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1. 日本大学不動産マーケティング論

   不動産市場のダイナミクス-マイクロ構造とマクロトレンド- 不動産市場のダイナミクス-マイクロ構造とマクロトレンド-

   麗澤大学経済学部・准教授 　清水千弘(Chihiro SHIMIZU) 1 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
2. 0.ファンダメンタル価格:Gordon Growth Model:　資産価格とは? Yit : 費用控除後の賃料収益 Rf : 安全資産の投資利回り Rp : リスク・プレミアム G : 収益のマクロ的な上昇率 ファンダメンタルズ 経済活動/需給 Cap Rate / Yield L : 流動性リスク ξ:予期できぬリスク 2 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
3. 0.住宅市場のダイナミクスを説明するモデル Capozza, Hendershott, and Mack (2004) ⇒ 価格変動の統計的性質を描写 DiPasquale&Wheaton(1996), Wheaton (1999) ストック=フローモデルで住宅市場の動向を説明 住宅市場に周期性が生じる重要な要因 Backward lookingな期待形成 供給の価格弾力性、供給のラグ　など 中心回帰的性質 ファンダメンタルズ の変化の影響 系列相関 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
4. 0. 不動産市場のダイナミクス Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
5. 本日の報告1. 1.不動産価格のマクロ変動 　清水・麗澤大学・入門計量経済学講義ノート第9回以降　 (http://www.cs.reitaku-u.ac.jp/sm/shimizu/Regular-Lectures.html) 2.不動産価格がマクロ経済に与える影響 　楊怡菁(2010)「中国・日本資産価格バブルの比較」麗澤大学大学院清水千弘研究室修士論文 3.住宅需要が住宅価格に及ぼす影響 : 第1象限 　清水千弘・渡辺努(2009),「日米における住宅価格の変動要因」(伊藤隆敏編『アメリカ特集』所収，フィナンシャル・レビュー95号/財務省財務総合政策研究所. Shimizu, C and T.Watanabe(forthcoming), “Housing Bubble in Japan and the U.S.”., ISA world conference2010. 4.住宅賃料の粘着性: 第2象限① Shimizu,C, K.G.Nishimura and T.Watanabe(2010), “Residential Rents and Price Rigidity: Micro Structure and Macro Consequences,” Journal of Japanese and International Economy,(forthcoming) . 　清水千弘(2009)「住宅賃料の粘着性の計測-住宅市場の変動とマクロ経済政策への応用-」麗澤経済研究，第１７巻第１号, pp.29-50. 　清水千弘・渡辺努・西村清彦(2009)「住宅市場のマクロ変動と住宅賃料の粘着性」季刊住宅土地経済,No.72, pp.10-17. Shimizu,C(2009), “Investment Characteristics of Housing Market -Focusing on the stickiness of housing rent-,”.,Real Estate Investment, Nova Science Publishers, Inc　所収. Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
6. 本日の報告2. 5. 住宅供給とバブル : 第3象限 　井上智夫・清水千弘・中神康博(2009)「資産税制とバブル」井堀利宏編著『バブル・デフレ期の日本経済と経済政策5・財政政策と社会保障』,慶應義塾大学出版会所収，pp.329-371. 　井上智夫・清水千弘・中神康博(2009)「首都圏住宅市場のダイナミクス」季刊住宅土地経済，No.74,pp.18-26. 6.キャップレートの決定構造: 第2象限 小野宏哉・清水千弘,「土地市場のファンダメンタル仮説に関する統計的検討,日本不動産学会全国大会梗概集1997.11. 清水千弘・川村康人,「不動産特性とキャップレート」,平成21年度日本不動産学会全国学術大会梗概集,(豊橋技術科学大学), 2009.10. Shimizu,C., K.C.Cahu and K.Mckinell(2010), “What is Real Estate Investment Yield? : Characteristics and Differences” .,(forthcoming). 7.不動産価格の変動が土地利用に与える影響 Shimizu,C and K.Katato(2010), “Estimating of Redevelopment Decision using panel data in Tokyo metropolitan area ”.,(Journal of Property Investment and Finance ,forthcoming). 　清水千弘・唐渡広志(2010)「土地利用収益格差と土地利用転換」季刊住宅土地経済(forthcoming). Shimizu,C ,K.Katato and Y.Asami(2010), “Estimation of inefficiency of land use” 17th European Real Estate Society Annual Conference(Milan, Italy). Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
7. 1.不動産市場のマクロ変動高度経済成長・列島改造・国際都市化・ファンドバブル 1.不動産市場のマクロ変動高度経済成長・列島改造・国際都市化・ファンドバブル Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
8. 日本の地価の長期動向: ECM推定結果 麗澤大学経済学部・入門計量経済学B　講義ノートより Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
9. 市場の国際的連動性 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
10. Granger Causality Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
11. Peason’s Correlation coefficient Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
12. 2.不動産価格がマクロ経済に与える影響: GDPとSNA土地資産額の推移 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
13. 不動産価格の変動とマクロ経済 　楊怡菁(2010)「中国・日本資産価格バブルの比較」麗澤大学大学院修士論文 資産価格の変動がどのようにマクロ経済に影響をもたらすのか? 上昇局面: 企業・家計の資産に対する投機行動の活発化 -適正水準の資産価格の上昇に基づく投資の活性化は，(+). -本来，投資に回るべき資金が，過剰に資産に投資される(-) 下落局面: -信用収縮　 : 金融システムの不安定化 短期的な経済の停滞資産需要低下 -長期的な期待の低下　: 価格の押し下げ効果 -負債効果　:生産性の高い経済主体から，生産性の低い経済主体に対する資産の移転 　　　　企業:成長性の高い企業，生産性の高い家計　 : 負債(大)　長期的な経済の停滞 -過剰設備の解消 →中国はどうか??? →This Time is Different? Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
14. 3.住宅需要が住宅価格に及ぼす影響 米国での議論: Baby Boom, Baby Burst and Housing Market!!! Mankiw and Weil(1989) 米国の住宅価格は，１９８７年～2007年まで47%下落する!!! →社会構造の変化と不動産市場 Mankiw, N. G., and D. N. Weil(1989), “The baby boom, the baby bust, and the housing market”, Regional Science and Urban Economics, Vol.19, pp.235-258. 大竹文雄・新谷元嗣(1994)「人口構成と住宅市場」住宅問題研究1994年2月号,pp2-34. Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
15. 長期的な期待:人口は減少していく Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
16. Mankiw=Weil (1989)住宅需要指標 The aggregate amount of housing demand for the specific age of each household member using the housing demand by household, and they created ; (1)Dj is the amount of housing demand forthe jth member in the household, and N is the number of household members. (2) Dummy 0 is the dummy variable, and when age = 0, it becomes 1.  Combining formulas (1) and (2) above results in formula (3). (3) the amount of housing demand i for each age (age i) was estimated Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
17. 持家率の上昇速度 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
18. Estimation Method of House Demand by Home ownership rates Home ownership demand: we hypothesize that the increase in this rate is equivalent to the ownership demand occurring in that age group Dj,t: home ownership demand for j cohort over t period Oj,t : ownership rate for j cohort over t period Nj,t : population of j cohort over t period Mankiw and Weil (1989) pointed out that there were no significant differences in the final housing prediction model estimates whether using adult population data or an estimated housing demand index based on individual data. Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
19. 年齢別人口 30-44 (JPN) Source: Ministry of Internal Affairs and CommunicationsStatistics Bureau Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
20. 年齢別人口 30-44 (U.S.) Source: U.S. Bureau of Census, "Population Estimates." Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
21. 団塊世代のリタイアと不動産需要の変化 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
22. 地域別地価動向の把握 加重平均地価指数(才田ほか(2004)): 同一地点の対前年比を加重平均 調査地点の選定替えの実施: 変動率で整合性が取れなくなった地点の入れ替え 　　変動率のラグ→Shimizu and Nishimura(2004)(2006) Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
23. Estimation Results of Hedonic Function Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
24. Real House prices by prefectures (JPN) Source: Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism “Published Land Prices” Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
25. Real House prices by states (U.S.) Source: Office of Federal Housing Enterprise Oversight, “House Price Index”,U.S. Census of Bureau, “Census of Housing: Median home value.” Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
26. Gini'scoefficient : Comparison between Japan and US Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
27. Cluster Classification in Japan by Appreciation Rate of Land Price Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
28. Cluster Classification in US by Appreciation Rate of House Price Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
29. 住宅需要　vs.住宅価格 Japan: 35- to 44-year-old population; U.S.: 30- to 44-year-old population Mankiw House Demand Index 29 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
30. 住宅需要　vs.住宅価格 Owner Occupied Demand index Bubble era: Owner Occupied Demand index 30 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
31. 需要要因が住宅価格に与える影響 Pi,t: i地域t時点の住宅価格 Di,t: i地域t時点の住宅需要 Xi,t: ファンダメンタル要因 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
32. 需要要因が住宅価格に与える影響:日本 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
33. Accumulated Response Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
34. 需要要因が住宅価格に与える影響:米国 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
35. Accumulated Response Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
36. 4.住宅賃料の粘着性-マイクロストラクチャ- Expenditures for housing services: 26.3% Housing rents: 5.8% Imputed rents from owner occupied housing: 18.6% Housing maintenance and others: 1.9% “Consumer Price Index (CPI) in Tokyo, 2005” Housing rents account for more than one fourth of personal spending Housing rents are very, very sticky The probability of no change in housing rents is about 29 percent per year (Genesove 2003) The most important link between asset prices and goods & services prices is the one through housing rents (Goodhart 2001) Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
37. Comparison House Price and CPI-house in Tokyo Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
38. Comparison House Price and CPI-house in Tokyo , LA, NY Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
39. New Rent versus CPI Rent Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
40. 賃料の部屋別推移 Source:Shimizu,Nishimura,and Watanabe(2008)
41. Why CPI rents were stickier than hedonic rents? CPI rents covers both new and rollover contracts, while the Recruit data include only new ones. It is difficult for a landlord to raise the rent level: the court would not allow rent hikes beyond verifiable cost increases (such as those due to a change in property taxes) or beyond an average of neighborhood rent increases. Thus rental prices adopted in rollover contracts with existing renters could substantially differ from those adopted in new contracts with new renters. “Marking to market” occurs only when one tenant leaves and another one arrives.
42. Frequency of Rent Adjustments Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
43. Weekly rent change distribution n=18,582,863 Chihiro SHIMIZU2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
44. Weekly rent change distribution Chihiro SHIMIZU2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
45. Estimate Result of Adjustment Hazard with completed spell Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
46. State-Dependent or Time-Dependent Pricing:Caballero-Engel’s definition of price flexibility Caballero-Engel(1993) :Adjustment Hazard Caballero-Engel’s measure of price flexibility Intensive margin Extensive margin Caballero-Engel(2007) Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
47. Intensive margin: Caballero-Engel’s measure of price flexibility Extensive margin: Adjustment Hazard Functions Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
48. Micro-Macro Consistency: Calvo Parameter Micro estimate: 0.975 Macro estimate: 0.968 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
49. 5. 住宅供給とバブル : 第3象限 効率性の検証 疑問１： 短期的に効率的か？ ① uc一定のもとでの超過収益率の系列相関 ② 時変的なucのもとでの予測誤差の系列相関 検定方法 においてAR項の同時除外仮説を検定 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
50. 効率性の検証結果1： 短期的効率性① Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
51. 効率性の検証結果2： 短期的効率性② Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
52. 疑問２： 長期的に効率的か？ 長期的に効率的ならば，変数間に共和分関係が存在するはずである 単位根検定を用いて検証 結果： 72市区中，68市区が1％水準で，残りの4市区が5％水準で定常 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
53. マンションの市場価格と理論値 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
54. 分析1：Backward lookingな期待形成について ヘドニック価格関数の推計 データ 首都圏（一都三県）のマンションの取引データ 1991年、1996年、2001年、2006年の4時点 総数 102,598件 市区ごとの公示地価指数から求めた過去10年間の平均価格上昇率 結果： 4時点をプールした場合（マンション） 平均価格上昇率は統計的に有意な要因 投資財的側面に対する評価（=回帰係数）は2.725 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
55. Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
56. Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
57. 公示地価の上昇率の概要 57 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
58. 資産税制と土地利用規制の変数について Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
59. 地価の上昇率について Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
60. 分析2：供給の価格弾力性について データ 市区別住宅着工戸数 市区別マンション価格指数（実質） 回帰式 市区ごとに係数を推計 同時性を回避するため，価格指数は1期ラグをとる Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
61. 供給の価格弾力性の概要 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
62. マンション供給の価格弾力性について 東京については有意 三県については，ほとんど説明できない Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
63. House price and transaction volume in the U.S. Bubble Bursting as Phase Transition Phenomenon: M. Iwamuraa, K. Nishinarib, Y. Saitoc, and T. Watanabed Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
64. Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
65. Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
66. 複数回サンプルの性質1 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
67. 複数回サンプルの性質2 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
68. 複数回サンプルの性質3 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
69. 6.キャップレートの決定構造: 第2象限 Jorgenson’s Theorem : Capital, Investment Behavior Neoclassical theory is the response of the demand for capital to changes in relative factor prices or the ratio of factor prices to the price of output. User cost / Yield Capital Depreciation Problem Jorgenson, D. W. (1963), "Capital Theory and Investment Behavior," American Economic Review, 53, pp.247-259. Hayashi, F., and T. Inoue (1991), “The relation between firm growth and Q with multiple capital goods: Theory and evidence from panel data on Japanese firms,” Econometrica, pp.731–753. Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
70. Rent / Price Ratioの時系列変化 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
71. Stock Market vs. Asset Market cshimizu@reitaku-u.ac.jp
72. Trends in Office Market: cshimizu@reitaku-u.ac.jp
73. Stock Market vs. Asset Market cshimizu@reitaku-u.ac.jp
74. Trends in Office Market: cshimizu@reitaku-u.ac.jp
75. Gordon’s Growth Model : Present Value, Discount Rate Yit : Net Operating Income Rf :Risk Free Rate Rp : Risk Premium G : Growth in Real Rent Gordon,M.J and E.Shapro,(1956), Capital Equioment Analysis: The Required Rate of Profit. Management Science, Vol.3,pp.102-110. Gordon,M.J,(1959), Dividends, Earnings and Stock Prices. Review of Statistics and Economics, Vol.41, pp.99-105. L : Liquidity Risk ξ : Unexpected Risk 75 ChihiroSHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
76. Estimation Result-1.都市別利回りモデル(小野・清水(1997)) Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
77. Estimation Result-2.駅別利回りモデル(清水(2004)) Adjusted R square=0.557, Number of Samples=625駅×49期間=30,625 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
78. 利回りの地域効果と時間効果 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
79. Estimation Result-3.物件別利回りモデル NOI Model Capital Value Model Yield or Capitalization Rate: cshimizu@reitaku-u.ac.jp
80. Estimation Results : Unbalanced Panel Data : Pooling Data Analysis cshimizu@reitaku-u.ac.jp
81. Depreciation Effect on Capitalization Rate cshimizu@reitaku-u.ac.jp
82. Depreciation Effect on NOI and Capital Value cshimizu@reitaku-u.ac.jp
83. Quantity Effect on Capitalization Rate cshimizu@reitaku-u.ac.jp
84. Quantity Effect on NOI and Capital Value cshimizu@reitaku-u.ac.jp
85. Accessibility Effect on Capitalization Rate: Distance to Central Areas 85 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
86. Accessibility Effect on NOI and Capital Value: Distance to Central Areas 86 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
87. Comparison: Transaction-based vs. Appraisal-based Depreciation Effect on Capitalization Rate 87 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
88. What is Capitalization Rate? Conclusions; Capitalization Rate is explained by Link between asset prices and stock prices in Real Estate Investment Market. cshimizu@reitaku-u.ac.jp
89. 7.不動産価格の変動が土地利用に与える影響:土地利用転換と再開発 理論的分析: Brueckner(1980), Wheaton(1982) 再開発が行われる条件 VR : 再開発された不動産から得られる収入の割引現在価値 VC : 現在の用途から生まれる不動産収入の割引現在価値 実証分析: [ VR－VC ] が再開発の確率をどの程度高めているか． Rosenthal and Helsley (1994:住宅), Munneke (1996:商業不動産)，McGrath (2000:土壌汚染) （1）の仮説を支持（シカゴ市の不動産物件を対象にした分析） →一時点のスナップショット的な関係を分析 　　推計上の問題と理論上の不整合性 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
90. 東京都区部のオフィス・住宅市場の動向 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
91. 再開発条件と計量経済モデル Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
92. 再開発条件 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
93. 再開発条件 再開発条件: Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
94. 計量経済モデル →再開発(土地利用転換あり) →土地利用転換なし 土地利用転換確率: パネル・データによる2値選択モデル(binary choice model) Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
95. オフィス賃料関数・住宅賃料関数の推計 立地・建物属性に合わせて，外挿するためのヘドニック関数 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
96. 収益格差 非効率性のコスト(機会損失) 非効率性の測定 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
97. 資本シェア，取り壊し費用 「日本の都市再開発」（社団法人全国市街地再開発協会） 1982年から2001年までの期間において再開発されたビルの竣工計画や事業資金 東京都:107ケース Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
98. 床面積生産関数の推定 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
99. 推定結果事務所および住宅用途の賃貸料関数 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
100. 収益格差の区別分布:2004年 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
101. 機会損失ビルの推移 50%以上について青色でマーク Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
102. 超過収益の分布 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
103. 機会損失の区別分布:2004年 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
104. 機会損失が発生しているビル:2004年 オフィスの分布 機会損失ビルの分布 Source) Shimizu and Karato(2010), Microstructure of Office Investment Market in Tokyo Metropolitan Area,(forthcoming) Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
105. 機会損失ビルの発生プロセス.1995,2000年 1995年 2000年 105 ChihiroSHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
106. 土地利用の変化パターン 30%以上を青色でマーク Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
107. 土地利用パターン別・超過収益流列の統計量 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
108. 超過収益流列の統計分布1 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
109. 超過収益流列の統計分布2 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
110. 建て替え費用を加味した収益格差 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
111. 再開発の確率 Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
112. 資源配分の歪みとマクロ経済の回復 過剰設備の解消 　　解消コスト 　　　　バブル期　< 今回 需要による吸収　× 投資資金による吸収　? 企業不動産戦略の重要性　↑　 アジアにおける比較優位の低下 不動産に対する需要の低下 Chihiro SHIMIZU 2010 cshimizu@reitaku-u.ac.jp
113. Chihiro Shimizu: http://www.cs.reitaku-u.ac.jp/sm/shimizu/ 論文: 井上智夫・清水千弘・中神康博(2009)「資産税制とバブル」井堀利宏編著『バブル・デフレ期の日本経済と経済政策5・財政政策と社会保障』,慶應義塾大学出版会所収，pp.329-371. 井上智夫・清水千弘・中神康博(2009)「首都圏住宅市場のダイナミクス」季刊住宅土地経済，No.74,pp.18-26. Shimizu,C, K.G.Nishimura and T.Watanabe(2009), “House Prices and Rents in Tokyo - A Comparison of Repeat-sales and Hedonic measures-,” 一橋大学物価研究センターWorking Paper,No.41.Journal of Statistics and Economics (forthcoming)./Paper Shimizu,C(2009), “Investment Characteristics of Housing Market -Focusing on the stickiness of housing rent-,”麗澤大学経済社会総合研究センターWorking Paper,No.34.(Real Estate Investment, Nova Science Publishers, Inc.より出版予定)./Paper 清水千弘・渡辺努(2009),「日米における住宅価格の変動要因」(伊藤隆敏編『アメリカ特集』所収，フィナンシャル・レビュー95号/財務省財務総合政策研究所./Paper 谷下雅義・長谷川貴陽史・清水千弘(2009)，「景観規制が住宅価格に及ぼす影響-東京都世田谷区を対象としたヘドニック法による検証-」計画行政,Vol.32,No.2, pp.71-79. 清水千弘・渡辺努・西村清彦(2009)「住宅市場のマクロ変動と住宅賃料の粘着性」季刊住宅土地経済,No.72, pp.10-17. 清水千弘(2009)「都市基盤整備財源としての受益者負担金制度の課題」計画行政第32巻第1号,pp.74-82. 清水千弘(2009)「住宅賃料の粘着性の計測-住宅市場の変動とマクロ経済政策への応用-」麗澤経済研究，第１７巻第１号, pp.29-50. Shimizu,C(2009), “Estimation of Hedonic Single-Family House Price Function Considering Neighborhood Effect Variables,” 東京大学空間情報科学研究センターDiscussion Paper, No.93./Paper 原野 啓・中川雅之・清水千弘・唐渡広志(2009)「情報の非対称性下における住宅価格とリフォー　ム」東京大学空間情報科学研究センターDiscussion Paper,No.94./Paper Shimizu,C, K.G.Nishimura and T.Watanabe(2008), “Residential Rents and Price Rigidity: Micro Structure and Macro Consequences,” 一橋大学物価研究センターWorking Paper,No.29, revised 2009, RIETI Discussion Paper Series 09-E -044./Paper 清水千弘(2008),「企業不動産戦略の経済学的意義-外部性への配慮と企業の責任-」季刊不動産研究，第50巻，第2号,pp14-23. 清水千弘(2008),「ヘドニック住宅価格関数推定上の課題-過少定式化バイアスへの対応-」資産評価政策学,第10巻第2号(通巻17号),pp.56-61. 清水千弘(2008),「近隣外部性を考慮したヘドニック住宅関数の推定」麗澤経済研究,第16巻第1号, pp.29-44. Shimizu,C and K.G.Nishimura(2007), “Pricing structure in Tokyo metropolitan land markets and its structural changes: pre-bubble, bubble, and post-bubble periods,” Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol.35,No.4,pp.495-496. 清水千弘・唐渡広志(2007),「土地利用の非効率性の費用」住宅土地経済, Vol.64(2007年春季号)，pp.22-29. 清水千弘・唐渡広志(2007),「住宅価格の非線形性」麗澤経済研究,第15巻第1号，pp.53-77. Chihiro SHIMIZU cshimizu@reitaku-u.ac.jp
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