产品设计与工程管理

颐高集团商业地产培训课程之—— 产品设计与工程管理

产品设计与工程管理 《一个关于房子的故事》制作人：BOSS WENG 导演：ZJL 演员表：ZF&各部门/设计师/总包/分包/GCB 群众演员：NMG 发行：颐高院线

浪漫的故事：拿到一块地？干什么？ • 地卖了美女帅哥售楼部房子投资客咖啡阳光钱

地房子钱农民工包工头质监站 风吹日晒雨淋安全质量苦逼的故事：拿到一块地？干什么？地房子钱农民工包工头质监站风吹日晒雨淋大雪安全质量

幸福的故事：拿到一块地，…………赚钱了！

今天讲的内容，关于幸福的二分之一…… • 设计：盖什么房子？盖给谁？到底盖什么？什么时候盖？怎么盖？盖完了什么样？后果是什么？ • 管理：管谁？被谁管？管什么？怎么管？多快好省，安全第一

盖什么房子？我们的产品类型 • 城市IT综合体：商业、办公、住宅、精装公寓、酒店 • 电子商务产业园：商业（大商业、沿街商业）、办公写字楼、公寓、住宅、酒店 • 未来：养生地产、别墅……、

盖给谁？如何进行产品定位 • 产品的定位，是发现产品价值的一个过程； • 功能定位：做什么业态、组合什么商业，形成什么样的产品组合； • 价值定位：卖给谁？卖多少钱？ • 政绩定位：电子商务、高层建筑、产业集群 ——不是你的产品值多少钱，是你打算卖给哪些人

到底盖什么？产品设计的几个部分 • 项目的概念设计：可以是一张效果图 • 初步方案:总平、外立面、鸟瞰、透视——进入政府的勾兑阶段 • 初步设计（套详细指标）：容积率、各部分的面积比例、可售比例的组合、停车位、日照数据、开发节奏——方案申报 • 技术设计施工图和详图：项目审批后的圈套图纸的深化：建筑、结构、人防、消防、水、电、暖、交通 • 建筑设计专项：桩基、基坑维护、人防、电力、景观、室外管网

什么时候盖？建设的节奏把握。 • 开工 • 正负零/可销售 • 现金流正 ——少花钱，多办事，四两拨千斤开工时间最好别跨年可售节点最好赶旺季

怎么盖？施工单位的组织、节奏； • 盖房子的人、监督的人、算账的人 • 找人盖房子、 • 乙方的资信、 • 乙方的实力 • 合作精神 • 总包与分包 • 前期勘察、桩基工程、地下室正负零、（可售）、主体验收、竣工验收（各专项）、交付

盖完了什么样？产品设计的深化：内外兼修，考虑成本盖完了什么样？产品设计的深化：内外兼修，考虑成本 • 户型优化、 • 产权分割 • 商业动线 • 幕墙 • 内装修 • 园林景观 • 户外泛光照明 • 安防监控、车库管理、

盖完房子的后果是什么： ？？？

管谁 • 总包 • 分包/供应商 • 监理 • 农民工

程建设期间的验收节点和主要参与方 被谁管： • 规划 • 建设 • 房管 • 质检 • 人防 • 消防 • 安放 • 园林 • 交通 • 气象 • 环保 • 发改委

管什么？怎么管？总部管现场管 • 总部管： • 招投标管理、 • 联系单管理、 • 预决算管理、 • 布置作业、检查作业、 • 帮助完成作业 • 现场管： • 管施工进度：几个节点和验收 • 管施工安全：日常安全措施的落实 • 管施工质量：材料、工艺、 • 管设计缺陷：在施工中不断的修正错误

衢州项目： 高度的突破初始设计设计变更等农行改层高等超市改荷载窝工费里面改细节设计中的缺陷地块的成本优势空调和电梯

安丘项目： • 两个售楼部 • 多层与高层的开工

鸣谢： 衢州/安丘/绍兴/镇江/淮安/东海 ……EGO TV

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