РАЗНОСКИ В ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ

1. РАЗНОСКИ В ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ Какви са предпоставките за тяхната дължимост в установителен иск по чл. 422 ГПК ?

2. 1. Качеството на собственик, ползвател, обитател в имот на сградата в режим на Етажната собственост. • Една от основните предпоставки за възникване на задължението за заплащане на сумите, дължими като разноски за управлението и поддържането на общите части в сградата в режим на етажна собственост е качеството на собственик, ползвател или обитател на имот в сградата. Чл. 51. ЗУЕС (1) (Изм. и доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Разходитезауправление и поддържаненаобщитечастинаетажнатасобственостсеразпределятпоравноспоредброянасобствениците, ползвателите и обитателите. Ако лицето е придобило, ползва или владее или обитава имота на някакво правно основание то неминуемо попада в тази категория и ако са налице всички останали предпоставки, то е налице качеството му на длъжник, ако не е заплатило дължимите към ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТмесечни суми за поддържане на имота. Това качество е лесно доказуемо в едно съдебно производство – най – лесният способ това е така наречената книга на собствениците, която Етажните собственици са длъжни да поддържат. В Книгата на собствениците се вписва пълната информация за обитателите на имота в определения период, както и тяхното качество : чл. Чл. 7. (1) (Изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Книганаетажнатасобственостсесъздава, съхранява и поддържавъввсякасградаиливход в режимнаетажнасобственост. • (2) (Изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) В книгатасевписват: • 1. самостоятелниятобект - предназначение и застроенаплощ; • 2. идеалнитечастинаобектаотобщитечастинасградата (в проценти); • 3. собственото, бащиното и фамилнотоименасобственикаилиползвателя - зафизическилица, а в случаите, прикоитособственикилиползвател е юридическолицеилиедноличентърговец - наименованието, БУЛСТАТ илиединенидентификационенкод (ЕИК); • 4. собственото, бащиното и фамилнотоименачленоветенадомакинството, коитоживеятзаедносъссобственика и/илиползвателя; • 5. времето, презкоетолицатапо т. 3 и 4 неползватсамостоятелнияобект; • 6. собственото, бащиното и фамилнотоименаобитателите, временнопребиваващи в обектанасамостоятелноправнооснованиеповечеот 30 дни, дататанавписване и дататанаотписване; • 7. уговоренитемеждусобственика и ползвателяправа и задълженияотносноуправлениетонаобщитечастинасградата. • Друг способ е да бъде представено доказателство за придобиване, ползване или обитаване на имота на някакво правно основание – нотариален акт, договор за наем на недвижим имот, свидетели, когато следва да се докаже обитаване на имота.

3. 2. Решение на общото събрание на ЕС за разпределение и размера на месечните вноски за разноските • Втората необходима предпоставка е ОС на ЕС да е взело решение, с което да е определило начина на разпределение на разноските и техния размер. Спецификата на тези вноски, е че те са АВАНСОВО ДЪЛЖИМИ . При установяването на тяхната дължимост не е необходимо ЕС да доказва какви разноски са направени за определения период, нито какво е тяхното основание, нито какъв е техния размер и дали действително те са направени. Счита се, че дължимостта им не възниква постфактум и това произтича от тяхната функция. Тези разноски са необходими за покриване на текущите разходи като разноски за електроенергия, В и К, асансьор, вноски към фирма, която предоставя услугата “професионален домоуправител”, дребни текущи ремонти на общите части на сградата и др. С Решение на ОС на ЕС може да се вземе и решение за събиране на суми, които са необходими за извършване на необходим и неотложен ремонт на сградата, който превъзхожда като важност и приоритет обикновените текущи ремонти. Независимо от това какво е основанието и размера на тези разноски за тяхната дължимост е важно да има едно законосъобразно решение на ОС на ЕС . Едно Решение на ОС на ЕС е законосъобразно, ако е взето при необходимите предпоставки за свикване и провеждане на събранието, както и ако е пропусната възможността да бъде поискана отмяна на решението в 30 дневния срок от неговата разгласа. Недопустимо е обаче в едно производство по чл. 422 ГПК – установителен иск за установяване на дължимостта на тези разноски от длъжник към Етажната собственост да бъде предявен инцидентен иск за установяване и на незаконосъобразността на решението на ОС на ЕС, ако е пропусната възможността да бъде поискана неговата отмяна съгласно чл. 40 ЗУЕС в 30 дневен срок от разгласата на решението на ОС на ЕС. Счита се, че ако не е поискана тази отмяна, решението на ОС на ЕС се валидира и стабилизира и неговото изпълнение е задължително за адресатите на рението на ОС на ЕС. Недопустимо е и в един такъв процес да се иска и прихващане на суми, които са направени като разноски от длъжника в полза на ЕС, например поел е самостоятелно инициатива за извършване на ремонт в сградата. За извършване на това прихващане е необходимо да има решение на ОС на ЕС или ако не е взето такова решение, то длъжника в качеството му вече на кредитор към ЕС може да предяви отделен иск към ЕС, с който да иска осъждането й да му заплати тези суми.