, төлбөрийн чадвар нь сайн, өрсөлдөөн хүчтэй; • Ипотекийн зээл олгох стандарт систем; • Зээлийн мэдээллийн сан, хууль, эрх зүйн орчин; • Цаашид зээлийн хүү, орон сууцны үнэ боломжийн түвшинд байх, зохистой татаасын бодлого хэрэгжвэл бага орлоготой иргэд рүү чиглэх боломжтой; Тулгарч буй асуудлууд: • Ипотекийн зээл ихээр өсөх тохиолдолд актив, пассивын хугацааны зөрүүнээс шалтгаалж ипотекийн зээлээ худалдах шаардлага үүснэ; • Хямд өртөгтэй, чанартай орон сууцны нийлүүлэлт хязгаарлагдмал. 19

20. ОРОН СУУЦНЫ САНХҮҮЖИЛТИЙН СИСТЕМ, ИПОТЕКИЙН ЗАХ ЗЭЭЛД ӨГСӨН ЗӨВЛӨМЖ: MARJA C. HOEK-SMIT, WHARTON SCHOOL, UNI. OF PENNSYLVANIA Ипотекийн хоёрдогч захын байгууллага (МИК)-д: • Буцах нөхцөлтэй санхүүжилтийн ил тод систем: • Үйл ажиллагаа болон мэдээллийн технологийн систем нь ойлгомжтой; • Эрсдэл багатай (буцах нөхцөлтэй), ипотекийн зээлийн багцын чанар сайн. Тулгарч буй асуудлууд: • МИК санхүүгийн чадавхиас хамаарч үйл ажиллагаагаа тэлж чадахгүй; • МИК-ийн үүсвэрийн зардал өндөр байх эрсдэлтэй. 20

21. ОРОН СУУЦНЫ САНХҮҮЖИЛТИЙН СИСТЕМ, ИПОТЕКИЙН ЗАХ ЗЭЭЛД ӨГСӨН ЗӨВЛӨМЖ: MARJA C. HOEK-SMIT, WHARTON SCHOOL, UNI. OF PENNSYLVANIA Хоёрдогч захад суурилсан орон сууцны санхүүжилтийн тогтолцоог бий болгоход МИК-д дэмжлэг үзүүлэх нь чухал: • Монголбанк зах зээлийг хөгжүүлэх үүднээс ИЗББ-ыг худалдан авах; • ИЗББ-ын хүү тохиромжтой түвшинд хэлбэлзэх боломж олгох; • МИК-ийн зэрэглэлийг өсгөснөөр эх үүсвэрийн зардлыг бууруулах; • МИК-ийн үйл ажиллагааг өргөтгөснөөр банкуудын ипотекийн зээлийн багцыг нэмэгдүүлэх. Анхаарах зүйлс: • Засгийн газраас хувийн компанид үзүүлэх дэмжлэгээс үүдэх ашиг сонирхлын зөрчил; • Дэмжлэг үзүүлэх хугацааг хязгаарлах/зогсоох; • МИК-ийн чадварыг дээшлүүлэх шаардлагатай. 21

22. АНХААРАЛ ТАВЬСАНД БАЯРЛАЛАА 22